01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 629 logements dont 530 résidences principales, 1 011 résidences secondaires et 88 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 530 | 32,5 % |
| Résidences secondaires | 1 011 | 62,1 % |
| Logements vacants | 88 | 5,4 % |
Sur les 1 629 logements recensés, 33 % sont occupés à l'année, 62 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 117 | 22,5 % |
| 1919-1945 | 42 | 8,1 % |
| 1946-1970 | 104 | 20,0 % |
| 1971-1990 | 147 | 28,3 % |
| 1991-2005 | 73 | 14,0 % |
| 2006-2019 | 37 | 7,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 28 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 22 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,8 % |
| 2 pièces | 32 | 6,0 % |
| 3 pièces | 107 | 20,2 % |
| 4 pièces | 166 | 31,3 % |
| 5 pièces ou plus | 221 | 41,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (42 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 612 | 1 636 | 1 629 |
| Rés. principales | 512 | 518 | 530 |
| Rés. secondaires | 989 | 1 056 | 1 011 |
| Vacants | 111 | 61 | 88 |
Commune voisine de taille comparable, Brassac (14 km) affiche 69,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 359 | 67,7 % |
| Locataires (privé) | 109 | 20,6 % |
| Locataires HLM | 37 | 7,0 % |
| Logés gratuitement | 26 | 4,9 % |
La répartition du parc occupé: 67,7 % de propriétaires, 27,5 % de locataires, dont 7 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 0,8 % |
| Fioul | 121 | 22,8 % |
| Électricité | 167 | 31,5 % |
| Gaz bouteille | 29 | 5,5 % |
| Autre (bois…) | 210 | 39,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 40 % au autres sources (bois notamment), 31 % pour électricité, 23 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 65 |
| 2 à 4 ans | 89 |
| 5 à 9 ans | 77 |
| 10 ans ou plus | 299 |
| Total ménages | 530 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 66 |
| Sous-occupation modérée | 121 |
| Sous-occupation accentuée | 177 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 50 | 9,4 % |
| 1 voiture | 263 | 49,6 % |
| 2 voitures ou plus | 217 | 40,9 % |
Motorisation des ménages: 9 % n'ont aucune voiture, 50 % en ont une et 41 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 70,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 768 | 423 | 215 | 130 |
| 1975 | 957 | 369 | 379 | 209 |
| 1982 | 1 109 | 399 | 581 | 129 |
| 1990 | 1 288 | 434 | 818 | 36 |
| 1999 | 1 384 | 456 | 904 | 24 |
| 2006 | 1 546 | 516 | 979 | 51 |
| 2011 | 1 612 | 512 | 989 | 111 |
| 2016 | 1 636 | 518 | 1 056 | 61 |
| 2022 | 1 629 | 530 | 1 011 | 88 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 768 logements, le total atteint 1 629 en 2022 (+112 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 209 | 222 | 231 | 196 | 174 | 142 |
| Dont vacants > 2 ans | 85 | 86 | 91 | 75 | 67 | 91 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 3,4 % |
| Classe B | 8 | 2,5 % |
| Classe C | 71 | 22,2 % |
| Classe D | 87 | 27,2 % |
| Classe E | 67 | 20,9 % |
| Classe F | 43 | 13,4 % |
| Classe G | 33 | 10,3 % |
Distribution DPE sur 320 diagnostics: la majorité se situe en classe D (27 %), avec 28 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 57 | 17,8 % |
| Classe B | 126 | 39,4 % |
| Classe C | 75 | 23,4 % |
| Classe D | 24 | 7,5 % |
| Classe E | 11 | 3,4 % |
| Classe F | 19 | 5,9 % |
| Classe G | 8 | 2,5 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (39 %), 81 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 294 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 265 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 249 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 183 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 65 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 294 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 65 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 9 |
| Classe B | 7 | 1 |
| Classe C | 34 | 37 |
| Classe D | 60 | 27 |
| Classe E | 52 | 15 |
| Classe F | 36 | 7 |
| Classe G | 27 | 6 |
Côté maisons, la dominante est D (268 kWh/m²/an); côté appartements, C (217).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 5 |
| T3 | 10 |
| T4 | 8 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Salvetat-sur-Agout (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- La Salvetat-sur-Agout est le village ayant le plus de résidences secondaires du département Hérault. (sur 107 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
- La Salvetat-sur-Agout est le village ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Hérault. (sur 107 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
- La Salvetat-sur-Agout est le village ayant le plus de passoires thermiques du département Hérault. (sur 107 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Commune à forte attractivité saisonnière, La Salvetat-sur-Agout recense 1 011 résidences secondaires (62,1 % du parc) pour 530 résidences principales. La typologie majoritaire est la maison individuelle (76,4 %), complétée par 23,6 % d'appartements. Côté cadre local, La Salvetat-sur-Agout est au cœur de la garrigue languedocienne, dans un relief de montagne, à 811 m d'altitude moyenne.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (67,7 %), devant les locataires (27,5 %). Le segment social représente 7,0 % du parc occupé à titre principal.
Le bâti d'avant 1919 représente 22,5 % du parc, preuve d'un noyau historique préservé. Le parc de la Salvetat-sur-Agout présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 252 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 23,8 % du parc diagnostiqué. Côté énergie, le autres sources (bois notamment) chauffe 39,5 % des résidences principales.
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de la Salvetat-sur-Agout reste stable (-0,4 %). La multi-motorisation est la norme à La Salvetat-sur-Agout: 40,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre au cœur de la garrigue languedocienne dans lequel s'inscrit La Salvetat-sur-Agout. Le contexte naturel (dans un relief de montagne, à 811 m d'altitude moyenne) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 530 résidences principales de la Salvetat-sur-Agout et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Salvetat-sur-Agout en 2026 ?
Perchee a 825 m d'altitude dans la Montagne du Haut Languedoc, La Salvetat-sur-Agout allie patrimoine historique et attractivite touristique, avec 4 campings et 365 emplacements. Avec un revenu median de 20 480 € et un taux de chomage de 11,9 %, l'economie locale presente des fragilites. Faut-il pour autant investir dans ce village de 1 108 habitants ?
Avec un rendement locatif brut de 7,8 % pour les appartements, La Salvetat-sur-Agout se situe dans le top 30 % des communes offrant les meilleures opportunites locatives du departement.
Verdict
➤ Opportunite locative reelle, a privilegier en strategie mixte (saisonnier et annuel) avec une selection rigoureuse du bien et du secteur.
Points clés
- ✓ Rendement locatif tres eleve (7,8 % brut)
- ✓ Correction recente de -19,1 % : point d'entree potentiel
- ✓ Pression touristique tres forte : potentiel saisonnier
- ⚠ Fragilite economique elevee : demande locale limitee
- ⚠ Declin demographique et vieillissement accentue
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Rendement locatif brut de 7,8 %, bien superieur a la moyenne nationale.
- Prix median inferieur de plus de 30 % a la moyenne departementale de l'Herault.
- Opportunite locative plus attractive que sur le littoral mediterraneen voisin.
Analyse du marché immobilier à Salvetat-sur-Agout
Acheter demande un effort important : 6,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Salvetat-sur-Agout : opportunités et risques
Investir a La Salvetat-sur-Agout en 2026 se justifie principalement pour capter un rendement locatif eleve, particuliirement sur les petits appartements, ideaux pour de la location meublee saisonniere. Les donnees de la Carte des Loyers indiquent un loyer median de 8,8 €/m²/mois pour les appartements, generant une rentabilite brute de 7,8 %, ce qui est rare en France. Toutefois, le rendement net est rogne par une taxe fonciere sur le batie a 35,9 % et par les charges de gestion liees au turnover touristique.
La strategie doit etre selective et defensive. Avec 23,7 % de passoires thermiques (classes F ou G), le risque reglementaire est reel : la loi Climat et Resilience interdit la location des logements les plus energivores a echeance. L'investisseur doit donc privilegier les biens deja aux normes ou budgetiser une renovation, d'autant que la classe energetique dominante est D (248 kWh/m²/an). L'ancrage touristique, avec 4 campings et 9 autres hebergements, est un atout mais cree une dependance saisonniere a mitiger par des contrats annuels si possible.
Enfin, la dynamique de construction neuve (+181 % d'autorisations) indique une attractivite persistante, mais le volume reste faible (45 logements en 5 ans), limitant le risque de sur-offre. L'investissement est donc adapte a un horizon moyen terme, en visant un mixte entre revenu locatif et preservation du capital, dans un marche dont la liquidite dependra du maintien de l'attrait pour ce territoire de montagne isole (score numerique de 4/100).
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Données du marché immobilier à Salvetat-sur-Agout
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Salvetat-sur-Agout s'établit à 1 801 €, sur la base de 31 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Salvetat-sur-Agout Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'annee 2024 marque un net repli de 19,1 %, ramenant la mediane a 1 500 €/m². Cette correction suit la tendance nationale mais reste plus prononcee, revelant un marche volatile. Les maisons, avec un prix median de 1 773 €/m², resistent mieux que les appartements (1 856 €/m²). Comparee aux communes voisines comme Riols (1 931 €/m²) ou Labastide-Rouairoux (871 €/m²), La Salvetat-sur-Agout se situe dans la fourchette haute, ce qui indique une valorisation relative soutenue par son attractivite touristique.
Évolution du marché immobilier de la Salvetat-sur-Agout
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 186 €/m² → 1 801 €/m² (+51,9 %), volume annuel actuel 31 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 35 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 34 transactions ont ete enregistrees, un volume stable par rapport a 2023 (53) mais en baisse par rapport au pic de 2021 (82). Les maisons representent 75 % des ventes, avec une surface mediane de 80 m², confirmant le caractere familial du parc domine a 76,7 % par des maisons individuelles. Les appartements, moins nombreux, affichent une surface mediane de 50 m². Le marche est equilibre entre vendeurs et acheteurs, avec une fourchette de prix large (1 200 € a 1 895 €/m²). Les prix moyens restent superieurs aux prix medians, signe de biens de qualites variees et d'une certaine heterogeneite du parc.
Répartition des ventes
96,8 % de maisons et 3,2 % d'appartements parmi les 31 transactions enregistrées.
Sur 31 transactions enregistrées, 96,8 % portent sur des maisons (1 787 €/m²) et 3,2 % sur des appartements (3 714 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 31 | 30 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 801 € | 1 787 € | 3 714 € |
| Prix moyen/m² | 2 319 € | ||
| Surface médiane | – | 64 m² | 35 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 65 | 1 186 € |
| 2022 | 51 | 1 404 € |
| 2023 | 36 | 1 721 € |
| 2024 | 37 | 1 467 € |
| 2025 | 31 | 1 801 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Selon les donnees SITADEL, 45 logements ont ete autorises sur les cinq dernieres annees, dont 9 en 2024, traduisant une tendance a la hausse de 181 % par rapport a la periode precedente. Cette acceleration reflete l'attractivite residentielle et touristique de la commune, renforcee par sa capacite d'hebergement. Cependant, avec seulement 7,1 % du parc construit apres 2006, l'offre neuve reste limitee. Le risque de sur-offre est donc faible, mais la construction neuve pourrait repondre a une demande croissante, notamment pour des residences secondaires ou des logements saisonniers, dans un contexte de declin demographique (-2,5 % sur 5 ans) qui tempere la pression.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 138 autorisations et 64 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 46 %.
Vacance longue durée à Salvetat-sur-Agout
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Salvetat-sur-Agout (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Salvetat-sur-Agout: 51 logements autorisés sur 5 ans, 6 pour la dernière année (+240 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Salvetat-sur-Agout
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Salvetat-sur-Agout
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie marge après toutes les charges. À La Salvetat-sur-Agout, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,9 % (source DGFiP 2024), un poste significatif. Pour un appartement, le rendement brut de 7,8 % chute à environ 4,9 % net. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,4 %), les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les réparations et, dans un parc ancien (30,5 % construit avant 1945), des travaux de mise aux normes énergétiques.
Performance énergétique du parc à Salvetat-sur-Agout
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 320 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Salvetat-sur-Agout: majorité classée D, part de passoires thermiques à 23,8 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc immobilier local présente une performance énergétique moyenne (classe D, 248 kWh/m²/an), avec 23,7 % de passoires thermiques (classes F/G, source ADEME). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire à moyen terme : les logements les moins performants seront progressivement interdits à la location (loi Climat). C'est aussi un levier de négociation sur le prix et une nécessité de budgétiser des travaux de rénovation pour améliorer le confort et la valeur du bien.
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Cas pratique : un investissement type à Salvetat-sur-Agout
Pour un appartement type de 50 m² à La Salvetat-sur-Agout, comptez environ 68 200 € à l'achat. Au loyer médian de 8,8 €/m², cela génère 440 € de revenus mensuels, soit un rendement brut de 7,8 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois), des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Salvetat-sur-Agout
- Négliger la taxe foncière élevée (35,9 %) dans votre calcul de rentabilité.
- Surestimer les loyers en période hors saison touristique.
- Oublier de provisionner des travaux sur un parc ancien.
- Ne pas vérifier le classement du bien au regard de la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit une saisonnalité marquée par le tourisme. Les visites et transactions sont plus dynamiques au printemps et en été, lorsque les résidences secondaires sont occupées. Vendre durant cette période peut permettre de toucher plus d'acquéreurs potentiels. À l'inverse, l'hiver peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence. Pensez au calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, pour planifier votre investissement ou votre emménagement.
Le saviez-vous ?
- La Salvetat-sur-Agout s'étend sur 90 km², soit une densité de seulement 12 hab./km².
- L'âge médian y est de 55,8 ans, supérieur de 10 ans à la moyenne nationale.
- La commune compte 2 monuments historiques protégés pour seulement 1108 habitants.
S'installer à Salvetat-sur-Agout : cadre de vie et logement
S'installer a La Salvetat-sur-Agout, c'est choisir un cadre de vie montagnard preserve, a 825 m d'altitude, avec un climat frais (10,2°C de moyenne) et des precipitations abondantes. La commune, membre de la CC des Monts de Lacaune, offre un panel d'equipements etonnant pour 1 108 habitants : 112 equipements INSEE, dont 17 commerces, 25 services de sante et 30 equipements sportifs et de loisirs. Cette autonomie relative est un atout majeur pour les residents permanents, souvent retraites (44,2 % ont 60 ans et plus).
Le territoire est marque par une forte empreinte touristique estivale, animee par le lac et les sentiers de randonnee, ce qui dynamise la vie locale mais peut generer une cohabitation avec les estivants. La connectivite reste le point faible, avec seulement 28 % de foyers equipes en fibre, un frein pour les teletravailleurs. Neanmoins, la proximite de gares (Mazamet a 29 km) et d'un aeroport regional offre des liaisons vers l'exterieur. Le parc immobilier, compose a 76,7 % de maisons souvent anciennes (30,5 % d'avant 1945), offre du caractere mais exige souvent des travaux de renovation et une vigilance face au risque radon, indique comme significatif.
Carte du marché immobilier à Salvetat-sur-Agout
La Salvetat-sur-Agout et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Salvetat-sur-Agout
Le climat de La Salvetat-sur-Agout, à 825 m d'altitude, est frais et humide, avec une température moyenne annuelle de 10,2 °C et des précipitations abondantes (1468 mm/an). C'est un profil montagnard tempéré, apprécié pour ses étés sans canicule et ses hivers souvent enneigés. Ce cadre convient particulièrement aux acheteurs en quête d'un vrai changement de rythme, désireux de s'ancrer dans un environnement naturel préservé, même si cela implique de s'adapter à un ensoleillement moindre qu'en plaine littorale.
Composition du parc immobilier à Salvetat-sur-Agout
1 629 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 76,7 % de maisons, 23,3 % d'appartements sur un total de 1 629 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est très majoritairement constitué de maisons individuelles (76,7 %), avec une forte proportion de résidences secondaires (62,1 %). Cela indique une attractivité touristique et un marché saisonnier, où la pression acheteuse peut varier. Le taux de propriétaires occupants (67,7 %) et le faible taux de logements sociaux (5,0 %) dessinent un noyau de population stable. L'acheteur typique est soit un résident principal cherchant l'authenticité, soit un acquéreur de résidence secondaire attiré par le cadre naturel des Monts de Lacaune.
Ancienneté du parc à Salvetat-sur-Agout
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 521 logements).
- Avant 1919 22,5 % 117 logts
- 1919-1945 8,1 % 42 logts
- 1946-1970 20,0 % 104 logts
- 1971-1990 28,2 % 147 logts
- 1991-2005 14,0 % 73 logts
- 2006-2019 7,1 % 37 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Salvetat-sur-Agout
112 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Salvetat-sur-Agout
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La Salvetat-sur-Agout est exposée à plusieurs aléas naturels, avec 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques (source Géorisques). Le radon, un gaz naturel radioactif, y est classé en potentiel significatif, nécessitant une vigilance lors de l'achat. La sismicité est très faible. Ces risques, encadrés par des Plans de Prévention, n'interdisent pas la construction mais peuvent imposer des contraintes techniques spécifiques et influencer l'assurabilité du bien. Une consultation du PPRI est indispensable.
Cas pratique : un achat type à Salvetat-sur-Agout
Pour une maison familiale de 80 m², le budget médian est d'environ 126 480 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance), la mensualité s'élève à environ 640 €. Cela représente 37,5 % du revenu médian local mensuel (environ 1707 €), un effort important qui nécessite un bon apport ou un double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Salvetat-sur-Agout
- Oublier de vérifier le DPE et le risque radon avant l'offre.
- Sous-estimer les coûts de chauffage dans un climat frais.
- Ne pas consulter le PLU et les PPR pour les contraintes.
- Ignorer la saisonnalité de la vie locale (62,1 % de résidences secondaires).
Points clés à retenir à Salvetat-sur-Agout
- Écart entre maison (1 773 €/m²) et appartement (1 856 €/m²).
- Rendement brut locatif attractif pour les appartements (7,8 %).
- Climat frais et humide de moyenne montagne (10,2°C de moyenne).
- Marchayeur vendeur en correction des prix (-19,1 %).
- Revenu médian local de 20 480 €, inférieur à la moyenne départementale.
- Taxe foncière élevée à 35,9 %, impactant le rendement net.
- Parc immobilier composé à 76,7 % de maisons individuelles.
- Performance énergétique (DPE) est un critère valorisant majeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Salvetat-sur-Agout ?
À La Salvetat-sur-Agout, la valeur d'un bien dépend fortement de son état général et de sa performance énergétique, dans un parc ancien. L'exposition et la vue, l'éloignement des risques d'inondation, et la proximité des commerces (17 équipements recensés) ou du lac sont des atouts majeurs. Pour une maison, la surface du terrain et son potentiel (viabilité, constructibilité) pèsent lourd. Un bien rénové avec un DPE performant (classe A, B ou C) se distinguera nettement dans un marché où la classe dominante est D. La proximité des équipements de tourisme (4 campings) peut aussi valoriser un bien locatif.
Estimation indicative d'une maison à Salvetat-sur-Agout
Pour une maison de 64 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
115 264 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC des Monts de Lacaune maîtrise les micro-marchés : la valeur d'une maison avec vue sur le lac n'est pas celle d'un bien enclavé. Il évalue précisément l'impact de l'état (23,7 % de passoires), de l'exposition aux risques, et de la demande spécifique (62,1 % de résidences secondaires). Son estimation, basée sur des visites et comparables réels, intègre ces paramètres invisibles pour un algorithme. Il vous aide aussi à positionner votre bien pour attirer les acheteurs sérieux, nombreux à venir de l'extérieur (gare TGV Béziers à 51 km).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable.
- Surestimer la valeur ajoutée d'un aménagement non adapté au climat.
- Négliger l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Oublier de comparer avec les rares biens neufs sur le marché.
Investir à Salvetat-sur-Agout : passer à l'action
L'analyse des transactions DVF et des indices territoriaux pointe des opportunites reelles, notamment locatives. Pour les saisir, une connaissance fine des secteurs et du parc immobilier, dont 23,7 % sont des passoires thermiques, s'impose. Notre reseau de professionnels locaux vous guide pour transformer ces insights en investissement rentable.
Les donnees DVF revelent un potentiel locatif fort, mais sa concretisation depend de l'expertise locale et du choix du bien.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a La Salvetat-sur-Agout grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 51 ventes reelles de 2024
- Evolution des prix et dynamique du marche touristique
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Salvetat-sur-Agout
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Salvetat-sur-Agout
Quel est le prix immobilier moyen a La Salvetat-sur-Agout ?
Le prix median global est de 1 500 €/m² en 2024. Les maisons se negocient autour de 1 773 €/m² et les appartements a 1 856 €/m², selon les dernieres transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir a La Salvetat-sur-Agout ?
La correction de -19,1 % en 2024 cree un point d'entree potentiel, surtout pour un investissement locatif. Le rendement brut des appartements (7,8 %) est tres attractif, mais le marche est volatile et dependant du tourisme.
La Salvetat-sur-Agout est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Son prix median (1 500 €/m²) est 29 % plus eleve que Riols mais 5 % inferieur a Courniou. Elle est significativement plus chere que Labastide-Rouairoux (-42 %), ce qui reflete son attractivite touristique superieure.
Quel rendement locatif esperer a La Salvetat-sur-Agout ?
Le rendement locatif brut est estime a 7,8 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons. Apres charges et taxe fonciere (35,9 %), le rendement net approche 4,9 % pour les appartements.
Quels sont les risques a connaitre avant d'investir ?
Principaux risques : la fragilite economique locale (taux de chomage 11,9 %), le declin demographique, la part importante de passoires thermiques (23,7 %) soumises a des interdictions de location, et la dependance au tourisme saisonnier.
Marché immobilier des communes voisines
La Salvetat-sur-Agout affiche un prix median 29 % plus eleve que Brassac mais avec un rendement locatif bien superieur, offrant un effet de levier interessant pour l'investisseur vise sur le revenu.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Salvetat-sur-Agout.
Communes limitrophes de la Salvetat-sur-Agout
La Salvetat-sur-Agout est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de la Salvetat-sur-Agout se situe dans la moyenne — prix médian 1 801 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Hérault.
Entre 2021 et 2025, La Salvetat-sur-Agout a vu son prix médian au m² progresser de +51,9 %. Au total, 220 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +22,8 %.
Typologie largement pavillonnaire à Salvetat-sur-Agout: 96,8 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 787 €/m². Rapporté au revenu médian de la Salvetat-sur-Agout, un logement de 64 m² (114 368 €) représente 5,6 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,8 €/m² pour un appartement et 6,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 2,9 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. La proportion de résidences secondaires (62,1 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 51 logements autorisés, soit 10/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 80 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: La Salvetat-sur-Agout est au cœur de la garrigue languedocienne. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de montagne, à 811 m d'altitude moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).