01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 033 logements dont 5 573 résidences principales, 73 résidences secondaires et 387 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 573 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 73 | 1,2 % |
| Logements vacants | 387 | 6,4 % |
Parmi les 6 033 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 490 | 8,9 % |
| 1919-1945 | 392 | 7,1 % |
| 1946-1970 | 1 643 | 29,7 % |
| 1971-1990 | 1 632 | 29,5 % |
| 1991-2005 | 560 | 10,1 % |
| 2006-2019 | 814 | 14,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 510 | 9,2 % |
| 2 pièces | 949 | 17,0 % |
| 3 pièces | 1 594 | 28,6 % |
| 4 pièces | 1 482 | 26,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 038 | 18,6 % |
Taille moyenne: 3,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 19 %, les T1-T2 26 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 327 | 5 754 | 6 033 |
| Rés. principales | 4 934 | 5 259 | 5 573 |
| Rés. secondaires | 20 | 38 | 73 |
| Vacants | 374 | 457 | 387 |
À 38 km, Lillebonne (8 541 hab.) enregistre 32,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 079 | 37,3 % |
| Locataires (privé) | 1 727 | 31,0 % |
| Locataires HLM | 1 688 | 30,3 % |
| Logés gratuitement | 79 | 1,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 37,3 %, locataires 61,3 % — la part HLM s'établit à 30 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 501 | 62,8 % |
| Fioul | 100 | 1,8 % |
| Électricité | 1 821 | 32,7 % |
| Gaz bouteille | 25 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 126 | 2,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 63 %. électricité pèse 33 %, autres sources (bois notamment) 2 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 907 |
| 2 à 4 ans | 1 422 |
| 5 à 9 ans | 1 083 |
| 10 ans ou plus | 2 162 |
| Total ménages | 5 573 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 493 |
| Sous-occupation modérée | 1 807 |
| Sous-occupation accentuée | 1 062 |
| Suroccupation modérée | 553 |
| Suroccupation accentuée | 34 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 326 | 23,8 % |
| 1 voiture | 3 220 | 57,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 027 | 18,4 % |
Équipement automobile des ménages: 24 % sans voiture, 58 % avec une voiture et 18 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 58,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 065 | 2 964 | 12 | 89 |
| 1975 | 4 055 | 3 852 | 16 | 187 |
| 1982 | 4 430 | 4 140 | 33 | 257 |
| 1990 | 4 507 | 4 217 | 57 | 233 |
| 1999 | 4 836 | 4 551 | 34 | 251 |
| 2006 | 5 014 | 4 718 | 32 | 264 |
| 2011 | 5 327 | 4 934 | 20 | 374 |
| 2016 | 5 754 | 5 259 | 38 | 457 |
| 2022 | 6 033 | 5 573 | 73 | 387 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 065 logements, le total atteint 6 033 en 2022 (+97 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 478 | 481 | 527 | 659 | 453 | 322 |
| Dont vacants > 2 ans | 132 | 128 | 99 | 111 | 117 | 130 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,0 % |
| Classe B | 21 | 0,6 % |
| Classe C | 1 763 | 52,3 % |
| Classe D | 835 | 24,8 % |
| Classe E | 476 | 14,1 % |
| Classe F | 185 | 5,5 % |
| Classe G | 87 | 2,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 52 % des logements et 53 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 237 | 7,0 % |
| Classe B | 508 | 15,1 % |
| Classe C | 1 604 | 47,6 % |
| Classe D | 549 | 16,3 % |
| Classe E | 297 | 8,8 % |
| Classe F | 145 | 4,3 % |
| Classe G | 28 | 0,8 % |
Répartition climat du parc: C concentre 48 % des diagnostics et 70 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 260 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 185 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 104 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 260 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 7 | 14 |
| Classe C | 214 | 1 549 |
| Classe D | 278 | 557 |
| Classe E | 237 | 239 |
| Classe F | 93 | 92 |
| Classe G | 61 | 26 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (239 kWh/m²/an) et appartements en classe C (168).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 34 |
| T2 | 249 |
| T3 | 736 |
| T4 | 626 |
| T5+ | 144 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Déville-lès-Rouen (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 6 033 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (92,4 %). Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 63,1 % contre 36,9 %. Côté cadre local, Déville-lès-Rouen est dans la tradition normande, à basse altitude (21 m), dans un relief de plaine.
Le poids du locatif à Déville-lès-Rouen est caractéristique des communes urbaines denses (61,3 %). Le parc social représente 30,3 % des résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 43,9 % en place pour 20,0 % requis.
Entre héritage et modernité: 8,9 % de logements d'avant 1919 et 14,7 % postérieurs à 2006. Le parc de Déville-lès-Rouen se classe bien côté DPE: C en tête et 187 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (62,8 % des résidences principales).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+4,8 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 23,8 % de ménages sans voiture, 18,4 % à au moins deux voitures.
Déville-lès-Rouen appartient au tissu dans la tradition normande, repère pour lire son marché résidentiel. Le contexte naturel (à basse altitude (21 m), dans un relief de plaine) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 5 573 résidences principales de Déville-lès-Rouen et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Déville-lès-Rouen en 2026 ?
En première couronne de Rouen, Déville-Lès-Rouen bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'une densité d'équipements remarquable pour une commune de 3 km². Cette position stratégique au sein de la métropole normande alimente une demande résidentielle et locative soutenue. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec une hausse des prix de 9,5 % sur un an et une attractivité territoriale classée dans le top quart du département, le marché affiche une dynamique soutenue par la métropole rouennaise.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en appartement, avec une sélection rigoureuse pour compenser la faible accessibilité locale.
Points clés
- ✓ Hausse annuelle des prix de 9,5 %
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5,5 %
- ✓ Densité record d'équipements et de services
- ⚠ Accessibilité financière très faible
- ⚠ Taux de chômage local élevé à 15,2 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- À 2 381 €/m², le prix médian est inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale.
- Le prix au m² dépasse de 19 % celui de Barentin, commune comparable voisine.
- Le rendement locatif brut de 5,7 % surpasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Déville-lès-Rouen
Acheter demande un effort important : 6,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Déville-lès-Rouen : opportunités et risques
Investir à Déville-Lès-Rouen en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 5,7 % calculé d'après la carte des loyers du Ministère du Logement reste correct, mais il est impératif d'en déduire les charges réelles. La taxe foncière, à 57,38 % en 2024, représente une charge annuelle d'environ un mois et demi de loyer perçu, rognant significativement le rendement net, estimé autour de 3 %.
Le risque locatif est modéré, atténué par une demande locative structurelle liée à une population jeune (39,3 % de moins de 30 ans) et un taux de propriétaires occupants relativement bas (37,3 %). Cependant, le taux de chômage local de 15,2 % impose une vigilance accrue sur la solvabilité des locataires et la sélection du bien. Privilégiez les appartements bien situés, à proximité de la gare de Maromme ou des commerces, pour minimiser les vacances locatives.
La stratégie de plus-value, pertinente au vu de la tendance haussière, doit être envisagée sur le moyen ou long terme. La dynamique de construction neuve importante (797 logements autorisés en 5 ans) pourrait, à terme, modérer les hausses sur certains segments. Il convient également d'être attentif à la performance énergétique du bien : si le parc compte seulement 8 % de passoires thermiques, la future interdiction de location des logements classés F ou G représente un risque résiduel à anticiper.
Simuler un investissement immobilier à Déville-lès-Rouen
Estimation sur un maison type de 74 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Déville-lès-Rouen.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Déville-lès-Rouen ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Déville-lès-Rouen
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Déville-lès-Rouen s'établit à 1 910 €, sur la base de 196 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 57,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 9,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Déville-lès-Rouen Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DVF, les prix médians à Déville-Lès-Rouen ont connu une progression constante sur cinq ans, passant de 1 949 €/m² en 2020 à 2 381 €/m² en 2024, soit une hausse cumulée de 22 %. L'année 2024 se distingue par une accélération marquée à +9,5 %, portée à la fois par les maisons et les appartements. Cette tendance contraste avec la relative stagnation observée dans certaines communes voisines et reflète l'attractivité persistante de la première couronne rouennaise. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché en phase de maturité, où les opportunités de plus-value faciles sur la seule inflation générale sont derrière nous.
Évolution du marché immobilier de Déville-lès-Rouen
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 925 €/m² → 1 910 €/m² (-0,8 %), volume annuel actuel 196 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données de prix et de loyers 2024, l'acquisition d'un appartement type de 64 m² à 171 904 € générerait un loyer mensuel estimé à 813 €. Avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 995 €. L'effort résiduel mensuel pour l'investisseur serait donc de l'ordre de 180 €, pour un rendement brut de 5,7 %. Ce calcul, qui nécessite 8,7 années de revenu médian local pour acheter, souligne un marché où la rentabilité locative compense partiellement une accessibilité très dégradée.
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
45,9 % de maisons et 54,1 % d'appartements parmi les 196 transactions enregistrées.
Sur 196 transactions enregistrées, 45,9 % portent sur des maisons (2 202 €/m²) et 54,1 % sur des appartements (1 622 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 196 | 90 | 106 |
| Prix médian/m² | 1 910 € | 2 202 € | 1 622 € |
| Prix moyen/m² | 2 308 € | ||
| Surface médiane | – | 74 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 199 | 1 925 € |
| 2022 | 172 | 2 035 € |
| 2023 | 167 | 2 025 € |
| 2024 | 182 | 2 115 € |
| 2025 | 196 | 1 910 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Déville-Lès-Rouen est vigoureuse, avec 797 logements autorisés sur les cinq dernières années selon les données SITADEL, et une tendance en hausse de 128 %. Cette accélération récente, avec 126 logements autorisés en 2024 seul, répond à une pression démographique positive (+3,3 % en 5 ans) et à l'attractivité de la commune. Pour l'investisseur, cela indique un renouvellement du parc et un rajeunissement de l'offre, mais aussi un risque de concentration de l'offre neuve à moyen terme qui pourrait modérer les hausses de prix sur certains segments.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 608 logements ont été autorisés et 1 440 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 55 %.
Vacance longue durée à Déville-lès-Rouen
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Déville-lès-Rouen (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Déville-lès-Rouen: 354 logements autorisés sur 5 ans, 7 pour la dernière année (-56 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Déville-lès-Rouen
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Déville-lès-Rouen
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,7 % pour un appartement chute à environ 3,0 % net. Cette déduction inclut la taxe foncière, élevée à 57,38 % à Déville, la provision pour copropriété, les frais de gestion locative et une provision pour vacance (le taux de logements vacants y est de 6,4 %). Une estimation précise de ces charges est indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
Performance énergétique du parc à Déville-lès-Rouen
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 368 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Déville-lès-Rouen: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (186 kWh/m²/an) est au-dessus de la moyenne nationale, un atout. Seulement 8 % des logements sont des passoires (F/G), un risque limité mais réel. Pour ces biens les plus anciens, les interdictions de location progressives (2025, 2028) doivent être intégrées dans toute décision d'achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, majoritaires dans les transactions (106 ventes), offrent le meilleur compromis avec un loyer estimé à 12,7 €/m²/mois. Les petits formats (T2, T3) dans des immeubles récents ou rénovés seront les plus faciles à louer. Les maisons, avec un loyer de 10,5 €/m²/mois, peuvent intéresser des familles, mais impliquent un ticket d'entrée plus élevé. Privilégiez les biens avec un bon DPE (classe C dominante), car 8 % du parc est classé F ou G (passoires).
Quelles zones cibler à Déville-lès-Rouen ?
La centralité et la proximité de la gare de Maromme constituent des atouts majeurs pour la valorisation locative. Les quartiers calmes à dominante pavillonnaire peuvent attirer les familles. Les programmes neufs (14,7 % du parc construit après 2006) représentent une option pour sécuriser la performance énergétique, mais avec une rentabilité brute souvent compressée. La vigilance s'impose sur les zones soumises aux PPRi (inondation), un risque à vérifier en amont.
Calculateur de rendement à Déville-lès-Rouen
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Déville-lès-Rouen
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 6,4 % des logements sont vacants et où le taux de chômage local (15,2 %) pèse sur le pouvoir d'achat des locataires potentiels. La taxe foncière, à 57,38 %, grève significativement le rendement net. La présence de passoires thermiques (8 %) expose à des travaux de rénovation obligatoires. Enfin, la forte hausse des autorisations de construire (+128 %) pourrait, à terme, accroître l'offre et modérer la tension locative.
Cas pratique : un investissement type à Déville-lès-Rouen
Pour un appartement type de 64 m² à Déville-lès-Rouen (171 904 €), le loyer moyen attendu est d'environ 813 € par mois (64 m² × 12,7 €). Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait d'environ 1 042 €. L'effort résiduel mensuel est donc de 229 €, à combler ou à provisionner en plus des charges.
Erreurs à éviter quand on investit à Déville-lès-Rouen
- Oublier la taxe foncière, à 57,38 % à Déville.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (6,4 %).
- Négliger l'état du DPE, surtout pour les biens anciens.
- Surévaluer le loyer potentiel par rapport au marché local (12,7 €/m² en moyenne).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché est traditionnellement plus actif au printemps. À Déville, la rentrée scolaire est aussi un moment porteur, avec des demandes liées à la proximité des 10 établissements scolaires. Pour un vendeur, éviter la trêve de Noël. Pour un acheteur, l'hiver peut offrir moins de concurrence et des opportunités de négociation, surtout sur les biens restés longtemps en vente.
Le saviez-vous ?
- Densité record : Déville-lès-Rouen est la commune la plus dense de sa catégorie dans le département.
- Le parc immobilier est plutôt jeune : 14,7 % des logements ont été construits après 2006.
- La commune bénéficie d'une couverture fibre quasi totale, à 99,6 %.
S'installer à Déville-lès-Rouen : cadre de vie et logement
S'installer à Déville-Lès-Rouen, c'est choisir le modèle de la ville dense et bien dotée à échelle humaine. Malgré sa petite superficie, la commune concentre 276 équipements (commerces, services, santé) selon la base permanente des équipements de l'INSEE, offrant une autonomie quotidienne rare pour une ville de cette taille. Cette densité de services, couplée à une excellente connectivité (fibre à 99,6 %), en fait un territoire adapté aux actifs et aux familles recherchant la praticité.
L'intégration à la Métropole Rouen Normandie est un atout majeur, avec des liaisons ferroviaires fréquentes vers le centre-ville de Rouen. Le cadre de vie est néanmoins marqué par une urbanisation prononcée et une vulnérabilité aux risques naturels, avec quatre risques recensés et un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi) actif le long du Cailly. Le parc de logements, majoritairement constitué d'appartements, et la faible part de résidences secondaires (1,2 %) dessinent un profil de commune résidentielle active, loin de l'image du village dortoir.
Carte du marché immobilier à Déville-lès-Rouen
Déville-lès-Rouen et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Déville-lès-Rouen
Avec une température moyenne de 12,6 °C et 816 mm de précipitations annuelles, le climat est typique de la Normandie : doux mais humide. Ce profil convient à ceux qui redoutent les excès thermiques, mais implique une vigilance accrue sur l'étanchéité et l'isolation des biens, notamment pour les constructions anciennes (16 % du parc est antérieur à 1945).
À qui s'adresse Déville-lès-Rouen ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou jeunes ménages actifs travaillant sur Rouen, cherchant un compromis entre accessibilité financière et proximité de l'emploi. Les familles y trouvent des services et écoles, malgré un environnement dense. Les investisseurs en SCPI ou les retraités cherchant le calme pourront lui préférer des communes moins urbanisées.
Avantages et limites à Déville-lès-Rouen
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Rouen (4 km de la gare TGV)
- Dessertes transports en commun (gare à 1,1 km)
- Tissu de services et commerces complet (276 équipements)
- Parc de logements relativement récent (classe DPE C dominante)
- Dynamisme démographique (+3,3 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Densité élevée (3 601 hab./km²), ambiance urbaine
- Exposition à certains risques naturels (PPRi inondation)
- Taux de chômage local élevé (15,2 %)
Composition du parc immobilier à Déville-lès-Rouen
6 033 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 37,3 % de maisons, 62,7 % d'appartements sur un total de 6 033 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré entre maisons (37,3 %) et appartements, avec une part de propriétaires occupant de 37,3 %. Le faible taux de résidences secondaires (1,2 %) et un taux de vacants à 6,4 % indiquent un marché ancré dans l'habitat principal, relativement stable. La part importante de logements sociaux (32 %) influence la composition démographique et la demande en accession.
Ancienneté du parc à Déville-lès-Rouen
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 529 logements).
- Avant 1919 8,9 % 490 logts
- 1919-1945 7,1 % 392 logts
- 1946-1970 29,7 % 1 643 logts
- 1971-1990 29,5 % 1 632 logts
- 1991-2005 10,1 % 560 logts
- 2006-2019 14,7 % 814 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Déville-lès-Rouen
276 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Déville-lès-Rouen
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux PPR : inondation (Seine, Cailly, Aubette, Robec) et mouvement de terrain. La sismicité est très faible et le radon faible. Consultez systématiquement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie et l'état des risques naturels et technologiques (ERNMT) pour tout projet, car 12 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés.
Cas pratique : un achat type à Déville-lès-Rouen
Une maison médiane de 67 m² (151 152 €) représente environ 7,6 années de revenu médian local (19 820 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 820 €. Ajoutez environ 11 000 € de frais de notaire pour le budget global d'acquisition.
Erreurs à éviter quand on achète à Déville-lès-Rouen
- Omettre de vérifier le PPRi inondation, très présent sur la commune.
- Acheter un bien noté F ou G sans plan de rénovation énergétique.
- Ne pas se renseigner sur la composition de la copropriété (nombre de lots).
- Négocier sans connaître le prix médian réel du secteur (2 381 €/m²).
Points clés à retenir à Déville-lès-Rouen
- Prix médian à 2 381 €/m², en hausse de 9,5 % en un an.
- Rendement brut attractif à 5,7 % pour les appartements.
- Climat doux (12,6 °C) mais pluvieux (816 mm/an).
- Marché dynamique, porté par une hausse des prix à deux chiffres.
- Appartements plus chers (1 622 €/m²) que les maisons (2 202 €/m²).
- Rendement net ramené à ~3,0 % après charges et taxe foncière.
- Parc de logements jeune : 14,7 % construits après 2006.
- La proximité de la gare de Maromme est un important facteur de valorisation.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Déville-lès-Rouen
Pour une maison de 74 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
141 340 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste vous évite de brader votre bien ou, à l'inverse, de le laisser moisir sur le marché. Dans un contexte de hausse des prix, sous-estimer vous prive de milliers d'euros de plus-value. À l'inverse, surévaluer entraîne une vacance commerciale coûteuse. Les données DVF donnent une tendance, mais seul un examen détaillé intégrant l'état du bien, sa conformité aux normes (DPE) et les spécificités de la copropriété ou du quartier permet une valorisation fiable. Avec 6,4 % de logements vacants, le marché n'est pas tendu au point d'absorber toutes les surévaluations.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes. Un professionnel local sait qu'un appartement rue du Commerce ne vaut pas un appartement identique en bordure de la D 6015. Il évalue finement l'état des menuiseries, l'exposition réelle, la qualité de la copropriété. Cette expertise permet une mise sur le marché au prix juste, attirant des acheteurs sérieux et facilitant la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les rues.
- Sous-estimer l'impact négatif d'un mauvais DPE sur la valeur.
- Oublier de valoriser un atout comme la proximité de la gare de Maromme.
- Vendre sans avoir consulté les ventes récentes du quartier (DVF 2024).
Investir à Déville-lès-Rouen : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indicateurs territoriaux dessine un potentiel, mais sa concrétisation repose sur une expertise fine des microsecteurs et du parc. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les opportunités réelles du terrain.
Les chiffres posent un diagnostic. Leur traduction concrète dans votre projet dépend du bien et de la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Déville-Lès-Rouen grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 252 ventes réelles en 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Déville-lès-Rouen
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Déville-lès-Rouen
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Déville-Lès-Rouen ?
Le prix médian global était de 2 381 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les appartements sont plus chers (1 622 €/m²) que les maisons (2 202 €/m²). Un appartement type de 64 m² coûte environ 172 000 €.
Déville-Lès-Rouen est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Oui, son prix au m² est supérieur à celui de toutes les communes comparables listées. Il dépasse par exemple de 19 % celui de Barentin et de 31 % celui de Lillebonne, reflétant sa position privilégiée en première couronne de Rouen.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement locatif brut est correct (5,7 % pour les appartements) et la demande locative soutenue. Cependant, le rendement net est amputé par une taxe foncière élevée (57,38 %) et l'investissement convient surtout à une stratégie de moyen terme.
Quel est le profil des acheteurs à Déville-Lès-Rouen ?
Le marché est désormais majoritairement porté par des acheteurs extérieurs, le revenu médian local (19 820 €) ne permettant plus d'accéder facilement à la propriété. Les transactions concernent à 57 % des appartements, visés par des investisseurs et des petits ménages.
Y a-t-il des risques naturels à connaître ?
Oui, la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) le long des rivières Cailly, Aubette et Robec. Elle a également fait l'objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour des inondations et coulées de boue.
Marché immobilier des communes voisines
Déville-Lès-Rouen présente un écart de valorisation significatif avec des communes aux indicateurs similaires comme Barentin (-19 %) ou Lillebonne (-31 %), un gap qui traduit sa meilleure intégration à la dynamique métropolitaine et offre une marge de plus-value par effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Déville-lès-Rouen.
Communes limitrophes de Déville-lès-Rouen
Déville-lès-Rouen est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Déville-lès-Rouen s'établit à 1 910 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Seine-Maritime.
Marché en palier: -0,8 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 916 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -9,7 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 202 €/m² (surface médiane 74 m²) et celui des appartements à 1 622 €/m² (63 m²). Un bien type de 74 m² revient à environ 162 948 €, soit 8,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,7 €/m² pour un appartement et 10,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Déville-lès-Rouen (1,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 354 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 71 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 90 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Déville-lès-Rouen est dans la tradition normande. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (21 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.