Acheter à La Teste-De-Buch, c'est choisir une ville balnéaire dynamique de plus de 27 000 habitants, entre forêt usagère, dunes et bassin. Le marché, bien que corrigeant (-9,6 % en un an), reste élevé avec un prix médian de 5 591 €/m². Cette porte du parc naturel des Landes de Gascobie offre un cadre de vie exceptionnel, mais impose un budget conséquent. La population, d'âge médian 52 ans, est mixte, entre actifs, retraités et familles.
Carte du marché immobilier à Teste-de-Buch
La Teste-De-Buch et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Teste-de-Buch
19 986 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons (69,2 %), reflétant un habitat individuel et familial ancré. Avec 58 % de propriétaires occupants, le marché montre une certaine stabilité. Cependant, la part importante de résidences secondaires (26,9 %) indique une attractivité touristique forte, qui peut créer une double dynamique de prix et de demande saisonnière. Seulement 3,2 % de logements sont vacants, un taux faible qui indique une tension sur l'offre locative permanente. L'acheteur typique est souvent un ménage établi ou un acquéreur de résidence secondaire.
Évolution démographique à Teste-de-Buch
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Teste-de-Buch
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Teste-de-Buch
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 36,2 %
- Employés 17,9 %
- Autres sans activité professionnelle 12,7 %
- Professions intermédiaires 12,5 %
- Ouvriers 8,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 5,2 %
- Agriculteurs exploitants 0,3 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Teste-de-Buch
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Teste-de-Buch
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 582 logements).
- Avant 1919 2,0 % 274 logts
- 1919-1945 4,0 % 539 logts
- 1946-1970 13,3 % 1 810 logts
- 1971-1990 32,6 % 4 422 logts
- 1991-2005 22,2 % 3 009 logts
- 2006-2019 26,0 % 3 527 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Teste-de-Buch
1 619 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Teste-de-Buch
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Teste-de-Buch
Pour une maison de 100 m², le budget médian est de 609 500 € hors frais de notaire. Cela représente environ 25 années du revenu médian local (24 540 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élève à près de 3 300 €, nécessitant des revenus mensuels stables d'au moins 9 900 € pour respecter le taux d'endettement de 35 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Teste-de-Buch
- Oublier de vérifier le zonage du bien dans les PPR actifs.
- Négocier sans connaître le DPE et son coût de rénovation.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
- Ignorer la saisonnalité de la vie locale (affluence touristique).
Le saviez-vous ?
- La Teste-de-Buch s'étend sur 178 km², c'est l'une des plus vastes communes de Gironde.
- La commune compte 3 monuments historiques protégés pour patrimoine.
- L'âge médian y est de 52 ans, et 39,4 % des habitants ont plus de 60 ans.
Performance énergétique du parc à Teste-de-Buch
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 294 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est relativement performant avec une classe énergétique dominante C (167 kWh/m²/an). Seulement 4,5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre bien inférieur à la moyenne nationale. Ce bilan limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acquéreur, cela signifie moins de travaux de rénovation urgents à prévoir. Cependant, l'objectif de neutralité carbone en 2050 implique que toute acquisition devra viser à terme une classe A ou B.
Risques naturels et géorisques à Teste-de-Buch
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Teste-de-Buch PPRN Approuvé approuvé le 31/12/2001
- PPRSM de la Teste PPRN Approuvé approuvé le 19/04/2019
- PPRIF commune de La Teste de Buch PPRN Prescrit
- PPRT de CAZEAUX PPRT Approuvé approuvé le 14/10/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à trois Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation, feu de forêt et submersion marine. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés. Le risque radon est classé moyen et la sismicité très faible. Ces contraintes ne signifient pas l'impossibilité de construire, mais imposent des vérifications systématiques : zone du bien concernée par un PPR, obligations constructives spécifiques (élévation, matériaux), et assurance adaptée. Une étude de sol et la consultation du dossier départemental des risques sont indispensables avant tout achat.
Cadre de vie à Teste-de-Buch
Le climat est océanique, doux (moyenne 14,7°C) et ensoleillé. La commune dispose de 1 619 équipements, dont 313 commerces et 395 services de santé, assurant une autonomie quotidienne. Les 4 campings et 21 hébergements touristiques rappellent la vocation vacancière. Les transports sont corrects avec une gare sur place (lignes TER) et l'aéroport de Bordeaux-Mérignac à 40 km. La connectivité fibre est bonne (67,5 %). La présence de 3 monuments historiques et de la forêt nourrit un patrimoine naturel et culturel apprécié. En revanche, 8 risques naturels sont recensés et 10 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris, impliquant une vigilance particulière, notamment sur le zonage PPR.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison, budget médian autour de 590 000 € (97 m² à 6 095 €/m²). Un appartement de 48 m² coûte environ 250 000 €. Les prix débutent à 4 444 €/m² pour les biens les moins chers, mais peuvent dépasser 8 930 €/m² pour les produits les plus prisés, en front de bassin. Le délai de vente tend à s'allonger avec le ralentissement du marché, offrant parfois des marges de négociation. Le revenu médian local étant de 24 540 €, l'accession à la propriété d'une maison type requiert plus de 24 ans d'épargne, ce qui explique le taux important de résidences secondaires (26,9 %).
À qui s'adresse La Teste-De-Buch ?
Cette commune s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités en quête de cadre naturel et de calme, aux ménages aisés avec enfants attirés par les maisons et la qualité de vie, et aux acheteurs de résidences secondaires, souvent originaires de Bordeaux ou de la région parisienne. Les primo-accédants locaux sont largement évincés par les prix, sauf pour les petits appartements. Les actifs travaillant dans le Bassin ou acceptant la navette ferroviaire vers Bordeaux (environ 1h) y trouvent aussi leur compte.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Cadre naturel exceptionnel (forêt, bassin, plages)
- Équipements et services nombreux (commerce, santé, écoles)
- Dynamisme démographique (+5% en 5 ans)
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement
- Desserte ferroviaire directe et proximité de Bordeaux
− À prendre en compte
- Prix élevés et budget d'accès important
- Marché saisonnier et forte proportion de résidences secondaires
- Exposition à certains risques naturels (inondation, feux)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si La Teste-De-Buch est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Teste-de-Buch
- Climat doux : température moyenne de 14,7 °C.
- Parc à 69,2 % de maisons, habitat individuel dominant.
- DPE performant : classe C dominante, 4,5 % de passoires.
- 3 Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Teste-de-Buch
Quel budget pour une maison à La Teste-De-Buch ?
Le prix médian d'une maison est de 6 095 €/m². Pour une surface médiane de 97 m², il faut prévoir un budget d'environ 590 000 €. Les prix varient de 4 444 à plus de 8 930 €/m² selon la localisation.
La Teste-De-Buch est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 11 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs et de loisirs, et un parc majoritairement composé de maisons (69,2 %). Le cadre naturel est idéal. Le principal frein reste le budget d'acquisition.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation, feux de forêt, submersion marine. 10 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consulter les zonages avant tout achat est impératif.
Vous envisagez d'acheter à Teste-de-Buch ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Teste-de-Buch
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.