01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 471 logements dont 5 231 résidences principales, 55 résidences secondaires et 185 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 231 | 95,6 % |
| Résidences secondaires | 55 | 1,0 % |
| Logements vacants | 185 | 3,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 96 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 3 % de vacants pour un total de 5 471 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 55 | 1,1 % |
| 1919-1945 | 41 | 0,8 % |
| 1946-1970 | 667 | 13,0 % |
| 1971-1990 | 1 940 | 37,8 % |
| 1991-2005 | 1 604 | 31,3 % |
| 2006-2019 | 822 | 16,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 38 %, devant les constructions récentes (16 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 200 | 3,8 % |
| 2 pièces | 672 | 12,8 % |
| 3 pièces | 1 124 | 21,5 % |
| 4 pièces | 1 425 | 27,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 810 | 34,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (35 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 768 | 5 093 | 5 471 |
| Rés. principales | 4 591 | 4 888 | 5 231 |
| Rés. secondaires | 15 | 55 | 55 |
| Vacants | 162 | 150 | 185 |
À titre de comparaison : 29,9 % de part de propriétaires à Pont-Audemer, à 68 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 503 | 47,8 % |
| Locataires (privé) | 1 238 | 23,7 % |
| Locataires HLM | 1 430 | 27,3 % |
| Logés gratuitement | 61 | 1,2 % |
La répartition du parc occupé: 47,8 % de propriétaires, 51,0 % de locataires, dont 27 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 858 | 54,6 % |
| Fioul | 374 | 7,1 % |
| Électricité | 1 702 | 32,5 % |
| Gaz bouteille | 9 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 288 | 5,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (55 %), 33 % pour électricité et 7 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 723 |
| 2 à 4 ans | 1 158 |
| 5 à 9 ans | 1 051 |
| 10 ans ou plus | 2 300 |
| Total ménages | 5 231 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 258 |
| Sous-occupation modérée | 1 378 |
| Sous-occupation accentuée | 1 017 |
| Suroccupation modérée | 328 |
| Suroccupation accentuée | 16 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 706 | 13,5 % |
| 1 voiture | 2 766 | 52,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 760 | 33,6 % |
Motorisation des ménages: 13 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 34 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 76,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 857 | 726 | 6 | 125 |
| 1975 | 1 389 | 1 357 | 5 | 27 |
| 1982 | 2 164 | 1 966 | 24 | 174 |
| 1990 | 2 615 | 2 533 | 36 | 46 |
| 1999 | 3 739 | 3 582 | 14 | 143 |
| 2006 | 4 507 | 4 372 | 18 | 117 |
| 2011 | 4 768 | 4 591 | 15 | 162 |
| 2016 | 5 093 | 4 888 | 55 | 150 |
| 2022 | 5 471 | 5 231 | 55 | 185 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 857 logements, le total atteint 5 471 en 2022 (+538 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 360 | 328 | 225 | 284 | 276 | 146 |
| Dont vacants > 2 ans | 53 | 55 | 40 | 34 | 47 | 61 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0,4 % |
| Classe B | 67 | 2,6 % |
| Classe C | 1 259 | 49,0 % |
| Classe D | 910 | 35,4 % |
| Classe E | 216 | 8,4 % |
| Classe F | 71 | 2,8 % |
| Classe G | 33 | 1,3 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 49 % des logements et 52 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 269 | 10,5 % |
| Classe B | 495 | 19,3 % |
| Classe C | 994 | 38,7 % |
| Classe D | 597 | 23,3 % |
| Classe E | 138 | 5,4 % |
| Classe F | 49 | 1,9 % |
| Classe G | 25 | 1,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (39 %), 68 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 293 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 265 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 184 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 147 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 159 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 293 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 107 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 2 |
| Classe B | 42 | 25 |
| Classe C | 308 | 951 |
| Classe D | 455 | 455 |
| Classe E | 92 | 124 |
| Classe F | 51 | 20 |
| Classe G | 16 | 17 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (188 kWh/m²/an) et appartements en classe C (165).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 145 |
| T2 | 296 |
| T3 | 468 |
| T4 | 570 |
| T5+ | 84 |
Faut-il investir à Ifs en 2026 ?
Ifs, commune périurbaine de l'agglomération caennaise, bénéficie d'une attractivité territoriale forte et d'une démographie dynamique (+3,2 % en 5 ans). Son marché immobilier, en correction récente, offre-t-il une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur ?
Avec un rendement locatif brut de 6,9 % et une attractivité territoriale dans le top quart, Ifs séduit les investisseurs malgré une correction des prix.
Verdict
➤ Bon marché d'investissement locatif, à privilégier en stratégie rendement moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 6,9 %
- ✓ Attractivité et services dans le top quart
- ✓ Correction de -3,9 % : point d'entrée potentiel
- ⚠ Accessibilité faible : IAI 2,3/10
- ⚠ Marché dépendant de l'extérieur : chômage à 13,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 10 % à la moyenne nationale (environ 2 700 €/m²).
- Dans le Calvados, Ifs dépasse la médiane départementale en matière d'attractivité et de services.
- Rendement locatif brut (6,9 %) supérieur à celui des grandes métropoles (4-5 % en moyenne).
Analyse du marché immobilier à Ifs
Le marché immobilier d'Ifs affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Ifs
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (5,3/10) : marché équilibré entre acheteurs et vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (5,3/10) : marché équilibré entre acheteurs et vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2,3/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2,3/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée (5,7/10) : demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée (5,7/10) : demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,1/10) : peu d'intérêt pour une location saisonnière, privilégier l'annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,1/10) : peu d'intérêt pour une location saisonnière, privilégier l'annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2446,2 — Percentile dept : 52/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 65/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 62/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1326,3 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 35/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 45,8 — Percentile dept : 13/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 26,1 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,2 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 62/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 13/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2446,2 — Percentile dept : 48/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 12/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 13/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 26/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1326,3 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Ifs : opportunités et risques
Investir à Ifs en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 6,9 % est attractif, mais il faut en déduire les charges réelles. La taxe foncière, à 50,09 %, représente une charge annuelle non négligeable. Le rendement net estimé à 3,9 % après gestion et vacance reste correct dans un contexte de taux d'intérêt élevés.
La faible part de passoires thermiques (4,1 % en F/G) est un atout, réduisant le risque de travaux obligatoires liés à la loi Climat et Résilience. Toutefois, la classe énergétique dominante C (173 kWh/m²/an) indique un parc globalement performant mais perfectible, un argument à valoriser à l'achat.
La stratégie de plus-value à moyen terme est envisageable, mais conditionnelle. La correction des prix pourrait offrir un point d'entrée bas, en anticipant un rebond lié à la dynamique démographique et aux aménagements de la CU Caen la Mer. Néanmoins, la faible accessibilité pour les locaux (IAI 2,3/10) et un taux de chômage de 13,9 % imposent une sélection rigoureuse du bien et de son quartier, privilégiant la proximité des transports et des services.
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Données du marché immobilier à Ifs
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché ifois affiche une singularité : un prix médian en recul (-3,9 % sur un an) mais un rendement locatif qui se maintient à un niveau élevé, selon les données DVF 2024. Cette dissociation s'explique par une demande locative solide, portée par la proximité de Caen et un parc locatif social représentant 30 % des logements. La baisse des prix de vente améliore mécaniquement le taux de rendement pour les nouveaux entrants.
Comparé aux communes similaires du département, Ifs se positionne comme un intermédiaire. Son prix au mètre carré est inférieur de 22 % à celui de Pont-Audemer, mais il reste 36 % plus élevé qu'à Argentan. Cet écart s'explique par des indicateurs plus robustes : une densité d'équipements et de services très élevée (ICS 7,7/10) et une connexion fibre quasi totale (91,9 %).
La structure des ventes révèle un territoire en mutation. La part des logements construits après 2006 (16 %) et les 578 permis de construire récents dessinent une commune qui se renouvelle. Cette dynamique attire une population jeune (âge médian 39,4 ans) et active, mais elle accroît aussi la dépendance au bassin d'emploi de Caen, fragilisant le marché face aux variations économiques régionales.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Ifs Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Ifs a culminé à 2 649 €/m² en 2021, porté par la frénésie post-Covid et la recherche de périurbanité. Depuis, une correction nette s'est amorcée, avec une baisse de -7,9 % par rapport au pic, ramenant le mètre carré à 2 579 €. Cette tendance contraste avec la stabilité observée dans certaines voisines comme Bayeux (+11 % par rapport à Ifs). Pour un acheteur en 2026, cela dessine un marché en phase de réajustement, où la négociation reprend ses droits, loin des surenchères passées. Le prix des maisons (2 735 €/m²) résiste mieux que celui des appartements (2 383 €/m²), indiquant une demande toujours portée sur l'habitat individuel.
Évolution du marché immobilier d'Ifs
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian d'Ifs évolue de +8,0 %, passant de 2 389 à 2 579 €/m²; 114 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière, basée sur les données DVF et de loyers 2024, révèle un effort d'accession conséquent. Acquérir une maison type de 90 m² (231 030 €) requiert l'équivalent de 10,4 années de revenu médian local. Pour un investisseur, le scénario est plus favorable sur les appartements : un bien de 55 m² à 128 645 € génère un loyer estimé à 742 € par mois. Avec un crédit à taux actuels, le loyer couvrirait une large part de la mensualité, laissant un effort net modeste pour un rendement brut de 6,9 %. La viabilité du montage repose donc sur la sélection d'un bien correctement dimensionné et localisé.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 134 ventes en 2024, le volume des transactions à Ifs reste robuste, bien qu'en baisse par rapport aux 220 de 2021. Le marché est équilibré entre maisons (63 ventes) et appartements (51 ventes), ces derniers affichant une surface médiane de vente de 55 m², typique des logements de type T2/T3. Ce profil indique une demande locative et d'accession modeste active. Les prix moyens globaux (3 822 €/m²) sensiblement plus élevés que les médians (2 579 €/m²) trahissent la présence de biens plus cossus ou neufs qui tirent les moyennes vers le haut. Le marché est liquide mais n'est plus en surchauffe, laissant du temps à la décision.
Répartition des ventes
55,3 % de maisons et 44,7 % d'appartements parmi les 114 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 55,3 % des mutations, pour un prix médian de 2 735 €/m² (maisons) contre 2 383 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 114 | 63 | 51 |
| Prix médian/m² | 2 579 € | 2 735 € | 2 383 € |
| Prix moyen/m² | 2 656 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 166 | 2 389 € |
| 2022 | 179 | 2 516 € |
| 2023 | 144 | 2 501 € |
| 2024 | 123 | 2 411 € |
| 2025 | 114 | 2 579 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Ifs est soutenue, avec 578 logements autorisés sur les 5 dernières années, soit une tendance en hausse de +34 % par rapport à la période précédente. Cette vitalité, croisée avec une croissance démographique positive, atteste de l'attractivité résidentielle de la commune. Elle répond à une pression de demande, notamment de la part des actifs travaillant dans l'agglomération caennaise. Pour l'investisseur, cette offre neuve représente à la fois une concurrence pour l'ancien et une opportunité de capter une demande locative moderne. Le risque de sur-offre semble maîtrisé au vu de la croissance de la population.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 208 autorisations et 2 006 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 91 %.
Vacance longue durée à Ifs
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Ifs (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 463 logements autorisés à à Ifs, dont 33 en 2025 (+4 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Ifs
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ifs
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire taxes, frais et vacance. À Ifs, la taxe foncière sur le bâti est de 50,09 %. Pour un appartement, le rendement net estimé chute d'environ 3 points, à 3,9 %. Il faut aussi provisionner la gestion locative, les charges de copropriété et les travaux d'entretien, d'autant que seulement 1 % du parc est en résidence secondaire, indiquant un marché locatif actif mais exigeant.
Performance énergétique du parc à Ifs
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 567 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Ifs: la classe C domine, 4,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (173 kWh/m²/an), une performance correcte. Seulement 4,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui réduit le risque de dépréciation à court terme. Néanmoins, la loi Climat impose l'interdiction de location pour les logements classés G en 2025, puis F en 2028. À Ifs, ce risque est contenu, mais à vérifier pour chaque bien ancien.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont la surface médiane est de 55 m², pour cibler les jeunes actifs et les petits budgets. Le parc récent est notable (16 % des logements construits après 2006), limitant les surprises en rénovation. Attention aux 4,1 % de passoires thermiques (DPE F/G) qui deviendront progressivement interdites à la location. Les maisons, plus chères à l'achat, séduisent une clientèle familiale mais offrent un rendement brut plus faible (5,6 %).
Quelles zones cibler à Ifs ?
Le centre-bourg, bien équipé (417 équipements recensés), et les quartiers proches des écoles (8 établissements) sont les plus recherchés. La périphérie, plus résidentielle, attire les familles. Les programmes neufs (578 logements autorisés sur 5 ans) pourraient créer une sur-offre ponctuelle dans certains secteurs, à surveiller. La connexion fibre à 91,9 % des logements est un atout majeur pour attirer les locataires.
Calculateur de rendement à Ifs
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Risques à connaître avant d'investir à Ifs
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de logements vacants structurel est de 3,4 %. La dépendance à l'économie de l'agglomération caennaise expose au risque de perte d'emploi des locataires. La taxe foncière, à 50,09 %, grève la rentabilité. Enfin, la future réglementation sur les passoires thermiques concerne une minorité de biens mais impose une vigilance accrue sur le DPE.
Cas pratique : un investissement type à Ifs
Pour un appartement de 55 m² à Ifs, l'investissement médian s'élève à environ 128 645 €. Avec un loyer de 13,5 €/m², le revenu locatif atteint 743 € par mois, soit un rendement brut de 6,9 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net plafonne autour de 3,9 %, nécessitant un financement optimisé pour dégager un cash-flow positif.
Erreurs à éviter quand on investit à Ifs
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus fortes de l'agglomération.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (13,5 €/m² en appartement).
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien (seulement 16 % construits après 2006).
- Investir sans vérifier la connectivité fibre (91,9 % de couverture).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Ifs suit le rythme scolaire, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. La période estivale peut être plus calme. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'absence de fort tourisme (2 hébergements touristiques) limite l'impact saisonnier sur la demande locative.
Le saviez-vous ?
- Ifs abrite 2 monuments historiques protégés sur seulement 9 km².
- La commune dispose de 417 équipements, dont 94 liés à la santé.
- L'âge médian est de 39,4 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
S'installer à Ifs : cadre de vie et logement
S'installer à Ifs, c'est bénéficier des avantages d'une ville bien dotée sans la pression d'un centre-ville historique. Avec 417 équipements recensés par l'INSEE, dont 55 commerces et 94 services de santé, la commune offre une autonomie quotidienne remarquable pour une ville de moins de 12 000 habitants. La présence de 8 établissements scolaires complète ce tableau familial.
Le cadre de vie est également marqué par une connectivité excellente (fibre à 91,9 %, 5G) et une mobilité facilitée par la proximité de la gare TGV de Caen (4,3 km). Le territoire présente des risques naturels faibles (radon et sismicité faible), mais a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour des inondations et coulées de boue, un point à vérifier lors de l'acquisition. Le parc, majoritairement composé de maisons (59,3 %), et la faible part de résidences secondaires (1 %) confirment un profil de ville résidentielle et familiale, intégrée à la dynamique métropolitaine de Caen.
Carte du marché immobilier à Ifs
Ifs et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ifs
Avec une température moyenne annuelle de 11,5 °C et 740 mm de pluie, le climat d'Ifs est océanique tempéré, similaire à celui de Caen voisine. Les hivers sont doux et les étés frais, avec un risque de gel modéré. Ce profil convient particulièrement aux habitants recherchant une atmosphère non extrême, adaptée aux activités extérieures une grande partie de l'année, sans les excès de chaleur estivale.
À qui s'adresse Ifs ?
Ifs s'adresse en priorité aux jeunes actifs et aux familles travaillant dans l'agglomération caennaise, cherchant un compromis entre prix, équipements et accès aux transports. Les primo-accédants peuvent y trouver leur premier appartement. Les profils retraités (24,1 % des habitants) y trouvent également des services de santé développés (94 équipements). En revanche, ceux qui recherchent le calme absolu d'un village normand pourraient être surpris par la densité (1 326 hab./km²).
Avantages et limites à Ifs
✓ Points forts
- Proximité de Caen et accès TGV à moins de 10 km
- Équipements et services nombreux (417 au total)
- Parc immobilier récent (16 % construits après 2006)
- Environnement familial (38,6 % de moins de 30 ans)
- Très bon niveau de connexion fibre (91,9 %)
− À prendre en compte
- Marché immobilier en léger repli (-3,9 % sur un an)
- Densité urbaine élevée (1 326 hab./km²)
- Taux de chômage local supérieur à 13 %
Composition du parc immobilier à Ifs
5 471 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (59,3 %) et collectif (40,7 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons (59,3 %), un signe de stabilité et d'attrait familial. Le taux de propriétaires-occupants (47,8 %) est solide, et la part de logements vacants (3,4 %) reste modérée, limitant le risque de dégradation. Seuls 1 % de résidences secondaires indiquent peu de pression touristique. Ce paysage dessine un marché ancré dans la vie locale, porté par des acheteurs cherchant à s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Ifs
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 129 logements).
- Avant 1919 1,1 % 55 logts
- 1919-1945 0,8 % 41 logts
- 1946-1970 13,0 % 667 logts
- 1971-1990 37,8 % 1 940 logts
- 1991-2005 31,3 % 1 604 logts
- 2006-2019 16,0 % 822 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Ifs
417 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Ifs
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Ifs présente une exposition faible au radon et une sismicité faible. Trois risques naturels sont recensés, avec sept arrêtés de catastrophes naturelles historiques. Ces données, consultables sur Géorisques, impliquent de vérifier l'assurabilité du bien et l'éventuelle présence d'un plan de prévention des risques (PPR). Cela n'empêche pas la construction, mais peut imposer des contraintes spécifiques ou des études de sol.
Cas pratique : un achat type à Ifs
Une maison de 90 m² à Ifs coûte environ 231 030 €, soit l'équivalent de plus de 10 années du revenu médian local (22 310 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 1 150 €. Cette charge représente un taux d'effort conséquent, nécessitant souvent deux revenus pour un primo-accédant.
Erreurs à éviter quand on achète à Ifs
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre, malgré un faible taux de passoires.
- Négliger la proximité des 55 commerces et services pour la valorisation.
- Surévaluer un bien pour son terrain sans connaître les risques naturels recensés.
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, qui masque les écarts selon les quartiers.
Points clés à retenir à Ifs
- Prix médian à 2 579 €/m², en baisse de 3,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,9 % pour les appartements.
- Climat doux : 11,5 °C de moyenne et 740 mm de pluie.
- Écart maison/appartement réduit : 2 735 € vs 2 383 €/m².
- Taxe foncière élevée : 50,09 % sur le bâti.
- Parc à 59,3 % de maisons, profil familial.
- Démographie dynamique : +3,2 % d'habitants en 5 ans.
- Une maison type coûte environ 231 030 €, un appart 128 645 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Ifs ?
À Ifs, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation interne. La proximité des 55 commerces, des 8 établissements scolaires ou de la gare TGV de Caen (4,3 km) peut majorer le prix. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd : un bien rénové en classe B se vendra mieux qu'un bien ancien en D. Pour une maison, la surface du terrain est un levier important. L'exposition et l'étage ont un impact moindre dans cette petite ville de moins de 12 000 habitants.
Estimation indicative d'une maison à Ifs
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
232 110 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans une commune où le parc est majoritairement composé de maisons (59,3 %) et où la classe énergétique dominante est C (173 kWh/m²/an), le DPE devient un facteur clé de valorisation. Une estimation précise doit intégrer la taxe foncière locale (50,09 %), le taux de vacance (3,4 %) et la dynamique démographique positive (+3,2 % en 5 ans) qui soutient la demande à moyen terme. Se baser sur les seuls prix au m² moyens est insuffisant ; une analyse comparative fine, incluant l'état du bien et son environnement immédiat, est indispensable pour fixer un prix de vente attractif et réaliste, capable de générer des visites qualifiées.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés d'Ifs : la différence de prix entre un quartier proche du centre commercial et une rue plus éloignée. Il évalue l'état réel, l'isolation, l'exposition aux risques, que les algorithmes ignorent. Son estimation, fondée sur les transactions réelles (DVF), sert aussi d'outil de négociation face aux acheteurs. Enfin, il intègre des facteurs immatériels comme la réputation d'une résidence ou les projets d'aménagement de la commune.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur des prix de vente antérieurs à la correction de -3,9 %.
- Ne pas ajuster le prix selon l'état énergétique du bien (DPE).
- Ignorer l'offre neuve concurrente (578 logements autorisés en 5 ans).
- Comparer avec des biens situés à Caen sans appliquer de décote.
Investir à Ifs : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Ifs en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Ifs.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ifs
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Ifs ?
Le prix médian global est de 2 579 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 735 €/m² et les appartements à 2 383 €/m², selon les transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter un bien à Ifs ?
Le marché est en correction (-3,9 % en 2024), ce qui peut représenter une opportunité de négociation. L'attractivité locale forte et les services nombreux soutiennent la valeur à long terme.
Ifs est-elle plus chère que Caen ?
Ifs est généralement moins chère que le centre de Caen. Sa position en première couronne et son bon niveau d'équipements en font une alternative périurbaine prisée des actifs.
Quel rendement locatif espérer à Ifs ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,9 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Le loyer médian est de 13,5 €/m²/mois pour un appartement.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Ifs ?
Le principal risque est économique, avec un taux de chômage local de 13,9 %. L'accessibilité est faible pour les revenus locaux, ce qui peut affecter la liquidité du marché à la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Ifs affiche un écart de valorisation de -36 % par rapport à Argentan, pourtant dotée de indicateurs similaires, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour l'investisseur cherchant un point d'entrée stratégique.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ifs.
Communes limitrophes d'Ifs
Ifs est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 114 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 579 €/m² à Ifs, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian d'Ifs gagne +8,0 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 726 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +7,0 %.
Les maisons (55,3 % des transactions, 2 735 €/m²) et les appartements (44,7 %, 2 383 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 90 m² revient à environ 246 150 €, soit 11,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,5 € (appartements) et 12,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Ifs: l'équivalent de 93 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (59 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Ifs est une commune normande, dans le bocage ou la campagne. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral du Calvados (26 km), en plaine, à 67 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).