Investir dans l'immobilier au Beausset

L'investissement locatif annuel présente un profil correct mais non exceptionnel. Le rendement brut de 4,7 % pour les appartements, selon la carte des loyers, se situe dans la moyenne basse du Var. La taxe foncière, à 46,03 %, et les charges de gestion rognent ce rendement, qui tombe autour de 2,7 % net. La faible part de passoires thermiques (2,4 % en classe F/G) limite néanmoins le risque règlementaire lié à la loi Climat et Résilience.

La stratégie de plus-value semble prématurée à court terme, la correction étant encore récente. Elle pourrait retrouver son sens sur un horizon de 5 à 10 ans, si la commune confirme son attractivité résidentielle et que la construction neuve reste modérée. La baisse des permis de construire (-49 %) va dans ce sens en limitant l'offre future.

L'investisseur doit impérativement sélectionner son bien sur des critères de qualité énergétique et de localisation. La proximité des commerces (62 établissements) et des services de santé (143 équipements) sera un atout majeur pour la valorisation et la location. La faible pression touristique (IPTI 2,6/10) écarte la piste d'une rentabilité saisonnière.

La demande locative au Beausset provient principalement de ménages modestes, étant donné le revenu médian de 25 180 €. Les familles peuvent être intéressées par les maisons, mais le parc locatif social ne représente que 7 %. Les retraités, nombreux (31,5 % de 60 ans et plus), recherchent des logements sans étage et bien situés. Les étudiants sont rares, car il n'y a pas d'établissement d'enseignement supérieur. La saisonnalité est modérée, avec seulement 12,3 % de résidences secondaires. Les actifs travaillant à Toulon ou dans les zones industrielles voisines constituent le cœur de la demande, attirés par des loyers abordables (15,1 €/m²/mois) et la tranquillité.

Les appartements, plus petits (55 m² médians), offrent un meilleur rendement brut (4,7 %) et sont plus faciles à louer, notamment les T2 et T3. Les maisons, plus spacieuses (105 m²), ont un rendement inférieur (3,7 %) mais attirent les familles. Le parc est majoritairement ancien (16,5 % d'avant 1945), mais avec une part de constructions récentes (13,4 % après 2006). Attention aux passoires thermiques, même si elles ne représentent que 2,4 % du parc, car la loi Climat impose des rénovations. Le neuf est rare, avec seulement 4 logements autorisés en 2024.

Le centre-bourg, avec ses commerces et services (558 équipements au total), est le plus attractif pour la location, notamment pour les personnes âgées. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux familles. La proximité des axes routiers vers Toulon et Bandol (7,6 km) peut valoriser les biens bien situés. Aucune zone en développement notable n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-49 % sur cinq ans). La fibre optique (56,8 % de couverture) est un atout pour les locataires professionnels.

Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 3,4 %, supérieur à la moyenne nationale. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage de 10,4 %, peut limiter la solvabilité des locataires. La saisonnalité est faible, mais la clientèle touristique est limitée (3 hébergements touristiques). Les risques naturels (10 recensés, dont inondations) impliquent des assurances coûteuses et des décotes potentielles. Enfin, la taxe foncière élevée (46,03 %) grève le rendement net. L'obsolescence énergétique est modérée, mais la rénovation peut être nécessaire pour respecter les normes.