Le marché immobilier de Limoges affiche un prix médian de 1 799 €/m² selon les données DGFiP 2024. Cette valeur, en repli de 5,8 % sur un an, s'appuie sur 2 278 transactions. La fourchette centrale des prix s'étire de 1 378 à 2 583 €/m², révélant une diversité de biens et de quartiers. Premier pôle de la Haute-Vienne, la ville concentre une offre majoritairement constituée d'appartements.
Comment se porte le marché immobilier à Limoges
Le marché limougeaud est en phase de correction, avec une baisse des prix de 5,8 % sur un an. Cette tendance s'explique par un contexte national de renchérissement du crédit et une démographie locale en léger retrait (-1,2 % en 5 ans). Le volume des transactions, 2 278 ventes, reste substantiel pour une grande ville de région. Le parc se caractérise par une forte proportion d'appartements (près de 75 % des ventes), souvent anciens (17,8 % construits avant 1945) mais globalement performants énergétiquement (classe DPE dominante C). La proximité de la gare TGV Bénédictins et d'un aéroport à 7 km soutient néanmoins l'attractivité résidentielle.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 5,8 % sur un an à 1 799 €/m². Cette correction suit une période de stabilisation, dans un contexte de baisse démographique (-1,2 % sur 5 ans) et d'un taux de chômage élevé (16,3 %). Le marché semble en phase d'ajustement, offrant des opportunités pour les acheteurs prêts à négocier. Pour les vendeurs, un prix réaliste et un bien en bon état sont indispensables pour tirer son épingle du jeu. Source DVF 2024.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Limoges
Les appartements dominent largement les ventes (1 718 transactions contre 560 pour les maisons), reflétant le statut de centre urbain. Leur surface médiane est de 49 m² pour un prix de 1 758 €/m². Les maisons, plus spacieuses (88 m² en médiane), se négocient à 1 893 €/m². Le faible taux de propriétaires occupants (39,4 %) et le pourcentage de logements vacants (8,8 %) indiquent un marché locatif actif et une certaine liquidité. Les acquéreurs sont souvent des investisseurs attirés par le rendement ou des primo-accédants cherchant un accès abordable à la propriété.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est actuellement favorable aux acheteurs, avec des prix en baisse et une offre relativement abondante. Les délais de vente peuvent s'allonger, notamment pour les biens nécessitant des rénovations (5,5 % de passoires thermiques). Toutefois, les biens bien situés (centre-ville, proximité gare) et en bon état énergétique se vendent toujours correctement. La faible construction neuve (218 logements autorisés en 2024, en baisse de 16 %) devrait, à terme, limiter l'offre et stabiliser les prix.
Dernières ventes enregistrées à Limoges
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Limoges
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Limoges
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Limoges
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Limoges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Sur les cinq dernières années, 1 989 logements neufs ont été autorisés à Limoges, mais seulement 218 en 2024, en baisse de 16 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement de la construction neuve limite le risque de sur-offre et peut soutenir les prix de l'ancien à moyen terme. Toutefois, la faible dynamique démographique pourrait tempérer cette tendance. Source SITADEL.
Quand acheter ou vendre ?
À Limoges, le marché immobilier est traditionnellement plus actif au printemps (mars-juin) et à l'automne (septembre-octobre). La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance. Les périodes de vacances scolaires ralentissent les transactions. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- Limoges compte 66 monuments historiques protégés.
- La fibre optique couvre 99,4 % des logements.
- L'aéroport de Limoges-Bellegarde n'est qu'à 7,3 km du centre.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Limoges
- Prix médian : 1 799 €/m² ( -5,8 % en un an).
- Maisons à 1 893 €/m², appartements à 1 758 €/m².
- Taxe foncière : 44,53 % à Limoges en 2024.
- Rendement brut locatif : 7,1 % pour les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Limoges
Quel est le prix moyen du m2 à Limoges ?
Le prix médian à Limoges est de 1 799 €/m² (DVF 2024). Pour les maisons, il est de 1 893 €/m² et pour les appartements, de 1 758 €/m². La fourchette centrale des prix se situe entre 1 378 et 2 583 €/m².
Les prix de l'immobilier à Limoges baissent-ils ?
Oui, les prix ont baissé de 5,8 % sur un an, selon les données 2024. Ce repli s'inscrit dans un contexte de hausse des taux et de faible dynamisme démographique local (-1,2 % en 5 ans).
Combien coûte une maison à Limoges ?
Une maison type de 88 m² à Limoges coûte environ 166 000 € (médiane 1 893 €/m²). Cela représente 8,1 années de revenu médian local (20 590 €).
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