01 Le parc de logements
Le parc comprend 38 873 logements dont 35 402 résidences principales, 889 résidences secondaires et 2 582 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 35 402 | 91,1 % |
| Résidences secondaires | 889 | 2,3 % |
| Logements vacants | 2 582 | 6,6 % |
Parmi les 38 873 logements du parc, 91 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 855 | 2,4 % |
| 1919-1945 | 1 993 | 5,7 % |
| 1946-1970 | 14 599 | 41,7 % |
| 1971-1990 | 8 951 | 25,6 % |
| 1991-2005 | 4 094 | 11,7 % |
| 2006-2019 | 4 516 | 12,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 42 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 006 | 5,7 % |
| 2 pièces | 5 436 | 15,4 % |
| 3 pièces | 12 603 | 35,6 % |
| 4 pièces | 9 746 | 27,5 % |
| 5 pièces ou plus | 5 613 | 15,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 16 % du parc, contre 21 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 34 959 | 35 902 | 38 873 |
| Rés. principales | 32 376 | 32 575 | 35 402 |
| Rés. secondaires | 898 | 919 | 889 |
| Vacants | 1 685 | 2 409 | 2 582 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 20 320 | 57,4 % |
| Locataires (privé) | 10 620 | 30,0 % |
| Locataires HLM | 3 698 | 10,4 % |
| Logés gratuitement | 764 | 2,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 57,4 % de propriétaires occupants, 40,4 % de locataires et 10 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 16 747 | 47,3 % |
| Fioul | 1 377 | 3,9 % |
| Électricité | 16 371 | 46,2 % |
| Gaz bouteille | 153 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 753 | 2,1 % |
Le gaz de ville équipe 47 % des résidences principales, devant électricité (46 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 119 |
| 2 à 4 ans | 7 475 |
| 5 à 9 ans | 6 698 |
| 10 ans ou plus | 17 110 |
| Total ménages | 35 402 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 412 |
| Sous-occupation modérée | 11 544 |
| Sous-occupation accentuée | 6 255 |
| Suroccupation modérée | 3 674 |
| Suroccupation accentuée | 395 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 473 | 18,3 % |
| 1 voiture | 20 228 | 57,1 % |
| 2 voitures ou plus | 8 701 | 24,6 % |
Motorisation des ménages: 18 % n'ont aucune voiture, 57 % en ont une et 25 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 49,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1990 | 29 391 | 26 828 | 790 | 1 773 |
| 1999 | 31 471 | 29 517 | 564 | 1 390 |
| 2006 | 34 127 | 31 547 | 937 | 1 642 |
| 2011 | 34 959 | 32 376 | 898 | 1 685 |
| 2016 | 35 902 | 32 575 | 919 | 2 409 |
| 2022 | 38 873 | 35 402 | 889 | 2 582 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1990 à 2022: 29 391 logements à l'origine, 38 873 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 377 | 3 349 | 3 400 | 3 598 | 3 819 | 2 035 |
| Dont vacants > 2 ans | 547 | 520 | 519 | 455 | 617 | 932 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 140 | 12,4 % |
| Classe B | 1 721 | 9,9 % |
| Classe C | 7 067 | 40,8 % |
| Classe D | 4 759 | 27,5 % |
| Classe E | 1 223 | 7,1 % |
| Classe F | 306 | 1,8 % |
| Classe G | 108 | 0,6 % |
Le graphique décompose les 17 324 diagnostics par étiquette énergétique: 41 % en C, 63 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 792 | 33,4 % |
| Classe B | 2 347 | 13,5 % |
| Classe C | 4 677 | 27,0 % |
| Classe D | 3 550 | 20,5 % |
| Classe E | 744 | 4,3 % |
| Classe F | 152 | 0,9 % |
| Classe G | 62 | 0,4 % |
Répartition climat du parc: A concentre 33 % des diagnostics et 74 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 219 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 185 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 143 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 120 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 107 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 55 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 219 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 55 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 57 | 2 083 |
| Classe B | 154 | 1 567 |
| Classe C | 383 | 6 684 |
| Classe D | 320 | 4 439 |
| Classe E | 207 | 1 016 |
| Classe F | 66 | 240 |
| Classe G | 29 | 79 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 186 kWh/m²/an côté maisons, C à 145 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 408 |
| T2 | 751 |
| T3 | 2 032 |
| T4 | 1 530 |
| T5+ | 354 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 9e arrondissement de Marseille (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier du 9e arrondissement de Marseille totalise 38 873 logements en 2022, dominé par la résidence principale (35 402 unités, 91,1 %). Profil très urbain: l'appartement (à 82,5 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (17,5 %). Côté cadre local, Marseille 9e est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies.
Côté occupation, la propriété l'emporte (57,4 %) sur la location (40,4 %). 10,4 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
L'ancienneté du parc du 9e arrondissement de Marseille mêle deux époques — 2,4 % avant 1919, 12,9 % après 2006. Bonne tenue énergétique du parc du 9e arrondissement de Marseille: classe C en tête et consommation moyenne (148 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (47,3 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+8,3 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 18,3 % de ménages sans voiture, 24,6 % à au moins deux voitures.
Le profil régional — Marseille 9e est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies — éclaire les choix d'habitat localement.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,6 %
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Analyse du marché immobilier dans le 9e arrondissement de Marseille
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier dans le 9e arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 9e arrondissement de Marseille s'établit à 3 393 €, sur la base de 981 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 9e arrondissement de Marseille Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 9e arrondissement de Marseille
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 393 €/m² de prix médian pour 981 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +16,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
14,1 % de maisons et 85,9 % d'appartements parmi les 981 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 85,9 % des mutations, pour un prix médian de 5 502 €/m² (maisons) contre 3 154 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 981 | 138 | 843 |
| Prix médian/m² | 3 393 € | 5 502 € | 3 154 € |
| Prix moyen/m² | 3 904 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 352 | 2 910 € |
| 2022 | 1 267 | 3 193 € |
| 2023 | 1 070 | 3 265 € |
| 2024 | 903 | 3 210 € |
| 2025 | 981 | 3 393 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 614 logements autorisés sur la dernière période (2024), après 578 sur 2011 — soit +6,2 %.
Vacance longue durée dans le 9e arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 9e arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 936 logements autorisés à dans le 9e arrondissement de Marseille, dont 307 en 2024 (-70 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 9e arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 9e arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 17 324 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE dans le 9e arrondissement de Marseille: la classe C domine, 2,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement dans le 9e arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 9e arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 9e compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 9e arrondissement de Marseille
38 873 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (82,5 %) sur un total de 38 873 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc dans le 9e arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 35 007 logements).
- Avant 1919 2,4 % 855 logts
- 1919-1945 5,7 % 1 993 logts
- 1946-1970 41,7 % 14 599 logts
- 1971-1990 25,6 % 8 951 logts
- 1991-2005 11,7 % 4 094 logts
- 2006-2019 12,9 % 4 516 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Risques naturels et géorisques dans le 9e arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison dans le 9e arrondissement de Marseille
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
332 514 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 9e arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 9e arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 9e arrondissement de Marseille est de 3 393 € (données DVF, 981 transactions). Pour une maison de 98 m² (surface médiane locale), compter environ 539 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 9e arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 9e arrondissement de Marseille est de 4,2 % (loyer de 19,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes du 9e arrondissement de Marseille
Marseille 9e est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression dans le 9e arrondissement de Marseille: 3 393 €/m² en médiane, +37,3 % par rapport à la médiane nationale.
La progression du prix médian atteint +16,6 % sur cinq ans (2021-2025) dans le 9e arrondissement de Marseille, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 5 573 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,7 %.
L'appartement domine nettement le marché du 9e arrondissement de Marseille (85,9 % des ventes), avec un prix médian de 3 154 €/m². Rapporté au revenu médian du 9e arrondissement de Marseille, un logement de 98 m² (539 196 €) représente 22,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,4 € (appartements) et 19,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active dans le 9e arrondissement de Marseille: l'équivalent de 187 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (90 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché immobilier du 9e arrondissement de Marseille s'interprète dans un contexte plus large — Marseille 9e est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.