Le marché immobilier de Saint-Ouen-l'Aumône est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 214 €/m² en 2024, soit -6,5 % de plus que la médiane du Val-d'Oise (3 438 €/m²). La fourchette centrale des ventes (2 628 à 3 640 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2020 et 2024 (+1,2 %). 1 293 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,5 %.
Marché mixte à Saint-Ouen-l'Aumône: maisons à 3 338 €/m² et appartements à 3 125 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 91 m² revient à environ 303 758 €, soit 14,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Ouen-l'Aumône avoisinent 18,4 €/m² pour les appartements et 15,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve reste limitée: 78 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2020-2024.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Ouen-l'Aumône est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 42 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône
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Faut-il investir à Saint-Ouen-l'Aumône en 2026 ?
Intégrée à la communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise, Saint-Ouen-L'aumône conjugue une dynamique démographique positive et un parc de logements récents. Pourtant, son marché immobilier traverse une phase de correction. Analyse des indicateurs pour trancher l'opportunité d'investissement en 2026.
Avec un écart de prix atteignant 41 % par rapport à Cormeilles-en-Parisis et un rendement locatif brut de 7,1 %, la commune présente un effet de levier rare en Île-de-France.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif annuel et d'accepter une faible liquidité à la revente, dans une optique de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,1 %)
- ✓ Correction de -4,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Très forte attractivité territoriale (7,7/10)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (1,4/10)
- ⚠ Marché porté par l'extérieur : chômage local à 12,1 %
- ⚠ Construction neuve en fort ralentissement (-80 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 214 €/m², Saint-Ouen-L'aumône se situe en deçà de la moyenne nationale des villes moyennes.
- Son marché affiche un décrochage de 17 à 41 % par rapport aux communes voisines du Val-d'Oise.
- Le rendement locatif brut dépasse largement ceux observés dans les grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône
Le marché immobilier de Saint-Ouen-l'Aumône affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Ouen-l'Aumône
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché est équilibré, sans surenchère généralisée, ce qui facilite la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché est équilibré, sans surenchère généralisée, ce qui facilite la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accès très difficile à la propriété pour les revenus locaux. Les acquéreurs viennent majoritairement de l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccès très difficile à la propriété pour les revenus locaux. Les acquéreurs viennent majoritairement de l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Demande locative soutenue et loyers porteurs, idéal pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableDemande locative soutenue et loyers porteurs, idéal pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Absence de pression touristique : la stratégie doit se concentrer exclusivement sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleAbsence de pression touristique : la stratégie doit se concentrer exclusivement sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Saint-Ouen-l'Aumône : cadre de vie et logement
Saint-Ouen-L'aumône, intégrée à la Communauté d'Agglomération de Cergy-Pontoise, offre un cadre de vie familial et bien connecté, à un prix d'entrée plus accessible que ses voisines. Avec une population en croissance (+4,9 % en 5 ans) et jeune, la commune mise sur ses atouts transports et ses équipements. Acheter ici, c'est opter pour une ville moyenne de 14 km² au tissu résidentiel équilibré entre maisons individuelles et collectif.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-Ouen-l'AumôneInvestir à Saint-Ouen-l'Aumône : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Ouen-L'aumône ?
Le prix médian au mètre carré était de 3 214 € en 2024. Une maison type de 91 m² coûte environ 303 758 € et un appartement de 57 m² autour de 178 125 €.
Est-ce que les prix baissent à Saint-Ouen-L'aumône ?
Oui, les prix médians ont baissé de 4,5 % entre 2023 et 2024, après avoir atteint un pic en 2022. Le marché est actuellement en phase de correction.
Saint-Ouen-L'aumône est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 17 % à Taverny, 18 % à Achères et même 41 % à Cormeilles-en-Parisis.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Ouen-L'aumône ?
Le rendement locatif brut est attractif, notamment pour les appartements où il atteint 7,1 %. Compte tenu des charges, le rendement net estimé est d'environ 4,2 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de Saint-Ouen-l'Aumône pour un potentiel locatif optimal, ainsi que les zones bénéficiant des 553 services recensés dans la commune.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Ouen-L'aumône reste sous-valorisée par rapport à des voisines comme Cormeilles-en-Parisis (+41 %) ou Montigny-Lès-Cormeilles (+29 %), offrant un effet de levier puissant pour qui mise sur un rattrapage à moyen terme.
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Communes limitrophes de Saint-Ouen-l'Aumône
Saint-Ouen-l'Aumône est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :