01 Le parc de logements
Le parc comprend 46 079 logements dont 28 425 résidences principales, 16 294 résidences secondaires et 1 360 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 28 425 | 61,7 % |
| Résidences secondaires | 16 294 | 35,4 % |
| Logements vacants | 1 360 | 3,0 % |
Parmi les 46 079 logements du parc, 62 % assurent la fonction de résidence principale, contre 35 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 649 | 2,3 % |
| 1919-1945 | 587 | 2,1 % |
| 1946-1970 | 5 812 | 20,9 % |
| 1971-1990 | 10 273 | 36,9 % |
| 1991-2005 | 5 226 | 18,8 % |
| 2006-2019 | 5 263 | 18,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 37 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 875 | 6,6 % |
| 2 pièces | 6 751 | 23,8 % |
| 3 pièces | 9 125 | 32,1 % |
| 4 pièces | 6 412 | 22,6 % |
| 5 pièces ou plus | 4 261 | 15,0 % |
Distribution par taille: 30 % de petits logements (T1-T2), 15 % de grands (5p+), moyenne à 3,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 38 783 | 42 850 | 46 079 |
| Rés. principales | 23 864 | 24 651 | 28 425 |
| Rés. secondaires | 13 779 | 16 635 | 16 294 |
| Vacants | 1 140 | 1 563 | 1 360 |
En regard, Martigues (à 139 km, 48 298 hab.) affiche 40,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 15 586 | 54,8 % |
| Locataires (privé) | 8 943 | 31,5 % |
| Locataires HLM | 3 147 | 11,1 % |
| Logés gratuitement | 750 | 2,6 % |
La répartition du parc occupé: 54,8 % de propriétaires, 42,5 % de locataires, dont 11 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 166 | 21,7 % |
| Fioul | 815 | 2,9 % |
| Électricité | 19 683 | 69,2 % |
| Gaz bouteille | 291 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 1 470 | 5,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 69 % au électricité, 22 % pour gaz de ville, 5 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 902 |
| 2 à 4 ans | 6 870 |
| 5 à 9 ans | 5 617 |
| 10 ans ou plus | 12 036 |
| Total ménages | 28 425 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 9 690 |
| Sous-occupation modérée | 7 919 |
| Sous-occupation accentuée | 4 319 |
| Suroccupation modérée | 3 228 |
| Suroccupation accentuée | 348 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 390 | 11,9 % |
| 1 voiture | 16 524 | 58,1 % |
| 2 voitures ou plus | 8 511 | 29,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 12 % sans véhicule, 58 % mono-motorisés, 30 % multi-motorisés. Par ailleurs, 74,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 093 | 6 943 | 2 240 | 910 |
| 1975 | 14 027 | 9 214 | 3 611 | 1 202 |
| 1982 | 17 395 | 11 341 | 5 029 | 1 025 |
| 1990 | 26 803 | 16 047 | 9 294 | 1 462 |
| 1999 | 36 900 | 19 587 | 16 108 | 1 205 |
| 2006 | 39 206 | 22 707 | 15 606 | 893 |
| 2011 | 38 783 | 23 864 | 13 779 | 1 140 |
| 2016 | 42 850 | 24 651 | 16 635 | 1 563 |
| 2022 | 46 079 | 28 425 | 16 294 | 1 360 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 10 093 à 46 079, soit +357 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 863 | 4 274 | 3 665 | 3 842 | 3 830 | 2 138 |
| Dont vacants > 2 ans | 434 | 463 | 449 | 457 | 645 | 841 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 806 | 4,9 % |
| Classe B | 2 511 | 15,2 % |
| Classe C | 8 338 | 50,5 % |
| Classe D | 3 422 | 20,7 % |
| Classe E | 1 074 | 6,5 % |
| Classe F | 290 | 1,8 % |
| Classe G | 59 | 0,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (51 %), 71 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 339 | 44,5 % |
| Classe B | 3 217 | 19,5 % |
| Classe C | 3 554 | 21,5 % |
| Classe D | 1 741 | 10,6 % |
| Classe E | 501 | 3,0 % |
| Classe F | 131 | 0,8 % |
| Classe G | 17 | 0,1 % |
Émissions CO₂: 44 % des logements relèvent de la classe A, 86 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 211 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 186 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 160 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 137 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 115 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 211 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 86 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 107 | 699 |
| Classe B | 298 | 2 213 |
| Classe C | 822 | 7 516 |
| Classe D | 474 | 2 948 |
| Classe E | 209 | 865 |
| Classe F | 96 | 194 |
| Classe G | 28 | 31 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 169 kWh/m²/an côté maisons, C à 149 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 270 |
| T2 | 999 |
| T3 | 1 586 |
| T4 | 1 281 |
| T5+ | 320 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fréjus (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Fréjus est le grande ville ayant le prix au m² le plus élevé du département Var. (sur 4 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
- Fréjus est le grande ville ayant le moins de logements vacants du département Var. (sur 4 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
- Fréjus est le grande ville ayant la plus grande part de propriétaires du département Var. (sur 4 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Commune à forte attractivité saisonnière, Fréjus recense 16 294 résidences secondaires (35,4 % du parc) pour 28 425 résidences principales. Habitat dominé par le collectif (72,6 %), ne laissant que 27,4 % au pavillonnaire. L'environnement communal: une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence, dans la plaine, à une altitude de 7 m, dans l'arrière-pays du littoral varois, à 30 km environ.
Répartition proche de l'équilibre: 54,8 % de propriétaires et 42,5 % de locataires à Fréjus. Part du parc social: 11,1 % des résidences principales. Fréjus est en deçà de l'obligation SRU: 14,6 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.
18,9 % des logements de Fréjus datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (151 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le électricité équipe 69,2 % des logements occupés à titre principal.
Croissance observée du parc résidentiel de Fréjus: +7,5 % entre 2016 et 2022. 11,9 % des ménages de Fréjus n'ont pas de voiture, 29,9 % en possèdent au moins deux.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence. Le décor géographique — dans la plaine, à une altitude de 7 m, dans l'arrière-pays du littoral varois, à 30 km environ — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Fréjus en 2026 ?
Portée par son patrimoine romain, son littoral et sa gare TGV, Fréjus affiche une attractivité résidentielle et touristique incontestable dans le Var. Cette dynamique a profondément structuré son marché immobilier. L'analyse des transactions et des indicateurs territoriaux permet de déterminer si cette attractivité se traduit encore par des opportunités d'investissement en 2026.
Malgré un léger repli des prix, Fréjus se situe dans le top quart des communes les plus attractives du Var, une position solide pour un investissement locatif.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser un rendement locatif en moyen terme, en acceptant un effort d'épargne initial significatif.
Points clés
- ✓ Rendement locatif supérieur à la moyenne nationale
- ✓ Dynamisme démographique soutenant la demande
- ✓ Parc immobilier peu concerné par les passoires thermiques
- ⚠ Accessibilité très faible pour les primo-accédants
- ⚠ Économie locale fragile avec un chômage élevé
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Plus chère que 91 % des communes françaises selon le prix médian au m².
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale en matière d'attractivité résidentielle.
- Rendement locatif brut des appartements supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Fréjus
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Fréjus : opportunités et risques
L'investissement locatif à Fréjus présente un profil de rendement correct mais non exceptionnel. Le rendement brut de 4,7 % pour les appartements, issu de la Carte des Loyers, est supérieur à la moyenne nationale. Néanmoins, la taxe foncière, à 38,74 %, vient lourdement grever ce rendement, tout comme la part non négligeable de résidences secondaires (35,4 %) qui peut entraîner une vacance locative plus marquée en basse saison.
Le parc immobilier est globalement en bon état énergétique, avec seulement 2,1 % de passoires thermiques (classes F et G), limitant le risque de travaux de rénovation obligatoires à court terme. Cette donnée INSEE est un atout majeur face aux nouvelles réglementations. La stratégie la plus cohérente reste l'investissement en locatif annuel, ciblant les jeunes actifs travaillant dans l'agglomération ou les retraités, plutôt qu'un pari sur la location saisonnière, moins portée par l'indice IPTI.
L'horizon doit être envisagé sur le moyen terme. La pression démographique (+11 % en 5 ans) et le ralentissement de la construction neuve (-10 % de permis) sont des facteurs structurels favorables à une reprise modérée de la valorisation, une fois le cycle de taux actuel digéré. L'investisseur devra donc avoir les reins suffisamment solides pour supporter un effort net les premières années.
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Données du marché immobilier à Fréjus
DVF, loyers, permis, analyse expertAvec un prix médian de 4 444 €/m², Fréjus se positionne en milieu de tableau parmi les grandes villes du littoral varois, selon les données DVF 2024. Cette position intermédiaire n'est pas un hasard : elle reflète un territoire aux multiples visages, mêlant centre historique, grands ensembles d'habitation et zones pavillonnaires étendues. Le différentiel de prix entre maisons (4 589 €/m²) et appartements (4 264 €/m²) est logique dans une commune où le parc est composé à 72 % de collectif.
La correction de -1,2 % observée en 2024 doit être relativisée. Elle fait suite à une hausse de 20,6 % en quatre ans et intervient dans un contexte national de renchérissement du crédit. Elle traduit surtout un marché en phase de digestion, où les transactions se recentrent sur les biens les plus "vendables". Cette stabilisation est une opportunité pour les investisseurs capables de financer sans trop d'effet de levier.
Le contexte territorial, avec une gare TGV à moins de 3 km et un taux d'équipements en services très élevé (2 005 services recensés), consolide l'attractivité à long terme. Cependant, le taux de chômage de 13,1 % et un revenu médian modeste (21 960 €) indiquent une économie locale fragile, faisant reposer une part importante de la demande sur les arrivées extérieures et les retraités, dont la part atteint 36 %.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fréjus Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian du mètre carré à Fréjus a progressé de 20,6 %, passant de 3 730 € à 4 500 €. Cette hausse reflète l'engouement pour le littoral varois post-Covid. L'année 2024 marque un infléchissement avec une baisse de 1,2 %, ramenant le médian à 4 444 €/m². Cette correction, modeste, indique un marché qui cherche un nouveau point d'équilibre après des années de forte tension. Comparée aux communes voisines comme Hyères ou Grasse, Fréjus reste sur une pente moins raide, offrant un relatif effet d'aubaine. Pour un acheteur en 2026, cette phase de stabilisation peut constituer une fenêtre de négociation plus favorable, à condition de cibler des biens bien positionnés.
Évolution du marché immobilier de Fréjus
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Fréjus évolue de +11,2 %, passant de 3 905 à 4 343 €/m²; 1 449 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'accession à la propriété d'une maison médiane de 111 m² (environ 545 000 €) représente un effort équivalent à près de 25 années du revenu médian local, un niveau prohibitif pour la plupart des Fréjusiens. Pour un investisseur, l'achat d'un appartement type de 49 m² (212 000 €) génère un loyer médian estimé à 833 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 26 €, laissant un effort net mensuel de 193 € après perception du loyer. Le rendement brut de 4,7 % est correct, mais il est rogné par une taxe foncière élevée (38,74 %) et les frais de gestion, aboutissant à un net estimé autour de 2,9 %. La viabilité du montage repose donc sur une capacité d'épargne initiale solide.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 1 449 transactions ont été enregistrées à Fréjus, un volume en repli de 7 % par rapport à 2023, confirmant le ralentissement du marché. Les appartements dominent largement les ventes (1 155 contre 333 maisons), avec une surface médiane de 49 m², typique d'un marché orienté vers l'investissement locatif ou la résidence secondaire. Ce volume d'activité, bien qu'en baisse, reste substantiel et assure une certaine liquidité au marché. Le caractère est davantage "vendeur" dans les segments les plus demandés (appartements bien situés, petits prix), mais l'équilibre peut basculer vers l'acheteur pour les biens plus chers ou nécessitant des travaux. La baisse du nombre de transactions est un signal à surveiller, car elle peut précéder un ajustement plus marqué des prix.
Répartition des ventes
18,8 % de maisons et 81,2 % d'appartements parmi les 1 449 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 81,2 % des mutations, pour un prix médian de 4 589 €/m² (maisons) contre 4 264 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 449 | 272 | 1 177 |
| Prix médian/m² | 4 343 € | 4 589 € | 4 264 € |
| Prix moyen/m² | 4 658 € | ||
| Surface médiane | – | 105 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 885 | 3 905 € |
| 2022 | 2 023 | 4 183 € |
| 2023 | 1 441 | 4 376 € |
| 2024 | 1 339 | 4 341 € |
| 2025 | 1 449 | 4 343 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Fréjus est soutenue, avec 2 954 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 722 pour la seule année 2024. Cette tendance est néanmoins en baisse de 10 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette construction répond à une pression démographique réelle, la population ayant augmenté de plus de 11 % en cinq ans. Elle se concentre principalement en habitat collectif, renforçant l'offre locative et l'accession à la petite propriété. Toutefois, ce ralentissement dans les autorisations pourrait, à moyen terme, limiter l'offre neuve et contribuer à maintenir la pression sur l'ancien, en particulier si la demande reste forte. L'offre neuve constitue une concurrence directe pour l'ancien, mais elle sert aussi de prix plafond pour le marché.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 14 788 autorisations et 12 956 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 88 %.
Vacance longue durée à Fréjus
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Fréjus (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fréjus totalise 2 648 logements sur 5 ans, soit -7 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Fréjus
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fréjus
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,74 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut annoncé ne reflète pas votre revenu net. À Fréjus, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, qui s'élève à 38,74 % du taux communal. Ajoutez les charges de copropriété (courantes dans un parc où les appartements dominent), les frais de gestion locative, une provision pour travaux et un taux de vacance locative. C'est ce qui explique l'écart significatif entre un rendement brut de 4,7 % et un rendement net estimé à 2,9 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Fréjus
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 500 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fréjus est C, avec 2,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier fréjusien est plutôt performant énergétiquement, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 150 kWh/m²/an. Seulement 2,1 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas. Ceci réduit le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028 : vérifier le DPE reste une étape incontournable pour tout investisseur locatif.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) de moins de 50 m², rénovés et bien connectés, sont les plus adaptés à la location saisonnière ou étudiante. Le parc ancien domine (seulement 18,9 % de constructions post-2006), il faut donc être vigilant sur le DPE. Seulement 2,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque de travaux obligatoires à court terme, mais la classe dominante C (150 kWh/m²/an) laisse une marge de valorisation par la rénovation.
Quelles zones cibler à Fréjus ?
Le centre historique et les abords de la gare sont les zones les plus prisées pour la location courte durée en raison de la proximité des commerces (471 équipements) et des transports. Les quartiers périphériques plus résidentiels, comme Valescure, conviennent mieux à la location longue durée aux familles. La vigilance s'impose sur les secteurs soumis aux PPRN inondation (PPRN-I - BV Argens & Reyran), où l'assurance et la revente peuvent être compliquées.
Calculateur de rendement à Fréjus
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Fréjus
Le principal risque est la saisonnalité de la demande touristique, qui peut entraîner des périodes de vacance. Une gestion locative proactive est essentielle. La taxe foncière, à 38,74 %, pèse significativement sur la rentabilité nette. Enfin, malgré un faible taux de passoires, les logements anciens peuvent nécessiter des travaux de mise aux normes ou d'amélioration énergétique pour rester compétitifs et conformes aux futures réglementations.
Cas pratique : un investissement type à Fréjus
Pour un appartement type de 48 m² à Fréjus, comptez environ 211 582 € à l'achat. Au loyer médian de 17,0 €/m², cela génère 816 € de revenu locatif mensuel brut, soit un rendement brut de 4,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe autour de 2,9 %, nécessitant un complément pour couvrir intégralement un crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Fréjus
- Négliger la taxe foncière, élevée à Fréjus (38,74 %).
- Surestimer le loyer perçu en zone touristique hors saison.
- Oublier de provisionner pour la rénovation du parc parfois ancien.
- Ne pas vérifier le zonage du Plan de Prévention des Risques.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Fréjus, marqué par le tourisme, est plus actif au printemps et en début d'été, lorsque les acheteurs de résidences secondaires visitent. Vendre durant cette période peut être avantageux. À l'inverse, l'automne offre parfois plus de choix pour les acheteurs. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est payable en septembre : cela peut influencer les négociations en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Fréjus compte 12 campings offrant 6247 emplacements.
- L'âge médian de la population est de 48,9 ans, supérieur à la moyenne nationale.
- 81,7% des foyers sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Fréjus : cadre de vie et logement
S'installer à Fréjus, c'est bénéficier des avantages d'une grande ville (près de 60 000 habitants) tout en étant à deux pas des plages de sable fin et du massif de l'Estérel. La commune offre un niveau d'équipements exceptionnel pour son poids démographique, avec plus de 3 417 équipements recensés par l'INSEE, notamment dans la santé (682) et les commerces (471). La connectivité est également un point fort, avec un taux de couverture fibre de 81,7 %.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par certaines contraintes. Fréjus est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (inondation, incendie), conséquence de sa géographie et de son histoire, comme le rappelle la catastrophe de 2010. Par ailleurs, le tissu urbain est très étalé, rendant la voiture souvent indispensable malgré la présence de deux gares. Le profil démographique est vieillissant, avec un âge médian de 48,9 ans, ce qui donne une tonalité particulière à la vie locale.
Carte du marché immobilier à Fréjus
Fréjus et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fréjus
Avec une température moyenne de 15,7 °C et seulement 786 mm de précipitations annuelles, le climat de Fréjus est typiquement méditerranéen, doux et ensoleillé. Les hivers sont cléments et les étés chauds, un atout majeur pour le cadre de vie. Ce profil convient particulièrement aux retraités en quête de douceur, mais aussi aux actifs attirés par les activités de plein air. L'altitude moyenne de 110 m tempère légèrement les fortes chaleurs estivales.
À qui s'adresse Fréjus ?
Fréjus s'adresse principalement aux retraités et pré-retraités (36 % des habitants ont 60 ans et plus) en quête de climat doux et de patrimoine, ainsi qu'aux familles attirées par les 35 établissements scolaires et la taille de la ville. Les jeunes actifs travaillant dans l'agglomération (taux d'emploi 64,7 %) ou en télétravail (bonne connexion fibre) y trouvent aussi leur compte, notamment dans les appartements récents (18,9 % du parc construit après 2006).
Avantages et limites à Fréjus
✓ Points forts
- Climat méditerranéen ensoleillé (15,7°C de moyenne)
- Patrimoine historique et culturel riche (30 monuments)
- Desserte TGV excellente (gare à 2,8 km) et aéroport proche
- Équipements et services nombreux (3 417 au total)
- Dynamisme démographique fort (+11% en 5 ans)
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (38,74% sur le bâti)
- Exposition à certains risques naturels (inondations, radon)
- Taux de chômage local supérieur à la moyenne (13,1%)
- Marché immobilier encore cher pour le revenu médian local (21 960€)
Composition du parc immobilier à Fréjus
46 079 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Fréjus est majoritairement collectif: 72,0 % d'appartements contre 28,0 % de maisons.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc de logements de Fréjus se caractérise par une forte proportion de résidences secondaires (35,4 %) et de propriétaires occupants (54,8 %). Cela indique un marché à double vocation : résidentielle et touristique. La part modeste de logements vacants (3,0 %) suggère une pression sur l'offre. Les maisons individuelles représentent 28 % du parc, un chiffre inférieur à la moyenne des villes de cette taille, orientant les familles vers un segment relativement contraint.
Ancienneté du parc à Fréjus
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 27 810 logements).
- Avant 1919 2,3 % 649 logts
- 1919-1945 2,1 % 587 logts
- 1946-1970 20,9 % 5 812 logts
- 1971-1990 36,9 % 10 273 logts
- 1991-2005 18,8 % 5 226 logts
- 2006-2019 18,9 % 5 263 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Fréjus
3 417 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Fréjus
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Fréjus est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRN) actifs, principalement liés aux inondations (bassins de l'Argens et du Reyran). La sismicité est qualifiée de faible. Le radon, un gaz naturel radioactif, présente un potentiel significatif dans le sous-sol. Consultez systématiquement l'état des risques (ERNT) et le zonage PPRN pour le bien visé. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Cas pratique : un achat type à Fréjus
Pour une maison familiale de 111 m² (surface médiane déduite du prix total), le budget s'élève à environ 544 899 €. Cela représente près de 25 années du revenu médian local (21 960 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance approcherait les 2¤750 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Fréjus
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon le quartier.
- Omettre de consulter l'état des risques naturels (14 recensés).
- Sous-estimer les frais de copropriété dans les résidences avec piscine.
- Acheter sans viser l'été, quand l'animation touristique est maximale.
Points clés à retenir à Fréjus
- Prix médian au m² : 4 444 €, en léger recul sur un an.
- Rendement brut locatif : 4,7 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen : 15,7 °C de moyenne annuelle.
- Marché en correction légère : -1,2 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +13 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : taux communal de 38,74 %.
- 35,4 % de résidences secondaires, marché touristique actif.
- Demande soutenue par une croissance démographique forte.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fréjus ?
À Fréjus, au-delà de la surface, la valeur est portée par la proximité des gares (TGV à 2,8 km) et du centre historique riche de 30 monuments. Pour une maison, la taille du terrain et une vue dégagée sont des atouts majeurs. Pour un appartement, l'étage, l'exposition sud et la qualité de la copropriété priment. Un DPE performant (classe A, B, C) devient un argument de vente face à la réglementation. Enfin, la distance aux plages et aux 12 campings influence aussi fortement les prix.
Estimation indicative d'une maison à Fréjus
Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
456 015 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher : un prix trop haut entraîne une stagnation, un prix trop bas une moins-value. À Fréjus, où le revenu médian est de 21 960 €, le pouvoir d'achat des acquéreurs locaux est limité. Une valorisation fine doit donc intégrer à la fois les données de vente réelles (DVF), la demande spécifique (35,4 % de résidences secondaires) et les atouts concrets de votre bien (exposition, parking, travaux récents). C'est en croisant ces paramètres que l'on définit le prix optimal pour attirer les acheteurs sans brader son patrimoine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés : les écarts de prix entre le centre-ville historique, les quartiers près de la gare et les zones résidentielles. Il évalue justement l'impact de l'état réel du bien (ravalement, cuisine à refaire) que les algorithmes ne voient pas. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, qu'ils soient résidents principaux ou acquéreurs de résidence secondaire, et de négocier en connaissance des derniers prix de transaction (DVF).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un bien rénové avec des logements nécessitant travaux.
- Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur depuis la loi Climat.
- Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition, critères majeurs.
- Oublier que 35,4 % des acheteurs potentiels cherchent une résidence secondaire.
Investir à Fréjus : passer à l'action
Les chiffres dressent un état des lieux, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection du bien, la négociation et la compréhension fine des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels implantés à Fréjus vous aide à transformer cette analyse en décision concrète et sécurisée.
Ces données tracent une trajectoire. En saisir les nuances précises nécessite une expertise de terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Fréjus grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fréjus
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Fréjus ?
Le prix médian global à Fréjus est de 4 444 €/m², avec un prix moyen de 5 046 €/m². Pour un appartement type de 49 m², il faut compter environ 212 000 €, et 545 000 € pour une maison de 111 m².
Le marché immobilier à Fréjus est-il en baisse ?
Les prix ont reculé de 1,2 % entre 2023 et 2024, après plusieurs années de forte hausse. Cette légère correction marque une phase de stabilisation dans un contexte de taux d'intérêt élevés, mais le marché reste actif avec près de 1 500 transactions annuelles.
Fréjus est-elle plus chère que Saint-Raphaël ?
Les données comparables directes ne sont pas fournies, mais Fréjus est généralement moins chère que sa voisine Saint-Raphaël, plus touristique et résidentielle. En revanche, elle est plus accessible que Hyères (+20 %) ou Cagnes-sur-Mer (+41 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Fréjus ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 4,7 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe autour de 2,9 %.
Quels sont les quartiers les plus recherchés à Fréjus ?
Le centre historique autour de la cathédrale, les zones proches des plages (comme Fréjus Plage) et les secteurs résidentiels calmes comme Saint-Aygulf sont très prisés. Les quartiers bien desservis par les commerces et les transports offrent la meilleure liquidité.
Marché immobilier des communes voisines
Fréjus offre un point d'entrée à -12 % par rapport à Grasse et à -20 % versus Hyères, avec des indicateurs démographiques et locatifs similaires, ce qui crée un effet de levier intéressant pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fréjus.
Communes limitrophes de Fréjus
Fréjus est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Fréjus est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 4 343 €/m² en 2026, soit +19,7 % de plus que la médiane du Var (3 628 €/m²).
Le marché immobilier de Fréjus est en hausse progressive: +11,2 % entre 2021 et 2025. 8 137 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (81,2 %), vendus autour de 4 264 €/m² en médiane. Un bien type de 105 m² revient à environ 481 845 €, soit 21,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Fréjus avoisinent 17,0 €/m² pour les appartements et 18,2 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,8 % sur un bien médian. Le parc local comporte 35,4 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Les flux de permis restent élevés: 2 648 logements autorisés et 1 684 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (65 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Fréjus est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral varois, à 30 km environ, dans la plaine, à une altitude de 7 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.