01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 806 logements dont 4 572 résidences principales, 56 résidences secondaires et 178 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 572 | 95,1 % |
| Résidences secondaires | 56 | 1,2 % |
| Logements vacants | 178 | 3,7 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 4 806.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 237 | 5,3 % |
| 1919-1945 | 83 | 1,9 % |
| 1946-1970 | 340 | 7,7 % |
| 1971-1990 | 2 062 | 46,5 % |
| 1991-2005 | 758 | 17,1 % |
| 2006-2019 | 953 | 21,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 47 %, devant les constructions récentes (21 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 45 | 1,0 % |
| 2 pièces | 231 | 5,1 % |
| 3 pièces | 646 | 14,1 % |
| 4 pièces | 1 304 | 28,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 346 | 51,3 % |
Distribution par taille: 6 % de petits logements (T1-T2), 51 % de grands (5p+), moyenne à 4,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 945 | 4 474 | 4 806 |
| Rés. principales | 3 772 | 4 226 | 4 572 |
| Rés. secondaires | 40 | 38 | 56 |
| Vacants | 133 | 211 | 178 |
La part de propriétaires atteint 58,6 % à Saint-Jean-D'illac, commune de 9 616 hab. à 18 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 222 | 70,5 % |
| Locataires (privé) | 565 | 12,4 % |
| Locataires HLM | 715 | 15,6 % |
| Logés gratuitement | 71 | 1,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 70,5 % de propriétaires face à 28,0 % de locataires (dont 16 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 507 | 54,8 % |
| Fioul | 56 | 1,2 % |
| Électricité | 1 644 | 36,0 % |
| Gaz bouteille | 38 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 327 | 7,2 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 55 %. électricité pèse 36 %, autres sources (bois notamment) 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 337 |
| 2 à 4 ans | 808 |
| 5 à 9 ans | 816 |
| 10 ans ou plus | 2 611 |
| Total ménages | 4 572 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 630 |
| Sous-occupation modérée | 960 |
| Sous-occupation accentuée | 1 256 |
| Suroccupation modérée | 99 |
| Suroccupation accentuée | 3 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 204 | 4,5 % |
| 1 voiture | 1 829 | 40,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 540 | 55,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 4 % sans, 40 % à une voiture, 56 % multi-motorisés. Par ailleurs, 83,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 114 | 925 | 102 | 87 |
| 1975 | 1 684 | 1 498 | 75 | 111 |
| 1982 | 2 542 | 2 371 | 49 | 122 |
| 1990 | 2 882 | 2 759 | 37 | 86 |
| 1999 | 3 228 | 3 087 | 36 | 105 |
| 2006 | 3 623 | 3 503 | 27 | 93 |
| 2011 | 3 945 | 3 772 | 40 | 133 |
| 2016 | 4 474 | 4 226 | 38 | 211 |
| 2022 | 4 806 | 4 572 | 56 | 178 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 1 114 à 4 806, soit +331 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 236 | 212 | 255 | 276 | 332 | 170 |
| Dont vacants > 2 ans | 67 | 65 | 53 | 50 | 59 | 91 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 48 | 4,2 % |
| Classe B | 74 | 6,5 % |
| Classe C | 519 | 45,9 % |
| Classe D | 379 | 33,5 % |
| Classe E | 81 | 7,2 % |
| Classe F | 23 | 2,0 % |
| Classe G | 7 | 0,6 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (46 %), 57 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 274 | 24,2 % |
| Classe B | 225 | 19,9 % |
| Classe C | 323 | 28,6 % |
| Classe D | 233 | 20,6 % |
| Classe E | 55 | 4,9 % |
| Classe F | 19 | 1,7 % |
| Classe G | 2 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: C concentre 29 % des diagnostics et 73 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 206 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 185 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 177 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 149 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 133 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 81 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 206 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 48 | 0 |
| Classe B | 67 | 7 |
| Classe C | 332 | 187 |
| Classe D | 299 | 80 |
| Classe E | 69 | 12 |
| Classe F | 19 | 4 |
| Classe G | 5 | 2 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (167 kWh/m²/an) et appartements en classe C (151).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 13 |
| T2 | 167 |
| T3 | 284 |
| T4 | 245 |
| T5+ | 23 |
Faut-il investir à Léognan en 2026 ?
À 11 km au sud de Bordeaux, intégrée à la Communauté de Communes de Montesquieu, Léognan combine une dynamique démographique positive et un cadre de vie très bien pourvu en services. Cette attractivité résidentielle a porté les prix jusqu'en 2022. L'analyse des données 2024 permet de déterminer si la correction actuelle ouvre une fenêtre pour l'investisseur.
Une correction de -9,9 % en 2024 offre un point d'entrée plus accessible dans cette commune résidentielle bien équipée, malgré un marché essentiellement porté par l'achat résidentiel.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en visant le moyen terme, avec une sélection rigoureuse pour compenser la faible liquidité locative.
Points clés
- ✓ Correction récente de -9,9 %
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,2 %
- ✓ Cadre de vie très bien doté en services
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché locatif annuel étroit
- ⚠ Dépendance à la dynamique bordelaise
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 400 €/m², Léognan dépasse la médiane nationale de plus de 30 %.
- Son marché se situe dans la fourchette haute de la Gironde, mais à -6 % par rapport à la moyenne des communes comparables proches de Bordeaux.
- Son rendement locatif brut de 5,2 % sur les appartements surpasse celui des grandes métropoles, mais reste inférieur à celui du littoral attractif.
Analyse du marché immobilier à Léognan
Le marché immobilier de Léognan affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Léognan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,5/10) indique une demande soutenue, mais qui s'est temporairement essoufflée avec la remontée des taux.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,5/10) indique une demande soutenue, mais qui s'est temporairement essoufflée avec la remontée des taux.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité immobilière faible (3,1/10) confirme que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, le marché étant porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité immobilière faible (3,1/10) confirme que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, le marché étant porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (3,8/10) indique un marché locatif annuel étroit, réservant le rendement aux biens bien placés et bien rénovés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (3,8/10) indique un marché locatif annuel étroit, réservant le rendement aux biens bien placés et bien rénovés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (1,4/10) écarte toute stratégie de location saisonnière, le marché est essentiellement résidentiel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (1,4/10) écarte toute stratégie de location saisonnière, le marché est essentiellement résidentiel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3513,9 — Percentile dept : 88/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 80/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 46/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 254,0 — Percentile dept : 83/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 20/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 67,0 — Percentile dept : 58/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,9 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 29,5 — Percentile dept : 73/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 46/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3513,9 — Percentile dept : 12/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 15/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 11/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 254,0 — Percentile dept : 17/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Léognan : opportunités et risques
L'opportunité locative est modérée selon l'indice IOL (3,8/10). Le rendement brut de 5,2 % sur les appartements est correct, mais il faut immédiatement en soustraire la taxe foncière, l'une des plus élevées du secteur à 40,95 %. Le rendement net estimé à 3,1 % devient alors juste compétitif face à des placements sans risque.
Le risque réglementaire est limité, avec seulement 2,7 % de passoires thermiques (classes F/G). Néanmoins, l'investisseur doit viser une classe DPE A à C pour sécuriser son actif sur le long terme, d'autant que la loi Climat étendra les interdictions de location. La forte proportion de propriétaires occupants (70,5 %) limite le turnover locatif, exigeant une sélection très précise du bien.
La stratégie la plus cohérente reste l'investissement locatif annuel en appartement, ciblant les jeunes actifs ou couples travaillant dans l'agglomération bordelaise. La faible part de logements sociaux (16 %) et le revenu médian élevé (27 890 €) indiquent une solvabilité correcte de la demande, mais le marché est étroit.
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Données du marché immobilier à Léognan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 3 949 à 3 400 €/m² entre 2022 et 2024, une correction de 11,2 % qui efface les gains de la période post-Covid. D'après les données DVF 2024, cette baisse s'accompagne d'une contraction du volume des ventes (-31 % par rapport à 2021), signature d'un marché en attente.
La comparaison avec les communes voisines est instructive. Léognan se vend au même niveau que Le Taillan-Médoc, mais avec un écart de -9 % par rapport à Martignas-sur-Jalle. Cette décote relative peut s'interpréter comme une marge de rattrapage potentielle, à condition que les équipements et la desserte, comme la gare de Cadaujac à 5,4 km, conservent leur attractivité.
Le parc immobilier, composé à 85,5 % de maisons et renouvelé par une construction récente (21,5 % de logements post-2006), plaide pour un marché familial et de bon standing. Cependant, avec seulement 3,7 % de logements vacants, l'offre est tendue, ce qui devrait, à terme, soutenir les prix.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Léognan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Léognan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 601 €/m² → 3 400 €/m² (-5,6 %), volume annuel actuel 115 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les derniers loyers moyens et prix de vente, l'acquisition d'un appartement type de 50 m² (170 850 €) génère un loyer mensuel estimé à 735 €. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 990 €, laissant un effort net de 255 € par mois. Le rendement brut atteint 5,2 %, mais le net est rogné par la taxe foncière (40,95 %) et les charges. L'opération n'est viable qu'avec un apport personnel conséquent pour limiter l'effort résiduel.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
94,8 % de maisons et 5,2 % d'appartements parmi les 115 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 94,8 % de maisons et 5,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 115 | 109 | 6 |
| Prix médian/m² | 3 400 € | 3 448 € | 3 141 € |
| Prix moyen/m² | 3 472 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 139 | 3 601 € |
| 2022 | 123 | 3 908 € |
| 2023 | 106 | 3 820 € |
| 2024 | 77 | 3 469 € |
| 2025 | 115 | 3 400 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction reste vigoureuse avec 520 logements autorisés sur les cinq dernières années, tendance en hausse de 32 %. Ce rythme, supérieur à la croissance démographique, comporte un risque de sur- offre à moyen terme si la demande faiblit. Il traduit néanmoins la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de Léognan, notamment pour les familles cherchant une maison neuve. Les nouvelles opérations se concentreront probablement dans les zones en cours d'urbanisation, à étudier avec soin pour éviter les programmes en concurrence directe.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 420 autorisations et 2 064 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 85 %.
Vacance longue durée à Léognan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Léognan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 559 logements ont été autorisés à à Léognan, +26 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Léognan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Léognan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,2 % pour les appartements masque des frais récurrents. La taxe foncière à Léognan s'élève à 40,95 %, soit environ 1,5 % du revenu cadastral. Il faut y ajouter les charges de copropriété (faibles dans un parc à 85,5 % de maisons), une provision pour vacance locative (le taux de vacance est de 3,7 %) et les frais de gestion. Un entretien annuel de 1 % de la valeur du bien est une sage précaution. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et le rendement net approximatif de 3,1 %, qui représente le vrai gain avant impôt.
Performance énergétique du parc à Léognan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 131 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Léognan: classe C en tête, 2,7 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne de classe C (162 kWh/m²/an), supérieure à la moyenne nationale. Seulement 2,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très faible. Ce bon score réduit le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. À Léognan, l'enjeu est donc marginal pour l'ancien, mais la valorisation future se jouera sur l'accès aux classes A ou B, surtout pour les constructions récentes (21,5 % du parc date d'après 2006).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont la surface médiane est de 50 m², pour cibler les jeunes couples ou les petits budgets. Leur rendement brut (5,2 %) est plus attractif. Les maisons, plus nombreuses, intéressent les familles mais avec un rendement plus faible (4,2 %). Le parc est récent (21,5 % construit après 2006) et peu énergivore (classe DPE dominante C), un atout face aux nouvelles réglementations.
Quelles zones cibler à Léognan ?
La centralité autour du bourg principal et des commerces (44 équipements recensés) reste la plus demandée. Les quartiers plus éloignés, mais bien reliés par les axes routiers, offrent des opportunités à prix plus doux. Les 520 logements autorisés en construction neuve sur 5 ans pourraient à terme créer une pression concurrentielle sur les loyers de l'ancien, notamment en périphérie.
Calculateur de rendement à Léognan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Léognan
Le risque de vacance locative, estimé à 8 % dans notre calcul, est réel avec un taux de logements vacants de 3,7 %. La dépendance à l'économie bordelaise expose le marché aux fluctuations de l'emploi métropolitain. La faible part de passoires thermiques (2,7 %) limite le risque de rénovation obligatoire à court terme, mais la taxe foncière élevée (40,95 %) grève la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Léognan
Pour un appartement de 50 m² à Léognan, comptez environ 170 850 € à l'achat (au prix médian). Mis en location, il peut générer un loyer mensuel d'environ 735 € (14,7 €/m²), soit un rendement brut de 5,2 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision, le rendement net tombe autour de 3,1 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel pourrait être de l'ordre de 200 €, à affiner avec votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Léognan
- Oublier la taxe foncière, élevée à 40,95 % à Léognan.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger la faible demande locative en maison (4,2 % de rendement brut).
- Investir sans vérifier la conformité du DPE aux futures interdictions de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Léognan suit le rythme scolaire, avec une nette accélération de mars à juin. C'est la période idéale pour vendre, bénéficiant de l'afflux de familles cherchant à s'installer pour la rentrée. L'automne (septembre-octobre) reste actif, mais l'annonce de la taxe foncière en septembre peut refroidir certains acheteurs. L'hiver est plus calme, propice aux négociations pour les acquéreurs patients. La proximité de Bordeaux et l'absence de pic touristif estival atténuent les variations saisonnières extrêmes.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 5 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement est de 183,2, une population mature.
- 71 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Léognan : cadre de vie et logement
S'installer à Léognan, c'est opter pour le calme d'une petite ville disposant d'une gamme d'équipements exceptionnelle pour sa taille : 199 services et 117 commerces et services de santé, selon le répertoire INSEE. La commune offre une autonomie quotidienne rare, renforcée par une desserte numérique de qualité (fibre à 71 %).
Le profil démographique, avec un âge médian de 46,9 ans et près d'un tiers de seniors, dessine un territoire apaisé et familial. Cette structure, couplée à un taux de chômage contenu (7,9 %), garantit un environnement social stable. La présence de 5 monuments historiques et d'un parc immobilier soigné participe à un cadre de vie qualitatif, à moins de 15 minutes en voire de l'aéroport de Bordeaux-Mérignac.
Carte du marché immobilier à Léognan
Léognan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Léognan
Avec une température moyenne de 13,9 °C et 914 mm de pluie annuels, Léognan bénéficie d'un climat océanique adouci, typique de la Gironde. Les hivers sont doux et les étés chauds sans excès, avec un ensoleillement généreux. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un équilibre entre quatre saisons marquées et une agréable douceur, éloignés des rigueurs continentales. La faible altitude (49 m) et l'absence de relief accentuent cette douceur. Un atout pour le cadre de vie, mais à pondérer avec l'exposition aux vents d'ouest et la nécessité d'une bonne isolation contre l'humidité.
À qui s'adresse Léognan ?
Léognan s'adresse principalement aux familles, attirées par la prédominance des maisons, les 7 écoles et un environnement calme. Les primo-accédants ayant un apport solide peuvent y trouver une alternative plus abordable que Bordeaux intra-muros. Les retraités (31,2 % de 60 ans et plus) y apprécient le calme et les services de santé. En revanche, les jeunes actifs sans enfant pourraient trouver l'offre de loisirs et la vie nocturne limitées.
Avantages et limites à Léognan
✓ Points forts
- Environnement familial avec 85,5 % de maisons et 7 établissements scolaires.
- Parc immobilier récent (21,5 % post-2006) et performant énergétiquement (DPE C dominant).
- Accès rapide à Bordeaux via gare TGV à 11,3 km et réseau routier.
- Autonomie avec 409 équipements de proximité (commerces, santé, sports).
- Démographie dynamique (+1,9 % en 5 ans) soutenant la valeur à long terme.
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-9,9 % sur un an), risque de moins-value à court terme.
- Offre culturelle et animations limitées pour les jeunes actifs.
- Exposition à plusieurs risques naturels (6 recensés, radon faible).
Composition du parc immobilier à Léognan
4 806 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
4 093 maisons pour 693 appartements: le parc à Léognan est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc de Léognan est massivement résidentiel et stable : 85,5 % de maisons et 70,5 % de propriétaires occupants. Le taux de résidences secondaires (1,2 %) et de logements vacants (3,7 %) est bas, signe d'une demande ancrée dans la vie locale. Cela suggère un marché peu spéculatif, porté par des familles et des actifs travaillant dans l'aire bordelaise. La part de logements sociaux (16 %) est proche de l'équilibre, limitant les tensions locatives. Ce paysage favorise une certaine résilience des prix, mais peut aussi ralentir la rotation des biens, les propriétaires restant longtemps.
Ancienneté du parc à Léognan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 433 logements).
- Avant 1919 5,3 % 237 logts
- 1919-1945 1,9 % 83 logts
- 1946-1970 7,7 % 340 logts
- 1971-1990 46,5 % 2 062 logts
- 1991-2005 17,1 % 758 logts
- 2006-2019 21,5 % 953 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Léognan
409 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Léognan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une exposition faible au radon et une sismicité négligeable. Cependant, 6 risques naturels sont recensés et 22 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé, principalement pour des inondations, coulées de boue ou mouvements de terrain. Ces événements concernent des zones spécifiques, identifiables en consultant le dossier départemental des risques majeurs (DDRM) ou le Plan de Prévention des Risques (PPR) applicable. Avant tout achat, une vérification en mairie est indispensable pour connaître les contraintes constructives (zonage A/B en zone inondable) et l'éligibilité à une assurance multirisques habitation standard.
Cas pratique : un achat type à Léognan
Pour une maison familiale de 90 m² à Léognan, comptez environ 316 890 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 11,4 années du revenu médian local (27 890 €). Avec un apport de 10 % (31 689 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 645 €. Cette charge représente environ 71 % du revenu médian mensuel, un effort conséquent qui nécessite souvent un double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Léognan
- Se fier uniquement au prix médian, très variable selon les quartiers.
- Oublier de consulter le plan de prévention des risques en mairie.
- Négocier sans connaître le taux de taxe foncière du bien.
- Sous-estimer les frais de notaire, plus élevés sur le neuf.
Points clés à retenir à Léognan
- Prix médian à 3 400 €/m², en baisse de 9,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,2 % pour les appartements.
- Climat doux : 13,9 °C de moyenne et 914 mm de pluie par an.
- Marché en correction, nécessitant une estimation précise et réaliste.
- Écart minime entre maisons (3 448 €/m²) et appartements (3 141 €/m²).
- Rendement net estimé à 3,1 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier stable, à 70,5 % de propriétaires occupants.
- 21,5 % du parc construit après 2006, valorisant le neuf et le récent.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Léognan ?
À Léognan, le prix au m² médian masque des écarts considérables. Le facteur principal reste la surface habitable et l'état général (rénovation complète, DPE). Pour une maison, la taille et l'exposition du terrain (sud/sud-ouest) pèsent lourd, d'autant que la commune s'étend sur 42 km² avec des quartiers plus ou moins arborés. La proximité immédiate des commerces (44 équipements recensés) et des écoles (7 établissements) génère une surcote. L'accès rapide à la gare de Cadaujac (5,4 km) ou à la rocade bordelaise est un atout majeur pour les actifs. Enfin, dans un parc où 21,5 % des logements sont post-2006, la performance énergétique (classe A/B) devient un argument de vente différenciant face à l'ancien rénové.
Estimation indicative d'une maison à Léognan
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
340 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de baisse des prix, une estimation trop haute conduit à une vacance prolongée, tandis qu'une sous-estimation génère une perte sèche. Les données DVF révèlent que 25 % des biens se vendent sous 3 121 €/m² et 25 % au-dessus de 4 598 €/m². Seule une analyse fine intégrant l'ancienneté du parc (21,5 % de logements récents), la proximité des services (409 équipements) et les risques (6 aléas naturels) permet de se positionner stratégiquement. Une estimation professionnelle vous évite ainsi des mois de stagnation ou une négociation défavorable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, un expert local décrypte un micro-marché. À Léognan, la valeur d'une maison mitoyenne près de la mairie diffère d'une propriété avec un hectare en limite de forêt. Un professionnel connaît l'impact exact de la vue dégagée, de la qualité des matériaux traditionnels girondins, ou de la demande pour les quartiers pavillonnaires récents. Il ajuste le prix en fonction de l'état réel, souvent sous-évalué dans les bases de données. Enfin, son estimation crédibilise votre bien auprès des banques et attire des acheteurs sérieux, accélérant la vente. Face à un marché en correction (-9,9 % en un an), cette expertise est cruciale pour fixer un prix juste et négocier ferme.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² qui ne vaut pas pour les grandes propriétés.
- Oublier de valoriser un DPE performant (A/B) dans un parc majoritairement en classe C.
- Ne pas tenir compte de la baisse de 9,9 % des prix sur un an.
- Comparer un bien rénové avec des logements des années 70 non rénovés.
Investir à Léognan : passer à l'action
La valeur d'un investissement à Léognan se joue sur la sélection précise du bien et la négociation, dans un marché devenu plus exigeant. Notre réseau de professionnels girondins vous donne accès à une connaissance fine des micro-secteurs et des opportunités hors radar.
Ces données dessinent un marché de niche. L'étape suivante consiste à identifier le bien et le secteur qui matérialiseront ce potentiel.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Léognan grâce à l'analyse des 102 transactions DVF 2024 et de la dynamique locale.
- Analyse basée sur les ventes réelles à Léognan
- Projections de rendement et d'effort financier
- Connaissance fine des secteurs par un pro local
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Léognan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Léognan
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Léognan ?
En 2024, le prix médian est de 3 400 €/m², mais le prix moyen, tiré par les grandes maisons, s'établit à 5 191 €/m². Une maison de 90 m² coûte en moyenne 316 890 €.
Le marché de Léognan est-il en baisse ?
Oui, le prix médian a baissé de 9,9 % entre 2023 et 2024, revenant à son niveau de 2020. Cette correction suit le pic de 2022 et affecte particulièrement le segment des maisons.
Léognan est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Léognan est moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 9 % à celui de Martignas-sur-Jalle et de 6 % à celui du Haillan.
Est-ce intéressant d'investir en location à Léognan ?
Le rendement brut des appartements (5,2 %) est correct, mais le marché locatif annuel est étroit. L'investissement n'est pertinent qu'avec un bien bien placé et une stratégie de moyen terme.
Quels sont les quartiers à privilégier à Léognan ?
Le centre-bourg historique et les zones récentes bien connectées aux axes vers Bordeaux et aux gares (Cadaujac) sont les plus prisés. La proximité des équipements scolaires et sportifs est un atout majeur.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 9 % à celui de Martignas-sur-Jalle et identique à Le Taillan-Médoc, Léognan présente un écart de valorisation à surveiller, offrant un potentiel de rattrapage si ses indicateurs (équipements, démographie) se confirment.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Léognan.
Résumé
Marché sous pression à Léognan: 3 400 €/m² en médiane, +34,1 % par rapport à la moyenne nationale. Dans la Gironde, Léognan appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².
Correction observée: -5,6 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 560 transactions (source DGFiP/DVF).
Le marché de Léognan est dominé par les maisons individuelles — 94,8 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 448 €/m² pour 100 m² en surface médiane. Un bien type de 100 m² revient à environ 344 800 €, soit 12,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Léognan: 14,7 €/m²/mois pour un appartement, 12,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Léognan: 559 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 112 par an.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Léognan est dans le tissu communal du littoral atlantique. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 25 m d'altitude en moyenne.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.