Côté prix, La Frette-sur-Seine est un marché tendu — 4 036 €/m² sur 62 ventes récentes, +17,4 % par rapport au reste du Val-d'Oise. La fourchette centrale des ventes s'étale de 3 279 à 5 214 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. Au classement départemental, La Frette-sur-Seine se place dans les 10 % de communes les plus chères du Val-d'Oise.
Marché en palier: +1,1 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. 402 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -11,6 % — un retournement à surveiller.
Le marché penche nettement côté maisons (75,8 %), vendues autour de 4 545 €/m² pour des surfaces médianes de 90 m². Un bien type de 90 m² revient à environ 409 050 €, soit 13,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de la Frette-sur-Seine avoisinent 18,7 €/m² pour les appartements et 17,2 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Frette-sur-Seine: 227 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 45 par an.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que La Frette-sur-Seine est une commune périurbaine francilienne. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 46 m d'altitude en moyenne.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Frette-sur-Seine en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Frette-sur-Seine : -11,6 % en un an, dans un contexte de seulement 62 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 10 % du Val-d'Oise
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Correction récente des prix : -11,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Frette-sur-Seine
Le marché immobilier de la Frette-sur-Seine affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de la Frette-sur-Seine
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,6
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Frette-sur-Seine : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Frette-sur-Seine
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Frette-sur-Seine s'établit à 4 036 €, sur la base de 62 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 3 279 € à 5 214 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. La Frette-sur-Seine se positionne dans le top 10 % des communes les plus chères du Val-d'Oise.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Aperçu par typologie à Frette-sur-Seine
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Frette-sur-Seine
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Frette-sur-Seine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Frette-sur-Seine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Frette-sur-Seine totalise 227 logements sur 5 ans, soit +43 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Frette-sur-Seine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Frette-sur-Seine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Frette-sur-Seine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 701 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Frette-sur-Seine est D, avec 22,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Frette-sur-Seine
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Frette-sur-Seine : cadre de vie et logement
La Frette-sur-Seine compte 4 570 habitants, à 46 m d'altitude.
Le territoire abrite 115 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Frette-sur-Seine
La Frette-sur-Seine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Frette-sur-Seine
2 160 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Frette-sur-Seine combine 73,9 % de maisons et 26,1 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Frette-sur-Seine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 877 logements).
- Avant 1919 9,1 % 170 logts
- 1919-1945 15,1 % 283 logts
- 1946-1970 27,7 % 519 logts
- 1971-1990 28,0 % 525 logts
- 1991-2005 10,1 % 190 logts
- 2006-2019 10,1 % 190 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Frette-sur-Seine
115 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Frette-sur-Seine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 de 1987 PPRN Approuvé approuvé le 08/04/1987
- PPRI Seine Centre PPRN Approuvé approuvé le 03/11/1999
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Frette-sur-Seine
Quel est le prix de l'immobilier à Frette-sur-Seine ?
Le prix médian au m² à Frette-sur-Seine est de 4 036 € (données DVF, 62 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 409 000 €.
Comment La Frette-sur-Seine se situe-t-elle dans le Val-d'Oise ?
La Frette-sur-Seine se classe au 18ᵉ rang sur 179 communes du Val-d'Oise — dans le top 10 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Frette-sur-Seine ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Frette-sur-Seine est de 4,5 % (loyer de 17,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de la Frette-sur-Seine est-il énergétiquement dégradé ?
22,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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