4 angles pour comprendre le marché immobilier à Pierrelaye
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir à Pierrelaye en 2026 ?
Intégrée à la Communauté d'Agglomération Val Parisis, Pierrelaye affiche une croissance démographique parmi les plus fortes du département (+13,7 % en 5 ans). Son marché immobilier, directement accessible par la gare, a pourtant reculé de 8 % en 2024. Ce décalage entre dynamique territoriale et évolution des prix constitue le cœur de l'équation pour l'investisseur.
Avec une attractivité territoriale dans le top 20 % du Val-d'Oise et une correction récente de 8 %, Pierrelaye mérite un examen attentif, mais le portefeuille local ne suit pas.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler un public extérieur pour la location, de sélectionner un bien bien isolé et de jouer la carte du moyen terme sur la dynamique démographique.
Points clés
- ✓ Correction de -8 % en 2024 : opportunité d'entrée
- ✓ Rendements bruts corrects autour de 5,5 %
- ✓ Dynamisme démographique exceptionnel (+13,7 %)
- ⚠ Accessibilité catastrophique pour les locaux
- ⚠ 8,9 % de passoires thermiques à rénover
- ⚠ Tissu économique local fragile (9,4 % de chômage)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Légèrement au-dessus de la médiane nationale estimée (3 743 €/m²)
- Environ 11 % moins cher que la moyenne du Val-d'Oise
- Rendement locatif double de celui des grandes métropoles françaises
Analyse du marché immobilier à Pierrelaye
Le marché immobilier de Pierrelaye affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Pierrelaye
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, propice à une revente fluide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, propice à une revente fluide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,4/10) : le prix du m² est déconnecté du revenu médian local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,4/10) : le prix du m² est déconnecté du revenu médian local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,3/10) : une demande locative existe mais les rendements nets sont rognés par la taxe foncière et les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,3/10) : une demande locative existe mais les rendements nets sont rognés par la taxe foncière et les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique négligeable (2/10) : la stratégie de location saisonnière n'est pas adaptée à ce territoire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique négligeable (2/10) : la stratégie de location saisonnière n'est pas adaptée à ce territoire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3797,6 — Percentile dept : 80/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 87/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 92/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1125,6 — Percentile dept : 74/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 13/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,8 — Percentile dept : 17/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,8 — Percentile dept : 12/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,9 — Percentile dept : 87/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 92/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3797,6 — Percentile dept : 20/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 5/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 43/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1125,6 — Percentile dept : 26/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Pierrelaye : cadre de vie et logement
Pierrelaye, petite ville dynamique du Val-d'Oise, séduit par son accessibilité ferroviaire et son ambiance familiale. Avec plus de 10 000 habitants et une démographie jeune (âge médian de 34,7 ans), elle offre un cadre de vie équipé. Pour l'acheteur, le marché présente aujourd'hui un opportunité de négociation avec des prix en léger repli.
Tout savoir pour acheter et vivre à PierrelayeInvestir à Pierrelaye : passer à l'action
La valeur d'un investissement à Pierrelaye se jouera sur la sélection précise du bien, la négociation et une parfaite connaissance des projets d'urbanisation. Seul un professionnel implanté localement peut identifier les opportunités concrètes et les écueils à éviter dans un marché en transition.
Les chiffres posent un diagnostic, mais chaque rue et chaque bien a son histoire. Confrontez cette analyse à la réalité du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Pierrelaye grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Pierrelaye
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pierrelaye
Quel est le prix immobilier moyen à Pierrelaye ?
En 2024, le prix médian est de 3 743 €/m². Les maisons se vendent en moyenne 3 643 €/m² et les appartements 3 992 €/m², selon les données DVF. La fourchette centrale des prix se situe entre 3 061 et 5 341 €/m².
Pierrelaye est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Pierrelaye est moins chère que Saint-Prix (-6 %) et bien en deçà d'Enghien-Les-Bains (-60 %). Elle est en revanche légèrement plus chère que Méry-sur-Oise (+5 %) et Chanteloup-Les-Vignes (+10 %).
Quel rendement locatif espérer à Pierrelaye ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,4 % pour les appartements et 5,5 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 38,59 %, gestion, vacance), le rendement net approche 3,3 %.
Est-ce le bon moment pour investir à Pierrelaye ?
La correction de 8 % des prix en 2024 peut représenter un point d'entrée favorable, surtout pour un investissement locatif à moyen terme. Il faut cibler les biens bien isolés et proches de la gare, en intégrant le coût de la taxe foncière.
Quels sont les quartiers à privilégier à Pierrelaye ?
Les secteurs les plus recherchés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare, pour la connexion aux transports, et le centre-bourg pour son accès aux commerces et services. La commune étant de taille modeste, la desserte et l'état du bien priment sur le quartier.
Marché immobilier des communes voisines
Pierrelaye affiche un écart de valorisation saisissant avec Enghien-Les-Bains (-60 %) pour des indicateurs locatifs proches, un effet de levier intéressant pour qui croit à son rattrapage.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pierrelaye.
Communes limitrophes de Pierrelaye
Pierrelaye est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Pierrelaye dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 566 €/m² observés en 2026.
Correction observée: -3,3 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 470 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Pierrelaye — maisons à 3 461 €/m² pour 91 m² en surface médiane, appartements à 3 752 €/m² pour 53 m². Le bien médian (91 m² à 314 951 €) équivaut à 13,5 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Pierrelaye: 18,0 €/m²/mois pour un appartement, 16,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Peu de permis de construire délivrés sur 2020-2024: 65 logements autorisés au total, soit 13 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 71 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Pierrelaye est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Pierrelaye est dans un relief de plaine, à 54 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).