01 Le parc de logements
Le parc comprend 276 logements dont 71 résidences principales, 189 résidences secondaires et 16 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 71 | 25,7 % |
| Résidences secondaires | 189 | 68,5 % |
| Logements vacants | 16 | 5,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 26 % de résidences principales, 68 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 276 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 31 | 44,9 % |
| 1919-1945 | 8 | 11,6 % |
| 1946-1970 | 10 | 14,5 % |
| 1971-1990 | 6 | 8,7 % |
| 1991-2005 | 8 | 11,6 % |
| 2006-2019 | 6 | 8,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 46 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,4 % |
| 2 pièces | 8 | 11,3 % |
| 3 pièces | 20 | 28,2 % |
| 4 pièces | 17 | 23,9 % |
| 5 pièces ou plus | 25 | 35,2 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (35 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 258 | 269 | 276 |
| Rés. principales | 57 | 67 | 71 |
| Rés. secondaires | 191 | 180 | 189 |
| Vacants | 10 | 22 | 16 |
En regard, Sauveterre (à 14 km, 188 hab.) affiche 59,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 55 | 77,5 % |
| Locataires (privé) | 10 | 14,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 6 | 8,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 78,1 % de propriétaires face à 13,7 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 16 | 22,2 % |
| Électricité | 5 | 6,9 % |
| Gaz bouteille | 2 | 2,8 % |
| Autre (bois…) | 49 | 68,1 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (68 %), suivi par fioul (22 %) et électricité (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 7 |
| 2 à 4 ans | 16 |
| 5 à 9 ans | 13 |
| 10 ans ou plus | 36 |
| Total ménages | 71 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 14 |
| Sous-occupation modérée | 19 |
| Sous-occupation accentuée | 19 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 | 7,0 % |
| 1 voiture | 32 | 45,1 % |
| 2 voitures ou plus | 34 | 47,9 % |
Équipement automobile des ménages: 7 % sans voiture, 45 % avec une voiture et 48 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 71,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 162 | 47 | 106 | 9 |
| 1975 | 177 | 40 | 114 | 23 |
| 1982 | 191 | 39 | 142 | 10 |
| 1990 | 223 | 47 | 157 | 19 |
| 1999 | 226 | 53 | 163 | 10 |
| 2006 | 243 | 59 | 178 | 6 |
| 2011 | 258 | 57 | 191 | 10 |
| 2016 | 269 | 67 | 180 | 22 |
| 2022 | 276 | 71 | 189 | 16 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 162 logements à l'origine, 276 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 39 | 40 | 37 | 34 | 31 | 28 |
| Dont vacants > 2 ans | 21 | 20 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 5 | 22,7 % |
| Classe E | 11 | 50,0 % |
| Classe F | 2 | 9,1 % |
| Classe G | 4 | 18,2 % |
La classe E domine avec 50 % des diagnostics, et 0 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 4,5 % |
| Classe B | 11 | 50,0 % |
| Classe C | 8 | 36,4 % |
| Classe D | 2 | 9,1 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (50 %), 91 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 332 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 298 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 299 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 332 kWh/m²/an, contre 298 pour ceux bâtis 1948-1974 — un écart de 34 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 0 |
| Classe D | 4 | 1 |
| Classe E | 11 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 4 | 0 |
Performance comparée: maisons classées E (314), appartements classés D (211), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier du Soulié (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Le Soulié est le petit village ayant le plus de résidences secondaires du département Hérault. (sur 96 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
- Le Soulié est le petit village ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Hérault. (sur 97 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc du Soulié se distingue par une forte proportion de résidences secondaires: 189 logements sur 276 (68,5 %), contre 71 résidences principales. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 95,7 % de maisons individuelles (264 unités). Le Soulié est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, en moyenne montagne, à 501 m d'altitude.
Parc très largement détenu par ses occupants: 78,1 % de propriétaires contre 13,7 % de locataires.
Parc notablement ancien à Le Soulié: 45,6 % des logements datent d'avant la Première Guerre mondiale. DPE: classe E dominante et 309 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 27,3 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Côté énergie, le autres sources (bois notamment) chauffe 68,1 % des résidences principales.
Le parc du Soulié se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 47,9 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Le Soulié est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. L'environnement physique — en moyenne montagne, à 501 m d'altitude — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir au Soulié en 2026 ?
Perché à 900 mètres d'altitude dans la montagne du Haut-Languedoc, Le Soulié est un petit village de 137 habitants caractérisé par un parc immobilier ancien et une très forte proportion de résidences secondaires (68,5 %). Son économie locale fragile et son isolement relatif dessinent un marché immobilier singulier, où des rendements locatifs apparents très élevés cohabitent avec des risques substantiels. Faut-il y investir ?
Une commune de montagne où le rendement locatif affiche un record national, mais qui repose sur un marché de niche ultra-spécialisé.
Verdict
➤ Opportunité de rendement exceptionnelle mais risquée, réservée aux investisseurs avertis acceptant un marché illiquide et un parc dégradé.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut record (21,1 %)
- ✓ Correction de prix sur 4 ans
- ✓ Très faible densité et pression touristique élevée
- ⚠ Solvabilité locale limitée
- ⚠ Parc ancien et passoire thermique
- ⚠ Marché ultra-peu liquide (4 transactions)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 966 €/m², Le Soulié est moins chère que 85 % des communes françaises.
- Son prix au m² est inférieur de 60 % à la moyenne départementale de l'Hérault.
- Le rendement locatif brut des maisons y est plus de quatre fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier au Soulié
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 15,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir au Soulié : opportunités et risques
Investir à Le Soulié pour le rendement locatif est un pari à haut risque et potentiellement haute récompense, qui ne convient qu'à un profil d'investisseur averti. Le rendement brut théorique de 21,1 % pour les maisons, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est un chiffre record qui masque une réalité moins reluisante. La taxe foncière, à 34,31 %, est l'une des plus élevées du département et grève significativement la rentabilité nette, estimée autour de 13,5 % dans les meilleures conditions.
Le risque majeur réside dans l'état du parc. Un tiers des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), soumis aux interdictions de location progressives de la loi Climat et Résilience. Tout investissement doit donc intégrer un budget travaux conséquent pour mettre aux normes, sous peine de voir le bien devenir inlouable. De plus, avec un revenu médian local de 17 580 €, la solvabilité des locataires permanents est limitée, renforçant la dépendance à un marché locatif saisonnier ou de courte durée.
La stratégie la plus cohérente serait donc l'investissement mixte : acquérir un bien nécessitant des travaux à un prix plancher, le rénover pour améliorer son DPE, et le destiner à de la location saisonnière, en capitalisant sur la pression touristique élevée. Cette approche demande un horizon de long terme, une trésorerie pour financer les travaux et une gestion proactive, idéalement déléguée à un acteur local compte tenu de l'éloignement.
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Données du marché immobilier au Soulié
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Soulié s'établit à 966 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Soulié fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
27,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Soulié Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à Le Soulié sur les cinq dernières années dessine une courbe erratique, typique des micro-marchés peu liquides. Après un pic à 1 918 €/m² en 2020, on observe une chute à 1 029 €/m² en 2021, suivie d'un rebond en 2022 (1 942 €/m²) puis d'une nouvelle correction. La variation de +36,9 % en 2024, calculée sur un faible volume, est à interpréter avec prudence. Cette volatilité contraste avec la stabilité relative des marchés départementaux et reflète la sensibilité extrême des prix à la qualité et à la typologie des quelques biens vendus chaque année. Pour un acheteur en 2026, cela signifie que la négociation sera reine et que la valorisation d'un bien dépendra avant tout de son état et de son exposition au tourisme.
Évolution du marché immobilier du Soulié
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 029 €/m² → 966 €/m² (-6,1 %), volume annuel actuel 4 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Le Soulié révèlent un paradoxe. Le prix d'entrée pour une maison médiane de 48 m² est très bas (environ 20 000 €), et le loyer médian théorique de 7,3 €/m²/mois génère un rendement brut apparent exceptionnel de 21,1 %. Cependant, ce rendement est fortement rogné en net par une taxe foncière élevée (34,31 %), les frais de gestion, et surtout par la probabilité de travaux de rénovation énergétique sur un parc où 33,3 % des logements sont des passoires thermiques. L'effort financier mensuel après perception du loyer peut sembler faible, mais la viabilité du montage dépend entièrement de la capacité à maintenir une occupation locative régulière dans un territoire à la démographie déclinante.
Acheter vs Louer — appartement 88 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
75,0 % de maisons et 25,0 % d'appartements parmi les 4 transactions enregistrées.
Sur 4 transactions enregistrées, 75,0 % portent sur des maisons (1 165 €/m²) et 25,0 % sur des appartements (767 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 3 | 1 |
| Prix médian/m² | 966 € | 1 165 € | 767 € |
| Prix moyen/m² | 1 585 € | ||
| Surface médiane | – | 55 m² | 88 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 11 | 1 029 € |
| 2022 | 6 | 1 986 € |
| 2023 | 8 | 1 221 € |
| 2024 | 3 | 1 711 € |
| 2025 | 4 | 966 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Le Soulié est quasiment inexistante, avec seulement 7 logements autorisés sur les 5 dernières années et aucun en 2024. Cette tendance, bien qu'en légère hausse de 17 % par rapport à la période quinquennale précédente, reste anecdotique. Elle reflète les contraintes géographiques, la faible pression démographique (+6,2 % en 5 ans malgré un faible absolu) et la priorité donnée à la réhabilitation du parc existant. Pour un investisseur, cela signifie un risque de sur-offre nul, mais aussi l'absence de signaux forts d'attractivité nouvelle. Le marché est figé dans son parc ancien, concentrant les enjeux sur la rénovation et la mise aux normes.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 28 autorisations pour 30 démarrages effectifs.
Construction neuve au Soulié (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 5 logements ont été autorisés à au Soulié, -38 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Soulié
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Soulié
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net se calcule en déduisant du brut les charges réelles de détention. À Le Soulié, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,31 % (2024), un prélèvement conséquent à intégrer. Ajoutez les frais de gestion, les travaux d'entretien sur un parc ancien (57,4 % d'avant 1945) et une provision pour vacance. Le passage d'un rendement brut de 21,1 % à un net d'environ 13,5 % pour une maison illustre cet impact.
Performance énergétique du parc au Soulié
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 22 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Soulié: classe E en tête, 27,3 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante E (317 kWh/m²/an) et la part de passoires thermiques (33,3 % en F/G) reflètent l'ancienneté du parc. Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire à moyen terme (interdiction de location des passoires dès 2025 pour les plus énergivores) et la nécessité de budgétiser des travaux de rénovation pour améliorer le confort et la valeur du bien.
Calculateur de rendement au Soulié
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Erreurs à éviter quand on investit au Soulié
- Négliger la taxe foncière élevée (34,31 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer la durée annuelle de location en raison de la saisonnalité.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
- Ne pas vérifier le classement DPE et les interdictions de location à venir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché des résidences secondaires (68,5 % du parc) suit une saisonnalité marquée. Les visites et transactions sont plus dynamiques au printemps et en été, lorsque le village est animé. Vendre en période estivale peut permettre de valoriser l'atout cadre de vie. Pour l'achat, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation, mais avec un choix réduit. Notez que la taxe foncière, élevée ici, est exigible en septembre, un élément à budgétiser après l'acquisition.
Le saviez-vous ?
- Le village est à 46 km de la gare TGV de Carcassonne.
- L'indice de vieillissement est de 350, soit 3,5 seniors pour 1 jeune.
- La dette communale est faible, à 122 € par habitant.
S'installer au Soulié : cadre de vie et logement
S'installer à l'année à Le Soulié relève d'un choix de vie tourné vers la nature et la tranquillité, dans un environnement montagnard préservé à près de 900 m d'altitude. Le cadre est celui d'un village typique de la Montagne du Haut-Languedoc, avec un patrimoine historique, mais les services de proximité sont limités à 9 équipements de base. Les habitants doivent compter sur les pôles de Mazamet (26 km) ou de Castres (32 km) pour la majorité de leurs besoins, des trajets à anticiper en toutes saisons.
La démographie est vieillissante, avec un âge médian de 54,8 ans et plus de 42 % de plus de 60 ans, ce qui confère une certaine sérénité mais limite la vie associative et les services destinés aux jeunes familles. Le télétravail est possible mais contraint par une connectivité numérique défaillante, avec un score de 2/100 et un taux de fibre très faible. Le climat est frais et humide, avec des précipitations annuelles importantes (1 453 mm), un élément à intégrer pour qui recherche le soleil méditerranéen.
Carte du marché immobilier au Soulié
Le Soulié et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Soulié
Avec une altitude moyenne de 903 m et une température annuelle de 12,1°C, Le Soulié offre un climat montagnard modéré. Les précipitations sont importantes (1453 mm/an), favorisant un environnement verdoyant. Ce profil plaît aux acheteurs en quête de fraîcheur estivale et d'authenticité rurale, mais implique une adaptation aux hivers plus marqués et une vigilance accrue sur l'isolation des biens.
Composition du parc immobilier au Soulié
276 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
264 maisons pour 10 appartements: le parc au Soulié est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est extrêmement dominé par la maison individuelle (96,4 % du parc), avec une très forte proportion de résidences secondaires (68,5 %) et de propriétaires occupants (78,1 %). Cette structure indique un marché de villégiature actif et une communauté résidentielle stable mais réduite. L'offre locative longue durée est très limitée, et le taux de vacants (5,8 %) reste contenu, signe d'une certaine attractivité du patrimoine.
Ancienneté du parc au Soulié
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 68 logements).
- Avant 1919 45,6 % 31 logts
- 1919-1945 11,8 % 8 logts
- 1946-1970 14,7 % 10 logts
- 1971-1990 8,8 % 6 logts
- 1991-2005 11,8 % 8 logts
- 2006-2019 8,8 % 6 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Soulié
9 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Soulié
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à un aléa radon significatif, nécessitant un diagnostic spécifique. Cinq risques naturels sont recensés et la commune a fait l'objet de 6 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible. Tout projet d'achat doit intégrer la consultation du dossier d'information communal et, le cas échéant, des Plans de Prévention des Risques (PPR) pour évaluer les contraintes constructives et assurabilité.
Erreurs à éviter quand on achète au Soulié
- Oublier de commander un diagnostic radon (risque significatif).
- Sous-estimer le coût du chauffage dans une passoire thermique (classe E dominante).
- Ne pas vérifier l'assurabilité du bien face aux risques naturels recensés.
- Ignorer la faible couverture très haut débit (12,8 %) si télétravail.
Points clés à retenir au Soulié
- Prix médian au m² à 966 €, en hausse de 36,9 % en un an.
- Rendement brut théorique élevé sur les maisons (21,1 %).
- Climat de montagne à 903 m d'altitude moyenne.
- Marché ultra-majoritairement constitué de maisons (96,4 %).
- Rendement net ramené à environ 13,5 % après charges.
- Parc de logements très ancien (57,4 % d'avant 1945).
- Facteur valeur clé : l'état et la performance énergétique.
- 68,5 % des logements sont des résidences secondaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Soulié ?
Au-delà de la surface, trois facteurs influencent fortement la valeur au Soulié : l'état général et la performance énergétique (clé face au parc ancien), la présence d'un terrain avec vue ou d'un certain isolement (prisé pour les résidences secondaires), et la proximité des rares équipements (9 au total) ou des axes de desserte. L'exposition sud est un atout pour le confort en altitude. Un bien rénové se démarquera nettement dans un parc où les passoires thermiques sont nombreuses.
Estimation indicative d'une maison au Soulié
Pour une maison de 55 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
53 130 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique peine à capter les nuances d'un marché hyper-local de moins de 300 logements, où la valeur peut varier fortement selon l'exposition, la vue, l'état exact et l'histoire du bâti. Un professionnel local de la CC des Monts de Lacaune maîtrise ces paramètres, connaît la demande réelle (résidents principaux vs. secondaires) et peut justifier son prix auprès d'acheteurs sérieux, facilitant une négociation équilibrée et une vente sécurisée.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², volatile sur petits volumes.
- Négliger la décote pour un bien classé F ou G (33,3 % du parc).
- Oublier la plus-value d'une vue ou d'un terrain dans ce cadre de villégiature.
- Comparer avec des biens hors de la CC des Monts de Lacaune sans pondération.
Investir au Soulié : passer à l'action
Les chiffres bruts, comme le rendement locatif de 21 %, sont trompeurs sans une compréhension fine des charges réelles, de l'état du parc et de la liquidité du marché. Transformer cette analyse en opportunité concrète requiert l'expertise d'un professionnel qui maîtrise les spécificités de ce territoire isolé.
Un rendement record cache toujours des réalités terrain. Discutons-en avec un expert du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Le Soulié grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Le Soulié
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Soulié
Quel est le prix immobilier moyen à Le Soulié ?
Le prix médian global est de 966 €/m² en 2024, mais il cache de fortes disparités. Les maisons se négocient autour de 1 165 €/m² en médiane, mais la fourchette des prix va de 417 à plus de 4 564 €/m² selon l'état et la localisation du bien.
Est-ce le bon moment pour investir à Le Soulié ?
Le marché présente une correction des prix par rapport aux pics de 2020 et 2022, offrant un point d'entrée potentiellement bas. Cependant, le bon moment dépendra de votre capacité à dénicher un bien nécessitant des travaux et à supporter un marché très peu liquide à la revente.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Le Soulié ?
Le rendement locatif brut théorique pour les maisons est très élevé, à 21,1 %. En net, après déduction de la taxe foncière élevée (34,31 %), des frais de gestion et des périodes de vacance, il se rapprocherait plutôt de 13,5 % dans un scénario optimal.
Le Soulié est-elle une commune touristique ?
Oui, la pression touristique immobilière y est jugée très élevée (indice 8,6/10). Cette dynamique est portée par les résidences secondaires, qui représentent 68,5 % du parc, mais l'offre d'hébergements touristiques professionnels est très limitée (1 équipement).
Quels sont les risques à acheter à Le Soulié ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de ventes), l'état dégradé du parc (33,3 % de passoires thermiques), une taxe foncière élevée et une dépendance à l'économie touristique. La connectivité numérique est également très faible.
Communes limitrophes du Soulié
Le Soulié est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du Soulié se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 966 € sur la base de 4 transactions enregistrées en 2026. Dans l'Hérault, Le Soulié se classe parmi les 5 % de communes les plus accessibles (17e rang le moins cher sur 339).
Le prix médian du Soulié recule de -6,1 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 32 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -43,5 % — un retournement à surveiller.
Le marché penche nettement côté maisons (75,0 %), vendues autour de 1 165 €/m² pour des surfaces médianes de 55 m². Rapporté au revenu médian du Soulié, un logement de 55 m² (64 075 €) représente 3,6 années de ressources brutes.
Loyers observés au Soulié: 9,7 €/m²/mois pour un appartement, 7,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 15,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 68,5 % de résidences secondaires, Le Soulié est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Flux de construction neuve intermédiaire: 5 logements autorisés sur 2021-2025, dont 6 commencés. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Le Soulié est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Le Soulié est en moyenne montagne, à 501 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.