01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 858 logements dont 6 758 résidences principales, 334 résidences secondaires et 767 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 758 | 86,0 % |
| Résidences secondaires | 334 | 4,3 % |
| Logements vacants | 767 | 9,8 % |
Parmi les 7 858 logements du parc, 86 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 974 | 14,4 % |
| 1919-1945 | 346 | 5,1 % |
| 1946-1970 | 1 335 | 19,8 % |
| 1971-1990 | 2 637 | 39,1 % |
| 1991-2005 | 676 | 10,0 % |
| 2006-2019 | 783 | 11,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 39 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 14 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 515 | 7,6 % |
| 2 pièces | 1 169 | 17,3 % |
| 3 pièces | 1 575 | 23,3 % |
| 4 pièces | 1 566 | 23,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 933 | 28,6 % |
Taille moyenne: 3,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 29 %, les T1-T2 25 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 427 | 7 770 | 7 858 |
| Rés. principales | 6 609 | 6 765 | 6 758 |
| Rés. secondaires | 172 | 276 | 334 |
| Vacants | 646 | 729 | 767 |
La part de propriétaires atteint 55,6 % à Mézidon Vallée D'auge, commune de 9 766 hab. à 51 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 690 | 39,8 % |
| Locataires (privé) | 1 740 | 25,7 % |
| Locataires HLM | 2 262 | 33,5 % |
| Logés gratuitement | 65 | 1,0 % |
Occupation des résidences principales — 39,8 % appartiennent à leurs occupants, 59,2 % sont louées, avec 33 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 487 | 51,6 % |
| Fioul | 388 | 5,7 % |
| Électricité | 2 032 | 30,1 % |
| Gaz bouteille | 40 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 811 | 12,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (52 %), 30 % pour électricité et 12 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 891 |
| 2 à 4 ans | 1 410 |
| 5 à 9 ans | 1 406 |
| 10 ans ou plus | 3 051 |
| Total ménages | 6 758 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 660 |
| Sous-occupation modérée | 1 839 |
| Sous-occupation accentuée | 1 242 |
| Suroccupation modérée | 476 |
| Suroccupation accentuée | 12 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 564 | 23,1 % |
| 1 voiture | 3 620 | 53,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 574 | 23,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 23 % sans, 54 % à une voiture, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 53,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 674 | 3 428 | 88 | 158 |
| 1975 | 4 737 | 4 345 | 131 | 261 |
| 1982 | 5 908 | 5 287 | 184 | 437 |
| 1990 | 6 222 | 5 723 | 172 | 327 |
| 1999 | 6 905 | 6 300 | 175 | 430 |
| 2006 | 7 264 | 6 663 | 121 | 481 |
| 2011 | 7 427 | 6 609 | 172 | 646 |
| 2016 | 7 770 | 6 765 | 276 | 729 |
| 2022 | 7 858 | 6 758 | 334 | 767 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 3 674 à 7 858 logements, soit +114 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 834 | 827 | 723 | 700 | 675 | 433 |
| Dont vacants > 2 ans | 212 | 209 | 200 | 213 | 199 | 255 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0,1 % |
| Classe B | 217 | 4,1 % |
| Classe C | 1 616 | 30,3 % |
| Classe D | 2 007 | 37,6 % |
| Classe E | 885 | 16,6 % |
| Classe F | 395 | 7,4 % |
| Classe G | 212 | 4,0 % |
La classe D domine avec 38 % des diagnostics, et 34 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 377 | 7,1 % |
| Classe B | 1 427 | 26,7 % |
| Classe C | 1 631 | 30,5 % |
| Classe D | 1 019 | 19,1 % |
| Classe E | 556 | 10,4 % |
| Classe F | 266 | 5,0 % |
| Classe G | 64 | 1,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 31 %, 64 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 281 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 223 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 192 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 149 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 120 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 281 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 120 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0 |
| Classe B | 22 | 195 |
| Classe C | 257 | 1 359 |
| Classe D | 633 | 1 374 |
| Classe E | 255 | 630 |
| Classe F | 137 | 258 |
| Classe G | 60 | 152 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (222 kWh/m²/an) et appartements en classe D (211).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 160 |
| T2 | 450 |
| T3 | 893 |
| T4 | 755 |
| T5+ | 196 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bayeux (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Bayeux totalise 7 858 logements en 2022, dominé par la résidence principale (6 758 unités, 86,0 %). Parc mixte: 41,2 % de maisons et 58,8 % d'appartements cohabitent. Ancrage local: la commune est au cœur du bocage normand, dans les collines, à une altitude moyenne de 194 m, à une quinzaine de kilomètres du littoral du Calvados (17 km).
Bayeux se distingue par un parc majoritairement locatif (59,2 %). Le segment social représente 33,5 % du parc occupé à titre principal.
Le parc de Bayeux combine un noyau ancien (14,4 %) et une couronne plus récente (11,6 % après 2006). Le parc de Bayeux présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 214 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 11,4 % — un enjeu de rénovation énergétique. 51,6 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+1,1 %). La motorisation des ménages est classique: 23,1 % sans voiture et 23,3 % avec deux voitures ou plus.
Bayeux appartient au tissu au cœur du bocage normand, repère pour lire son marché résidentiel. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 194 m, à une quinzaine de kilomètres du littoral du Calvados (17 km), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Bayeux en 2026 ?
Chef-lieu de canton du Calvados, réputé pour sa tapisserie et sa cathédrale, Bayeux allie patrimoine historique exceptionnel et centralité territoriale. Avec une démographie en déclin (-2,8% en 5 ans) mais une économie touristique dynamique, la commune attire des acheteurs extérieurs. Faut-il investir ici en 2026 ?
Avec une pression immobilière élevée et des rendements locatifs supérieurs à la moyenne régionale, Bayeux se positionne comme un pôle de stabilité dans le Calvados, mais le marché local est fragilisé par des indicateurs socio-économiques dégradés.
Verdict
➤ Investir à Bayeux demande un ciblage rigoureux, privilégiant le locatif annuel en appartement pour capter un rendement correct, malgré un contexte économique local fragile.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,8% : supérieur à la moyenne
- ✓ Pression immobilière élevée : marché dynamique
- ✓ Correction de -1,9% : opportunité de négociation
- ⚠ Accessibilité très faible : solvabilité locale limitée
- ⚠ Fragilité territoriale élevée : risques socio-économiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 776 €/m², Bayeux se situe au-dessus de la médiane nationale.
- Elle dépasse de 29% la moyenne du Calvados, confirmant son attractivité résidentielle.
- Son rendement locatif brut de 5,8% est supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Bayeux
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bayeux : opportunités et risques
L'investissement locatif à Bayeux présente un profil de rendement correct, avec 5,8% brut pour les appartements. Toutefois, le rendement net estimé à 3,1% est rogné par des charges significatives : une taxe foncière à 53,95%, un taux de vacance de 8% et des frais de gestion. La loi Climat & Résilience constitue un risque supplémentaire sur le parc ancien, 11% des logements étant des passoires thermiques (F/G) interdites à la location à horizon 2028.
La stratégie la plus cohérente est le locatif annuel en petit appartement, visant la clientèle étudiante ou les jeunes actifs attirés par les nombreux services. La pression touristique modérée (IPTI à 3,5) et le faible taux de résidences secondaires (4,3%) limitent l'intérêt d'une stratégie saisonnière pure. L'horizon doit être au minimum le moyen terme pour amortir les frais et espérer une légère plus-value, dans un marché aujourd'hui stabilisé.
L'investisseur doit intégrer le contexte socio-économique fragile, avec un taux de chômage de 14,2% et un déclin démographique continu. La demande locative est donc partiellement dépendante d'apports extérieurs. La sélection du bien est cruciale : privilégier les quartiers centraux ou bien desservis, les appartements rénovés (classe D dominante) et éviter les biens nécessitant des travaux lourds pour être mis aux normes.
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Données du marché immobilier à Bayeux
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 2 776 €/m², le prix médian de Bayeux dépasse de 29% la moyenne du Calvados, selon les données DVF 2024. Cette surcote s'explique par des atouts structurants : une desserte ferroviaire directe, une offre de services pléthorique (774 équipements) et un patrimoine historique classé qui draine près d'un million de visiteurs par an. Le marché est ainsi porté par une demande extérieure, touristique et résidentielle, qui compense partiellement la fragilité économique locale.
La dynamique des prix révèle une correction nette depuis le pic de 2022, avec une baisse de 1,9% sur un an. Cette stabilisation, après la frénésie des années post-Covid, offre un point d'entrée plus mesuré. Le parc immobilier, dominé par les maisons individuelles (42%), est ancien : près d'un logement sur cinq date d'avant 1945, ce qui implique pour l'acheteur des travaux de rénovation énergétique potentiellement lourds, 11% du parc étant classé F ou G.
Les transactions de 2024 montrent une nette prédominance des ventes d'appartements (137 contre 82 maisons), concentrées sur de petites surfaces (45 m² médian). Ce segment est le plus liquide et bénéficie de la demande locative, tirée par les étudiants, les jeunes actifs et les travailleurs saisonniers du tourisme. La pression immobilière reste élevée, signe que les biens bien positionnés partent vite.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bayeux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DVF, le marché de Bayeux a connu une phase de croissance soutenue entre 2020 et 2022, avec le prix médian bondissant de 37%. Le pic de 2022 à près de 3 000 €/m² a été suivi d'une correction de 8% l'année suivante, puis d'une légère baisse en 2024. Cette volatilité reflète l'ajustement post-pandémie et la remontée des taux. Comparée aux communes voisines de taille similaire, Bayeux conserve un premium important, justifié par son statut de pôle de services. Pour un acheteur en 2026, cette phase de stabilisation offre une fenêtre de négociation plus favorable qu'il y a trois ans.
Évolution du marché immobilier de Bayeux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 310 €/m² → 2 776 €/m² (+20,2 %), volume annuel actuel 202 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières, basées sur les données 2024, révèlent un marché segmenté. L'accession à la propriété d'une maison type de 101 m² nécessite 12,8 années de revenu médian, un effort considérable. À l'inverse, l'investissement locatif en petit appartement (45 m² à 121 410 €) est plus accessible. Avec un loyer médian estimé à 585 € et un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel net résiduel se situerait autour de 150 €. Le rendement brut de 5,8% est correct, mais il est fortement amputé par les charges, notamment une taxe foncière à 53,95%.
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 202 transactions en 2024, le marché de Bayeux reste actif, bien que le volume ait significativement baissé depuis le pic de 2022 (368 ventes). La répartition est intéressante : les appartements représentent 63% des ventes, signe d'un marché locatif et d'une demande pour les petites surfaces. La surface médiane vendue est de 45 m² pour les appartements et 101 m² pour les maisons. L'écart important entre prix moyen (4 119 €/m²) et prix médian (2 776 €/m²) indique la présence de biens prestigieux ou rénovés qui tirent la moyenne vers le haut, créant deux segments de marché distincts.
Répartition des ventes
48,0 % de maisons et 52,0 % d'appartements parmi les 202 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 52,0 % des mutations, pour un prix médian de 2 812 €/m² (maisons) contre 2 692 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 202 | 97 | 105 |
| Prix médian/m² | 2 776 € | 2 812 € | 2 692 € |
| Prix moyen/m² | 3 695 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 205 | 2 310 € |
| 2022 | 247 | 2 614 € |
| 2023 | 172 | 2 623 € |
| 2024 | 174 | 2 490 € |
| 2025 | 202 | 2 776 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Bayeux est vigoureuse, avec 471 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en hausse de 274%. Cette accélération répond à la fois à la vétusté d'une partie du parc (19,5% d'avant 1945) et à la volonté de modernisation. Cependant, elle contraste avec un déclin démographique persistant (-2,8% en 5 ans), ce qui pourrait, à terme, créer un déséquilibre entre l'offre et la demande résidentielle locale. L'essentiel de cette construction neuve vise probablement à capter une population extérieure et à renouveler l'offre locative, notamment dans le segment des appartements.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 180 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 52 sur 2013 — soit +246,2 %.
Vacance longue durée à Bayeux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bayeux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 466 logements autorisés à à Bayeux, dont 90 en 2025 (+186 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bayeux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bayeux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. À Bayeux, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 53,95 %. Il faut y ajouter la provision pour charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), l'assurance et un budget travaux annuel. Une vacance locative estimée à 1 mois tous les 2 ans, compte tenu du marché local, grève aussi la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Bayeux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 340 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bayeux: la classe D domine, 11,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine, avec une consommation énergétique moyenne de 212 kWh/m²/an. Le parc présente 11,0 % de passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Attention néanmoins aux biens classés E ou pire : la loi Climat et Résilience interdira leur location dès 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E). Un diagnostic précis est impératif avant tout achat pour locatif ou résidentiel.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (surface médiane de 45 m²) sont les plus liquides et offrent le meilleur rendement brut. Le parc ancien (19,5 % d'avant 1945) présente un risque DPE, avec 11 % de passoires thermiques (classes F/G). Le neuf, en développement (+274 % d'autorisations), séduit par sa performance énergétique mais exige un ticket d'entrée plus élevé.
Quelles zones cibler à Bayeux ?
Le centre-ville historique, très piétonnier et proche de la cathédrale, est prisé pour la location courte durée et les étudiants. Les quartiers périphériques, mieux dotés en maisons individuelles, attirent les locations familiales. La proximité immédiate de la gare SNCF est un atout majeur pour les actifs travaillant à Caen, située à 28 km.
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Risques à connaître avant d'investir à Bayeux
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 9,8 % du parc est déjà vacant. La dépendance à l'économie locale est réelle, avec un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale. Enfin, la réglementation sur les passoires thermiques (interdiction de location en 2025 pour les G, 2028 pour les F) concerne 11 % du parc et impose des travaux de rénovation.
Cas pratique : un investissement type à Bayeux
Pour un appartement de 45 m² (proche du prix médian total), comptez environ 121 410 €. Avec un loyer moyen de 13,0 €/m², cela génère 585 € mensuels. Le rendement brut est de 5,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), l'effort net mensuel pour l'investisseur pourrait avoisiner 150 € à 200 €, en fonction du taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Bayeux
- Négliger la taxe foncière à 53,95 %.
- Tabler sur une vacance locative nulle.
- Oublier le budget travaux dans un parc ancien (19,5 % avant 1945).
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme national, avec une reprise au printemps et une accalmie estivale. À Bayeux, la forte activité touristique (19 hébergements) peut compliquer les visites en juillet-août. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. Acheter en fin d'année permet parfois de négocier sur des biens en vente depuis plusieurs mois. Pensez à l'échéance de la taxe foncière, payable en septembre.
Le saviez-vous ?
- Bayeux possède 31 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des habitants est de 50,4 ans.
- 94,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Bayeux : cadre de vie et logement
S'installer à Bayeux, c'est choisir une ville au cadre de vie exceptionnellement doté pour sa taille. Avec 245 établissements de santé et 234 services recensés par l'INSEE, l'autonomie au quotidien est quasi totale. Le cœur historique, piétonnier et dominé par la cathédrale, offre un charme intact, tandis que la gare relie Caen en moins de 20 minutes, un atout majeur pour les navetteurs.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement accentué (indice de 278) et une population en léger déclin. Cela se traduit par une ambiance calme, voire routinière, et un marché de l'emploi local relativement atone, compensé par la proximité de l'agglomération caennaise. La connectivité numérique est excellente (fibre à 94%), un atout pour le télétravail. En résumé, Bayeux convient parfaitement aux retraités et aux actifs pouvant travailler à distance ou à Caen, en quête de tranquillité et de services de proximité.
Carte du marché immobilier à Bayeux
Bayeux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bayeux
Un climat océanique tempéré avec des précipitations annuelles de 907 mm et une moyenne de 11,3 °C. Les hivers sont doux et les étés rarement caniculaires. Ce profil plaît particulièrement aux personnes recherchant une stabilité météorologique sans extrêmes, et aux familles qui profitent d'un ensoleillement correct pour les activités en plein air, notamment à proximité des plages du Débarquement.
À qui s'adresse Bayeux ?
La ville s'adresse principalement aux retraités et pré-retraités (38,1 % de 60 ans et plus), séduits par le calme et les services médicaux. Les familles y trouvent 19 établissements scolaires et un environnement sécurisé. Les jeunes actifs travaillant à Caen ou Cherbourg apprécient la desserte ferroviaire, malgré un marché de l'emploi local limité (taux de chômage à 14,2 %).
Avantages et limites à Bayeux
✓ Points forts
- Centre-ville historique piétonnier et animé
- Dessertes ferroviaires et routières excellentes
- Densité remarquable de services et de commerces
- Patrimoine culturel et touristique exceptionnel
- Environnement préservé, sans forte pression urbaine
− À prendre en compte
- Démographie vieillissante et en léger déclin
- Taux de chômage élevé (14,2 %)
- Parc immobilier ancien, 11 % de passoires thermiques
Composition du parc immobilier à Bayeux
7 858 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (42,2 %) et collectif (57,8 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (42,2 %) et appartements, avec une majorité de résidences principales (environ 86 %). La part de propriétaires occupants (39,8 %) et la faible proportion de résidences secondaires (4,3 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, moins spéculatif. Le taux de logements vacants (9,8 %), légèrement supérieur à la moyenne, peut indiquer des opportunités de rénovation.
Ancienneté du parc à Bayeux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 752 logements).
- Avant 1919 14,4 % 974 logts
- 1919-1945 5,1 % 346 logts
- 1946-1970 19,8 % 1 335 logts
- 1971-1990 39,1 % 2 637 logts
- 1991-2005 10,0 % 676 logts
- 2006-2019 11,6 % 783 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bayeux
774 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bayeux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bayeux est en zone de sismicité faible et à potentiel radon faible. Six risques naturels sont recensés (inondation, mouvement de terrain...), matérialisés par des Plans de Prévention des Risques (PPR). Consultez absolument le site Géorisques pour identifier les zones réglementées, ce qui peut impacter l'assurabilité, la constructibilité et la valeur du bien. Quinze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé.
Cas pratique : un achat type à Bayeux
Une maison de 100 m², taille courante, représente un investissement d'environ 274 013 €. Avec le revenu médian local (21 430 €), cet achat équivaut à près de 13 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 350 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Bayeux
- Oublier de vérifier le zonage des risques naturels (PPR).
- Négocier sans connaître le DPE exact du bien.
- Ignorer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Se fier uniquement au prix au m², sans visiter.
Points clés à retenir à Bayeux
- Prix médian au m² : 2 776 €, en baisse de 1,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,8 % pour un appartement.
- Climat océanique doux, moyenne de 11,3 °C.
- Écart minime entre maison (2 812 €/m²) et appartement (2 692 €/m²).
- Taxe foncière élevée : taux de 53,95 % à intégrer.
- Parc de logements à 42,2 % de maisons individuelles.
- 11 % de passoires thermiques dans le parc.
- Coût d'une maison type : environ 274 000 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bayeux ?
À Bayeux, la valeur dépend fortement de la localisation intra-urbaine. La proximité du centre historique, des commerces (194 équipements) et de la gare (à 0,7 km) prime. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont cruciales. L'état général et le DPE pèsent de plus en plus : un bien rénové énergétiquement se vendra avec une décote moindre. Dans les copropriétés, l'état des parties communes et les charges influent également.
Estimation indicative d'une maison à Bayeux
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
263 720 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surévaluer son bien à Bayeux, c'est risquer une stagnation de plusieurs mois dans un marché où le volume de ventes (219/an) est limité. Sous-évaluer, c'est se priver de plusieurs milliers d'euros, surtout pour les maisons dont le prix médian dépasse 270 000 €. Une estimation précise, basée sur les données DVF des ventes réelles de 2024 et pondérée par les spécificités locales (taux de vacance à 9,8 %, développement du neuf), est le premier levier pour une vente rapide et au prix optimal. C'est un arbitrage essentiel entre vitesse de cession et maximisation du gain.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes, mais un professionnel local connaît les micro-marchés : la cote d'une rue calme versus un axe passant, l'impact d'une vue dégagée, la qualité spécifique d'une copropriété. Il évalue l'état réel (humidité, ravalement) et le potentiel, éléments ignorés par les calculs en ligne. Son expertise permet aussi de cibler le prix de mise en marché pour attirer des acheteurs sérieux et négocier efficacement.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian sans corriger surface/état.
- Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Ne pas tenir compte du boom de la construction neuve.
- Sous-estimer l'attrait des rues proches de la gare.
Investir à Bayeux : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites donnent une photographie précise du marché. Pour transformer cette analyse en achat réussi, une connaissance fine des quartiers et des opportunités est indispensable. Notre réseau local identifie les biens à fort potentiel et les négociations réalisables.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Bayeux.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Bayeux grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 219 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bayeux
Quel est le prix immobilier moyen à Bayeux ?
Le prix médian à Bayeux est de 2 776 €/m² en 2024. Il existe un écart important avec le prix moyen (4 119 €/m²), signe que le marché est segmenté entre des biens anciens à prix accessibles et des propriétés prestigieuses ou neuves qui tirent la moyenne vers le haut.
Est-ce le bon moment pour investir à Bayeux ?
Le marché a connu une correction de 10% depuis son pic de 2022 et semble se stabiliser. Pour un investisseur locatif visant un rendement brut correct (5,8%), la période actuelle peut être propice à la négociation, à condition de sélectionner un bien économe et bien situé.
Bayeux est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bayeux est significativement plus chère que la plupart des communes comparables du Calvados. Son prix au m² est supérieur de 41% à celui de Carentan-Les-Marais et de 29% à Mézidon Vallée d'Auge, justifié par son statut de pôle de services et son attractivité touristique.
Quel rendement locatif espérer à Bayeux ?
Le rendement locatif brut médian pour un appartement est de 5,8%. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,1%. C'est un rendement correct dans le contexte normand actuel.
Quels sont les quartiers à privilégier à Bayeux ?
Pour un investissement locatif, privilégiez les quartiers centraux à proximité de la gare, de la cathédrale et des commerces, où la demande est la plus forte. Les petits appartements rénovés y trouvent preneurs rapidement. Les zones en cours de rénovation, près du centre historique, peuvent aussi présenter un potentiel de plus-value.
Marché immobilier des communes voisines
Bayeux affiche un prix au m² supérieur de 41% à Carentan-Les-Marais et de 29% à Mézidon Vallée d'Auge, un écart qui se justifie par des indicateurs de services et d'attractivité incomparables, offrant un effet de levier sur la valorisation à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bayeux.
Communes limitrophes de Bayeux
Bayeux est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Bayeux ressort à 2 776 € (source DVF, 202 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Calvados.
Dynamique haussière marquée: +20,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Bayeux. Sur l'ensemble de la période, 1 000 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +11,5 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 812 €/m² (surface médiane 95 m²) et celui des appartements à 2 692 €/m² (48 m²). Rapporté au revenu médian de Bayeux, un logement de 95 m² (267 140 €) représente 12,5 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,0 € (appartements) et 10,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,8 % pour un appartement (4,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Bayeux (4,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Bayeux: 466 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 93 par an.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Bayeux est au cœur du bocage normand. Sur le plan physique, la commune est à une quinzaine de kilomètres du littoral du Calvados (17 km), dans les collines, à une altitude moyenne de 194 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.