01 Le parc de logements
Le parc comprend 669 logements dont 365 résidences principales, 171 résidences secondaires et 133 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 365 | 54,6 % |
| Résidences secondaires | 171 | 25,6 % |
| Logements vacants | 133 | 19,9 % |
Le graphique détaille la structure des 669 logements: 55 % sont habités en permanence, 26 % épisodiquement et 20 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 124 | 34,1 % |
| 1919-1945 | 37 | 10,2 % |
| 1946-1970 | 26 | 7,1 % |
| 1971-1990 | 69 | 19,0 % |
| 1991-2005 | 56 | 15,4 % |
| 2006-2020 | 52 | 14,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (34 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 34 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,3 % |
| 2 pièces | 24 | 6,6 % |
| 3 pièces | 66 | 18,1 % |
| 4 pièces | 92 | 25,2 % |
| 5 pièces ou plus | 182 | 49,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (50 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 630 | 658 | 669 |
| Rés. principales | 354 | 355 | 365 |
| Rés. secondaires | 209 | 258 | 171 |
| Vacants | 67 | 45 | 133 |
À 19 km, Cébazan (646 hab.) enregistre 87,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 285 | 78,1 % |
| Locataires (privé) | 67 | 18,4 % |
| Locataires HLM | 2 | 0,5 % |
| Logés gratuitement | 11 | 3,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 78,2 % de propriétaires occupants, 18,8 % de locataires et 1 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,5 % |
| Fioul | 69 | 18,9 % |
| Électricité | 105 | 28,8 % |
| Gaz bouteille | 20 | 5,5 % |
| Autre (bois…) | 169 | 46,3 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 46 % des résidences principales, devant électricité (29 %) et fioul (19 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 32 |
| 2 à 4 ans | 64 |
| 5 à 9 ans | 65 |
| 10 ans ou plus | 204 |
| Total ménages | 365 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 40 |
| Sous-occupation modérée | 87 |
| Sous-occupation accentuée | 68 |
| Sous-occupation très accentuée | 162 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 35 | 9,6 % |
| 1 voiture | 156 | 42,7 % |
| 2 voitures ou plus | 174 | 47,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 10 % sans véhicule, 43 % mono-motorisés, 48 % multi-motorisés. Par ailleurs, 67,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 375 | 244 | 85 | 46 |
| 1975 | 403 | 229 | 121 | 53 |
| 1982 | 464 | 253 | 155 | 56 |
| 1990 | 489 | 274 | 129 | 86 |
| 1999 | 541 | 292 | 190 | 59 |
| 2007 | 577 | 311 | 219 | 47 |
| 2012 | 630 | 354 | 209 | 67 |
| 2017 | 658 | 355 | 258 | 45 |
| 2023 | 669 | 365 | 171 | 133 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 375 logements, le total atteint 669 en 2023 (+78 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 102 | 108 | 101 | 89 | 79 | 71 | 90 |
| Dont vacants > 2 ans | 59 | 67 | 67 | 66 | 49 | 52 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 6,4 % |
| Classe B | 8 | 8,5 % |
| Classe C | 18 | 19,1 % |
| Classe D | 26 | 27,7 % |
| Classe E | 21 | 22,3 % |
| Classe F | 13 | 13,8 % |
| Classe G | 2 | 2,1 % |
Distribution DPE sur 94 diagnostics: la majorité se situe en classe D (28 %), avec 34 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 27,7 % |
| Classe B | 34 | 36,2 % |
| Classe C | 13 | 13,8 % |
| Classe D | 7 | 7,4 % |
| Classe E | 7 | 7,4 % |
| Classe F | 6 | 6,4 % |
| Classe G | 1 | 1,1 % |
Émissions CO₂: 36 % des logements relèvent de la classe B, 78 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 232 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 223 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 124 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 92 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 62 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 232 kWh/m²/an, contre 62 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 171 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0 |
| Classe B | 8 | 0 |
| Classe C | 17 | 1 |
| Classe D | 26 | 0 |
| Classe E | 21 | 0 |
| Classe F | 13 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (211 kWh/m²/an); côté appartements, C (179).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Riols (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Riols compte 669 logements, dont une part significative — 25,6 %, soit 171 unités — est affectée aux résidences secondaires. Une typologie quasi monomorphe — 93,0 % de maisons, le collectif y est très marginal. Pour mémoire, Riols est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Riols compte une très forte proportion de propriétaires occupants (78,2 %), le locatif ne représentant que 18,8 %.
Un bâti fortement antérieur à la Grande Guerre à Riols: 34,0 % du parc est daté d'avant 1919. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 211 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 16,0 %. Le autres sources (bois notamment) équipe 46,3 % des logements occupés à titre principal.
Riols conserve un parc à l'équilibre entre 2017 et 2023 (+1,7 %). 47,7 % des ménages de Riols disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Riols est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, cadre régional qui module les équilibres résidentiels.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Riols
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Riols s'établit à 1 286 €, sur la base de 15 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Riols fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Riols Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Riols
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 947 €/m² à 1 286 €/m² (+35,8 %), pour 15 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 97 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 15 | 15 |
| Prix médian/m² | 1 286 € | 1 286 € |
| Prix moyen/m² | 1 674 € | |
| Surface médiane | – | 97 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 17 | 947 € |
| 2022 | 18 | 1 074 € |
| 2023 | 17 | 1 405 € |
| 2024 | 12 | 1 460 € |
| 2025 | 15 | 1 286 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 84 logements ont été autorisés et 56 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 67 %.
Vacance longue durée à Riols
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Riols (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Riols totalise 12 logements sur 5 ans, soit -25 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Riols
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Riols
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Riols
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 94 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Riols est D, avec 16,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Riols
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S'installer à Riols : cadre de vie et logement
Riols compte 708 habitants sur 56,02 km². Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 1 453 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 25 appellations d'origine rattachées au terroir local et 34 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Riols
Riols et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Riols
Composition du parc immobilier à Riols
669 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Riols est composé très majoritairement de maisons (93,1 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Riols
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 365 logements).
- Avant 1919 34,0 % 124 logts
- 1919-1945 10,1 % 37 logts
- 1946-1970 7,1 % 26 logts
- 1971-1990 18,9 % 69 logts
- 1991-2005 15,3 % 56 logts
- 2006-2020 14,2 % 52 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Riols
34 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Riols
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Riols PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Riols
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
124 742 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Riols
Quel est le prix de l'immobilier à Riols ?
Le prix médian au m² à Riols est de 1 286 € (données DVF, 15 transactions). Pour une maison de 97 m² (surface médiane locale), compter environ 125 000 €.
Comment Riols se situe-t-elle dans le Hérault ?
Riols figure parmi les communes les plus abordables du Hérault, dans le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Riols ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Riols est de 6,4 % (loyer de 6,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
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Résumé
Le coût du m² à Riols est contenu: 1 286 € en médiane sur 15 transactions, un niveau -47,4 % comparé à la médiane nationale. Sur 333 communes classées dans l'Hérault, Riols figure parmi les 11 % les moins chères au m².
Dynamique haussière marquée: +35,8 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Riols. 79 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Riols à un niveau significatif — 1 286 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Riols, un logement de 97 m² (124 742 €) représente 5,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Riols avoisinent 8,9 €/m² pour les appartements et 6,9 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc de Riols compte 25,6 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (12 logements autorisés entre 2021 et 2025). Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Riols est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.