À La Teste-De-Buch, le marché immobilier affiche un prix médian de 5 591 €/m², selon les données DVF 2024. Cette station balnéaire du Bassin d'Arcachon, forte de près de 28 000 habitants, enregistre 459 transactions annuelles. La valeur a reculé de 9,6 % sur un an, marquant un infléchissement. Les prix varient fortement, de 4 444 à 8 931 €/m², reflétant la diversité de l'offre entre quartiers.
Comment se porte le marché immobilier à Teste-de-Buch
Le marché est en correction, avec une baisse des prix de 9,6 % sur un an. Ce repli suit une phase de forte valorisation et s'inscrit dans un contexte national de renchérissement du crédit. Les maisons, majoritaires (69 % du parc), se négocient à 6 095 €/m² pour une surface médiane de 97 m². Les appartements, à 5 202 €/m² (48 m² médian), représentent 30 % des ventes. Le volume de transactions (459) reste substantiel, signe d'une liquidité correcte malgré le ralentissement. La part élevée de résidences secondaires (26,9 %) et le faible taux de logements vacants (3,2 %) indiquent une pression résidentielle structurelle, soutenue par une démographie positive (+5 % en 5 ans).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -9,6 % sur un an, après une période de forte hausse. Cette baisse reflète un réajustement national dans un contexte de remontée des taux, plus qu'un effondrement local. La dynamique démographique reste positive (+5 % en 5 ans) et le taux de chômage (11,5 %) est proche de la moyenne nationale. Pour un acheteur, ce contexte peut présenter des opportunités de négociation, surtout sur les biens moins bien valorisés. Pour un vendeur, il exige un prix réaliste et justifié. Le marché semble en phase de consolidation, avec une demande soutenue par l'attractivité durable du Bassin.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Teste-de-Buch
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (69,2 %). Les appartements constituent l'essentiel du reste. Les propriétaires occupants sont majoritaires (58 %). Le profil d'acheteur est mixte : résidents principaux recherchant le cadre de vie, acquéreurs de résidences secondaires pour la villégiature, et investisseurs attirés par la location saisonnière. La construction neuve, en baisse de 24 % sur 5 ans, limite l'offre nouvelle et contribue à maintenir la tension sur l'ancien.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché passe progressivement d'une situation de vendeur à un équilibre plus favorable aux acheteurs. La baisse des prix et l'allongement des délais de vente le confirment. Toutefois, la liquidité demeure, portée par l'attractivité du Bassin. Vendre reste possible, à condition d'ajuster son prix au nouveau contexte. Une maison type de 100 m² vaut environ 610 000 €, un appartement de 50 m² près de 260 000 €. La forte proportion de résidences secondaires maintient une demande spécifique peu sensible au crédit.
Dernières ventes enregistrées à Teste-de-Buch
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Teste-de-Buch
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Teste-de-Buch
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Teste-de-Buch
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Teste-de-Buch (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Sur les cinq dernières années, 1 287 logements ont été autorisés, dont 426 en 2024. Cette dynamique de construction, bien que ralentie (-24 % par rapport aux cinq années précédentes), confirme l'attractivité résidentielle de la commune. Elle répond à une pression démographique réelle (+7,7 % de population en 10 ans). L'offre neuve, souvent plus chère, tire les prix de l'ancien vers le haut dans certains segments. Cependant, ce volume maîtrisé limite les risques de sur-offre massive qui ferait baisser les prix sur l'ensemble du parc.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps et le début d'été sont des périodes propices à la vente, avec l'afflux d'acquéreurs potentiels en résidence secondaire. À l'automne, l'activité ralentit. Pour l'achat, la fin d'année peut offrir des opportunités de négociation. Rappel : la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant cette échéance. La présence de 4 campings et de 1 923 emplacements témoigne de l'ampleur de la fréquentation estivale.
Le saviez-vous ?
- La Teste-de-Buch s'étend sur 178 km², c'est l'une des plus vastes communes de Gironde.
- La commune compte 3 monuments historiques protégés pour patrimoine.
- L'âge médian y est de 52 ans, et 39,4 % des habitants ont plus de 60 ans.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Teste-de-Buch
- Prix médian au m² : 5 591 €, en baisse de 9,6 % sur un an.
- Écart maison/appartement : 6 095 €/m² contre 5 202 €/m².
- Coût d'une maison type : environ 591 000 €.
- Revenu médian local de référence : 24 540 €/an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Teste-de-Buch
Quel est le prix au m² à La Teste-De-Buch ?
Le prix médian est de 5 591 €/m², selon DVF 2024. Les maisons valent 6 095 €/m² et les appartements 5 202 €/m². La fourchette de prix est large, de 4 444 à 8 931 €/m², selon l'emplacement et la typologie.
Le prix immobilier à La Teste-De-Buch baisse-t-il ?
Oui, les prix ont baissé de 9,6 % sur un an. Ce recul suit une période de forte hausse et correspond à un ajustement du marché face au contexte économique et financier national.
La Teste-De-Buch est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix médian (5 591 €/m²) est nettement supérieur à ceux de Gradignan (4 129 €/m²) ou Bègles (4 077 €/m²). Cette prime s'explique par la localisation balnéaire et l'attractivité touristique du Bassin d'Arcachon.
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