01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 128 logements dont 6 573 résidences principales, 17 résidences secondaires et 539 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 573 | 92,2 % |
| Résidences secondaires | 17 | 0,2 % |
| Logements vacants | 539 | 7,6 % |
Sur les 7 128 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 0 % servent de résidence secondaire et 8 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 282 | 4,3 % |
| 1919-1945 | 246 | 3,7 % |
| 1946-1970 | 1 880 | 28,7 % |
| 1971-1990 | 2 516 | 38,3 % |
| 1991-2005 | 883 | 13,5 % |
| 2006-2019 | 754 | 11,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 38 %, devant les constructions récentes (11 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 192 | 2,9 % |
| 2 pièces | 736 | 11,2 % |
| 3 pièces | 1 915 | 29,1 % |
| 4 pièces | 1 979 | 30,1 % |
| 5 pièces ou plus | 1 751 | 26,6 % |
Taille moyenne: 3,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 27 %, les T1-T2 14 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 728 | 6 942 | 7 128 |
| Rés. principales | 6 337 | 6 379 | 6 573 |
| Rés. secondaires | 9 | 11 | 17 |
| Vacants | 382 | 552 | 539 |
À 41 km, Bolbec (11 590 hab.) enregistre 37,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 061 | 31,4 % |
| Locataires (privé) | 876 | 13,3 % |
| Locataires HLM | 3 580 | 54,5 % |
| Logés gratuitement | 56 | 0,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 31,4 % de propriétaires face à 67,8 % de locataires (dont 54 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 263 | 64,9 % |
| Fioul | 108 | 1,6 % |
| Électricité | 1 165 | 17,7 % |
| Gaz bouteille | 14 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 1 022 | 15,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (65 %), 18 % pour électricité et 16 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 743 |
| 2 à 4 ans | 1 394 |
| 5 à 9 ans | 1 307 |
| 10 ans ou plus | 3 130 |
| Total ménages | 6 573 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 588 |
| Sous-occupation modérée | 2 138 |
| Sous-occupation accentuée | 1 344 |
| Suroccupation modérée | 392 |
| Suroccupation accentuée | 48 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 755 | 26,7 % |
| 1 voiture | 3 335 | 50,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 483 | 22,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 27 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 48,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 785 | 3 665 | 22 | 98 |
| 1975 | 4 521 | 4 294 | 6 | 221 |
| 1982 | 5 698 | 5 290 | 23 | 385 |
| 1990 | 6 110 | 5 805 | 56 | 249 |
| 1999 | 6 180 | 5 913 | 27 | 240 |
| 2006 | 6 271 | 5 957 | 14 | 300 |
| 2011 | 6 728 | 6 337 | 9 | 382 |
| 2016 | 6 942 | 6 379 | 11 | 552 |
| 2022 | 7 128 | 6 573 | 17 | 539 |
Trajectoire de long terme: 3 785 logements en 1968, 7 128 en 2022 (+88 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 198 | 246 | 180 | 225 | 201 | 144 |
| Dont vacants > 2 ans | 43 | 33 | 35 | 46 | 45 | 67 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 0,3 % |
| Classe B | 991 | 18,6 % |
| Classe C | 3 402 | 63,9 % |
| Classe D | 640 | 12,0 % |
| Classe E | 199 | 3,7 % |
| Classe F | 52 | 1,0 % |
| Classe G | 25 | 0,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (64 %), 83 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 211 | 4,0 % |
| Classe B | 1 548 | 29,1 % |
| Classe C | 3 159 | 59,3 % |
| Classe D | 280 | 5,3 % |
| Classe E | 91 | 1,7 % |
| Classe F | 28 | 0,5 % |
| Classe G | 9 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 59 % des logements relèvent de la classe C, 92 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 252 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 137 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 164 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 146 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 252 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 88 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 15 |
| Classe B | 5 | 986 |
| Classe C | 215 | 3 187 |
| Classe D | 228 | 412 |
| Classe E | 98 | 101 |
| Classe F | 34 | 18 |
| Classe G | 16 | 9 |
Performance comparée: maisons classées D (203), appartements classés C (137), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 131 |
| T2 | 636 |
| T3 | 1 615 |
| T4 | 1 416 |
| T5+ | 240 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Canteleu (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Canteleu est le petite ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Seine-Maritime. (sur 33 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Canteleu se classe 7e commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) de France. (sur 17 890 communes) Voir le classement
- Canteleu est le petite ville ayant le moins de résidences secondaires du département Seine-Maritime. (sur 33 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Canteleu dispose de 7 128 logements, dont 92,2 % sont des résidences principales. Le collectif l'emporte très largement: 70,4 % d'appartements pour 29,6 % de maisons. Canteleu est dans la géographie typique de la Normandie, dans un relief de plaine, à 21 m d'altitude en moyenne.
Parc à orientation locative marquée: 67,8 % de locataires, 31,4 % de propriétaires occupants. Au plan locatif social, 54,5 % des résidences principales sont en HLM. La commune satisfait la loi SRU — 71,9 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Entre héritage et modernité: 4,3 % de logements d'avant 1919 et 11,5 % postérieurs à 2006. Sur le plan énergétique, de Canteleu, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 144 kWh/m²/an. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (64,9 %).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Canteleu reste stable (+2,7 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 26,7 % à Canteleu, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Ancrée régionalement, la commune est dans la géographie typique de la Normandie: les attentes résidentielles s'y calquent. La commune est dans un relief de plaine, à 21 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Canteleu en 2026 ?
Intégrée à la Métropole Rouen Normandie, Canteleu bénéficie d'une desserte ferroviaire et d'équipements nombreux. Mais avec un taux de chômage dépassant 20 %, la fragilité économique pèse sur la dynamique immobilière. Notre analyse révèle un marché à deux visages.
Avec un rendement locatif brut dépassant 11 % pour les appartements, Canteleu se distingue comme un marché à fort potentiel de cash-flow positif.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler les appartements pour leur rentabilité, en acceptant un risque socio-économique élevé.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 11,1 % sur apparts
- ✓ Correction de -25 % depuis le pic de 2020
- ✓ Cash-flow positif immédiat sur appartements types
- ⚠ Fragilité économique locale : chômage à 20,6 %
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² y est inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale.
- Son marché est inférieur de 17 % à la moyenne départementale de Seine-Maritime.
- Son rendement locatif brut de 11,1 % surpasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Canteleu
Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 12,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Canteleu : opportunités et risques
Investir à Canteleu en 2026 trouve sa justification principale dans le segment locatif des appartements. Le rendement brut de 11,1 % (5,8 % net estimé) est exceptionnellement élevé, porté par des loyers moyens de 12,9 €/m²/mois. Pour un appartement type de 65 m², le loyer couvre largement une mensualité de crédit type, dégageant un cash-flow positif immédiat. Cette rentabilité brute place Canteleu dans le haut du panier des marchés normands, selon la Carte des Loyers du Ministère du Logement.
Cette opportunité s'accompagne néanmoins de risques notables. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 57,01 %, une charge substantielle qui pèse sur le rendement net. Le parc, bien que majoritairement classé C en DPE, comporte encore 1,4 % de passoires thermiques (F/G), soumises aux interdictions de location à venir. Enfin, la fragilité économique locale, avec un taux de chômage élevé et un classement défavorable en matière de pauvreté, expose à une demande locative potentiellement volatile.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler un appartement récent ou rénové, bien situé près des axes de transport ou des équipements, pour attirer une population active travaillant dans l'agglomération rouennaise. L'horizon d'investissement doit être moyen terme, permettant de capitaliser sur le cash-flow tout en attendant une éventuelle revalorisation du secteur, conditionnée à une amélioration de la situation économique locale. La construction neuve étant atone, la valeur des biens bien entretenus devrait être préservée.
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Données du marché immobilier à Canteleu
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché cantilien affiche un prix médian global de 1 610 €/m² en 2024, en légère hausse de 1,5 % sur un an mais en net retrait par rapport au pic de 2020. Cette correction de 25 % crée un point d'entrée favorable, d'autant que le volume des transactions (113 ventes) reste soutenu. La dispersion des prix est importante, avec une fourchette interquartile s'étalant de 1 337 à 2 179 €/m², révélant un marché segmenté où le choix du quartier et du type de bien est déterminant.
Comparée à ses voisines, Canteleu présente un écart de valorisation significatif. Elle est 18 % moins chère que Bolbec et 17 % moins chère que Val-De-Reuil, selon les données DVF 2024. Pourtant, son intégration à la Métropole Rouen Normandie et sa proximité des gares de Rouen Rive Droite (4,2 km) et Maromme (3,4 km) lui confèrent des atouts de desserte comparables. Cet écart de prix, couplé à un rendement locatif supérieur, constitue un argument de levier pour l'investisseur.
Ce positionnement doit toutefois être nuancé au regard des indicateurs socio-économiques locaux. Avec un taux de chômage de 20,6 % et un revenu médian de 18 480 €, la solvabilité de la demande locale est limitée. Le marché locatif est ainsi fortement tributaire de la demande extérieure et du parc social, qui représente 63 % des logements. Cette dépendance implique une vigilance accrue sur la localisation et le profil des biens.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Canteleu Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Canteleu
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 742 €/m² → 1 610 €/m² (-7,6 %), volume annuel actuel 100 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Un appartement type de 65 m² à Canteleu, acquis à 90 870 €, génère un loyer mensuel estimé à 838 €. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 550 €, dégageant un cash-flow positif immédiat de près de 300 €. Le rendement brut atteint 11,1 %, mais le net, après charges et taxe foncière élevée (57,01 %), chute à 5,8 %. L'effort financier est donc négatif, mais la rentabilité nette reste correcte, à condition de bien intégrer les charges locales.
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 100 transactions ont été enregistrées à Canteleu, un volume stable par rapport aux années précédentes. Le marché est dominé par les maisons (52 ventes, médiane à 2 041 €/m²) mais les appartements (48 ventes, 1 282 €/m²) représentent 38 % des transactions. Les prix sont dispersés, avec une fourchette interquartile large (1 337 - 2 179 €/m²), signe d'un marché hétérogène. Le caractère est plutôt acheteur, avec des prix en retrait par rapport au pic de 2020, ce qui offre des marges de négociation, selon l'analyse des dernières ventes DVF.
Répartition des ventes
52,0 % de maisons et 48,0 % d'appartements parmi les 100 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 52,0 % de maisons et 48,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 100 | 52 | 48 |
| Prix médian/m² | 1 610 € | 2 041 € | 1 282 € |
| Prix moyen/m² | 1 789 € | ||
| Surface médiane | – | 83 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 124 | 1 742 € |
| 2022 | 122 | 1 938 € |
| 2023 | 117 | 1 786 € |
| 2024 | 104 | 1 821 € |
| 2025 | 100 | 1 610 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Canteleu est atone : seulement 32 logements autorisés sur les cinq dernières années, et une tendance en baisse de 63 % par rapport à la période précédente, d'après les données SITADEL. Cela indique un ralentissement net de l'urbanisation et un faible attrait pour les promoteurs. La pression démographique étant légèrement positive (+1,1 % sur 5 ans), le risque de sur-offre est nul. Toutefois, ce ralentissement pourrait à terme accentuer le vieillissement du parc, déjà marqué par une faible part de constructions récentes (11,5 % après 2006).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
470 logements autorisés cumulés, 460 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Canteleu
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Canteleu (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 30 logements ont été autorisés à à Canteleu, -64 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Canteleu
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Canteleu
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute mécaniquement une fois les charges déduites. La taxe foncière à Canteleu, à 57,01 % du revenu cadastral, pèse lourd. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété pour un appartement, et une provision pour travaux d'entretien. Dans un parc où près de 30 % des logements sont sociaux, la vacance locative peut être plus fréquente, ce qui impacte encore la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Canteleu
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 326 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Canteleu: classe C en tête, 1,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier est globalement performant avec une classe C dominante et un faible taux de passoires (1,4 % en F/G). C'est un atout pour les acheteurs, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique urgents. Cependant, la réglementation (loi Climat) prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. À Canteleu, ce risque est marginal, ce qui sécurise l'investissement locatif à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studios, T2) en bon état, idéalement proches des transports (gare, lignes de bus), constituent le cœur de cible. Leur prix au m² bas (1 282 €) permet un ticket d'entrée modéré. Les maisons, moins nombreuses, offrent un rendement brut plus faible (6,4 %) et s'adressent à une clientèle plus restreinte. Seuls 11,5 % du parc est postérieur à 2006 ; l'ancien domine, nécessitant une attention particulière au DPE. La classe énergétique dominante est C (143 kWh/m²/an).
Quelles zones cibler à Canteleu ?
La proximité immédiate de la gare de Maromme et des arrêts de bus structurants (7 équipements de transport recensés) est un critère décisif pour limiter la vacance. Le centre-bourg, avec ses 39 commerces et services, présente aussi un certain attrait. Les zones résidentielles plus éloignées des axes principaux sont à examiner avec prudence, malgré des prix potentiellement plus bas. Aucun projet de construction neuve massif n'est en cours (seulement 32 logements autorisés sur 5 ans, en baisse de 63 %).
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Risques à connaître avant d'investir à Canteleu
Le risque de vacance locative (estimé à 8 %) est réel, alimenté par le taux de chômage élevé et l'offre importante de logements sociaux. La taxe foncière est un poste de charge lourd (57,01 %). La dépendance au marché locatif rouennais est forte : un ralentissement économique local impacterait directement les entrées. Enfin, le parc ancien implique des risques de travaux, d'autant que seulement 1,4 % des biens sont des passoires thermiques (DPE F/G), un chiffre bas qui peut monter rapidement après diagnostic.
Erreurs à éviter quand on investit à Canteleu
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée à 57,01 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (7,6 % de logements vacants).
- Surévaluer le loyer potentiel dans un marché très social.
- Ne pas vérifier la classe DPE et les travaux à prévoir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Canteleu suit le rythme national, plus actif au printemps et à l'automne. L'été peut être propice à des négociations, les acheteurs étant moins nombreux. Pour les vendeurs, mettre en avant le bien avant l'hiver est stratégique. La taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'été. Aucune affluence touristique significative ne vient perturber le calendrier.
Le saviez-vous ?
- Canteleu compte 4 monuments historiques protégés sur son territoire.
- La commune dispose de 375 équipements et services de proximité.
- 78,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Canteleu : cadre de vie et logement
S'installer à Canteleu, c'est profiter des services d'une petite ville bien équipée, intégrée à la dynamique métropolitaine de Rouen. La commune compte 375 équipements, dont 39 commerces, 90 établissements de santé et 44 équipements sportifs, offrant une autonomie quotidienne appréciable. La connectivité est bonne, avec 78,2 % des logements éligibles à la fibre, un atout pour les télétravailleurs. Le cadre de vie est marqué par la présence de quatre monuments historiques et d'espaces naturels le long de la Seine, bien que soumis à des plans de prévention des risques inondation (PPRi).
Le profil démographique, avec un âge médian de 38,1 ans et 40,7 % de moins de 30 ans, est jeune et familial. Cependant, l'indice de vieillissement de 120,2 et la part importante de logements sociaux (63 %) dessinent un territoire socialement mixte mais contrasté. La proximité immédiate de Rouen, accessible en quelques minutes par la gare TGV toute proche, compense les faiblesses de l'emploi local, faisant de Canteleu une commune résidentielle pour les actifs travaillant dans l'agglomération.
Carte du marché immobilier à Canteleu
Canteleu et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Canteleu
Le climat de Canteleu est océanique tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,6 °C et 816 mm de pluie. Ces conditions, sans excès, conviennent à un large public, notamment aux familles cherchant des étés supportables et des hivers peu rigoureux. La proximité de la Seine peut augmenter l'humidité ressentie. Ce climat est adapté à ceux qui préfèrent les saisons marquées mais sans périodes de gel prolongées.
À qui s'adresse Canteleu ?
Canteleu s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes actifs recherchant un accès facile à Rouen avec un budget contraint. Les familles peuvent y trouver des maisons à prix contenu, mais doivent composer avec une offre scolaire limitée (16 établissements) et un taux de pauvreté élevé (classé 2e/33 dans sa catégorie départementale). Les retraités y sont sous-représentés (indice de vieillissement de 120,2). L'acheteur doit être conscient des risques naturels et de la mixité sociale prononcée de la commune.
Avantages et limites à Canteleu
✓ Points forts
- Accès rapide à Rouen (gare TGV à 4,2 km)
- Prix immobiliers parmi les plus bas de la métropole
- Présence de la Seine et de monuments historiques
- Couverture correcte en fibre (78,2 % des logements)
- Dynamisme démographique récent (+1,1 % sur 5 ans)
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques d'inondation (PPRi)
- Taux de chômage élevé (20,6 %, rang 31/33)
- Revenu médian des habitants très bas (18 480 €)
- Score numérique faible (8/100) et offre commerciale limitée
- Fort pourcentage de logements sociaux (63,0 %)
Composition du parc immobilier à Canteleu
7 128 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
4 991 appartements pour 2 109 maisons: le parc à Canteleu relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Canteleu est marqué par une forte proportion de logements sociaux (63 %) et de locataires (68,6 %). Seulement 29,7 % sont des maisons. Cela indique un marché locatif très présent et une demande locative soutenue, offrant une stabilité aux investisseurs. Pour un acheteur occupant, l'offre en maisons individuelles est relativement limitée. Le faible taux de résidences secondaires (0,2 %) confirme une vocation résidentielle principale.
Ancienneté du parc à Canteleu
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 561 logements).
- Avant 1919 4,3 % 282 logts
- 1919-1945 3,7 % 246 logts
- 1946-1970 28,7 % 1 880 logts
- 1971-1990 38,3 % 2 516 logts
- 1991-2005 13,5 % 883 logts
- 2006-2019 11,5 % 754 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Canteleu
375 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Canteleu
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Canteleu est concerné par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondations de la Seine et du Cailly, ainsi que des risques naturels recensés. Ces documents délimitent les zones constructibles sous conditions. Consulter le service urbanisme est indispensable avant tout achat. La sismicité est très faible et le radon négligeable, mais la commune a connu 11 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations.
Cas pratique : un achat type à Canteleu
Une maison de 90 m² coûte environ 176 310 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à 900 €. Cela représente environ 5,8 années de revenu médian local. Il faut ajouter les frais de notaire (environ 8 %) et prévoir un budget travaux, surtout pour les biens anciens.
Erreurs à éviter quand on achète à Canteleu
- Oublier de consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR).
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon les secteurs.
- Négliger l'état de la copropriété pour un appartement.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
Points clés à retenir à Canteleu
- Prix médian à 1 610 €/m², en hausse de 1,5 % sur un an.
- Rendement brut attractif pour les appartements : 11,1 %.
- Climat tempéré : 12,6 °C de moyenne et 816 mm de pluie par an.
- Marché contrasté, avec une forte proportion de logements sociaux.
- Écart important : 2 041 €/m² pour une maison, 1 282 €/m² pour un appartement.
- Rendement net bien plus faible, environ 5,8 %, après charges.
- Parc locatif important, avec 63 % de logements sociaux.
- La proximité de la gare TGV de Rouen est un vrai plus valorisant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Canteleu ?
À Canteleu, la valeur est surtout portée par la proximité des transports (gare de Rouen à 4,2 km), des commerces (39 équipements) et des écoles. Pour un appartement, l'étage, la vue, la qualité de la copropriété et la présence d'un ascenseur sont déterminants. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition comptent, tout comme son isolation. La forte part de logements sociaux peut créer des disparités de prix importantes d'une rue à l'autre.
Estimation indicative d'une maison à Canteleu
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
133 630 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Trop haute, elle allonge inutilement le délai de vente dans un marché déjà peu dynamique. Trop basse, elle génère une perte sèche. À Canteleu, où le revenu médian des acheteurs potentiels est limité (18 480 €), le prix de vente doit être calibré au plus juste. Une estimation professionnelle, fondée sur les transactions DGFiP récentes et une connaissance fine des différents quartiers, permet de positionner son bien de manière compétitive. Elle anticipe aussi les négociations inévitables dans une commune au pouvoir d'achat contraint.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les subtilités des micro-secteurs, essentiel dans une commune où 63 % de logements sociaux influencent les prix de manière très localisée. Il évalue l'état réel, le potentiel de valorisation et les travaux nécessaires, au-delà d'un simple prix au m². Son réseau lui permet aussi de mettre en relation avec des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au plus juste prix. Son expertise est cruciale pour naviguer dans les contraintes des PPR en vigueur.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² sans distinction maison/appartement.
- Ne pas tenir compte de l'impact négatif d'un DPE médiocre.
- Ignorer les contraintes d'urbanisme liées aux PPR.
- Oublier que 63 % de logements sociaux modèrent les prix.
Investir à Canteleu : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux offre une photographie précise. Pour transformer cette connaissance en investissement réussi, une expertise locale est indispensable pour identifier les biens et négocier au juste prix.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Canteleu grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 113 ventes récentes à Canteleu
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Canteleu
Quel est le prix immobilier moyen à Canteleu ?
Le prix médian global est de 1 610 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 041 €/m² et les appartements à 1 282 €/m², selon les dernières données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Canteleu ?
Le marché a connu une baisse de 25 % depuis 2020, créant un point d'entrée favorable. Le rendement locatif brut des appartements (11,1 %) est très attractif, mais l'investissement doit tenir compte de la fragilité économique locale.
Canteleu est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Canteleu est 18 % moins chère que Bolbec et 17 % moins chère que Val-De-Reuil. Elle est en revanche 6 % moins chère que Barentin et 14 % moins chère que Fécamp.
Quel rendement locatif espérer à Canteleu ?
Le rendement brut moyen est de 11,1 % pour les appartements, soit environ 5,8 % net après charges. Pour les maisons, il est de 6,4 % brut (3,4 % net).
Quels sont les risques à connaître à Canteleu ?
La commune est soumise à des plans de prévention des risques inondation (PPRi). Le taux de chômage est élevé (20,6 %) et la taxe foncière sur le bâti atteint 57,01 %, impactant le rendement net.
Marché immobilier des communes voisines
Canteleu affiche un prix au m² inférieur de 18 % à Bolbec et de 17 % à Val-De-Reuil, tout en offrant un rendement locatif bien supérieur, créant un effet de levier significatif pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Canteleu.
Communes limitrophes de Canteleu
Canteleu est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Canteleu (1 610 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -26,5 % par rapport dans la Seine-Maritime.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Canteleu se replie de -7,6 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 567 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -11,6 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Canteleu — maisons à 2 041 €/m² pour 83 m² en surface médiane, appartements à 1 282 €/m² pour 70 m². Le bien médian (83 m² à 169 403 €) équivaut à 9,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Canteleu: 12,9 €/m²/mois pour un appartement, 10,5 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 12,1 % pour un appartement (6,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 0,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La production neuve est peu intense à Canteleu — 30 logements autorisés entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles groupées (environ 73 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Canteleu est dans la géographie typique de la Normandie. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 21 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).