Le prix médian d'Orléans s'établit à 2 681 €/m² en 2024, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Loiret. Entre 2 100 et 3 453 €/m² pour la moitié des ventes: le marché d'Orléans présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations. Dans le Loiret, Orléans appartient au top 3 % des communes les plus chères au m².
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Orléans a augmenté de +9,4 %. Au total, 10 431 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -5,0 %.
Marché à dominante collective à Orléans: 78,8 % d'appartements dans les transactions, à 2 692 €/m² en médiane. Le bien médian (99 m² à 259 875 €) équivaut à 12,2 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,3 €/m² pour un appartement et 11,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Orléans (3,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 3 450 logements autorisés, soit 690/an en moyenne.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Orléans est caractéristique des bourgs du Val de Loire. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 106 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Orléans
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Faut-il investir à Orléans en 2026 ?
Préfecture du Loiret et cœur de la région Centre-Val de Loire, Orléans combine une centralité historique avec un bassin d'emploi structuré par l'administration, la santé et la recherche. Cette attractivité territoriale, mesurée à 8,3/10, se heurte cependant à un marché immobilier en correction après un pic en 2022. Le verdict qui suit décrypte cette profil mixte.
Avec une attractivité territoriale notée 8,3/10, Orléans se classe dans le top 20 % des grandes villes françaises, un atout qui contraste avec une correction de -5 % des prix en 2024.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et un horizon moyen terme, pour miser sur la résilience de la préfecture du Loiret.
Points clés
- ✓ Correction de -5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut correct à 6,4 %
- ✓ Dynamique de construction neuve soutenue (+23 %)
- ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI 0,1/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (taux de chômage 14,7 %)
- ⚠ Parc ancien : 18 % des logements construits avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 681 €/m², Orléans est 22 % moins chère que Tours, une métropole régionale comparable.
- Première commune du Loiret par la population, son marché immobilier structure et tire les prix du département.
- Son rendement locatif brut de 6,4 % surpasse celui des grandes métropoles côtières, souvent sous les 4 %.
Analyse du marché immobilier à Orléans
Le marché d'Orléans est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers d'Orléans
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (7,7/10) confirme un marché tendu, où la demande solvable dépasse l'offre disponible.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (7,7/10) confirme un marché tendu, où la demande solvable dépasse l'offre disponible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité financière est quasi nulle (0,1/10), indiquant que les prix ont largement décroché du revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité financière est quasi nulle (0,1/10), indiquant que les prix ont largement décroché du revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative modérée (5/10) indique une demande locative stable mais sans surchauffe, adaptée à un investissement patient.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative modérée (5/10) indique une demande locative stable mais sans surchauffe, adaptée à un investissement patient.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La faible pression touristique immobilière (2,7/10) écarte tout scénario de location saisonnière rentable.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa faible pression touristique immobilière (2,7/10) écarte tout scénario de location saisonnière rentable.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Orléans : cadre de vie et logement
Avec un prix médian de 2 681 €/m², Orléans se positionne comme une alternative abordable aux grandes métropoles, à 1h de Paris en TGV. Ville d'histoire et d'étudiants, elle allie patrimoine (167 monuments historiques) et services (3 966 équipements). Ce cadre de vie dynamique, où l'âge médian est de 35,4 ans, séduit cependant des profils précis, entre opportunités et contraintes à bien évaluer.
Tout savoir pour acheter et vivre à OrléansInvestir à Orléans : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux dessine un cadre. Passer à l'acte requiert une connaissance intime des quartiers, de l'état du bâti et des projets urbains en cours. Seul un professionnel implanté localement peut identifier le bien qui tirera profit de la résilience orléanaise.
Ces chiffres posent un diagnostic. Les transformer en opportunité exige une expertise fine du tissu urbain orléanais.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Orléans
Quel est le prix moyen d'un appartement à Orléans ?
Le prix médian d'un appartement à Orléans est de 2 692 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 48 m². Le prix total d'un appartement type s'élève donc à environ 129 000 €.
Le marché immobilier à Orléans est-il en baisse ?
Oui, les prix médians ont baissé de 5 % entre 2023 et 2024, revenant à 2 681 €/m². Cette correction suit trois années de hausse continue, le marché ayant atteint un pic en 2022 à 2 857 €/m².
Orléans est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Le rendement locatif brut des appartements est de 6,4 %, ce qui est correct. Toutefois, l'accessibilité financière est très faible et le taux de chômage local élevé, ce qui impose une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
Quels sont les quartiers les plus chers d'Orléans ?
Les données DVF ne détaillent pas les quartiers, mais le prix moyen (4 376 €/m²) bien supérieur au médian indique la présence de secteurs haut de gamme, généralement dans le centre historique rénové et les zones proches de la gare et du parc floral.
Faut-il privilégier l'achat d'une maison ou d'un appartement à Orléans ?
Les appartements, majoritaires dans les transactions, offrent un meilleur rendement locatif brut (6,4 % contre 5,2 % pour les maisons). Les maisons, plus grandes et plus anciennes en moyenne, sont en revanche plus touchées par la correction des prix et les obligations de rénovation énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Contrairement à des villes comme Tours (+22 %) ou Vitry-sur-Seine (+96 %), Orléans présente un écart de valorisation qui peut offrir un effet de levier intéressant, pour des indicateurs urbains et économiques similaires.
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Communes limitrophes d'Orléans
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