Logement & immobilier

Le logement à Argentan

61200 Orne 13 527 hab.
Fiche complète

On recense 7 612 logements sur le territoire d'Argentan (3,7 pièces en moyenne).

Résidences principales 89%
Logements vacants 9,0%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

7 612Logements au total
54 %Appartements i
32,9 %Propriétaires
1,7 %Rés. secondaires
47 %Logements sociaux i
9,0 %Logements vacants i-15% vs dept · +13% vs France
-2,0 %Évolution 2016–2022
423 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 7 612 logements dont 6 800 résidences principales, 126 résidences secondaires et 687 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 7 612 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 37 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,7 pièces en moyenne par logement, avec 27 % de logements de cinq pièces ou plus et 21 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements7 6277 7717 612
Rés. principales6 6196 7036 800
Rés. secondaires12985126
Vacants878984687

À titre de comparaison : 43,7 % de part de propriétaires à Mayenne, à 65 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 32,9 % de propriétaires face à 64,2 % de locataires (dont 42 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 45 %. électricité pèse 31 %, autres sources (bois notamment) 17 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 006
2 à 4 ans1 411
5 à 9 ans1 301
10 ans ou plus3 081
Total ménages6 800
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 432
Sous-occupation modérée2 098
Sous-occupation accentuée1 517
Suroccupation modérée450
Suroccupation accentuée12
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 25 % sans voiture, 54 % avec une voiture et 21 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 43,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

7 612Logements en 2022
+67 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 4 549 logements, le total atteint 7 612 en 2022 (+67 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 462 429 400 498 461 328
Dont vacants > 2 ans 127 136 139 136 150 183

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
219kWh/m²/an en moyenne
9,8 %Passoires (F+G) i
3 722Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
219 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 544 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: D en tête (33 %), 32 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante C à 31 %, 64 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 258 kWh/m²/an, contre 117 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 141 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (247 kWh/m²/an) et appartements en classe C (207).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-22 kWh/m²/an
Consommation vs France+16 kWh/m²/an
Passoires vs département-9,4 pts
Passoires vs France-0,1 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,42 €Loyer moyen /m² i
2,5 %Taux de vacance i
30dont PLAI i
30dont PLS i
1 939En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1153
T2520
T31 080
T4945
T5+342

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc d'Argentan comprend 7 612 logements, dont l'essentiel (89,3 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Parc mixte: 45,1 % de maisons et 54,9 % d'appartements cohabitent. Le cadre local de Argentan est une commune normande, dans le bocage ou la campagne, dans les collines, à une altitude moyenne de 170 m.

Selon l'INSEE, 64,2 % des résidences principales d'Argentan sont occupées par des locataires. 42,2 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.

Héritage et constructions récentes cohabitent: 6,0 % du parc date d'avant 1919, 8,9 % d'après 2006. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 219 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (44,7 % des résidences principales).

Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc d'Argentan reste stable (-2,0 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 24,6 % de ménages sans voiture, 20,9 % à au moins deux voitures.

Le profil régional — Argentan est une commune normande, dans le bocage ou la campagne — éclaire les choix d'habitat localement. Le parc résidentiel d'Argentan s'inscrit dans un territoire dans les collines, à une altitude moyenne de 170 m.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 6 800 résidences principales d'Argentan et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Argentan en 2026 ?

Chef-lieu d'arrondissement de l'Orne, Argentan est un pôle de services dans un territoire en déclin démographique (-2,7 % en 10 ans). Son marché immobilier, porté par cette centralité, doit composer avec un taux de chômage élevé et un revenu médian modeste. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?

1 600 €/m² prix médian
+6,7 % sur un an
105 transactions 2026

Argentan se situe dans le top 20 % des communes normandes pour la qualité de ses services, un atout majeur qui compense une fragilité économique prononcée.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler un bien bien placé et de compter sur la solidité des services publics, plus que sur la dynamique économique locale.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Correction de -5,5 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Rendement brut correct autour de 6 %
  • ✓ Services très développés pour la taille de la ville
  • ⚠ Chômage élevé à 18,3 %
  • ⚠ Démographie en recul depuis 10 ans

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian inférieur de plus de 40 % à la moyenne nationale.
  • Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour l'attractivité territoriale.
  • Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles où il dépasse rarement 4 %.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Argentan

Le marché immobilier d'Argentan affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers d'Argentan

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,0

Indice de Pression Immobilière

Élevé

La pression est élevée, signe d'une demande soutenue face à une offre limitée, ce qui peut soutenir les prix.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
68
Années de revenu pour acheter 70 m²
84
% de résidences secondaires
3
Croissance démographique (5 ans)
55
Densité de population
100
3,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

L'accessibilité est très faible : les prix dépassent la capacité d'achat de la majorité des Argentanais.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
16
% de propriétaires
1
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
4,7

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

L'opportunité locative est modérée, avec un rendement brut correct mais une demande locative sans forte tension.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
3
Croissance démographique (5 ans)
55
Capacité touristique / population
28
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
32
1,5

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

La pression touristique est faible, excluant toute stratégie de location saisonnière rentable.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
3
Capacité touristique / population
28
% de logements vacants
47
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1699,4 — Percentile dept : 68/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 84/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 3/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -1,5 — Percentile dept : 55/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 751,5 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 16/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 29,4 — Percentile dept : 1/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 37,7 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 67,1 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 3/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -1,5 — Percentile dept : 55/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 28/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1699,4 — Percentile dept : 32/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 3/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 28/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 47/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 751,5 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Argentan : opportunités et risques

Le rendement locatif brut, autour de 6 %, est correct et légèrement supérieur à celui de nombreux marchés régionaux. Néanmoins, le rendement net estimé chute à 3,1 % après intégration de la taxe foncière (57,99 % en 2024) et des frais de gestion. Cette charge fiscale notable rogne significativement la rentabilité réelle, un point à budgéter impérativement.

Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un taux de chômage élevé et une population en baisse. La demande locative repose donc en partie sur des publics captifs (bénéficiaires de logements sociaux, qui représentent 47 % du parc) et sur l'attractivité des services. Un investissement réussi devra cibler un bien bien situé, idéalement rénové, pour attirer les locataires solvables.

La part de passoires thermiques (F/G) est de 9,7 %, un chiffre à considérer face aux interdictions de location programmées. Acquérir un bien énergivore implique un plan de rénovation. Enfin, avec seulement 1,7 % de résidences secondaires, aucune opportunité de location saisonnière ne se dessine, confirmant la pertinence exclusive d'une stratégie locative annuelle.

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Données du marché immobilier à Argentan

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian à Argentan s'établit à 1 635 €/m² selon les données DVF 2024, en repli de -5,5 % sur un an. Cette correction fait suite à quatre années de hausse continue, et pourrait offrir des opportunités dans un marché qui reste actif (105 transactions). La décote des maisons (-10 % par rapport au pic de 2023) est plus marquée que celle des appartements, traduisant une demande différenciée.

Comparé aux communes similaires, Argentan présente un profil de valeur. Son prix au m² est 22 % inférieur à celui de Mayenne et près de deux fois moins élevé que celui de Bayeux. Cet écart important s'explique par des indicateurs économiques moins robustes, avec un taux de chômage de 18,3 % et un revenu médian de 19 320 €, mais il crée un potentiel effet de levier pour un investisseur externe.

La dynamique du marché est étroitement liée au rôle de pôle de services de la ville, dotée de 570 équipements selon l'INSEE. Cette centralité, couplée à la présence d'une gare, soutient l'attractivité résidentielle malgré un contexte démographique déclinant. Toutefois, la très faible construction neuve (1 permis en 2024) et un parc vieillissant (classe énergétique dominante D) posent des défis structurels.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Argentan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2023, le prix médian du m² à Argentan a grimpé de 31 %, passant de 1 320 à 1 730 €/m², profitant de la dynamique post-Covid. L'année 2024 marque un net ralentissement avec une baisse de -5,5 %, ramenant la médiane à 1 635 €/m². Cette correction, plus forte que dans certaines communes comparables, pourrait constituer un point d'entrée. Les appartements (1 509 €/m²) résistent mieux que les maisons (1 622 €/m²), reflétant une demande différenciée sur le petit parc collectif.

Évolution du marché immobilier d'Argentan

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 1 600 €/m² de prix médian pour 105 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +14,4 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 622 €/m²
Surface médiane 80 m²
Transactions 70
Appartements
Prix médian 1 509 €/m²
Surface médiane 55 m²
Transactions 35

Indicateurs clés du marché

+6,7 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,2 %
Rendement locatif apparts ?
5,8 %
Rendement locatif maisons ?
31,0 %
Taux d'effort ?
Effort modéré

Achat type — prix total estimé

129 760 €
Maison 80 m² ?
Mensualité ~753 €/mois (20 ans, 3,5 %)
82 995 €
Appartement 55 m² ?
Mensualité ~481 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 55 m²

481 €/mois
Mensualité crédit ?
499 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 18 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

6,7 ans
Pour une maison ?
4,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

9,1 €/m²
Loyer médian appartements ?
6,5 - 12,7 €/m²
7,9 €/m²
Loyer médian maisons ?
6,1 - 10,1 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le marché transactionnel d'Argentan est actif et équilibré, avec 171 ventes en 2024, réparties à parts quasi égales entre maisons (88) et appartements (83). La surface médiane vendue est de 88 m² pour les maisons et 50 m² pour les appartements. L'écart important entre prix moyen (2 374 €/m²) et prix médian (1 635 €/m²) indique la présence de quelques biens haut de gamme qui tirent la moyenne. Ce volume soutenu indique un marché liquide, sans surenchère généralisée.

Répartition des ventes

66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements parmi les 105 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 105 70 35
Prix médian/m² 1 600 € 1 622 € 1 509 €
Prix moyen/m² 1 916 €
Surface médiane – 80 m² 55 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 177 1 398 €
2022 151 1 484 €
2023 125 1 610 €
2024 135 1 500 €
2025 105 1 600 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La construction neuve à Argentan est atone, avec seulement 73 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de -26 %. En 2024, un seul permis a été délivré. Cette faible production limite le risque de sur-offre à court terme, mais traduit aussi un manque d'attractivité pour les promoteurs. Le parc est majoritairement ancien (11,1 % d'avant 1945) et seulement 8,9 % des logements ont été construits après 2006, ce qui pose la question de la rénovation énergétique.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

642 logements autorisés cumulés, 294 commencés: la dynamique récente affiche 306 autorisations sur 2025.

Vacance longue durée à Argentan

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

328 logements vacants au total
183 vacants depuis plus de 2 ans 55,8 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Argentan (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 194 logements autorisés à à Argentan, dont 153 en 2025 (+109 % vs les 5 années précédentes).

194 logements autorisés sur 5 ans
153 en 2025 dernière année connue
+109 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Argentan

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 6,5 €/m²
Médian 9,1 €/m²
Haut 12,7 €/m²
Écart de 6,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 6,1 €/m²
Médian 7,9 €/m²
Haut 10,1 €/m²
Écart de 4,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Argentan

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (55 m²)
~1 735 €/an
soit ~3,5 mois de loyer par an
Pour une maison type (80 m²)
~2 194 €/an
soit ~3,5 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 57,99 % Moyenne dept : 50,10 % +7,89 pt Moyenne France : 43,01 % +14,98 pt
Taxe d'habitation (rappel) 30,11 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

57,58 % 2021
58,02 % 2022
58,02 % 2023
57,99 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (57,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net est inférieur d'environ 2,8 points au brut à Argentan. La taxe foncière, à 57,99 % du revenu cadastral, pèse lourd. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété si applicable, et une provision pour travaux. Avec un taux de vacance de 9 %, prévoyez des périodes sans loyer. Pour un appartement, le rendement net moyen de 3,1 % correspond à une rentabilité réelle après impôt. Cette déduction est essentielle pour évaluer la vraie performance de votre investissement.

Performance énergétique du parc à Argentan

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 722 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Argentan: la classe D domine, 9,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante D
Passoires thermiques 9,8 % F + G
Conso moyenne 219 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

Le parc immobilier est-il énergivore ? La classe D dominante et une consommation moyenne de 219 kWh/m²/an placent Argentan dans la moyenne basse. Seulement 9,7 % de passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Attention néanmoins aux nouvelles réglementations : les logements classés F ou G seront progressivement interdits à la location (2025 pour les plus énergivores, 2028 pour les G, 2034 pour les F). Un diagnostic attentif est nécessaire pour anticiper des travaux de rénovation.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, souvent de petite surface (50 m² médians), sont adaptés aux célibataires ou couples sans enfants. Les maisons, de taille modeste (88 m²), conviennent aux petites familles. Le parc ancien (11,1 % d'avant 1945) présente des risques de travaux, tandis que le neuf est rare (8,9 % construits après 2006). Attention aux passoires thermiques (9,7 % en F/G) qui pourraient être interdites à la location. Les logements sociaux représentent 47 % du parc, ce qui peut concurrencer le parc privé.

Quelles zones cibler à Argentan ?

Le centre-bourg, doté de commerces et services, attire les locataires recherchant la proximité. La gare d'Argentan (0,9 km du centre) est un point d'attraction pour les actifs mobiles. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, sont adaptés aux familles. Aucune zone en développement important n'est signalée, la construction neuve étant atone (1 logement autorisé en 2024). La taxe foncière, à 57,99 %, impacte la rentabilité nette, sans variation géographique interne marquée.

Calculateur de rendement à Argentan

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Argentan

Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 9 % et un marché locatif modeste. La dépendance à l'économie locale est forte, avec un taux de chômage à 18,3 %. Les DPE défectueux (9,7 % de passoires) imposent des travaux de rénovation énergétique pour rester louable. La fiscalité locale (taxe foncière à 57,99 %) grève le rendement. Enfin, la démographie déclinante (–1,5 % en 5 ans) peut réduire la demande à moyen terme. Les risques naturels (8 recensés) doivent être vérifiés au titre des PPRN.

Cas pratique : un investissement type à Argentan

Pour un appartement de 50 m² à Argentan, comptez environ 92 150 € à l'achat. Le loyer attendu est de 455 € par mois (9,1 €/m²), soit un rendement brut de 5,9 %. Avec un crédit sur 20 ans à 4 % et 20 % d'apport, la mensualité s'élève à 558 €. L'effort net mensuel est donc de 103 €, à couvrir par vos autres revenus. Ce scénario suppose une vacance nulle et ne compte pas les charges.

Erreurs à éviter quand on investit à Argentan

  • Négliger la taxe foncière à 57,99 %.
  • Oublier la provision pour travaux dans un parc ancien.
  • Surestimer les loyers face à un taux de vacance de 9 %.
  • Ne pas vérifier le DPE avant l'achat.

Quand acheter ou vendre ?

À Argentan, le marché est plus actif au printemps et en début d'automne. L'été peut être calme. La taxe foncière, payable en septembre, incite parfois les vendeurs à conclure avant. La faible activité touristique (5 hébergements) limite les achats saisonniers. Pour vendre, misez sur une présentation soignée dès mars. Pour acheter, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation. La proximité de la gare (0,9 km) attire des acheteurs toute l'année, mais le rythme reste saisonnier.

Le saviez-vous ?

  • Argentan compte 19 monuments historiques protégés.
  • 76,8 % des logements sont éligibles à la fibre.
  • L'indice de vieillissement est de 238,1.

S'installer à Argentan : cadre de vie et logement

S'installer à Argentan, c'est bénéficier des avantages d'une petite ville très bien équipée, avec 125 commerces et 160 services de santé à proximité. La connexion numérique est satisfaisante (fibre à 76,8 %). Le patrimoine, marqué par 19 monuments historiques, et la présence de la gare contribuent à un cadre de vie agréable et connecté.

Le territoire est cependant soumis à des risques naturels identifiés (8 PPRN), dont des inondations, avec 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le climat est tempéré (11,1°C de moyenne) avec des précipitations modérées. Le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement à 238), ce qui explique la forte offre de services médicaux mais laisse entrevoir une demande locative future peu dynamique.

Carte du marché immobilier à Argentan

Argentan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Argentan

11,1 °C
Température moyenne ?
692 mm
Précipitations ?
48 j
Jours de gel/an ?

Le climat d'Argentan est océanique avec une température moyenne de 11,1 °C et 692 mm de pluie par an. Les hivers sont frais sans excès, les étés doux. Ce climat convient aux personnes qui ne recherchent pas la chaleur méditerranéenne mais préfèrent un rythme de saisons marqué. L'ensoleillement est modéré, typique du Nord-Ouest de la France. Les précipitations réparties sur l'année favorisent un environnement vert, adapté à une vie calme hors des extrêmes météorologiques.

À qui s'adresse Argentan ?

Argentan convient aux primo-accédants locaux, grâce à des prix accessibles (4,8 années de revenu pour un appartement type). Les retraités y trouvent calme et services médicaux. Les familles apprécient les équipements scolaires et sportifs, mais l'offre culturelle est limitée. Les actifs travaillant à Caen ou Alençon peuvent bénéficier de la gare, malgré la distance. Les investisseurs recherchent des rendements modestes mais stables. En revanche, les jeunes actifs très mobiles et les amateurs d'animation urbaine préféreront des pôles plus dynamiques.

Avantages et limites à Argentan

✓ Points forts

  • Prix au m² accessibles (1 635 €/m² médian).
  • Cadre de vie paisible avec 19 monuments historiques.
  • Services de proximité complets (570 équipements).
  • Desserte ferroviaire pratique (gare à 0,9 km).
  • Fibre optique disponible pour 76,8 % des foyers.

− À prendre en compte

  • Marché immobilier en baisse (–5,5 % en un an).
  • Taux de chômage élevé (18,3 %).
  • Démographie déclinante (–1,5 % en 5 ans).

Composition du parc immobilier à Argentan

7 612 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (45,9 %) et collectif (54,1 %).

89,3 % Résidences principales 6 800 logements
1,7 % Résidences secondaires 126 logements
9,0 % Logements vacants 687 logements
32,9 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Près de la moitié du parc est composé de maisons (45,9 %), et presque autant de logements sociaux (47 %). Le taux de propriétaires (32,9 %) est faible, ce qui indique un marché locatif important. Le faible taux de résidences secondaires (1,7 %) et un vacance de 9 % indiquent une demande locative soutenue mais une certaine fragilité économique. Les acheteurs typiques sont des investisseurs locatifs et des ménages modestes cherchant à accéder à la propriété. Ce parc mixte offre des opportunités variées mais requiert une analyse fine du quartier.

Ancienneté du parc à Argentan

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 785 logements).

  • Avant 1919 6,0 % 404 logts
  • 1919-1945 5,1 % 348 logts
  • 1946-1970 33,9 % 2 303 logts
  • 1971-1990 37,4 % 2 540 logts
  • 1991-2005 8,7 % 587 logts
  • 2006-2019 8,9 % 603 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Argentan

570 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

125 Commerces
205 Services
160 Santé
52 Sports et loisirs
19 Enseignement
7 Tourisme
2 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Argentan

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 8 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 7 catastrophes naturelles déclarées

Argentan présente des risques naturels modérés. Le radon est faible, la sismicité faible. En revanche, un plan de prévention des risques naturels (PPRN-I) couvre la commune pour les inondations de l'Orne amont. Huit risques naturels sont recensés, et sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé. Consultez le géorisque pour connaître les contraintes constructives spécifiques à votre projet. Ces éléments doivent intégrer votre choix et votre assurance.

Cas pratique : un achat type à Argentan

Pour une maison de 88 m² (au prix médian de 1 564 €/m²), comptez 137 632 € hors frais de notaire. Cela représente 7,1 années de revenu médian local. Avec un apport de 10 %, la mensualité s'établit autour de 750 € sur 20 ans à 4 %. Cette enveloppe correspond à un bien typique dans une commune où l'âge médian est de 46,8 ans.

Erreurs à éviter quand on achète à Argentan

  • Oublier de vérifier le DPE avant l'offre.
  • Négliger les risques d'inondation (PPRN-I).
  • Surévaluer son budget sans compter les charges.
  • Choisir un bien trop énergivore sans prévoir des travaux.

Points clés à retenir à Argentan

  • Prix médian : 1 635 €/m² en 2024.
  • Rendement brut moyen : 6 % pour les maisons.
  • 19 monuments historiques protégés.
  • Marché en correction : -5,5 % en un an.
  • Rendement net estimé à 3,1 % après charges.
  • Climat doux : 11,1 °C de moyenne annuelle.
  • Peu de construction neuve : 1 logement en 2024.
  • Maisons à 1 622 €/m², appartements à 1 509 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Argentan ?

Pour maximiser votre prix de vente, soignez l'état général du bien et sa performance énergétique. À Argentan, la proximité des commerces (125 équipements) et des écoles (18 établissements) est un atout. Un terrain plus grand, une exposition sud, un bien rénové avec un bon DPE se vendent mieux. Les appartements en étage élevé sans ascenseur peuvent être pénalisés. La présence de monuments historiques (19) peut valoriser certains quartiers. Enfin, la fibre (76,8 % de couverture) est un critère croissant. Une vue dégagée et un stationnement aisé renforcent aussi l'attrait.

Estimation indicative d'une maison à Argentan

Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

128 000 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation précise évite de figer son bien sur le marché, d'autant que le taux de vacance (9 %) indique une offre abondante. Sous-estimer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros ; sur-estimer, c'est risquer une vente longue ou une décote ultérieure. Les données DVF 2024 montrent que les prix varient fortement selon la typologie et l'état. Un appartement de 50 m² se vend en médiane 92 150 €, mais avec un DPE F, sa valeur chute. Faire appel à un expert local permet de tenir compte des spécificités : proximité de la gare, exposition aux risques naturels, et attrait du quartier. En somme, l'estimation n'est pas un simple calcul au m², mais une analyse multifactorielle.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne donnent une fourchette, mais seul un professionnel local connaît les micro-marchés. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir, l'adéquation avec la demande locale. À Argentan, où 47 % du parc est social, le prix peut varier fortement d'une rue à l'autre. Un agent saura aussi vous conseiller sur la mise en valeur face à une population vieillissante (34,5 % de plus de 60 ans). Enfin, il dispose d'un réseau d'acheteurs sérieux pour négocier au mieux. Son expertise est cruciale dans un marché en correction de 5,5 %.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur la moyenne au m².
  • Oublier l'impact du logement social (47 %) sur les prix.
  • Ne pas tenir compte de l'état réel du bien.
  • Vendre sans professionnel dans un marché en baisse.

Investir à Argentan : passer à l'action

L'analyse des données DVF et INSEE ne suffit pas. À Argentan, la valeur réelle d'un bien se joue sur la qualité du bâti, souvent ancien, et la localisation précise. Un professionnel local vous aide à transformer cette analyse en achat judicieux.

Les chiffres posent un diagnostic. Pour identifier la perle rare et négocier au juste prix, l'expertise terrain est cruciale.

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  • Évolution des prix et dynamique du marché local
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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Argentan

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Argentan ?

    Le prix médian des appartements est de 1 509 €/m². Pour un appartement type de 50 m², le budget médian s'élève à environ 92 150 €, selon les dernières transactions DVF 2024.

    Argentan est-elle une ville attractive pour les investisseurs ?

    La ville offre un rendement brut correct (5,9%) et de nombreux services, mais son marché est freiné par un chômage élevé (18,3%) et une démographie en baisse. L'investissement exige une sélection rigoureuse du bien.

    Quels sont les quartiers recommandés à Argentan ?

    Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des équipements, où la demande locative est la plus forte. La proximité de la gare et des commerces constitue un atout majeur pour la valorisation d'un bien.

    Le marché est-il en baisse à Argentan ?

    Oui, le prix médian a reculé de 5,5% en 2024, après plusieurs années de hausse. Cette correction pourrait constituer une opportunité d'achat, notamment sur le segment des maisons.

    Quel loyer peut-on espérer pour un T2 à Argentan ?

    Le loyer médian est de 9,1 €/m²/mois. Pour un T2 de 50 m², le loyer peut donc se situer autour de 455 €/mois, dans une fourchette généralement comprise entre 325 et 635 €.

    Marché immobilier des communes voisines

    Argentan affiche un écart de valorisation de plus de 60 % avec des communes comme Bayeux ou Mondeville, un différentiel qui offre un effet de levier significatif pour un investissement locatif, malgré des indicateurs économiques moins favorables.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Argentan.

    Communes limitrophes d'Argentan

    Argentan est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 600 €/m² Prix médian à Argentan
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Côté prix, Argentan est une commune accessible — 1 600 €/m² en médiane, +7,8 % par rapport à la moyenne de l'Orne (1 484 €/m²).

    Sur 2021-2025, le prix médian d'Argentan progresse de +14,4 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 693 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,7 %.

    Le prix au m² diffère selon le type de bien à Argentan: 1 622 €/m² pour les maisons (surface médiane 80 m²) et 1 509 €/m² pour les appartements (55 m²). Le bien médian (80 m² à 129 760 €) équivaut à 6,7 années de revenu médian au niveau communal.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,1 € (appartements) et 7,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Flux de construction neuve intermédiaire: 194 logements autorisés sur 2021-2025, dont 52 commencés. Le gros des permis concerne des logements collectifs (69 % des autorisations sur 2021-2025).

    Le marché immobilier d'Argentan s'interprète dans un contexte plus large — Argentan est une commune normande, dans le bocage ou la campagne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 170 m.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Argentan

    Classement remarquable Population 3ᵉ du département Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Argentan

    Communes voisines

    Gouffern-en-Auge 61310 3 636 hab. 6,4 km Boischampré 61570 1 169 hab. 8,8 km Sai 61200 230 hab. 3,0 km Sarceaux 61200 1 063 hab. 3,3 km