01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 040 logements dont 5 551 résidences principales, 54 résidences secondaires et 435 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 551 | 91,9 % |
| Résidences secondaires | 54 | 0,9 % |
| Logements vacants | 435 | 7,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 6 040.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 286 | 5,2 % |
| 1919-1945 | 348 | 6,4 % |
| 1946-1970 | 1 750 | 32,1 % |
| 1971-1990 | 2 317 | 42,5 % |
| 1991-2005 | 220 | 4,0 % |
| 2006-2019 | 537 | 9,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (42 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 261 | 4,7 % |
| 2 pièces | 705 | 12,7 % |
| 3 pièces | 1 930 | 34,8 % |
| 4 pièces | 1 699 | 30,6 % |
| 5 pièces ou plus | 956 | 17,2 % |
Distribution par taille: 17 % de petits logements (T1-T2), 17 % de grands (5p+), moyenne à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 607 | 5 713 | 6 040 |
| Rés. principales | 5 330 | 5 224 | 5 551 |
| Rés. secondaires | 16 | 33 | 54 |
| Vacants | 261 | 455 | 435 |
À Lillebonne, commune similaire à 36 km, la part de propriétaires est de 32,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 015 | 36,3 % |
| Locataires (privé) | 897 | 16,2 % |
| Locataires HLM | 2 611 | 47,0 % |
| Logés gratuitement | 29 | 0,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 36,3 % de propriétaires face à 63,2 % de locataires (dont 47 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 082 | 55,5 % |
| Fioul | 90 | 1,6 % |
| Électricité | 1 023 | 18,4 % |
| Gaz bouteille | 7 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 1 348 | 24,3 % |
Le gaz de ville équipe 56 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (24 %) et électricité (18 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 717 |
| 2 à 4 ans | 1 199 |
| 5 à 9 ans | 1 054 |
| 10 ans ou plus | 2 581 |
| Total ménages | 5 551 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 456 |
| Sous-occupation modérée | 2 003 |
| Sous-occupation accentuée | 1 052 |
| Suroccupation modérée | 379 |
| Suroccupation accentuée | 6 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 509 | 27,2 % |
| 1 voiture | 2 925 | 52,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 117 | 20,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 27 % sans voiture, 53 % à une voiture et 20 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 54,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 968 | 2 885 | 28 | 55 |
| 1975 | 4 062 | 3 782 | 14 | 266 |
| 1982 | 4 896 | 4 587 | 38 | 271 |
| 1990 | 5 267 | 4 966 | 55 | 246 |
| 1999 | 5 500 | 5 249 | 27 | 224 |
| 2006 | 5 542 | 5 355 | 21 | 167 |
| 2011 | 5 607 | 5 330 | 16 | 261 |
| 2016 | 5 713 | 5 224 | 33 | 455 |
| 2022 | 6 040 | 5 551 | 54 | 435 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 2 968 logements à l'origine, 6 040 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 297 | 293 | 237 | 337 | 265 | 167 |
| Dont vacants > 2 ans | 68 | 63 | 66 | 56 | 58 | 73 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 74 | 1,7 % |
| Classe B | 640 | 14,3 % |
| Classe C | 2 164 | 48,3 % |
| Classe D | 837 | 18,7 % |
| Classe E | 558 | 12,4 % |
| Classe F | 155 | 3,5 % |
| Classe G | 54 | 1,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (48 %), 64 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 397 | 53,5 % |
| Classe B | 1 205 | 26,9 % |
| Classe C | 502 | 11,2 % |
| Classe D | 153 | 3,4 % |
| Classe E | 162 | 3,6 % |
| Classe F | 46 | 1,0 % |
| Classe G | 17 | 0,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 53 %, 92 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 300 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 188 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 136 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 134 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 168 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 135 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 134 kWh/m²/an pour les logements 1989-2000, près de 300 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 61 |
| Classe B | 29 | 611 |
| Classe C | 87 | 2 077 |
| Classe D | 152 | 685 |
| Classe E | 221 | 337 |
| Classe F | 107 | 48 |
| Classe G | 37 | 17 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette E à 257 kWh/m²/an côté maisons, C à 161 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 65 |
| T2 | 656 |
| T3 | 1 284 |
| T4 | 944 |
| T5+ | 130 |
Faut-il investir à Maromme en 2026 ?
Ville de la première couronne rouennaise, Maromme bénéficie de la dynamique métropolitaine tout en affichant un taux de chômage élevé (19,7 %) et une part importante de logements sociaux (55 %). Cet équilibre fragile dessine un marché immobilier atypique, où les opportunités de rendement côtoient des risques socio-économiques. Faut-il y investir ?
Malgré une correction récente, Maromme affiche un rendement locatif brut exceptionnel de 12,1 %, l’un des plus élevés de la région.
Verdict
➤ Bon marché pour l’investissement locatif en appartement, à condition de cibler les biens rénovés et d’intégrer la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement brut exceptionnel : 12,1 % sur les appartements
- ✓ Correction de -7,0 % : point d’entrée favorable
- ✓ Attractivité territoriale très élevée : indice 7,6/10
- ⚠ Solvabilité locale limitée : chômage à 19,7 %
- ⚠ Accessibilité faible : marché porté par l’extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de 30 % à la moyenne des villes françaises de taille comparable.
- Dans le top 20 % des communes les mieux équipées de Seine-Maritime en services et commerces.
- Un rendement locatif brut deux fois supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Maromme
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,7/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 11,4 %.
Indices immobiliers de Maromme
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression modérée indique un marché ni tendu ni détendu, laissant de la marge à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression modérée indique un marché ni tendu ni détendu, laissant de la marge à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible signifie que les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible signifie que les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Un score élevé confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUn score élevé confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible indique l'absence de marché saisonnier structuré, à éviter pour du meublé touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible indique l'absence de marché saisonnier structuré, à éviter pour du meublé touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1683,1 — Percentile dept : 22/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 66/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 70/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2739,3 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 34/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 33,4 — Percentile dept : 3/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 43,2 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 63,7 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 70/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1683,1 — Percentile dept : 78/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 14/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 74/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2739,3 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Maromme : opportunités et risques
Investir à Maromme en 2026 rime d'abord avec recherche de rendement locatif brut élevé. Les 12,1 % affichés pour les appartements, issus de la carte des loyers du ministère, sont rares en marché péri-urbain. Ce chiffre s'explique par des prix d'acquisition modérés et des loyers soutenus par la demande métropolitaine. Néanmoins, le rendement net estimé à 6,1 % est plus réaliste après déduction des charges, dont la taxe foncière représente un poids notable.
La stratégie gagnante consiste à cibler un appartement rénové ou à faible consommation énergétique, dans un parc ancien où la rénovation est souvent nécessaire. La part minime de passoires thermiques est rassurante, mais l'âge médian du parc implique des travaux d'entretien. Il faut absolument éviter les biens nécessitant une lourde rénovation énergétique, la demande locative étant très sensible aux charges.
Le principal risque n'est pas immobilier mais économique : un taux de chômage de 19,7 % fragilise la solvabilité d'une partie de la population locale. L'investisseur doit donc viser un profil de locataire stable, souvent issu du bassin d'emploi rouennais. La forte construction neuve (744 logements autorisés en 5 ans) pourrait aussi, à terme, concurrencer l'offre locative ancienne et peser sur les loyers.
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Données du marché immobilier à Maromme
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 7 % en 2024, selon les données DVF, une correction qui fait suite à quatre années de hausse continue. Cette inversion de tendance intervient dans un contexte national de ralentissement, mais elle est plus marquée qu'à Lillebonne ou Barentin, suggérant une spécificité locale. Le marché se segmente fortement : la maison individuelle, moins accessible, résiste mieux (2 078 €/m²) que l'appartement (1 318 €/m²), ce dernier tiré par une demande locative intense mais à budget serré.
Cette demande locative, mesurée par un indice de 6,7/10, est le principal moteur du marché. Elle s'explique par la faible proportion de propriétaires (36,3 %) et la centralité de Maromme au sein de la Métropole Rouen Normandie. La gare locale et la proximité de la gare TGV Rouen Rive Droite, à 5 km, renforcent cette attractivité pour les actifs, en dépit d'un taux de chômage local élevé.
La structure du parc, avec seulement 11,6 % de biens antérieurs à 1945 et une classe énergétique dominante C, est un atout. Le faible taux de passoires thermiques (4,6 %) limite le risque réglementaire pour les investisseurs, mais la taxe foncière élevée (61,38 %) grève significativement le rendement net, un paramètre crucial à intégrer dans tout calcul.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Maromme Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La trajectoire des prix à Maromme sur cinq ans est marquée par une forte hausse (+23,7 % entre 2020 et 2023) suivie d'un net repli en 2024 (-7 %). Cette correction, plus prononcée que chez certaines voisines, pourrait signaler un réalignement après une surchauffe, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. L'écart entre maisons (+50 % sur la période) et appartements (plus stables) se creuse, révélant deux marchés distincts. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique invite à la vigilance et à une négociation serrée, dans un contexte où les prix pourraient avoir trouvé un plancher.
Évolution du marché immobilier de Maromme
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Maromme évolue de +11,2 %, passant de 1 371 à 1 525 €/m²; 156 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 65 m² à 80 925 €, avec un apport de 20 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, génère une mensualité d'environ 400 €. Le loyer médian estimé (812,5 €) couvre largement cette charge, dégageant un cash-flow positif immédiat. Le rendement brut de 12,1 % est exceptionnel, mais il faut en déduire les charges locales significatives, dont une taxe foncière à 61,38 %. Le rendement net estimé autour de 6,1 % reste cependant très compétitif.
Acheter vs Louer — appartement 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 101 ventes en 2024, le volume de transactions à Maromme est en baisse par rapport aux années record (161 en 2022), signe d'un marché qui se normalise. La répartition est équilibrée entre maisons (66 ventes, médiane à 2 078 €/m²) et appartements (90 ventes, médiane à 1 318 €/m²). Ce volume soutenu, couplé à la baisse des prix, indique un marché qui bascule en faveur de l'acheteur, avec davantage de choix et de pouvoir de négociation. Le profil des biens vendus reste orienté vers les surfaces moyennes (76 m² pour les maisons, 65 m² pour les apparts), correspondant à une demande locative et résidentielle classique.
Répartition des ventes
42,3 % de maisons et 57,7 % d'appartements parmi les 156 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 42,3 % de maisons et 57,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 156 | 66 | 90 |
| Prix médian/m² | 1 525 € | 2 078 € | 1 318 € |
| Prix moyen/m² | 1 783 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 142 | 1 371 € |
| 2022 | 151 | 1 516 € |
| 2023 | 109 | 1 665 € |
| 2024 | 101 | 1 620 € |
| 2025 | 156 | 1 525 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Maromme est vigoureuse, avec 744 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une hausse de 125 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette tendance forte, dans une commune de seulement 4 km², indique une attractivité résidentielle réelle et un renouvellement du parc. Toutefois, elle doit être mise en regard du taux de vacance déjà élevé (7,2 %) et de la part massive de logements sociaux (55 %). À moyen terme, cet afflux d'offre neuve pourrait exercer une pression à la baisse sur les loyers des biens anciens et nécessite de cibler soigneusement les quartiers en renouvellement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 8 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 126 sur 2013 — soit -93,7 %.
Vacance longue durée à Maromme
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Maromme (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 525 logements ont été autorisés à à Maromme, +24 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Maromme
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Maromme
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire toutes les charges. À Maromme, la taxe foncière sur le bâti (61,38 % en 2024) est le premier poste. Ajoutez la vacance locative (7,2 % de logements vacants), les frais de gestion (env. 5 % du loyer), les travaux et, en copropriété, les charges courantes. Pour un appartement, le rendement net tombe à environ 6,1 %. Prévoir une enveloppe de 15 à 20 % du loyer annuel pour ces charges est prudent.
Performance énergétique du parc à Maromme
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 482 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Maromme: classe C en tête, 4,7 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante et seulement 4,6 % de passoires (F/G). Ce faible taux réduit le risque de dépréciation brutale liée aux interdictions de location prévues par la loi Climat (2025 pour les F/G, 2028 pour les E, 2034 pour les D). Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement conforme aux futures normes, mais il reste essentiel de vérifier le DPE individuel du bien pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, notamment les T2 et T3, adaptés aux familles locales. Les studios peuvent convenir aux jeunes actifs. Les maisons, moins rentables (rendement net 2,9 %), sont à éviter pour de la location pure. Le parc est majoritairement ancien (11,6 % d'avant 1945), mais seulement 4,6 % sont des passoires thermiques (DPE F/G). La construction neuve est très limitée (1 logement autorisé en 2024), évitant une sur-offre à court terme.
Quelles zones cibler à Maromme ?
Le centre-bourg, autour de la gare et des 42 commerces, offre la meilleure demande locative grâce à son accessibilité. La périphérie, plus résidentielle, convient moins à l'investissement locatif. Aucune zone en développement majeur n'émerge, mais la Métropole Rouen Normandie peut impulser des projets. La proximité de la gare TGV Rouen Rive Droite (5,3 km) et de l'aéroport (14,3 km) renforce l'attractivité pour les navetteurs.
Calculateur de rendement à Maromme
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Maromme
Le risque de vacance est élevé avec 7,2 % de logements vacants. La solvabilité des locataires est fragilisée par un taux de chômage de 19,7 % et un taux de pauvreté élevé (rang 3/33). Le DPE moyen est de classe C (173 kWh/m²/an), imposant des rénovations à moyen terme pour rester louable. Les risques naturels (inondations PPRi) peuvent affecter certaines zones et augmenter les coûts d'assurance. Aucune saisonnalité touristique ne vient compenser.
Cas pratique : un investissement type à Maromme
Pour un appartement type de 65 m² à Maromme, comptez environ 80 925 € à l'achat. Au loyer moyen de 12,5 €/m², cela génère 812,50 € par mois. Le rendement brut est de 12,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe à environ 6,1 %, soit un revenu locatif net mensuel d'environ 410 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Maromme
- Oublier la taxe foncière, élevée à 61,38 %.
- Négliger le taux de vacance (7,2 %) dans le calcul.
- Investir sans vérifier la part de logements sociaux (55 %).
- Se fier au seul rendement brut, sans calculer le net.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Maromme suit le rythme national : plus actif au printemps et à la rentrée. La vente en automne peut être stratégique pour les acheteurs recherchant une opportunité avant la fin d'année. Pensez à la taxe foncière, payable en octobre, qui peut motiver certains vendeurs à conclure avant. Aucune affluence touristique ne perturbe le marché local.
Le saviez-vous ?
- Maromme dispose de 345 équipements sur seulement 4 km².
- La commune compte 12 établissements scolaires.
- 96,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Maromme : cadre de vie et logement
S'installer à Maromme, c'est profiter des services d'une petite ville bien dotée, avec 345 équipements recensés par l'INSEE, dont une offre significative en santé et commerces. L'intégration à la Métropole Rouen Normandie offre un accès rapide aux emplois et aux équipements structurants de l'agglomération, via un réseau de transport dont la gare de Maromme est le pivot local. Le cadre est urbain et dense (2 739 hab./km²), sans réelle vocation touristique.
Le territoire est connecté (fibre à 96,4 %) et le parc de logements plutôt récent, avec près de 10 % des constructions postérieures à 2006. Le climat normand, avec ses précipitations annuelles de 816 mm, est à considérer. Enfin, la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi), une donnée à vérifier systématiquement pour tout achat, car elle peut impacter l'assurabilité et la valeur du bien.
Carte du marché immobilier à Maromme
Maromme et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Maromme
Avec une température moyenne de 12,6°C et 816 mm de pluie par an, le climat de Maromme est océanique tempéré. Les hivers sont frais sans être rigoureux, les états doux. Ce profil convient à ceux qui redoutent les extrêmes, mais apprécient moins l'ensoleillement parfois modéré de la Normandie. Les amateurs de jardins profiteront des précipitations régulières, sans excès notable. Un climat sans surprise, adapté à une vie de famille sédentaire.
À qui s'adresse Maromme ?
Maromme s'adresse aux primo-accédants et jeunes familles grâce à des prix accessibles et 12 établissements scolaires. Les navetteurs travaillant à Rouen y trouvent un bon compromis. Les investisseurs ciblant la location privilégieront les appartements. En revanche, les retraités cherchant le calme pourraient être gênés par la densité (2 739 hab/km²) et les risques d'inondation. Les budgets serrés sont les plus adaptés.
Avantages et limites à Maromme
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne de la métropole rouennaise.
- Très bonne desserte ferroviaire (gare à 0,8 km) pour Rouen.
- Équipements et services nombreux (345 au total).
- Couverture fibre optique à 96,4 %.
- Dynamisme démographique récent (+2,1 % sur 5 ans).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,7 %) et revenu médian faible.
- Exposition aux risques d'inondation (PPRi actif).
- Densité importante et parc de logements sociaux majoritaire (55 %).
Composition du parc immobilier à Maromme
6 040 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 937 maisons et 4 073 appartements à à Maromme.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est dominé par les logements sociaux (55 %) et les locations, avec seulement 36,3 % de propriétaires occupants. Cette structure traduit un marché locatif très actif, porté par la proximité de Rouen. Le taux de vacances (7,2 %) est légèrement supérieur à la moyenne, indiquant une rotation ou des biens moins attractifs. L'acheteur typique est souvent un investisseur locatif. Pour un résident, l'environnement est plutôt urbain et locatif, avec une minorité de maisons individuelles (32,2 %).
Ancienneté du parc à Maromme
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 457 logements).
- Avant 1919 5,2 % 286 logts
- 1919-1945 6,4 % 348 logts
- 1946-1970 32,1 % 1 750 logts
- 1971-1990 42,5 % 2 317 logts
- 1991-2005 4,0 % 220 logts
- 2006-2019 9,8 % 537 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Maromme
345 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Maromme
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Maromme est soumise à un PPRi (inondation) pour les rivières Cailly, Aubette et Robec. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Consultez absolument le plan de prévention des risques pour connaître la zone exacte du bien : en zone rouge, les travaux et assurances sont contraints. La commune a connu 5 arrêtés de catastrophe naturelle, liés principalement aux inondations. Un diagnostic en amont évite les mauvaises surprises sur la constructibilité et l'assurabilité.
Cas pratique : un achat type à Maromme
Pour une maison familiale de 100 m², le prix médian est d'environ 214 800 €. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % génère une mensualité hors assurance d'environ 1 650 €. Cette somme représente environ 10,7 années du revenu médian local (18 590 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Maromme
- Négliger la consultation du PPRi inondation.
- Acheter sans diagnostic DPE précis.
- Oublier la proximité ou non de la gare de Maromme.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
Points clés à retenir à Maromme
- Prix médian au m² à 1 525 € en 2024.
- Rendement brut locatif élevé pour les apparts : 12,1 %.
- Climat doux et pluvieux (12,6°C, 816 mm/an).
- Marché en correction (-7,0 % en un an).
- Écart important entre maisons (2 078 €/m²) et appartements (1 318 €/m²).
- Taxe foncière conséquente à 61,38 %.
- Parc de logements performant (classe DPE C dominante).
- Facteur clé : proximité de la gare et des commerces.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Maromme ?
À Maromme, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare (0,8 km) et des 42 commerces locaux tire les prix vers le haut. Pour un appartement, l'étage avec ascenseur et une exposition sud ajoutent de la valeur. L'état du bien et un DPE performant (classe A à C) sont des atouts majeurs face à une réglementation qui se durcit. Pour une maison, la taille du terrain compte, mais moins qu'un état de rénovation irréprochable. Enfin, la vue sur les coteaux et le calme sont des plus-values recherchées.
Estimation indicative d'une maison à Maromme
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
132 675 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut entraîner une vente trop longue ou un manque à gagner. À Maromme, où le marché est orienté acheteur, un prix trop élevé risque de laisser le bien invendu (vacance de 7,2 %). À l'inverse, une sous-estimation peut vous faire perdre des milliers d'euros. Les données DVF 2024, croisées avec les caractéristiques de votre bien (surface, DPE, état), permettent de fixer un prix réaliste. La taxe foncière (61,38 %) et les risques naturels (inondations) peuvent aussi affecter la valeur. Une estimation professionnelle vous donne un avantage négociateur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne voit pas l'état réel du bien, son exposition ou les nuisances de voisinage. Un professionnel local connaît les micro-marchés : la différence de prix entre un logement social et un copropriété privée bien entretenue, l'attractivité d'une rue spécifique. Il ajuste selon l'état des communes (chauffage, électricité, humidité). Ensuite, son réseau lui permet de négocier avec des acheteurs sérieux. Son estimation n'est pas un prix théorique, mais une stratégie de vente adaptée à la demande locale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix moyen sans corriger selon l'état.
- Ignorer la forte proportion de logements sociaux.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix.
- Omettre de valoriser un DPE performant (classe A-C).
Investir à Maromme : passer à l'action
La correction des prix et les rendements élevés créent une fenêtre d'opportunité tangible. Pour la saisir, il faut décrypter les micro-secteurs et le parc souvent ancien, ce que seule une connaissance hyperlocale permet.
Les données DVF dressent un état des lieux. Identifier le bon bien au bon prix requiert une expertise de terrain.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Maromme grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 101 ventes récentes à Maromme
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Maromme
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Maromme ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Maromme est de 1 525 €. Un appartement type de 65 m² coûte environ 80 925 €, tandis qu'une maison de 76 m² s'évalue autour de 163 248 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Maromme ?
Le marché a connu une baisse de 7 % en 2024 après plusieurs années de hausse, créant potentiellement un point d'entrée plus favorable pour les acheteurs. La négociation est de mise dans ce contexte de correction.
Maromme est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Maromme est moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 14 % à Port-Jérôme-sur-Seine, de 17 % à Barentin et de 30 % à Yvetot.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Maromme ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est très élevé, à 12,1 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 6,1 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Maromme ?
Les principaux points d'attention sont le taux de chômage local élevé (19,7 %), une taxe foncière conséquente (61,38 %) et un parc de logements sociaux important (55 %), qui structure le marché locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² 17 % inférieur à Barentin et un rendement locatif bien plus élevé, Maromme offre un effet de levier financier supérieur pour des indicateurs de centralité similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Maromme.
Communes limitrophes de Maromme
Maromme est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Maromme se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 525 € sur la base de 156 transactions enregistrées en 2026.
Le marché immobilier de Maromme est en hausse progressive: +11,2 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 659 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -5,9 %.
La ventilation des ventes associe 42,3 % de maisons et 57,7 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 87 m² revient à environ 180 786 €, soit 9,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Maromme: 12,5 €/m²/mois pour un appartement, 10,2 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 11,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 525 logements autorisés et 732 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (90 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Maromme est caractéristique du maillage normand. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 21 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).