4 angles pour comprendre le marché immobilier à Bergerac
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Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
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Faut-il investir à Bergerac en 2026 ?
Bergerac, capitale du périgord pourpre et carrefour touristique, bénéficie d'une attractivité résidentielle indéniable. Pourtant, son marché immobilier présente des signaux contrastés entre un cadre de vie très prisé et une fragilité économique locale. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur la pertinence d'un investissement dans cette commune.
Avec un écart de prix de 46 % par rapport à Libourne, Bergerac offre une porte d'entrée sur la Dordogne à un coût maîtrisé.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser un rendement locatif, en acceptant une faible dynamique de plus-value à court terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,1 %)
- ✓ Correction de -3 % : opportunité de timing
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ⚠ Accessibilité financière faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique (chômage à 17 %)
- ⚠ Risques naturels et contraintes PPR
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 45 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans le haut du classement des villes moyennes de Dordogne pour l'attractivité.
- Rendement locatif brut largement supérieur aux métropoles côtières.
Analyse du marché immobilier à Bergerac
Le marché immobilier de Bergerac affiche une pression notable (IPI 5,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Bergerac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est solide, portée par une population jeune et des besoins en logements.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est solide, portée par une population jeune et des besoins en logements.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : peu d'impact sur le marché locatif annuel, l'investissement saisonnier n'est pas la stratégie principale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : peu d'impact sur le marché locatif annuel, l'investissement saisonnier n'est pas la stratégie principale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1785,7 — Percentile dept : 51/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 62/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 52/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 475,6 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 38/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,7 — Percentile dept : 12/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,0 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 52/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1785,7 — Percentile dept : 49/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 7/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 59/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 475,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Bergerac : cadre de vie et logement
S'installer à Bergerac, c'est choisir une ville moyenne au climat tempéré (13,3 °C de moyenne) et au riche patrimoine, avec 9 monuments historiques. Le marché immobilier, en léger recul (-3,0 %), y est plus accessible qu'à Périgueux (1 880 €/m²) ou Libourne (2 593 €/m²). Avec 27 110 habitants et une densité modérée (476 hab/km²), la ville offre un équilibre entre services et cadre de vie.
Tout savoir pour acheter et vivre à BergeracInvestir à Bergerac : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Bergerac se joue sur la sélection du quartier, le type de bien et la négociation. Notre réseau de professionnels locaux décrypte les micro-marchés pour transformer cette étude en acquisition rentable.
Les données DVF révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend du bien et du secteur précis.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Bergerac grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 680 ventes récentes (DVF)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bergerac
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bergerac ?
Le prix médian global est de 1 782 €/m² en 2024. Pour une maison type de 89 m², il faut compter environ 155 000 €, et 85 000 € pour un appartement de 46 m².
Le marché de Bergerac est-il en baisse ?
Le prix médian a baissé de 3 % entre 2023 et 2024, après plusieurs années de hausse. Cette correction modérée indique un retour à l'équilibre plutôt qu'un effondrement.
Bergerac est-elle plus chère que Périgueux ?
Non, Bergerac est environ 5 % moins chère que Périgueux, où le prix médian est de 1 880 €/m². Elle est également bien plus accessible que Libourne (-46 %).
Est-ce une bonne ville pour un investissement locatif ?
Oui, pour le rendement brut (7,1 % sur les appartements). Cependant, le rendement net est réduit par une taxe foncière élevée et le marché offre peu de perspectives de plus-value à court terme.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Il faut vérifier l'assujettissement aux Plans de Prévention des Risques (inondation, technologique), le Diagnostic de Performance Énergétique du bien, et tenir compte du taux de chômage local élevé (17 %) qui limite la solvabilité locative.
Marché immobilier des communes voisines
Bergerac affiche un prix au m² inférieur de 15 % à Périgueux, la préfecture, pour des indicateurs locatifs similaires, ce qui représente un effet de levier intéressant pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bergerac.
Communes limitrophes de Bergerac
Bergerac est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 706 €/m² à Bergerac contre 1 782 €/m² pour la Dordogne.
Le marché immobilier de Bergerac est en hausse progressive: +13,2 % entre 2021 et 2025. 3 103 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +7,8 %.
Marché mixte à Bergerac: maisons à 1 770 €/m² et appartements à 1 566 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Bergerac, un logement de 89 m² (157 530 €) représente 7,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Bergerac avoisinent 10,9 €/m² pour les appartements et 9,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,4 % pour un appartement (6,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 4,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 235 logements autorisés et 515 commencés sur la période 2020-2024.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bergerac est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 50 m.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).