Obtenez une estimation fiable de votre bien à Gonesse, basée sur les transactions réelles enregistrées en 2024.
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- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
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Le marché à Gonesse en chiffres
Estimation indicative d'une maison à Gonesse
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
257 628 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Le marché immobilier à Gonesse
Le marché gonessien est en phase de correction, avec un prix médian de 3 074 €/m² en baisse de 2,5 % sur un an. Cette évolution, couplée à une dispersion des prix (de 2 578 à 3 592 €/m²), rend l'exercice d'estimation complexe. La valeur d'un bien dépend fortement de sa typologie : un appartement se cote autour de 3 000 €/m², une maison à 3 182 €/m². D'autres facteurs locaux entrent en jeu, comme la proximité de la gare (2,6 km), la classe énergétique (C dominante), ou l'exposition à un plan de prévention des risques (PPR Gonesse). Les données DGFiP 2024 servent de référence objective.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Estimer précisément son bien est crucial à Gonesse pour ne pas le brader dans un marché en baisse, ni le surévaluer au risque de le laisser invendu face à une offre concurrente. Avec seulement 156 transactions annuelles, chaque vente compte. Une estimation juste, fondée sur les derniers prix pratiqués et les spécificités du quartier (équipements, transports), vous permet de fixer un prix d'appel attractif et réaliste. Cela optimise le temps de vente et évite les décotes successives qui discréditent le bien. Dans un contexte où 3,9 % des logements sont vacants, le bon prix est le premier levier pour vendre.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Gonesse ?
À Gonesse, la valeur d'un bien est très sensible à sa localisation interne. La proximité de la gare de Villiers-le-Bel - Gonesse - Arnouville (2,6 km) ou des axes routiers vers Roissy (9 km) peut majorer le prix au m² de 10 à 15 %. Pour un appartement, l'étage, la vue et la présence d'un ascenseur sont déterminants. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout avec seulement 3 % de passoires thermiques dans le parc. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sud-ouest sont valorisantes. La présence de 26 établissements scolaires rend les quartiers familiaux très demandés.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui masquent les écarts de prix réels, parfois de 20 %, entre un quartier proche de la gare et une zone plus éloignée. Un professionnel local connaît ces micro-marchés et la valeur des équipements de proximité (commerces, écoles). Il évalue objectivement l'état du bien, un critère essentiel alors que 13,8 % du parc a été construit après 2006. Son estimation sert aussi de base solide pour négocier avec des acquéreurs sérieux, dans un marché où le prix médian a reculé de 2,5 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian de 3 074 €/m².
- Ne pas tenir compte de l'état réel et du DPE du bien.
- Oublier l'impact négatif d'une vue sur un grand ensemble.
- Minimiser la valeur d'un jardin ou d'une place de parking.
Le saviez-vous ?
- Gonesse est à 2 km seulement de l'aéroport du Bourget.
- La ville compte 4 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 34,6 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.
À retenir avant d'estimer votre bien à Gonesse
- La proximité de la gare majore fortement la valeur.
- Le DPE est un facteur de prix de plus en plus critique.
- La part de maisons individuelles est de 33,8 %.
- La fibre est disponible pour 93,6 % des logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Gonesse
Comment estimer gratuitement son bien à Gonesse ?
Utilisez notre outil d'estimation en ligne, qui croise les données notariales (DVF 2024) avec les caractéristiques de votre logement (surface, type, état, localisation) pour une évaluation fiable et actualisée.
Combien vaut un appartement de 70 m² à Gonesse ?
Sur la base du prix médian de 3 000 €/m², un appartement de 70 m² à Gonesse peut être estimé autour de 210 000 €. La fourchette réelle varie de 180 000 € à 251 000 € selon l'état et l'emplacement.
Pourquoi faire appel à un professionnel pour estimer ?
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles dans les données brutes : attractivité précise du quartier, état réel du bâti, potentiel de valorisation. À Gonesse, où le marché est modeste (156 ventes/an), son expertise affine le prix pour une vente optimale.