01 Le parc de logements
Le parc comprend 277 logements dont 183 résidences principales, 54 résidences secondaires et 40 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 183 | 66,1 % |
| Résidences secondaires | 54 | 19,5 % |
| Logements vacants | 40 | 14,4 % |
Sur les 277 logements recensés, 66 % sont occupés à l'année, 19 % servent de résidence secondaire et 14 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 25 | 13,7 % |
| 1919-1945 | 5 | 2,7 % |
| 1946-1970 | 12 | 6,6 % |
| 1971-1990 | 53 | 29,1 % |
| 1991-2005 | 40 | 22,0 % |
| 2006-2020 | 47 | 25,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 29 %, devant les constructions récentes (26 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 1,1 % |
| 2 pièces | 3 | 1,6 % |
| 3 pièces | 15 | 8,2 % |
| 4 pièces | 42 | 23,0 % |
| 5 pièces ou plus | 121 | 66,1 % |
Le parc compte 5,0 pièces en moyenne par logement, avec 66 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 230 | 239 | 277 |
| Rés. principales | 150 | 168 | 183 |
| Rés. secondaires | 57 | 53 | 54 |
| Vacants | 23 | 17 | 40 |
En regard, Faucigny (à 16 km, 684 hab.) affiche 82,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 155 | 84,7 % |
| Locataires (privé) | 19 | 10,4 % |
| Locataires HLM | 4 | 2,2 % |
| Logés gratuitement | 5 | 2,7 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 84,8 % de propriétaires face à 12,4 % de locataires (dont 2 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 1,6 % |
| Fioul | 48 | 26,2 % |
| Électricité | 49 | 26,8 % |
| Gaz bouteille | 6 | 3,3 % |
| Autre (bois…) | 77 | 42,1 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 42 % des résidences principales, devant électricité (27 %) et fioul (26 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 25 |
| 2 à 4 ans | 25 |
| 5 à 9 ans | 32 |
| 10 ans ou plus | 101 |
| Total ménages | 183 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 40 |
| Sous-occupation accentuée | 31 |
| Sous-occupation très accentuée | 101 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 | 2,2 % |
| 1 voiture | 56 | 30,6 % |
| 2 voitures ou plus | 123 | 67,2 % |
Équipement automobile des ménages: 2 % sans voiture, 31 % avec une voiture et 67 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 91,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 117 | 74 | 28 | 15 |
| 1975 | 135 | 70 | 61 | 4 |
| 1982 | 140 | 68 | 66 | 6 |
| 1990 | 184 | 100 | 74 | 10 |
| 1999 | 207 | 123 | 77 | 7 |
| 2007 | 213 | 146 | 55 | 12 |
| 2012 | 230 | 150 | 57 | 23 |
| 2017 | 239 | 168 | 53 | 17 |
| 2023 | 277 | 183 | 54 | 40 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 117 logements à l'origine, 277 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 21 | 21 | 23 | 23 | 26 | 16 | 24 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 3,9 % |
| Classe C | 6 | 11,8 % |
| Classe D | 11 | 21,6 % |
| Classe E | 18 | 35,3 % |
| Classe F | 8 | 15,7 % |
| Classe G | 6 | 11,8 % |
Lecture de la performance énergétique: E concentre 35 % des logements et 16 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 7,8 % |
| Classe B | 7 | 13,7 % |
| Classe C | 14 | 27,5 % |
| Classe D | 7 | 13,7 % |
| Classe E | 8 | 15,7 % |
| Classe F | 6 | 11,8 % |
| Classe G | 5 | 9,8 % |
Répartition climat du parc: C concentre 27 % des diagnostics et 49 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 284 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 436 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 308 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 269 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 237 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 128 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 436 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 128 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 4 | 2 |
| Classe D | 7 | 4 |
| Classe E | 11 | 7 |
| Classe F | 8 | 0 |
| Classe G | 6 | 0 |
Côté maisons, la dominante est E (300 kWh/m²/an); côté appartements, E (225).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 4 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Sappey (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc du Sappey présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 14,4 % en 2023. La maison individuelle domine très largement, avec 92,4 % du parc. La commune est dans le maillage montagnard savoyard.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 84,8 % des résidences principales du Sappey sont occupées par leur propriétaire, contre 12,4 % de locataires. Côté logement social, 2,2 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
La structure par époque du parc est contrastée — 13,7 % avant 1919 et 25,7 % depuis 2006. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe E et 281 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 27,5 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (42,1 %).
Le Sappey a vu son parc croître de +15,9 % entre 2017 et 2023. 67,2 % des ménages du Sappey disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans le maillage montagnard savoyard dans lequel s'inscrit Le Sappey.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 183 résidences principales du Sappey et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Petit marché de 7 transactions par an : les prix au Sappey reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,5 %
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Savoie (174ᵉ rang sur 279 communes)
Analyse du marché immobilier au Sappey
Acheter demande un effort important : 7,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier au Sappey
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Sappey s'établit à 3 913 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
27,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 28,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Sappey Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Sappey
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 3 913 €/m² pour 7 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 120 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 7 |
| Prix médian/m² | 3 913 € | 3 913 € |
| Prix moyen/m² | 3 668 € | |
| Surface médiane | – | 120 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 3 998 € |
| 2022 | 12 | 3 851 € |
| 2023 | 6 | 4 037 € |
| 2024 | 1 | 578 € |
| 2025 | 7 | 3 913 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 22 logements ont été autorisés et 6 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 27 %.
Vacance longue durée au Sappey
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve au Sappey (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 0 logements autorisés à au Sappey, dont 0 en 2025 (-100 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Sappey
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle au Sappey
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (28,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc au Sappey
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 51 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE au Sappey: la classe E domine, 27,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement au Sappey
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Sappey : cadre de vie et logement
Le Sappey, commune de 468 habitants étendue sur 13,72 km², se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,6 °C annuels) et arrosée par 1 170 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 11 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Sappey
Le Sappey et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Sappey
Composition du parc immobilier au Sappey
277 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 92,8 % du parc au Sappey, 7,2 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Sappey
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 183 logements).
- Avant 1919 13,7 % 25 logts
- 1919-1945 2,7 % 5 logts
- 1946-1970 6,6 % 12 logts
- 1971-1990 29,0 % 53 logts
- 1991-2005 21,9 % 40 logts
- 2006-2020 25,7 % 47 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services au Sappey
11 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Sappey
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Sappey
Pour une maison de 120 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
469 560 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Sappey
Quel est le prix de l'immobilier au Sappey ?
Le prix médian au m² au Sappey est de 3 913 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 120 m² (surface médiane locale), compter environ 470 000 €.
Comment Le Sappey se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Le Sappey se situe au 174ᵉ rang du Haute-Savoie sur 279 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer au Sappey ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Sappey est de 6,5 % (loyer de 21,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier du Sappey est-il énergétiquement dégradé ?
27,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Sappey.
Communes limitrophes du Sappey
Le Sappey est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du Sappey est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 913 €/m² en 2026, soit -9,4 % de plus que la médiane de l'Haute-Savoie (4 318 €/m²).
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 3 913 €/m² pour une surface médiane de 120 m². Rapporté au revenu médian du Sappey, un logement de 120 m² (469 560 €) représente 11,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,1 € (appartements) et 21,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 19,5 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Sappey est dans le maillage montagnard savoyard.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).