01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 612 logements dont 6 800 résidences principales, 126 résidences secondaires et 687 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 800 | 89,3 % |
| Résidences secondaires | 126 | 1,7 % |
| Logements vacants | 687 | 9,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 7 612 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 404 | 6,0 % |
| 1919-1945 | 348 | 5,1 % |
| 1946-1970 | 2 303 | 33,9 % |
| 1971-1990 | 2 540 | 37,4 % |
| 1991-2005 | 587 | 8,7 % |
| 2006-2019 | 603 | 8,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 37 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 382 | 5,6 % |
| 2 pièces | 1 051 | 15,5 % |
| 3 pièces | 1 676 | 24,7 % |
| 4 pièces | 1 837 | 27,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 853 | 27,3 % |
Le parc compte 3,7 pièces en moyenne par logement, avec 27 % de logements de cinq pièces ou plus et 21 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 627 | 7 771 | 7 612 |
| Rés. principales | 6 619 | 6 703 | 6 800 |
| Rés. secondaires | 129 | 85 | 126 |
| Vacants | 878 | 984 | 687 |
À titre de comparaison : 43,7 % de part de propriétaires à Mayenne, à 65 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 236 | 32,9 % |
| Locataires (privé) | 1 492 | 21,9 % |
| Locataires HLM | 2 871 | 42,2 % |
| Logés gratuitement | 200 | 2,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 32,9 % de propriétaires face à 64,2 % de locataires (dont 42 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 039 | 44,7 % |
| Fioul | 461 | 6,8 % |
| Électricité | 2 107 | 31,0 % |
| Gaz bouteille | 65 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 1 128 | 16,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 45 %. électricité pèse 31 %, autres sources (bois notamment) 17 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 006 |
| 2 à 4 ans | 1 411 |
| 5 à 9 ans | 1 301 |
| 10 ans ou plus | 3 081 |
| Total ménages | 6 800 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 432 |
| Sous-occupation modérée | 2 098 |
| Sous-occupation accentuée | 1 517 |
| Suroccupation modérée | 450 |
| Suroccupation accentuée | 12 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 673 | 24,6 % |
| 1 voiture | 3 704 | 54,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 422 | 20,9 % |
Équipement automobile des ménages: 25 % sans voiture, 54 % avec une voiture et 21 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 43,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 549 | 4 278 | 45 | 226 |
| 1975 | 5 720 | 5 399 | 50 | 271 |
| 1982 | 6 592 | 6 123 | 39 | 430 |
| 1990 | 6 945 | 6 482 | 185 | 278 |
| 1999 | 7 392 | 6 950 | 146 | 296 |
| 2006 | 7 546 | 6 899 | 121 | 526 |
| 2011 | 7 627 | 6 619 | 129 | 878 |
| 2016 | 7 771 | 6 703 | 85 | 984 |
| 2022 | 7 612 | 6 800 | 126 | 687 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 4 549 logements, le total atteint 7 612 en 2022 (+67 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 462 | 429 | 400 | 498 | 461 | 328 |
| Dont vacants > 2 ans | 127 | 136 | 139 | 136 | 150 | 183 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,1 % |
| Classe B | 118 | 3,2 % |
| Classe C | 1 085 | 29,2 % |
| Classe D | 1 214 | 32,6 % |
| Classe E | 936 | 25,1 % |
| Classe F | 263 | 7,1 % |
| Classe G | 102 | 2,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (33 %), 32 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 269 | 7,2 % |
| Classe B | 949 | 25,5 % |
| Classe C | 1 167 | 31,4 % |
| Classe D | 694 | 18,6 % |
| Classe E | 431 | 11,6 % |
| Classe F | 176 | 4,7 % |
| Classe G | 36 | 1,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 31 %, 64 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 258 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 226 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 197 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 191 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 117 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 258 kWh/m²/an, contre 117 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 141 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 13 | 105 |
| Classe C | 156 | 929 |
| Classe D | 401 | 813 |
| Classe E | 332 | 604 |
| Classe F | 141 | 122 |
| Classe G | 67 | 35 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (247 kWh/m²/an) et appartements en classe C (207).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 153 |
| T2 | 520 |
| T3 | 1 080 |
| T4 | 945 |
| T5+ | 342 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Argentan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Argentan est le petite ville ayant le prix au m² le plus élevé du département Orne. (sur 4 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Argentan est le petite ville ayant le moins de logements vacants du département Orne. (sur 4 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Argentan est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Orne. (sur 381 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc d'Argentan comprend 7 612 logements, dont l'essentiel (89,3 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Parc mixte: 45,1 % de maisons et 54,9 % d'appartements cohabitent. Le cadre local de Argentan est une commune normande, dans le bocage ou la campagne, dans les collines, à une altitude moyenne de 170 m.
Selon l'INSEE, 64,2 % des résidences principales d'Argentan sont occupées par des locataires. 42,2 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 6,0 % du parc date d'avant 1919, 8,9 % d'après 2006. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 219 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (44,7 % des résidences principales).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc d'Argentan reste stable (-2,0 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 24,6 % de ménages sans voiture, 20,9 % à au moins deux voitures.
Le profil régional — Argentan est une commune normande, dans le bocage ou la campagne — éclaire les choix d'habitat localement. Le parc résidentiel d'Argentan s'inscrit dans un territoire dans les collines, à une altitude moyenne de 170 m.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 6 800 résidences principales d'Argentan et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Argentan en 2026 ?
Chef-lieu d'arrondissement de l'Orne, Argentan est un pôle de services dans un territoire en déclin démographique (-2,7 % en 10 ans). Son marché immobilier, porté par cette centralité, doit composer avec un taux de chômage élevé et un revenu médian modeste. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Argentan se situe dans le top 20 % des communes normandes pour la qualité de ses services, un atout majeur qui compense une fragilité économique prononcée.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler un bien bien placé et de compter sur la solidité des services publics, plus que sur la dynamique économique locale.
Points clés
- ✓ Correction de -5,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut correct autour de 6 %
- ✓ Services très développés pour la taille de la ville
- ⚠ Chômage élevé à 18,3 %
- ⚠ Démographie en recul depuis 10 ans
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 40 % à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour l'attractivité territoriale.
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles où il dépasse rarement 4 %.
Analyse du marché immobilier à Argentan
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Argentan : opportunités et risques
Le rendement locatif brut, autour de 6 %, est correct et légèrement supérieur à celui de nombreux marchés régionaux. Néanmoins, le rendement net estimé chute à 3,1 % après intégration de la taxe foncière (57,99 % en 2024) et des frais de gestion. Cette charge fiscale notable rogne significativement la rentabilité réelle, un point à budgéter impérativement.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un taux de chômage élevé et une population en baisse. La demande locative repose donc en partie sur des publics captifs (bénéficiaires de logements sociaux, qui représentent 47 % du parc) et sur l'attractivité des services. Un investissement réussi devra cibler un bien bien situé, idéalement rénové, pour attirer les locataires solvables.
La part de passoires thermiques (F/G) est de 9,7 %, un chiffre à considérer face aux interdictions de location programmées. Acquérir un bien énergivore implique un plan de rénovation. Enfin, avec seulement 1,7 % de résidences secondaires, aucune opportunité de location saisonnière ne se dessine, confirmant la pertinence exclusive d'une stratégie locative annuelle.
Simuler un investissement immobilier à Argentan
Estimation sur un maison type de 80 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian d'Argentan.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Argentan ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Argentan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Argentan s'établit à 1 635 €/m² selon les données DVF 2024, en repli de -5,5 % sur un an. Cette correction fait suite à quatre années de hausse continue, et pourrait offrir des opportunités dans un marché qui reste actif (105 transactions). La décote des maisons (-10 % par rapport au pic de 2023) est plus marquée que celle des appartements, traduisant une demande différenciée.
Comparé aux communes similaires, Argentan présente un profil de valeur. Son prix au m² est 22 % inférieur à celui de Mayenne et près de deux fois moins élevé que celui de Bayeux. Cet écart important s'explique par des indicateurs économiques moins robustes, avec un taux de chômage de 18,3 % et un revenu médian de 19 320 €, mais il crée un potentiel effet de levier pour un investisseur externe.
La dynamique du marché est étroitement liée au rôle de pôle de services de la ville, dotée de 570 équipements selon l'INSEE. Cette centralité, couplée à la présence d'une gare, soutient l'attractivité résidentielle malgré un contexte démographique déclinant. Toutefois, la très faible construction neuve (1 permis en 2024) et un parc vieillissant (classe énergétique dominante D) posent des défis structurels.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Argentan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian du m² à Argentan a grimpé de 31 %, passant de 1 320 à 1 730 €/m², profitant de la dynamique post-Covid. L'année 2024 marque un net ralentissement avec une baisse de -5,5 %, ramenant la médiane à 1 635 €/m². Cette correction, plus forte que dans certaines communes comparables, pourrait constituer un point d'entrée. Les appartements (1 509 €/m²) résistent mieux que les maisons (1 622 €/m²), reflétant une demande différenciée sur le petit parc collectif.
Évolution du marché immobilier d'Argentan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 600 €/m² de prix médian pour 105 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +14,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel d'Argentan est actif et équilibré, avec 171 ventes en 2024, réparties à parts quasi égales entre maisons (88) et appartements (83). La surface médiane vendue est de 88 m² pour les maisons et 50 m² pour les appartements. L'écart important entre prix moyen (2 374 €/m²) et prix médian (1 635 €/m²) indique la présence de quelques biens haut de gamme qui tirent la moyenne. Ce volume soutenu indique un marché liquide, sans surenchère généralisée.
Répartition des ventes
66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements parmi les 105 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 105 | 70 | 35 |
| Prix médian/m² | 1 600 € | 1 622 € | 1 509 € |
| Prix moyen/m² | 1 916 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 177 | 1 398 € |
| 2022 | 151 | 1 484 € |
| 2023 | 125 | 1 610 € |
| 2024 | 135 | 1 500 € |
| 2025 | 105 | 1 600 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve à Argentan est atone, avec seulement 73 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de -26 %. En 2024, un seul permis a été délivré. Cette faible production limite le risque de sur-offre à court terme, mais traduit aussi un manque d'attractivité pour les promoteurs. Le parc est majoritairement ancien (11,1 % d'avant 1945) et seulement 8,9 % des logements ont été construits après 2006, ce qui pose la question de la rénovation énergétique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
642 logements autorisés cumulés, 294 commencés: la dynamique récente affiche 306 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Argentan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Argentan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 194 logements autorisés à à Argentan, dont 153 en 2025 (+109 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Argentan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Argentan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est inférieur d'environ 2,8 points au brut à Argentan. La taxe foncière, à 57,99 % du revenu cadastral, pèse lourd. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété si applicable, et une provision pour travaux. Avec un taux de vacance de 9 %, prévoyez des périodes sans loyer. Pour un appartement, le rendement net moyen de 3,1 % correspond à une rentabilité réelle après impôt. Cette déduction est essentielle pour évaluer la vraie performance de votre investissement.
Performance énergétique du parc à Argentan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 722 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Argentan: la classe D domine, 9,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier est-il énergivore ? La classe D dominante et une consommation moyenne de 219 kWh/m²/an placent Argentan dans la moyenne basse. Seulement 9,7 % de passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Attention néanmoins aux nouvelles réglementations : les logements classés F ou G seront progressivement interdits à la location (2025 pour les plus énergivores, 2028 pour les G, 2034 pour les F). Un diagnostic attentif est nécessaire pour anticiper des travaux de rénovation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, souvent de petite surface (50 m² médians), sont adaptés aux célibataires ou couples sans enfants. Les maisons, de taille modeste (88 m²), conviennent aux petites familles. Le parc ancien (11,1 % d'avant 1945) présente des risques de travaux, tandis que le neuf est rare (8,9 % construits après 2006). Attention aux passoires thermiques (9,7 % en F/G) qui pourraient être interdites à la location. Les logements sociaux représentent 47 % du parc, ce qui peut concurrencer le parc privé.
Quelles zones cibler à Argentan ?
Le centre-bourg, doté de commerces et services, attire les locataires recherchant la proximité. La gare d'Argentan (0,9 km du centre) est un point d'attraction pour les actifs mobiles. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, sont adaptés aux familles. Aucune zone en développement important n'est signalée, la construction neuve étant atone (1 logement autorisé en 2024). La taxe foncière, à 57,99 %, impacte la rentabilité nette, sans variation géographique interne marquée.
Calculateur de rendement à Argentan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Argentan
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 9 % et un marché locatif modeste. La dépendance à l'économie locale est forte, avec un taux de chômage à 18,3 %. Les DPE défectueux (9,7 % de passoires) imposent des travaux de rénovation énergétique pour rester louable. La fiscalité locale (taxe foncière à 57,99 %) grève le rendement. Enfin, la démographie déclinante (–1,5 % en 5 ans) peut réduire la demande à moyen terme. Les risques naturels (8 recensés) doivent être vérifiés au titre des PPRN.
Cas pratique : un investissement type à Argentan
Pour un appartement de 50 m² à Argentan, comptez environ 92 150 € à l'achat. Le loyer attendu est de 455 € par mois (9,1 €/m²), soit un rendement brut de 5,9 %. Avec un crédit sur 20 ans à 4 % et 20 % d'apport, la mensualité s'élève à 558 €. L'effort net mensuel est donc de 103 €, à couvrir par vos autres revenus. Ce scénario suppose une vacance nulle et ne compte pas les charges.
Erreurs à éviter quand on investit à Argentan
- Négliger la taxe foncière à 57,99 %.
- Oublier la provision pour travaux dans un parc ancien.
- Surestimer les loyers face à un taux de vacance de 9 %.
- Ne pas vérifier le DPE avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
À Argentan, le marché est plus actif au printemps et en début d'automne. L'été peut être calme. La taxe foncière, payable en septembre, incite parfois les vendeurs à conclure avant. La faible activité touristique (5 hébergements) limite les achats saisonniers. Pour vendre, misez sur une présentation soignée dès mars. Pour acheter, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation. La proximité de la gare (0,9 km) attire des acheteurs toute l'année, mais le rythme reste saisonnier.
Le saviez-vous ?
- Argentan compte 19 monuments historiques protégés.
- 76,8 % des logements sont éligibles à la fibre.
- L'indice de vieillissement est de 238,1.
S'installer à Argentan : cadre de vie et logement
S'installer à Argentan, c'est bénéficier des avantages d'une petite ville très bien équipée, avec 125 commerces et 160 services de santé à proximité. La connexion numérique est satisfaisante (fibre à 76,8 %). Le patrimoine, marqué par 19 monuments historiques, et la présence de la gare contribuent à un cadre de vie agréable et connecté.
Le territoire est cependant soumis à des risques naturels identifiés (8 PPRN), dont des inondations, avec 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le climat est tempéré (11,1°C de moyenne) avec des précipitations modérées. Le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement à 238), ce qui explique la forte offre de services médicaux mais laisse entrevoir une demande locative future peu dynamique.
Carte du marché immobilier à Argentan
Argentan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Argentan
Le climat d'Argentan est océanique avec une température moyenne de 11,1 °C et 692 mm de pluie par an. Les hivers sont frais sans excès, les étés doux. Ce climat convient aux personnes qui ne recherchent pas la chaleur méditerranéenne mais préfèrent un rythme de saisons marqué. L'ensoleillement est modéré, typique du Nord-Ouest de la France. Les précipitations réparties sur l'année favorisent un environnement vert, adapté à une vie calme hors des extrêmes météorologiques.
À qui s'adresse Argentan ?
Argentan convient aux primo-accédants locaux, grâce à des prix accessibles (4,8 années de revenu pour un appartement type). Les retraités y trouvent calme et services médicaux. Les familles apprécient les équipements scolaires et sportifs, mais l'offre culturelle est limitée. Les actifs travaillant à Caen ou Alençon peuvent bénéficier de la gare, malgré la distance. Les investisseurs recherchent des rendements modestes mais stables. En revanche, les jeunes actifs très mobiles et les amateurs d'animation urbaine préféreront des pôles plus dynamiques.
Avantages et limites à Argentan
✓ Points forts
- Prix au m² accessibles (1 635 €/m² médian).
- Cadre de vie paisible avec 19 monuments historiques.
- Services de proximité complets (570 équipements).
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 0,9 km).
- Fibre optique disponible pour 76,8 % des foyers.
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (–5,5 % en un an).
- Taux de chômage élevé (18,3 %).
- Démographie déclinante (–1,5 % en 5 ans).
Composition du parc immobilier à Argentan
7 612 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (45,9 %) et collectif (54,1 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Près de la moitié du parc est composé de maisons (45,9 %), et presque autant de logements sociaux (47 %). Le taux de propriétaires (32,9 %) est faible, ce qui indique un marché locatif important. Le faible taux de résidences secondaires (1,7 %) et un vacance de 9 % indiquent une demande locative soutenue mais une certaine fragilité économique. Les acheteurs typiques sont des investisseurs locatifs et des ménages modestes cherchant à accéder à la propriété. Ce parc mixte offre des opportunités variées mais requiert une analyse fine du quartier.
Ancienneté du parc à Argentan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 785 logements).
- Avant 1919 6,0 % 404 logts
- 1919-1945 5,1 % 348 logts
- 1946-1970 33,9 % 2 303 logts
- 1971-1990 37,4 % 2 540 logts
- 1991-2005 8,7 % 587 logts
- 2006-2019 8,9 % 603 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Argentan
570 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Argentan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Argentan présente des risques naturels modérés. Le radon est faible, la sismicité faible. En revanche, un plan de prévention des risques naturels (PPRN-I) couvre la commune pour les inondations de l'Orne amont. Huit risques naturels sont recensés, et sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé. Consultez le géorisque pour connaître les contraintes constructives spécifiques à votre projet. Ces éléments doivent intégrer votre choix et votre assurance.
Cas pratique : un achat type à Argentan
Pour une maison de 88 m² (au prix médian de 1 564 €/m²), comptez 137 632 € hors frais de notaire. Cela représente 7,1 années de revenu médian local. Avec un apport de 10 %, la mensualité s'établit autour de 750 € sur 20 ans à 4 %. Cette enveloppe correspond à un bien typique dans une commune où l'âge médian est de 46,8 ans.
Erreurs à éviter quand on achète à Argentan
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre.
- Négliger les risques d'inondation (PPRN-I).
- Surévaluer son budget sans compter les charges.
- Choisir un bien trop énergivore sans prévoir des travaux.
Points clés à retenir à Argentan
- Prix médian : 1 635 €/m² en 2024.
- Rendement brut moyen : 6 % pour les maisons.
- 19 monuments historiques protégés.
- Marché en correction : -5,5 % en un an.
- Rendement net estimé à 3,1 % après charges.
- Climat doux : 11,1 °C de moyenne annuelle.
- Peu de construction neuve : 1 logement en 2024.
- Maisons à 1 622 €/m², appartements à 1 509 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Argentan ?
Pour maximiser votre prix de vente, soignez l'état général du bien et sa performance énergétique. À Argentan, la proximité des commerces (125 équipements) et des écoles (18 établissements) est un atout. Un terrain plus grand, une exposition sud, un bien rénové avec un bon DPE se vendent mieux. Les appartements en étage élevé sans ascenseur peuvent être pénalisés. La présence de monuments historiques (19) peut valoriser certains quartiers. Enfin, la fibre (76,8 % de couverture) est un critère croissant. Une vue dégagée et un stationnement aisé renforcent aussi l'attrait.
Estimation indicative d'une maison à Argentan
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
128 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite de figer son bien sur le marché, d'autant que le taux de vacance (9 %) indique une offre abondante. Sous-estimer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros ; sur-estimer, c'est risquer une vente longue ou une décote ultérieure. Les données DVF 2024 montrent que les prix varient fortement selon la typologie et l'état. Un appartement de 50 m² se vend en médiane 92 150 €, mais avec un DPE F, sa valeur chute. Faire appel à un expert local permet de tenir compte des spécificités : proximité de la gare, exposition aux risques naturels, et attrait du quartier. En somme, l'estimation n'est pas un simple calcul au m², mais une analyse multifactorielle.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne donnent une fourchette, mais seul un professionnel local connaît les micro-marchés. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir, l'adéquation avec la demande locale. À Argentan, où 47 % du parc est social, le prix peut varier fortement d'une rue à l'autre. Un agent saura aussi vous conseiller sur la mise en valeur face à une population vieillissante (34,5 % de plus de 60 ans). Enfin, il dispose d'un réseau d'acheteurs sérieux pour négocier au mieux. Son expertise est cruciale dans un marché en correction de 5,5 %.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m².
- Oublier l'impact du logement social (47 %) sur les prix.
- Ne pas tenir compte de l'état réel du bien.
- Vendre sans professionnel dans un marché en baisse.
Investir à Argentan : passer à l'action
L'analyse des données DVF et INSEE ne suffit pas. À Argentan, la valeur réelle d'un bien se joue sur la qualité du bâti, souvent ancien, et la localisation précise. Un professionnel local vous aide à transformer cette analyse en achat judicieux.
Les chiffres posent un diagnostic. Pour identifier la perle rare et négocier au juste prix, l'expertise terrain est cruciale.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Argentan grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Argentan
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Argentan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Argentan
Quel est le prix moyen d'un appartement à Argentan ?
Le prix médian des appartements est de 1 509 €/m². Pour un appartement type de 50 m², le budget médian s'élève à environ 92 150 €, selon les dernières transactions DVF 2024.
Argentan est-elle une ville attractive pour les investisseurs ?
La ville offre un rendement brut correct (5,9%) et de nombreux services, mais son marché est freiné par un chômage élevé (18,3%) et une démographie en baisse. L'investissement exige une sélection rigoureuse du bien.
Quels sont les quartiers recommandés à Argentan ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des équipements, où la demande locative est la plus forte. La proximité de la gare et des commerces constitue un atout majeur pour la valorisation d'un bien.
Le marché est-il en baisse à Argentan ?
Oui, le prix médian a reculé de 5,5% en 2024, après plusieurs années de hausse. Cette correction pourrait constituer une opportunité d'achat, notamment sur le segment des maisons.
Quel loyer peut-on espérer pour un T2 à Argentan ?
Le loyer médian est de 9,1 €/m²/mois. Pour un T2 de 50 m², le loyer peut donc se situer autour de 455 €/mois, dans une fourchette généralement comprise entre 325 et 635 €.
Marché immobilier des communes voisines
Argentan affiche un écart de valorisation de plus de 60 % avec des communes comme Bayeux ou Mondeville, un différentiel qui offre un effet de levier significatif pour un investissement locatif, malgré des indicateurs économiques moins favorables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Argentan.
Communes limitrophes d'Argentan
Argentan est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Argentan est une commune accessible — 1 600 €/m² en médiane, +13,5 % par rapport à la médiane de l'Orne (1 410 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian d'Argentan progresse de +14,4 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 693 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,7 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Argentan: 1 622 €/m² pour les maisons (surface médiane 80 m²) et 1 509 €/m² pour les appartements (55 m²). Le bien médian (80 m² à 129 760 €) équivaut à 6,7 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,1 € (appartements) et 7,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 194 logements autorisés sur 2021-2025, dont 52 commencés. Le gros des permis concerne des logements collectifs (69 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier d'Argentan s'interprète dans un contexte plus large — Argentan est une commune normande, dans le bocage ou la campagne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 170 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.