01 Le parc de logements
Le parc comprend 580 logements dont 440 résidences principales, 73 résidences secondaires et 68 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 440 | 75,9 % |
| Résidences secondaires | 73 | 12,6 % |
| Logements vacants | 68 | 11,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 76 % de résidences principales, 13 % de secondaires et 12 % de vacants pour un total de 580 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 113 | 28,1 % |
| 1919-1945 | 41 | 10,2 % |
| 1946-1970 | 82 | 20,4 % |
| 1971-1990 | 110 | 27,4 % |
| 1991-2005 | 33 | 8,2 % |
| 2006-2019 | 23 | 5,7 % |
La période avant 1919 concentre 28 % du parc, tandis que 28 % datent d'avant 1919 et 6 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 25 | 5,7 % |
| 2 pièces | 90 | 20,5 % |
| 3 pièces | 115 | 26,1 % |
| 4 pièces | 80 | 18,2 % |
| 5 pièces ou plus | 130 | 29,5 % |
Taille moyenne: 3,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 30 %, les T1-T2 26 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 500 | 554 | 580 |
| Rés. principales | 380 | 399 | 440 |
| Rés. secondaires | 50 | 63 | 73 |
| Vacants | 71 | 92 | 68 |
À Saint-Gorgon, commune similaire à 15 km, la part de propriétaires est de 61,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 191 | 43,4 % |
| Locataires (privé) | 244 | 55,5 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,2 % |
| Logés gratuitement | 4 | 0,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 43,5 % de propriétaires face à 55,6 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 141 | 32,0 % |
| Fioul | 18 | 4,1 % |
| Électricité | 256 | 58,2 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 24 | 5,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (58 %), 32 % pour gaz de ville et 5 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 94 |
| 2 à 4 ans | 112 |
| 5 à 9 ans | 93 |
| 10 ans ou plus | 140 |
| Total ménages | 440 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 111 |
| Sous-occupation modérée | 102 |
| Sous-occupation accentuée | 66 |
| Suroccupation modérée | 32 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 64 | 14,5 % |
| 1 voiture | 280 | 63,6 % |
| 2 voitures ou plus | 96 | 21,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 15 % sans véhicule, 64 % mono-motorisés, 22 % multi-motorisés. Par ailleurs, 44,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 392 | 331 | 25 | 36 |
| 1975 | 391 | 348 | 14 | 29 |
| 1982 | 363 | 314 | 23 | 26 |
| 1990 | 445 | 349 | 58 | 38 |
| 1999 | 498 | 376 | 53 | 69 |
| 2006 | 491 | 389 | 55 | 47 |
| 2011 | 500 | 380 | 50 | 71 |
| 2016 | 554 | 399 | 63 | 92 |
| 2022 | 580 | 440 | 73 | 68 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 392 à 580 logements, soit +48 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 72 | 84 | 94 | 90 | 82 | 55 |
| Dont vacants > 2 ans | 22 | 21 | 30 | 29 | 25 | 33 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 10 | 3,9 % |
| Classe C | 94 | 36,7 % |
| Classe D | 92 | 35,9 % |
| Classe E | 43 | 16,8 % |
| Classe F | 14 | 5,5 % |
| Classe G | 3 | 1,2 % |
La classe C domine avec 37 % des diagnostics, et 41 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 65 | 25,4 % |
| Classe B | 99 | 38,7 % |
| Classe C | 31 | 12,1 % |
| Classe D | 34 | 13,3 % |
| Classe E | 19 | 7,4 % |
| Classe F | 8 | 3,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (39 %), et 76 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 208 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 234 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 188 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 184 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 234 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 110 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 8 |
| Classe C | 20 | 74 |
| Classe D | 20 | 72 |
| Classe E | 20 | 23 |
| Classe F | 7 | 7 |
| Classe G | 0 | 3 |
Côté maisons, la dominante est C (220 kWh/m²/an); côté appartements, C (207).
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Roche-Bernard (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- La Roche-Bernard est le village ayant la plus faible part de propriétaires du département Morbihan. (sur 116 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
- La Roche-Bernard est la commune ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Morbihan. (sur 243 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc de la Roche-Bernard totalise 580 logements: l'habitat principal (75,9 %) y coexiste avec la résidence secondaire (12,6 %) et quelques logements vacants. Profil typologique mixte: 43,1 % de maisons et 56,9 % d'appartements. Pour mémoire, La Roche-Bernard est caractéristique du tissu communal breton, dans un relief de plaine, à 26 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral de Loire-Atlantique (31 km), autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables.
Le bâti de la Roche-Bernard est notablement ancien: 28,1 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (210 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Le électricité équipe 58,2 % des logements occupés à titre principal.
Le parc de la Roche-Bernard s'est étoffé de +4,7 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Répartition équilibrée de la motorisation: 14,5 % de ménages sans voiture, 21,8 % à au moins deux voitures.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: La Roche-Bernard est caractéristique du tissu communal breton. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 26 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral de Loire-Atlantique (31 km) nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (440 résidences principales de la Roche-Bernard) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de la Roche-Bernard a bondi de +7,4 % en un an, signal rare sur une commune de 746 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,5 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Morbihan (68ᵉ rang sur 249 communes)
- Opportunité locative forte
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Roche-Bernard
Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Roche-Bernard
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Roche-Bernard s'établit à 2 734 €, sur la base de 29 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Roche-Bernard Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Roche-Bernard
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 29 transactions en 2025 et affiche une évolution de +13,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 734 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
31,0 % de maisons et 69,0 % d'appartements parmi les 29 transactions enregistrées.
31,0 % maisons, 69,0 % appartements sur 29 ventes: le collectif pèse 69,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 29 | 9 | 20 |
| Prix médian/m² | 2 734 € | 3 044 € | 2 649 € |
| Prix moyen/m² | 3 072 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 32 | 2 419 € |
| 2022 | 26 | 2 351 € |
| 2023 | 27 | 2 209 € |
| 2024 | 19 | 2 546 € |
| 2025 | 29 | 2 734 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 22 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 296 autorisations pour 226 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Roche-Bernard
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Roche-Bernard (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 38 logements ont été autorisés à à Roche-Bernard, -65 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Roche-Bernard
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roche-Bernard
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Roche-Bernard
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 256 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Roche-Bernard: classe C en tête, 6,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Roche-Bernard
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Roche-Bernard : cadre de vie et logement
La Roche-Bernard compte 746 habitants, à 17 m d'altitude. Le climat local affiche 12,3 °C de moyenne annuelle et 887 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 6 appellations d'origine rattachées au terroir local et 91 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Roche-Bernard
La Roche-Bernard et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Roche-Bernard
Composition du parc immobilier à Roche-Bernard
580 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 250 maisons et 323 appartements à à Roche-Bernard.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Roche-Bernard
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 402 logements).
- Avant 1919 28,1 % 113 logts
- 1919-1945 10,2 % 41 logts
- 1946-1970 20,4 % 82 logts
- 1971-1990 27,4 % 110 logts
- 1991-2005 8,2 % 33 logts
- 2006-2019 5,7 % 23 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Roche-Bernard
91 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Roche-Bernard
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Roche-Bernard
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
229 656 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roche-Bernard
Quel est le prix de l'immobilier à Roche-Bernard ?
Le prix médian au m² à Roche-Bernard est de 2 734 € (données DVF, 29 transactions). Pour une maison de 84 m² (surface médiane locale), compter environ 256 000 €.
Comment La Roche-Bernard se situe-t-elle dans le Morbihan ?
La Roche-Bernard se situe au 68ᵉ rang du Morbihan sur 249 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Roche-Bernard ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Roche-Bernard est de 4,2 % (loyer de 10,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roche-Bernard.
Résumé
Le coût médian du m² à Roche-Bernard (2 734 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +2,1 % par rapport dans le Morbihan.
Progression modérée: ++13,0 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 133 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +7,4 %.
La ventilation des ventes associe 31,0 % de maisons et 69,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de la Roche-Bernard, un logement de 84 m² (255 696 €) représente 11,6 années de ressources brutes.
Loyers observés à Roche-Bernard: 12,2 €/m²/mois pour un appartement, 10,5 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 5,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 12,6 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve est soutenue à Roche-Bernard: 38 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 8 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (61 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, La Roche-Bernard est caractéristique du tissu communal breton, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral de Loire-Atlantique (31 km), dans un relief de plaine, à 26 m d'altitude en moyenne.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.