Marché sous pression au Bouscat: 4 333 €/m² en médiane, +70,9 % par rapport à la moyenne nationale. Entre 3 472 et 5 513 €/m² pour la moitié des ventes: le marché du Bouscat présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations. Dans la Gironde, Le Bouscat appartient au top 3 % des communes les plus chères au m².
Sur 2020-2024, le prix médian du Bouscat progresse de +6,6 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 2 238 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -8,5 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien au Bouscat: 5 250 €/m² pour les maisons (surface médiane 100 m²) et 3 680 €/m² pour les appartements (64 m²). Un bien type de 100 m² revient à environ 525 000 €, soit 19,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,4 € (appartements) et 15,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,0 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (2,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue au Bouscat: 554 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 111 par an.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Le Bouscat est dans le tissu communal du littoral atlantique. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 15 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
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Faut-il investir au Bouscat en 2026 ?
Commune résidentielle huppée de Bordeaux Métropole, Le Bouscat bénéficie d'une attractivité continue, portée par sa proximité immédiate du centre-ville et son cadre de vie qualitatif. Cette dynamique a historiquement soutenu les prix, qui connaissent aujourd'hui un ajustement. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
La baisse de 8,5 % des prix en 2024 ouvre une fenêtre d'opportunité dans l'une des communes les plus attractives de Gironde, mais sous conditions.
Verdict
➤ Investir au Bouscat demande une sélection rigoureuse sur le segment locatif annuel, en visant un horizon moyen terme pour amortir la correction récente.
Points clés
- ✓ Correction de -8,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif correct en appartement (5 %)
- ✓ Forte attractivité territoriale (IAT : 8/10)
- ⚠ Très faible accessibilité pour les locaux
- ⚠ Marche très tendu (IPI : 8/10)
- ⚠ Dépendance à la dynamique bordelaise
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 333 €/m², Le Bouscat figure parmi les 20 % des communes françaises les plus chères.
- Son marché se positionne nettement au-dessus de la médiane départementale, tiré par son intégration à Bordeaux Métropole.
- Le prix au mètre carré reste inférieur de 15 à 30 % à celui du centre historique de Bordeaux, jouant un rôle de ville d'appui.
Analyse du marché immobilier au Bouscat
Le marché du Bouscat est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers du Bouscat
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée indique une concurrence acharnée entre acheteurs. La négociation sera serrée.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée indique une concurrence acharnée entre acheteurs. La négociation sera serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Avec un indice de 0,8/10, le marché est quasiment inaccessible pour les revenus locaux. L'achat est réservé aux budgets élevés.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAvec un indice de 0,8/10, le marché est quasiment inaccessible pour les revenus locaux. L'achat est réservé aux budgets élevés.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
La demande locative est modérée. Une sélection rigoureuse du bien et de son emplacement est nécessaire pour limiter les vacances.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréLa demande locative est modérée. Une sélection rigoureuse du bien et de son emplacement est nécessaire pour limiter les vacances.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La faible pression touristique confirme que la stratégie de location saisonnière n'est pas adaptée à cette commune résidentielle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa faible pression touristique confirme que la stratégie de location saisonnière n'est pas adaptée à cette commune résidentielle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer au Bouscat : cadre de vie et logement
Acheter au Bouscat, c'est opter pour une vie urbaine apaisée aux portes de Bordeaux. Avec 25 000 habitants sur seulement 5 km², la commune combine une densité humaine rassurante, une offre commerciale et de services pléthorique (1 024 équipements) et une accessibilité remarquable. Le marché, bien que corrigeant (-8,5 % en un an), reste exigeant financièrement, avec un prix médian global de 4 333 €/m². Un arbitrage s'impose entre qualité de vie et budget.
Tout savoir pour acheter et vivre au BouscatInvestir au Bouscat : passer à l'action
Une opportunité à saisir au Bouscat se niche dans le détail : la bonne rue, le bon étage, le bon prix au mètre carré. Seul un professionnel implanté localement possède cette lecture fine du marché, indispensable pour transformer une analyse générale en acquisition pertinente.
Les donnîs posent un diagnostic. Sa mise en œuvre dépend d'une expertise locale fine sur les secteurs et les biens.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Bouscat
Quel est le prix moyen de l'immobilier au Bouscat ?
En 2024, le prix médian global est de 4 333 €/m². Les maisons se négocient autour de 5 250 €/m² et les appartements à 3 680 €/m², selon les données DVF. Un écart important existe donc selon le type de bien.
Est-ce le bon moment pour acheter au Bouscat ?
Le marché a connu une baisse de 8,5 % en 2024, offrant un contexte de négociation plus favorable qu'en 2023. Pour un investisseur, c'est une fenêtre d'opportunità, à condition de sélectionner un bien adapté à la demande locative locale.
Le Bouscat est-il plus cher que les communes voisines ?
Oui, il est significativement plus cher que Bergerac (-60%) ou Libourne (-40%). En revanche, il est moins cher que certaines stations du Bassin d'Arcachon comme La Teste-de-Buch (-41%), confirmant son positionnement de ville résidentielle de métropole.
Quel rendement locatif peut-on espérer au Bouscat ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est d'environ 5,0 %. Compte tenu des charges (taxe foncière à 49,75 %, gestion), le rendement net se situe aux alentours de 2,8 %, selon la Carte des Loyers et les données locales.
Quels sont les points forts du cadre de vie au Bouscat ?
La commune brille par son accès aux transports (TGV à 5,5 km), son très large panel d'équipements (plus de 1000) et son excellente connectivité fibre (89,2 %). C'est une ville complète, parfaitement intégrée à la dynamique bordelaise.
Marché immobilier des communes voisines
Le Bouscat affiche un écart de valorisation significatif avec des communes similaires comme Gujan-Mestras ou La Teste-de-Buch, offrant un effet de levier intéressant pour un investissement ancré dans la dynamique métropolitaine bordelaise.
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