01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 451 logements dont 4 595 résidences principales, 672 résidences secondaires et 183 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 595 | 84,3 % |
| Résidences secondaires | 672 | 12,3 % |
| Logements vacants | 183 | 3,4 % |
Parmi les 5 451 logements du parc, 84 % assurent la fonction de résidence principale, contre 12 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 533 | 11,6 % |
| 1919-1945 | 225 | 4,9 % |
| 1946-1970 | 487 | 10,6 % |
| 1971-1990 | 1 725 | 37,5 % |
| 1991-2005 | 1 008 | 21,9 % |
| 2006-2019 | 618 | 13,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 38 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 144 | 3,1 % |
| 2 pièces | 662 | 14,4 % |
| 3 pièces | 1 093 | 23,8 % |
| 4 pièces | 1 174 | 25,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 523 | 33,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (33 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 842 | 5 003 | 5 451 |
| Rés. principales | 3 992 | 4 216 | 4 595 |
| Rés. secondaires | 568 | 550 | 672 |
| Vacants | 282 | 238 | 183 |
La part de propriétaires atteint 58,2 % à La Farlède, commune de 10 014 hab. à 19 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 979 | 64,8 % |
| Locataires (privé) | 1 310 | 28,5 % |
| Locataires HLM | 143 | 3,1 % |
| Logés gratuitement | 163 | 3,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 64,8 % de propriétaires face à 31,6 % de locataires (dont 3 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 474 | 10,3 % |
| Fioul | 323 | 7,0 % |
| Électricité | 2 951 | 64,2 % |
| Gaz bouteille | 160 | 3,5 % |
| Autre (bois…) | 687 | 15,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (64 %), 15 % pour autres sources (bois notamment) et 10 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 610 |
| 2 à 4 ans | 1 000 |
| 5 à 9 ans | 766 |
| 10 ans ou plus | 2 219 |
| Total ménages | 4 595 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 973 |
| Sous-occupation modérée | 1 311 |
| Sous-occupation accentuée | 903 |
| Suroccupation modérée | 302 |
| Suroccupation accentuée | 21 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 342 | 7,4 % |
| 1 voiture | 2 160 | 47,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 093 | 45,5 % |
Motorisation des ménages: 7 % n'ont aucune voiture, 47 % en ont une et 46 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 74,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 192 | 907 | 203 | 82 |
| 1975 | 1 652 | 1 042 | 430 | 180 |
| 1982 | 2 192 | 1 892 | 126 | 174 |
| 1990 | 3 258 | 2 479 | 713 | 66 |
| 1999 | 3 791 | 2 944 | 628 | 219 |
| 2006 | 4 586 | 3 614 | 640 | 332 |
| 2011 | 4 842 | 3 992 | 568 | 282 |
| 2016 | 5 003 | 4 216 | 550 | 238 |
| 2022 | 5 451 | 4 595 | 672 | 183 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 1 192 à 5 451, soit +357 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 509 | 752 | 533 | 440 | 445 | 262 |
| Dont vacants > 2 ans | 90 | 96 | 83 | 108 | 94 | 127 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 46 | 2,7 % |
| Classe B | 289 | 17,2 % |
| Classe C | 845 | 50,1 % |
| Classe D | 330 | 19,6 % |
| Classe E | 135 | 8,0 % |
| Classe F | 28 | 1,7 % |
| Classe G | 12 | 0,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 50 % des logements et 70 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 774 | 45,9 % |
| Classe B | 504 | 29,9 % |
| Classe C | 294 | 17,4 % |
| Classe D | 71 | 4,2 % |
| Classe E | 32 | 1,9 % |
| Classe F | 7 | 0,4 % |
| Classe G | 3 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: A concentre 46 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 185 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 195 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 158 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 147 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 121 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 77 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 195 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 77 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 12 |
| Classe B | 111 | 178 |
| Classe C | 312 | 533 |
| Classe D | 144 | 186 |
| Classe E | 55 | 80 |
| Classe F | 15 | 13 |
| Classe G | 9 | 3 |
Côté maisons, la dominante est C (159 kWh/m²/an); côté appartements, C (153).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 |
| T2 | 122 |
| T3 | 157 |
| T4 | 68 |
| T5+ | 23 |
Faut-il investir au Beausset en 2026 ?
À 13 km de Toulon, Le Beausset incarne l'équilibre varois entre arrière-pays et périurbanisation. Avec une démographie positive (+4,4 % en 5 ans) et un tissu de services développé (ICS 7,1/10), la commune attire les familles et actifs. La question de l'investissement en 2026 se pose dans un contexte de correction inédite après des années de hausse.
Après une correction de -16,7 % en 2024, la commune offre un point d'entrée plus accessible que les voisines côtières tout en conservant une attractivité résidentielle solide.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le moyen terme, en tablant sur une reprise modérée et un rendement locatif correct, dans un marché en phase de correction.
Points clés
- ✓ Correction récente de -16,7 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement brut appartements 4,7 % : correct pour le Var
- ✓ Accessibilité modérée avec IAI à 4,4/10
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Correction brutale : risque de volatilité persistante
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (4 364 €/m²) se situe au-dessus de la moyenne nationale des petites villes.
- Dans le Var, la commune affiche un prix inférieur de 8 % à la moyenne départementale estimée.
- Son rendement locatif brut (4,7 %) dépasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier au Beausset
Le marché immobilier du Beausset affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers du Beausset
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,3/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, favorable aux vendeurs en période stable.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,3/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, favorable aux vendeurs en période stable.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (4,4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des habitants, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (4,4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des habitants, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,6/10) : le rendement est correct mais sans excellence, adapté à une stratégie prudente.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,6/10) : le rendement est correct mais sans excellence, adapté à une stratégie prudente.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,6/10) : la location saisonnière n'est pas un moteur, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,6/10) : la location saisonnière n'est pas un moteur, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4451,3 — Percentile dept : 74/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 70/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 12,3 — Percentile dept : 38/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 51/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 283,9 — Percentile dept : 83/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 30/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 54,7 — Percentile dept : 66/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 43/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,2 — Percentile dept : 63/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 12,3 — Percentile dept : 38/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 51/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 14/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4451,3 — Percentile dept : 26/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 12,3 — Percentile dept : 38/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 14/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 15/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 283,9 — Percentile dept : 17/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir au Beausset : opportunités et risques
L'investissement locatif annuel présente un profil correct mais non exceptionnel. Le rendement brut de 4,7 % pour les appartements, selon la carte des loyers, se situe dans la moyenne basse du Var. La taxe foncière, à 46,03 %, et les charges de gestion rognent ce rendement, qui tombe autour de 2,7 % net. La faible part de passoires thermiques (2,4 % en classe F/G) limite néanmoins le risque règlementaire lié à la loi Climat et Résilience.
La stratégie de plus-value semble prématurée à court terme, la correction étant encore récente. Elle pourrait retrouver son sens sur un horizon de 5 à 10 ans, si la commune confirme son attractivité résidentielle et que la construction neuve reste modérée. La baisse des permis de construire (-49 %) va dans ce sens en limitant l'offre future.
L'investisseur doit impérativement sélectionner son bien sur des critères de qualité énergétique et de localisation. La proximité des commerces (62 établissements) et des services de santé (143 équipements) sera un atout majeur pour la valorisation et la location. La faible pression touristique (IPTI 2,6/10) écarte la piste d'une rentabilité saisonnière.
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Données du marché immobilier au Beausset
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé à 4 364 €/m² en 2024, effaçant une large part des gains accumulés depuis 2020. Cette correction de -16,7 % en un an, l'une des plus marquées du département selon les données DVF, crée une distorsion entre la valorisation actuelle et le potentiel de la commune, bien reliée à Toulon et dotée de 558 équipements de proximité.
Comparé aux communes voisines, Le Beausset affiche un écart de prix significatif. Il est 7 % moins cher que Solliès-Pont et 81 % moins cher que Carqueiranne sur le littoral. Cet écart s'explique par l'éloignement de la mer, mais il offre un effet de levier intéressant si la dynamique périurbaine se maintient.
Le contexte démographique, avec une population en hausse de +4,4 % en cinq ans et un taux d'emploi de 68,8 %, reste porteur. Cependant, le vieillissement de la population (indice de 201,3) et un taux de chômage à 10,4 % rappellent que la demande locale a ses limites. Le marché est donc tributaire de l'arrivée de nouveaux habitants travaillant dans le bassin toulonnais.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Beausset Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Le Beausset, selon les données DVF, dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés périurbains dynamiques. Entre 2020 et 2023, le prix médian a grimpé de 25 %, passant de 4 185 € à 5 240 €/m², sous l'effet de la pression démographique et de l'exode urbain post-Covid. Le retournement est net en 2024, avec une chute de -16,7 % à 4 364 €/m². Cette correction, plus forte que chez certaines voisines comme La Farlède, replace les prix à un niveau proche de 2021. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation, à condition d'accepter une possible volatilité à court terme. La différence persistante entre maisons (5 105 €/m²) et appartements (3 625 €/m²) confirme l'attrait pour l'habitat individuel, moins exposé aux baisses.
Évolution du marché immobilier du Beausset
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 025 €/m² → 4 645 €/m² (+15,4 %), volume annuel actuel 174 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel du Beausset, avec 190 ventes en 2024, montre une activité restant robuste malgré la baisse des prix, signe d'une liquidité préservée. Les maisons individuelles dominent (113 ventes, surface médiane 105 m²), captant l'essentiel de la demande des familles. Les appartements (61 ventes, 55 m²) représentent une porte d'entrée plus accessible. Le volume annuel, en baisse par rapport au pic de 2021 (317 transactions), indique un marché qui passe d'une phase de surachat à un régime plus normalisé. Le caractère du marché penche désormais vers l'acheteur, qui dispose d'un pouvoir de négociation retrouvé. Le profil typique des biens vendus reste celui de la maison de plain-pied ou de villégiature, souvent avec jardin, correspondant à l'image résidentielle de la commune.
Répartition des ventes
64,9 % de maisons et 35,1 % d'appartements parmi les 174 transactions enregistrées.
64,9 % maisons, 35,1 % appartements sur 174 ventes: le collectif pèse 35,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 174 | 113 | 61 |
| Prix médian/m² | 4 645 € | 5 105 € | 3 625 € |
| Prix moyen/m² | 5 034 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 211 | 4 025 € |
| 2022 | 211 | 4 192 € |
| 2023 | 158 | 4 548 € |
| 2024 | 146 | 4 139 € |
| 2025 | 174 | 4 645 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Le Beausset, mesurée par les autorisations de logements (SITADEL), est au ralenti. Seulement 4 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à une baisse de 49 % par rapport à la période précédente, avec 177 logements autorisés au total. Ce net ralentissement suggère une prudence des promoteurs face au retournement de marché et peut-être une saturation des zones constructibles. À court terme, cela limite les risques de sur-offre et préserve la valeur du parc existant. Néanmoins, cela pourrait aussi accentuer la tension à la reprise, face à une demande démographique toujours positive. L'urbanisation future se concentrera vraisemblablement sur la rénovation de l'existant et des opérations de densification très ciblées.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 186 logements ont été autorisés et 1 220 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 103 %.
Vacance longue durée au Beausset
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Beausset (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à au Beausset totalise 113 logements sur 5 ans, soit -71 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Beausset
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Beausset
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre gain réel. Il faut déduire la taxe foncière (46,03 % à Le Beausset), les frais de gestion locative (environ 6 % du loyer), les charges de copropriété et une provision pour travaux et vacance locative. Avec un taux de vacance structurellement bas (3,4 % de logements vacants), le risque d'improductivité est contenu, mais la fiscalité locale reste un poste significatif.
Performance énergétique du parc au Beausset
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 685 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc au Beausset est C, avec 2,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante C (155 kWh/m²/an) place Le Beausset dans une situation favorable. Seulement 2,4 % du parc est classé F ou G (passoires). Le risque réglementaire est donc limité à court terme. Pour les biens anciens, anticipez néanmoins les travaux de rénovation pour respecter les interdictions de location prévues par la loi Climat (logements F et G d'ici 2028).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, plus petits (55 m² médians), offrent un meilleur rendement brut (4,7 %) et sont plus faciles à louer, notamment les T2 et T3. Les maisons, plus spacieuses (105 m²), ont un rendement inférieur (3,7 %) mais attirent les familles. Le parc est majoritairement ancien (16,5 % d'avant 1945), mais avec une part de constructions récentes (13,4 % après 2006). Attention aux passoires thermiques, même si elles ne représentent que 2,4 % du parc, car la loi Climat impose des rénovations. Le neuf est rare, avec seulement 4 logements autorisés en 2024.
Quelles zones cibler au Beausset ?
Le centre-bourg, avec ses commerces et services (558 équipements au total), est le plus attractif pour la location, notamment pour les personnes âgées. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux familles. La proximité des axes routiers vers Toulon et Bandol (7,6 km) peut valoriser les biens bien situés. Aucune zone en développement notable n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-49 % sur cinq ans). La fibre optique (56,8 % de couverture) est un atout pour les locataires professionnels.
Calculateur de rendement au Beausset
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir au Beausset
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 3,4 %, supérieur à la moyenne nationale. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage de 10,4 %, peut limiter la solvabilité des locataires. La saisonnalité est faible, mais la clientèle touristique est limitée (3 hébergements touristiques). Les risques naturels (10 recensés, dont inondations) impliquent des assurances coûteuses et des décotes potentielles. Enfin, la taxe foncière élevée (46,03 %) grève le rendement net. L'obsolescence énergétique est modérée, mais la rénovation peut être nécessaire pour respecter les normes.
Cas pratique : un investissement type au Beausset
Pour un appartement type de 55 m² à Le Beausset (prix médian 3 853 €/m²), l'investissement s'élève à environ 212 k€. Le loyer mensuel moyen est de 830 € (15,1 €/m²), générant un rendement brut de 4,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), le rendement net tombe autour de 2,7 %.
Erreurs à éviter quand on investit au Beausset
- Oublier la taxe foncière à 46,03 %.
- Tabler sur le rendement brut, sans provisionner les travaux.
- Négliger les règles de la loi Climat sur les passoires.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local (15,1 €/m²).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit un cycle marqué. Le printemps est traditionnellement la période la plus active, avec une offre plus large. La vente en automne peut permettre une négociation plus favorable, les vendeurs étant souvent plus pressés. Évitez de mettre en vente en août, où l'activité touristique (3 hébergements) n'efface pas la torpeur estivale du marché local. Anticipez l'échéance de la taxe foncière en septembre dans votre plan de trésorerie.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 1 monument historique protégé.
- L'indice de vieillissement est de 201,3 (2 seniors pour 1 jeune).
- Seulement 2,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G).
S'installer au Beausset : cadre de vie et logement
S'installer au Beausset, c'est opter pour un cadre de vie provençal préservé, à moins de 30 minutes des plages et de la gare TGV de Toulon. La commune offre une autonomie quotidienne remarquable avec ses 313 services et 18 équipements de sports et loisirs, le tout dans un environnement où les maisons individuelles dominent (65,3 % du parc).
Le profil démographique, avec un âge médian de 47,4 ans et 31,5 % de plus de 60 ans, dessine une population établie, recherchant la tranquillité. Les jeunes ménages y trouvent cependant leur place (28,7 % de moins de 30 ans), attirés par la qualité des écoles (5 établissements) et un prix du mètre carré devenu plus abordable. La connectivité, avec 56,8 % de foyers éligibles à la fibre, répond aux besoins du télétravail.
Carte du marché immobilier au Beausset
Le Beausset et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Beausset
Avec une température moyenne de 15,3 °C et seulement 606 mm de pluie par an, Le Beausset offre un climat méditerranéen très doux, marqué par un ensoleillement généreux. Ce cadre est apprécié des acheteurs cherchant à fuir les hivers rudes, mais peu exposé aux canicules extrêmes grâce à l'altitude moyenne de 286 mètres. Idéal pour les actifs et retraités en quête de douceur de vie.
À qui s'adresse Le Beausset ?
Le Beausset s'adresse principalement aux familles et aux retraités, attirés par la sécurité et l'espace. Les ménages actifs travaillant à Toulon ou dans les zones industrielles voisines y trouvent un compromis prix/calme. Les primo-accédants peuvent viser les appartements, plus accessibles. Les amateurs de nature apprécient les randonnées et le terroir. En revanche, les jeunes actifs branchés ou les étudiants pourraient être freinés par la faible animation nocturne et l'éloignement des universités. La commune convient à ceux qui recherchent un ancrage durable dans un environnement stable.
Avantages et limites au Beausset
✓ Points forts
- Climat méditerranéen doux avec 15,3°C de moyenne annuelle
- Proximité de Toulon (13 km) et de la gare TGV pour les déplacements
- Large gamme de services et commerces (558 équipements au total)
- Parc immobilier majoritairement en maisons individuelles (65,3 %)
- Faible proportion de passoires thermiques (2,4 % seulement)
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (46,03 % en 2024)
- Risques naturels recensés (inondations, mouvements de terrain)
- Connectivité internet moyenne (score numérique 7/100)
Composition du parc immobilier au Beausset
5 451 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc au Beausset combine 65,3 % de maisons et 34,7 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé de maisons (65,3 %), signe d'un habitat individuel privilégié. Le taux de propriétaires (64,8 %) est élevé et celui des résidences secondaires modéré (12,3 %), ce qui indique un marché stable et ancré, peu spéculatif. La faible part de logements sociaux (7 %) et de vacants (3,4 %) confirme une tension relative sur l'offre, portée par une démographie positive (+4,4 % en 5 ans).
Ancienneté du parc au Beausset
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 595 logements).
- Avant 1919 11,6 % 533 logts
- 1919-1945 4,9 % 225 logts
- 1946-1970 10,6 % 487 logts
- 1971-1990 37,5 % 1 725 logts
- 1991-2005 21,9 % 1 008 logts
- 2006-2019 13,4 % 618 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services au Beausset
558 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Beausset
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : un pour les mouvements de terrain (1981) et un pour les incendies de forêt (2003). La sismicité est faible et le radon négligeable. Ces contraintes, communes dans le Var, peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité. Consultez systématiquement le cadastre des risques et le dossier de diagnostic technique vendu avec le bien.
Cas pratique : un achat type au Beausset
Une maison de 105 m² (surface médiane) coûte environ 519 330 € (4 946 €/m²). Cela représente 20,6 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance approche 2 400 €.
Erreurs à éviter quand on achète au Beausset
- Ne pas consulter les PPRN et PPRIF en vigueur.
- Faire une offre sans diagnostic énergétique (DPE).
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien.
- Négocier sans connaître le prix médian du secteur (4 364 €/m²).
Points clés à retenir au Beausset
- Prix médian : 4 364 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut moyen : 4,7 % pour les appartements.
- 65,3 % de maisons dans le parc immobilier.
- Le marché est ajusté (-16,7 % en un an).
- Maisons à 5 105 €/m², appartements à 3 625 €/m².
- Taxe foncière élevée à 46,03 %.
- Climat doux avec 15,3 °C de moyenne annuelle.
- 64,8 % de propriétaires, marché stable.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Beausset ?
Au-delà du prix au m², plusieurs facteurs influencent fortement la valeur à Le Beausset. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Pour une maison, la superficie du terrain et la vue sont déterminantes. La proximité des 5 écoles ou du centre ancien avec ses commerces ajoute une prime. À l'inverse, l'exposition aux risques (PPRN, PPRIF) ou l'éloignement des axes de transport (gare de Bandol à 7,6 km) peuvent déprécier.
Estimation indicative d'une maison au Beausset
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
441 275 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables et au meilleur prix. Surévaluer son bien conduit à une stagnation, d'autant que le marché est favorable aux acheteurs. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros. Les données DVF/DGFiP 2024 fournissent une base solide, mais elles ne tiennent pas compte des spécificités de chaque bien (vue, calme, travaux récents). Les risques naturels (PPR actifs) ou la qualité énergétique (DPE) influent aussi sur la valeur. Faire appel à un expert local permet d'affiner l'estimation en intégrant ces paramètres et les tendances micro-locales, comme la demande dans certains quartiers.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un outil automatique calcule une moyenne, mais ne connaît pas les micro-secteurs. Un professionnel local sait qu'une rue en pente ou une vue dégagée peut créer un écart de 10 % sur le prix. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir et la conformité aux règles d'urbanisme locales. Son estimation, étayée par des visites comparatives, crédibilise votre prix auprès des acheteurs et des banques, et sert de base solide à la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Appliquer le prix moyen au m² sans pondération.
- Ignorer l'impact d'un DPE dégradé sur la valeur.
- Oublier les servitudes ou risques (10 risques naturels recensés).
- Vendre en période creuse (hiver) sans ajuster la stratégie.
Investir au Beausset : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP et de l'INSEE dressent un état des lieux, mais ils ne remplacent pas l'expertise terrain. Identifier le bon bien au bon prix dans un marché en transition requiert une connaissance fine des micro-secteurs et des opportunités émergentes.
Ces données tracent une tendance, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien au Beausset grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 190 ventes réelles (DVF 2024)
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Beausset
Quel est le prix immobilier moyen au Beausset ?
Le prix médian au Beausset est de 4 364 €/m² en 2024. Une maison type de 105 m² coûte environ 519 330 €, et un appartement de 55 m² environ 211 915 €.
Le Beausset est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Le Beausset est moins chère que des communes comme Roquevaire (-23 %) ou Le Pradet (-26 %). Elle est légèrement plus chère que Solliès-Pont (+7 %) et La Farlède (+3 %).
Est-ce le bon moment pour investir au Beausset ?
Le marché a corrigé de -16,7 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible. L'investissement locatif est envisageable à moyen terme, avec un rendement brut correct de 4,7 % pour les appartements.
Quel rendement locatif espérer au Beausset ?
Le rendement locatif brut moyen est de 4,7 % pour les appartements et 3,7 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 2,7 % pour les appartements.
Quels sont les risques naturels au Beausset ?
La commune est exposée à 10 risques naturels recensés et a fait l'objet de 12 arrêtés Catnat. Deux Plans de Prévention des Risques (PPRN) sont actifs, concernant notamment les mouvements de terrain. La sismicité et le radon sont faibles.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 23 % à Roquevaire et de 26 % à Le Pradet, Le Beausset présente un écart de valorisation significatif pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant en cas de reprise du marché.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Beausset.
Communes limitrophes du Beausset
Le Beausset est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du Beausset figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 4 645 €/m² en 2026, soit +83,2 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Le marché du Beausset connaît une hausse prononcée: +15,4 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. 900 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +12,2 %.
La ventilation des ventes associe 64,9 % de maisons et 35,1 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (95 m² à 484 975 €) équivaut à 19,3 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce du Beausset avoisinent 15,1 €/m² pour les appartements et 15,1 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 5,0 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 12,3 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Rythme de construction régulier: 23 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (57 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Le Beausset est dans la géographie contrastée du Var, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: en retrait du littoral provençal, à environ 17 km, dans un relief de plaine, à 66 m d'altitude en moyenne.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.