En 2024, le prix médian immobilier à La Rochelle s'établit à 4 803 €/m², selon les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Ce niveau marque une correction de 6,8 % sur un an, dans un marché qui a enregistré 1 413 transactions. La fourchette interquartile (3 703 – 5 983 €/m²) illustre une dispersion importante des valeurs, reflet de la diversité du parc rochelais.
Comment se porte le marché immobilier à Rochelle
Le marché rochelais est en phase de correction, avec une baisse des prix de 6,8 % sur un an. Cette tendance s'inscrit dans un contexte national, mais reste modérée au regard de la dynamique démographique locale (+4,9 % en 5 ans). Les appartements, majoritaires dans les transactions (928 ventes contre 485 maisons), affichent un prix au m² plus élevé (4 982 €/m²). Toutefois, leur surface médiane de 45 m² indique un parc composé en grande partie de petits logements, souvent situés en centre-ville historique. Le volume d'activité reste soutenu, signe d'une liquidité certaine.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 6,8 % sur un an, une correction notable après des années de hausse. Cette baisse reflète la remontée des taux et un rééquilibrage du marché. Cependant, la démographie reste positive (+4,9 % en 5 ans), limitant le risque d'effondrement. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation. Pour un vendeur, cela exige un prix réaliste et un bien irréprochable pour se distinguer.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Rochelle
Les appartements représentent près des deux tiers des ventes, un trait caractéristique d'une ville portuaire au tissu dense. Seulement 30,4 % du parc sont des maisons, un pourcentage qui explique leur prix médian légèrement inférieur (4 528 €/m²) mais sur de plus grandes surfaces (87 m²). Les acheteurs sont majoritairement des acquéreurs de résidence principale, attirés par le cadre de vie. La part de résidences secondaires (13,7 %) et de logements vacants (6,5 %) influe modérément sur la tension du marché.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en transition vers un équilibre plus favorable aux acheteurs. La baisse des prix et l'augmentation du délai de vente moyen en sont des signes. Néanmoins, la forte demande portée par l'attractivité de la ville (taux d'emploi de 58,7 %, 74 établissements scolaires) limite le risque d'effondrement. Vendre un bien bien situé et en bon état (classe DPE dominante C) reste réalisable dans des délais raisonnables, à un prix aligné sur la nouvelle réalité du marché.
Dernières ventes enregistrées à Rochelle
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Rochelle
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Rochelle
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Rochelle
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Rochelle (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 250 logements autorisés à à Rochelle, dont 587 en 2024 (-57 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
2 250 logements autorisés sur cinq ans, mais la tendance est à un net ralentissement (-57 % vs la période précédente). Cette baisse de l'offre neuve soutient à moyen terme les prix de l'ancien, en limitant la concurrence. Elle révèle aussi les difficultés des promoteurs face au coût du foncier et à la réglementation. Les acquéreurs cherchant du neuf devront peut-être se tourner vers des projets en périphérie de la métropole.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché rochelais est très saisonnier. L'afflux estival de touristes, avec 49 hébergements dédiés, crée une activité en juillet-août, mais les transactions sérieuses se nouent plutôt au printemps et à l'automne. Vendre entre avril et juin permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. Évitez décembre-janvier, période morte. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- La Rochelle dispose de 294 monuments historiques protégés.
- L'aéroport de l'île de Ré n'est qu'à 4,4 km du centre-ville.
- L'âge médian des habitants est de 42,8 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Rochelle
- Prix médian en baisse de 6,8 % sur un an à 4 803 €/m².
- Les appartements sont plus chers (4 982 €/m²) que les maisons (4 528 €/m²).
- Un bien type coûte 224 190 € pour un appart, 393 936 € pour une maison.
- La ville a autorisé 587 logements neufs en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Rochelle
Quel est le prix moyen d'un appartement à La Rochelle ?
Le prix médian des appartements à La Rochelle est de 4 982 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 45 m². Un T2 type se négocie donc autour de 224 000 €.
Le prix de l'immobilier à La Rochelle baisse-t-il ?
Oui, les données DVF 2024 indiquent une baisse de 6,8 % des prix médians sur un an. Cette correction suit la tendance nationale et affecte autant les maisons que les appartements.
La Rochelle est-elle plus chère que Poitiers ou Saint-Nazaire ?
Oui, avec 4 803 €/m², La Rochelle est significativement plus chère que Poitiers (2 040 €/m²) ou Saint-Nazaire (3 120 €/m²), reflétant son attractivité littorale et son statut de pôle économique.
Vous voulez connaître la valeur précise de votre bien à Rochelle ? Une estimation personnalisée vaut mieux qu'une moyenne.
- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
- Prise en compte des spécificités de votre bien
- Mise en relation avec un expert local
Estimer votre bien à Rochelle
Estimation gratuite basée sur les transactions réelles du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.