Au sein de Bordeaux Métropole, Le Bouscat affiche un prix médian de 4 298 €/m² sur l'ensemble des 464 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024. Ce niveau place la commune au-dessus de voisines comme Royan (3 875 €/m²) mais en deçà de La Teste-De-Buch (6 095 €/m²). Le marché local connaît une correction significative, avec une baisse des prix de 8,5 % sur un an.
Comment se porte le marché immobilier au Bouscat
La chaleur du marché bordelais se tempère au Bouscat. Le repli annuel de 8,5 % du prix au m², issu des données DVF, indique un rééquilibrage après des années de forte hausse. Les transactions restent nombreuses (357) mais la fourchette de prix est large, de 3 472 à 5 513 €/m² entre le premier et le troisième quartile. Ce climat, couplé à un taux de logements vacants de 7,3 % (INSEE), suggère une légère détente. Toutefois, la proximité immédiate de Bordeaux et la faible part de logements neufs (10,2 % construits après 2006) maintiennent une assise structurelle solide. La dynamique est portée par les appartements (251 ventes), dont le prix médian est de 3 877 €/m².
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 8,5 % sur un an du prix médian au m² (-8.5 %) reflète une correction après des années de forte hausse, amplifiée par la remontée des taux. Cette correction modère les prix sans effacer la valeur d'un secteur très prisé de Bordeaux Métropole. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation plus ouverte. Pour un vendeur, une estimation réaliste et un bien en parfait état sont indispensables pour conclure dans des délais raisonnables.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier au Bouscat
Le parc se partage entre maisons (43,3 %) et appartements. L'année 2024 a vu 251 ventes d'appartements (surface médiane 64 m²) contre 170 maisons (100 m²). Les acquéreurs sont majoritairement des propriétaires occupants, dans une commune où 55,6 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Le faible taux de résidences secondaires (2,6 %) et la forte densité (5 016 hab/km²) dessinent un marché ancré dans le quotidien, avec une demande locale soutenue par un revenu médian de 27 570 €.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché bascule en faveur des acheteurs. La baisse des prix et l'élargissement des fourchettes offrent davantage de marges de négociation. Néanmoins, la vente n'est pas bloquante : avec 357 transactions annuelles, la liquidité reste correcte pour une ville de 25 000 habitants. Le délai de vente pourrait toutefois s'allonger pour les biens mal positionnés ou énergivores, dans un parc où la classe DPE dominante est C. La situation contraste avec la pénurie observée dans des communes plus rurales.
Vacance longue durée au Bouscat
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Bouscat (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 665 logements autorisés à au Bouscat, dont 194 en 2025 (-22 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les autorisations de construire ont chuté de 56 % sur les cinq dernières années, avec seulement 103 logements autorisés en 2024. Ce net ralentissement de la construction neuve limite le risque de sur-offre à moyen terme et maintient une tension sur l'ancien, soutenant les prix. Cela indique aussi que les promoteurs anticipent une demande plus sélective et des coûts de construction élevés dans cette commune déjà dense (5 km²).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier au Bouscat suit le rythme scolaire, avec une reprise nette en septembre et un pic d'activité jusqu'en juin. L'été peut être propice aux négociations, les vendeurs étant parfois plus pressés. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été. Pour acheter, le début d'année offre souvent plus de choix, mais une concurrence accrue.
Le saviez-vous ?
- Le Bouscat compte 2 monuments historiques protégés.
- La fibre est disponible pour 89,2 % des logements.
- L'âge médian de la population est de 43,8 ans.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers au Bouscat
- Prix médian au m² : 4 298 € (DVF 2024).
- Maisons 25 % plus chères que les appartements.
- Correction annuelle des prix : -8,5 %.
- Surface communale réduite : 5 km² seulement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix au Bouscat
Quel est le prix au m² à Le Bouscat ?
Le prix médian global est de 4 298 €/m² selon DVF 2024. Il s'élève à 4 970 €/m² pour une maison et 3 877 €/m² pour un appartement, sur la base de 464 transactions.
Le prix immobilier au Bouscat est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en baisse de 8,5 % sur un an. Cette correction suit la tendance régionale, mais le niveau de prix reste élevé, près de 70 % plus cher qu'à Libourne (2 593 €/m²).
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Les 25 % des biens les moins chers se vendent sous 3 472 €/m², tandis que les 25 % les plus chers dépassent 5 513 €/m². Pour une maison type de 100 m², il faut compter environ 525 000 €.
Vous voulez connaître la valeur précise de votre bien au Bouscat ? Une estimation personnalisée vaut mieux qu'une moyenne.
- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
- Prise en compte des spécificités de votre bien
- Mise en relation avec un expert local
Estimer votre bien au Bouscat
Estimation gratuite basée sur les transactions réelles du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.