01 Le parc de logements
Le parc comprend 560 logements dont 447 résidences principales, 61 résidences secondaires et 52 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 447 | 79,8 % |
| Résidences secondaires | 61 | 10,9 % |
| Logements vacants | 52 | 9,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 80 % de résidences principales, 11 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 560 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 39 | 9,0 % |
| 1919-1945 | 16 | 3,7 % |
| 1946-1970 | 46 | 10,6 % |
| 1971-1990 | 106 | 24,4 % |
| 1991-2005 | 119 | 27,4 % |
| 2006-2019 | 109 | 25,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 27 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 1,1 % |
| 2 pièces | 35 | 7,8 % |
| 3 pièces | 74 | 16,6 % |
| 4 pièces | 92 | 20,6 % |
| 5 pièces ou plus | 241 | 53,9 % |
Le parc compte 4,7 pièces en moyenne par logement, avec 54 % de logements de cinq pièces ou plus et 9 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 505 | 532 | 560 |
| Rés. principales | 403 | 422 | 447 |
| Rés. secondaires | 60 | 66 | 61 |
| Vacants | 42 | 44 | 52 |
À Bossey (4 km, 941 hab.), la part de propriétaires s'élève à 50,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 337 | 75,4 % |
| Locataires (privé) | 80 | 17,9 % |
| Locataires HLM | 11 | 2,5 % |
| Logés gratuitement | 19 | 4,3 % |
Occupation des résidences principales — 75,4 % appartiennent à leurs occupants, 20,4 % sont louées, avec 2 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,4 % |
| Fioul | 136 | 30,4 % |
| Électricité | 175 | 39,1 % |
| Gaz bouteille | 10 | 2,2 % |
| Autre (bois…) | 124 | 27,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (39 %), 30 % pour fioul et 28 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 47 |
| 2 à 4 ans | 83 |
| 5 à 9 ans | 59 |
| 10 ans ou plus | 258 |
| Total ménages | 447 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 69 |
| Sous-occupation modérée | 123 |
| Sous-occupation accentuée | 113 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 | 2,5 % |
| 1 voiture | 150 | 33,6 % |
| 2 voitures ou plus | 286 | 64,0 % |
Équipement automobile des ménages: 2 % sans voiture, 34 % avec une voiture et 64 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 94,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 186 | 114 | 48 | 24 |
| 1975 | 234 | 146 | 73 | 15 |
| 1982 | 282 | 186 | 80 | 16 |
| 1990 | 329 | 207 | 104 | 18 |
| 1999 | 373 | 263 | 99 | 11 |
| 2006 | 395 | 301 | 75 | 19 |
| 2011 | 505 | 403 | 60 | 42 |
| 2016 | 532 | 422 | 66 | 44 |
| 2022 | 560 | 447 | 61 | 52 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 186 à 560, soit +201 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 45 | 15 | 50 | 57 | 50 | 32 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,7 % |
| Classe B | 6 | 4,2 % |
| Classe C | 37 | 25,9 % |
| Classe D | 34 | 23,8 % |
| Classe E | 27 | 18,9 % |
| Classe F | 21 | 14,7 % |
| Classe G | 17 | 11,9 % |
Le graphique décompose les 143 diagnostics par étiquette énergétique: 26 % en C, 31 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 14,7 % |
| Classe B | 51 | 35,7 % |
| Classe C | 35 | 24,5 % |
| Classe D | 5 | 3,5 % |
| Classe E | 15 | 10,5 % |
| Classe F | 10 | 7,0 % |
| Classe G | 6 | 4,2 % |
Répartition climat du parc: B concentre 36 % des diagnostics et 75 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 280 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 431 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 266 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 218 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 191 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 105 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 431 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 3 | 3 |
| Classe C | 4 | 33 |
| Classe D | 10 | 24 |
| Classe E | 16 | 11 |
| Classe F | 10 | 11 |
| Classe G | 15 | 2 |
Côté maisons, la dominante est E (325 kWh/m²/an); côté appartements, C (206).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 12 |
| T4 | 7 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Muraz (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2022, La Muraz compte 560 logements répartis entre les trois statuts (principal 79,8 %, secondaire 10,9 %, vacant 9,3 %). 77,7 % de maisons pour 22,3 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Pour mémoire, La Muraz est caractéristique des communes alpines de Savoie, en moyenne montagne, à 560 m d'altitude, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La structure d'occupation de la Muraz est caractéristique des communes de propriétaires (75,4 %). 2,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Le parc neuf pèse lourd: 25,1 % des logements construits depuis 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation de 255 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 26,6 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). La source de chauffage la plus répandue est le électricité (39,1 %).
Hausse mesurée du nombre de logements: +5,3 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 64,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: La Muraz est caractéristique des communes alpines de Savoie. L'environnement physique — en moyenne montagne, à 560 m d'altitude — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de la Muraz a bondi de +16,3 % en un an, signal rare sur une commune de 1 048 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,2 %
- ⚠ 9,4 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Savoie (102ᵉ rang sur 279 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +16,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Muraz
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Muraz
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Muraz s'établit à 4 521 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
26,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Muraz Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Muraz
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 221 €/m² → 4 521 €/m² (+7,1 %), volume annuel actuel 14 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
57,1 % de maisons et 42,9 % d'appartements parmi les 14 transactions enregistrées.
57,1 % maisons, 42,9 % appartements sur 14 ventes: le collectif pèse 42,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 8 | 6 |
| Prix médian/m² | 4 521 € | 4 533 € | 4 400 € |
| Prix moyen/m² | 5 059 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 18 | 4 221 € |
| 2022 | 12 | 3 869 € |
| 2023 | 9 | 3 830 € |
| 2024 | 10 | 3 886 € |
| 2025 | 14 | 4 521 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 10 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 214 autorisations pour 122 démarrages effectifs.
Construction neuve à Muraz (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Muraz totalise 54 logements sur 5 ans, soit +29 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Muraz
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Muraz
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Muraz
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 143 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Muraz est C, avec 26,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Muraz
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Muraz : cadre de vie et logement
La Muraz compte 1 048 habitants, à 868 m d'altitude. Le climat local affiche 10,6 °C de moyenne annuelle et 1 170 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 35 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Muraz
La Muraz et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Muraz
Composition du parc immobilier à Muraz
560 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Muraz combine 77,8 % de maisons et 22,2 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Muraz
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 435 logements).
- Avant 1919 9,0 % 39 logts
- 1919-1945 3,7 % 16 logts
- 1946-1970 10,6 % 46 logts
- 1971-1990 24,4 % 106 logts
- 1991-2005 27,4 % 119 logts
- 2006-2019 25,1 % 109 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Muraz
35 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Muraz
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Muraz
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
388 806 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Muraz
Quel est le prix de l'immobilier à Muraz ?
Le prix médian au m² à Muraz est de 4 521 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 86 m² (surface médiane locale), compter environ 390 000 €.
Comment La Muraz se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
La Muraz se situe au 102ᵉ rang du Haute-Savoie sur 279 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Muraz ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Muraz est de 4,3 % (loyer de 16,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de la Muraz est-il énergétiquement dégradé ?
26,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Muraz.
Communes limitrophes de la Muraz
La Muraz est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de la Muraz figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 4 521 €/m² en 2026, soit +82,9 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Le marché immobilier de la Muraz est en hausse progressive: +7,1 % entre 2021 et 2025. 63 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +16,3 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 57,1 % de maisons et 42,9 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de la Muraz, un logement de 86 m² (389 838 €) représente 11,6 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de la Muraz avoisinent 19,0 €/m² pour les appartements et 16,4 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 5,2 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (10,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Muraz: l'équivalent de 11 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 63 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: La Muraz est caractéristique des communes alpines de Savoie. La géographie joue son rôle: la commune est en moyenne montagne, à 560 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.