Acheter à Gonesse, c'est opter pour une ville en mouvement, à 20 km au nord-est de Paris, où le prix du mètre carré (3 074 €) reste en deçà de nombreuses communes du Val-d'Oise. Son profil démographique jeune (âge médian 34,6 ans) et sa croissance (+6,5 % en 5 ans) en font un territoire dynamique. La commune offre un cadre de vie pratique, avec 1 198 équipements et une bonne desserte en transports, mais présente aussi certains défis sociaux. Cette page vous aide à déterminer si Gonesse correspond à votre projet résidentiel.
Carte du marché immobilier à Gonesse
Gonesse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Gonesse
10 490 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 500 maisons et 6 848 appartements à à Gonesse.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Gonesse présente un équilibre intéressant. Les maisons individuelles représentent 33,8 % des logements, une part notable pour une commune de cette densité. Avec 42,5 % de propriétaires occupants et un taux de résidences secondaires très faible (0,9 %), le marché est principalement axé sur la résidence principale, ce qui indique une certaine stabilité. Cependant, la part élevée de logements sociaux (44 %) crée une segmentation du marché, avec des dynamiques de prix et de demande distinctes selon les quartiers.
Évolution démographique à Gonesse
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Gonesse
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Gonesse
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 23,9 %
- Autres sans activité professionnelle 22,8 %
- Retraités 16,9 %
- Ouvriers 15,5 %
- Professions intermédiaires 13,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,3 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Gonesse
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Gonesse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 812 logements).
- Avant 1919 2,8 % 275 logts
- 1919-1945 3,7 % 360 logts
- 1946-1970 32,3 % 3 167 logts
- 1971-1990 31,3 % 3 076 logts
- 1991-2005 16,1 % 1 582 logts
- 2006-2019 13,8 % 1 351 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gonesse
1 198 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Gonesse
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Gonesse
Une maison médiane de 89 m² à Gonesse représente un investissement de 283 198 €. Avec un apport de 10 % (28 320 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance atteint environ 1 350 €. Cela représente près de 85 % du revenu médian local mensuel (1 595 €), nécessitant souvent deux apporteurs pour un dossier bancaire solide.
Erreurs à éviter quand on achète à Gonesse
- Ne pas consulter le zonage du PPR Gonesse avant l'offre.
- Oublier de vérifier la performance énergétique (DPE) du bien.
- Ignorer la composition du quartier (proximité des équipements).
- Surévaluer sa capacité d'emprunt avec un revenu médian à 19 140 €.
Le saviez-vous ?
- Gonesse est à 2 km seulement de l'aéroport du Bourget.
- La ville compte 4 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 34,6 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Gonesse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 393 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Gonesse: classe C en tête, 3,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne supérieure à la norme nationale, avec une classe dominante C (173 kWh/m²/an). Seulement 3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très inférieur à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Toutefois, la future obligation de rénovation d'ici 2034 concerne encore de nombreux biens classés D ou E, une donnée à anticiper dans le budget.
Risques naturels et géorisques à Gonesse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) spécifique, le PPR Gonesse, qui encadre les constructions. Le territoire présente une sismicité très faible et un niveau de radon faible. Historiquement, 8 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés, liés principalement à des épisodes de sécheresse ou d'inondation. Consulter le zonage du PPR et l'état des sols est une étape incontournable avant tout achat, notamment pour les maisons avec sous-sol ou fondations sensibles.
Cadre de vie à Gonesse
Gonesse bénéficie d'un climat tempéré (12,1 °C de moyenne) et d'un territoire plat (70 m d'altitude) propice aux déplacements. La ville est bien équipée avec 26 établissements scolaires, 127 services de santé et 61 équipements sportifs. Sa connexion est un atout majeur : la gare de Villiers-le-Bel - Gonesse - Arnouville (2,6 km) permet des liaisons vers Paris, et l'aéroport Paris-Le Bourget n'est qu'à 2 km. Le patrimoine, avec 4 monuments historiques, apporte une touche d'identité. Cependant, la commune est exposée à certains risques naturels (8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques) et son score numérique est faible (9/100), malgré une bonne couverture fibre.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter à Gonesse, prévoyez un budget médian d'environ 168 000 € pour un appartement de 56 m² (3 000 €/m²) et de 283 000 € pour une maison de 89 m² (3 182 €/m²). La fourchette de prix est large (de 2 578 à 3 592 €/m²), laissant de la marge pour la négociation dans un marché en léger retrait (-2,5 %). Les délais de vente peuvent être modérés, le marché n'étant pas très tendu (3,9 % de logements vacants). Le taux d'effort est élevé pour les locaux : il faut 8,8 années de revenu médian (19 140 €) pour acheter un appartement type.
À qui s'adresse Gonesse ?
Gonesse s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs cherchant à devenir propriétaires sans s'éloigner de la région capitale, grâce à des prix plus accessibles. Les familles y trouvent un tissu scolaire dense et des équipements sportifs. Les investisseurs locatifs, attirés par le rendement brut, constituent l'autre profil d'acheteur notable. La ville convient moins aux retraités en quête de tranquillité absolue, en raison d'une densité importante (1 385 hab./km²) et d'une part de population jeune très élevée (43,7 % de moins de 30 ans).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Desserte transports correcte (gare, aéroport, autoroutes)
- Équipements et services nombreux (1 198 au total)
- Dynamisme démographique (+6,5 % en 5 ans)
- Parc de logements plutôt récent (14 % post-2006)
− À prendre en compte
- Taux de chômage et de pauvreté élevés
- Exposition à certains risques naturels (PPR Gonesse)
- Score numérique communal très faible (9/100)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Gonesse est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Gonesse
- Climat tempéré, 12,1 °C de moyenne annuelle.
- 43,7 % de la population a moins de 30 ans.
- Parc énergétique performant (classe C dominante).
- 4 monuments historiques protégés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Gonesse
Quel budget pour acheter une maison à Gonesse ?
Le budget médian pour une maison à Gonesse est d'environ 283 000 €, sur la base d'un prix de 3 182 €/m² et d'une surface médiane de 89 m². Les prix débutent autour de 2 578 €/m².
Gonesse est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la commune est proche de la gare de Villiers-le-Bel - Gonesse - Arnouville (2,6 km), de l'aéroport du Bourget (2 km) et de la gare TGV de l'aéroport Charles-de-Gaulle (9 km).
Vivre à Gonesse : quels sont les points négatifs ?
Les inconvénients majeurs incluent un taux de chômage de 13,7 %, une exposition à des risques naturels (avec un PPR actif) et un très faible score numérique communal de 9/100 malgré la fibre.
Vous envisagez d'acheter à Gonesse ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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