01 Le parc de logements
Le parc comprend 27 774 logements dont 24 095 résidences principales, 537 résidences secondaires et 3 142 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 24 095 | 86,8 % |
| Résidences secondaires | 537 | 1,9 % |
| Logements vacants | 3 142 | 11,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 27 774.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 437 | 6,0 % |
| 1919-1945 | 3 653 | 15,2 % |
| 1946-1970 | 8 567 | 35,7 % |
| 1971-1990 | 4 167 | 17,4 % |
| 1991-2005 | 2 017 | 8,4 % |
| 2006-2019 | 4 171 | 17,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 36 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 095 | 17,0 % |
| 2 pièces | 6 941 | 28,8 % |
| 3 pièces | 8 234 | 34,2 % |
| 4 pièces | 3 957 | 16,4 % |
| 5 pièces ou plus | 868 | 3,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 2,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (4 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 22 150 | 23 878 | 27 774 |
| Rés. principales | 18 588 | 20 126 | 24 095 |
| Rés. secondaires | 244 | 513 | 537 |
| Vacants | 3 318 | 3 239 | 3 142 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 715 | 19,6 % |
| Locataires (privé) | 14 198 | 58,9 % |
| Locataires HLM | 4 836 | 20,1 % |
| Logés gratuitement | 346 | 1,4 % |
La répartition du parc occupé: 19,6 % de propriétaires, 79,0 % de locataires, dont 20 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 919 | 32,9 % |
| Fioul | 136 | 0,6 % |
| Électricité | 15 716 | 65,2 % |
| Gaz bouteille | 108 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 216 | 0,9 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (65 %), suivi par gaz de ville (33 %) et autres sources (bois notamment) (1 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 549 |
| 2 à 4 ans | 7 541 |
| 5 à 9 ans | 5 071 |
| 10 ans ou plus | 7 933 |
| Total ménages | 24 095 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 995 |
| Sous-occupation modérée | 4 244 |
| Sous-occupation accentuée | 1 410 |
| Suroccupation modérée | 7 684 |
| Suroccupation accentuée | 1 552 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 13 732 | 57,0 % |
| 1 voiture | 9 269 | 38,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 093 | 4,5 % |
Équipement automobile des ménages: 57 % sans voiture, 38 % avec une voiture et 5 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 25,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1990 | 19 891 | 17 063 | 359 | 2 469 |
| 1999 | 21 022 | 17 958 | 290 | 2 774 |
| 2006 | 21 505 | 18 685 | 118 | 2 702 |
| 2011 | 22 150 | 18 588 | 244 | 3 318 |
| 2016 | 23 878 | 20 126 | 513 | 3 239 |
| 2022 | 27 774 | 24 095 | 537 | 3 142 |
Suivi historique du parc depuis 1990: partant de 19 891 logements, le total atteint 27 774 en 2022 (+40 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 731 | 3 919 | 3 845 | 4 382 | 4 294 | 3 164 |
| Dont vacants > 2 ans | 861 | 1 010 | 997 | 995 | 1 388 | 1 851 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 537 | 3,8 % |
| Classe B | 2 137 | 15,3 % |
| Classe C | 5 625 | 40,2 % |
| Classe D | 3 407 | 24,4 % |
| Classe E | 1 426 | 10,2 % |
| Classe F | 440 | 3,1 % |
| Classe G | 409 | 2,9 % |
La classe C domine avec 40 % des diagnostics, et 59 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 576 | 32,7 % |
| Classe B | 3 275 | 23,4 % |
| Classe C | 3 470 | 24,8 % |
| Classe D | 1 734 | 12,4 % |
| Classe E | 499 | 3,6 % |
| Classe F | 96 | 0,7 % |
| Classe G | 331 | 2,4 % |
Répartition climat du parc: A concentre 33 % des diagnostics et 81 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 208 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 112 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 119 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 94 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 208 kWh/m²/an, contre 94 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 114 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 536 |
| Classe B | 9 | 2 128 |
| Classe C | 56 | 5 569 |
| Classe D | 55 | 3 352 |
| Classe E | 35 | 1 391 |
| Classe F | 24 | 416 |
| Classe G | 5 | 404 |
Côté maisons, la dominante est C (221 kWh/m²/an); côté appartements, C (166).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 726 |
| T2 | 1 162 |
| T3 | 2 012 |
| T4 | 1 350 |
| T5+ | 235 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 3e arrondissement de Marseille (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Marseille 3e recense 27 774 logements, dont 24 095 résidences principales (86,8 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Habitat majoritairement collectif — 96,9 % du parc en appartements contre 3,1 % en maisons. La commune est dans la tradition provençale.
Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 79,0 % de locataires. 20,1 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Selon l'INSEE, 17,4 % du parc du 3e arrondissement de Marseille remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 167 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 65,2 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le parc du 3e arrondissement de Marseille a progressé de +16,3 % — une dynamique de construction résidentielle soutenue. La motorisation des ménages du 3e arrondissement de Marseille traduit un profil urbain: 57,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Marseille 3e est dans la tradition provençale.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Prix médian au m² à 1 779 € dans le 3e arrondissement de Marseille, dans un marché de 612 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 10,1 %
- ⚠ 9,2 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Opportunité locative forte
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Analyse du marché immobilier dans le 3e arrondissement de Marseille
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier dans le 3e arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 3e arrondissement de Marseille s'établit à 1 779 €, sur la base de 612 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 3e arrondissement de Marseille Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 3e arrondissement de Marseille
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 786 €/m² à 1 779 €/m² (-0,4 %), pour 612 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
2,1 % de maisons et 97,9 % d'appartements parmi les 612 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 2,1 % de maisons et 97,9 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 612 | 13 | 599 |
| Prix médian/m² | 1 779 € | 2 125 € | 1 774 € |
| Prix moyen/m² | 2 204 € | ||
| Surface médiane | – | 41 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 784 | 1 786 € |
| 2022 | 917 | 1 917 € |
| 2023 | 694 | 1 894 € |
| 2024 | 557 | 1 857 € |
| 2025 | 612 | 1 779 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 14 périodes, 9 612 logements ont été autorisés et 9 296 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 97 %.
Vacance longue durée dans le 3e arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 3e arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction dans le 3e arrondissement de Marseille: 626 logements autorisés sur 5 ans, 38 pour la dernière année (-66 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 3e arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 3e arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 981 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans le 3e arrondissement de Marseille: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement dans le 3e arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 3e arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 3e compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 3e arrondissement de Marseille
27 774 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 96,8 % d'appartements, 3,2 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc dans le 3e arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 24 013 logements).
- Avant 1919 6,0 % 1 437 logts
- 1919-1945 15,2 % 3 653 logts
- 1946-1970 35,7 % 8 567 logts
- 1971-1990 17,4 % 4 167 logts
- 1991-2005 8,4 % 2 017 logts
- 2006-2019 17,4 % 4 171 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Risques naturels et géorisques dans le 3e arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison dans le 3e arrondissement de Marseille
Pour une maison de 41 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
72 939 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 3e arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 3e arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 3e arrondissement de Marseille est de 1 779 € (données DVF, 612 transactions). Pour une maison de 41 m² (surface médiane locale), compter environ 87 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 3e arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 3e arrondissement de Marseille est de 7,9 % (loyer de 14,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Communes limitrophes du 3e arrondissement de Marseille
Marseille 3e est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du 3e arrondissement de Marseille se situe dans la moyenne — prix médian 1 779 €/m², dans la ligne de la médiane du département.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-0,4 %). Au total, 3 564 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -4,2 %.
Marché à dominante collective dans le 3e arrondissement de Marseille: 97,9 % d'appartements dans les transactions, à 1 774 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian du 3e arrondissement de Marseille, un logement de 41 m² (87 125 €) représente 6,4 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,9 €/m² pour un appartement et 14,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 10,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires dans le 3e arrondissement de Marseille (1,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2020 et 2024, 626 logements autorisés au permis de construire dans le 3e arrondissement de Marseille — un rythme moyen de 125 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Marseille 3e est dans la tradition provençale.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.