01 Le parc de logements
Le parc comprend 16 358 logements dont 12 628 résidences principales, 1 741 résidences secondaires et 1 990 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 628 | 77,2 % |
| Résidences secondaires | 1 741 | 10,6 % |
| Logements vacants | 1 990 | 12,2 % |
Sur les 16 358 logements recensés, 77 % sont occupés à l'année, 11 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 831 | 14,6 % |
| 1919-1945 | 2 947 | 23,6 % |
| 1946-1970 | 3 871 | 30,9 % |
| 1971-1990 | 1 133 | 9,1 % |
| 1991-2005 | 897 | 7,2 % |
| 2006-2019 | 1 830 | 14,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 15 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 862 | 14,7 % |
| 2 pièces | 4 471 | 35,4 % |
| 3 pièces | 4 455 | 35,3 % |
| 4 pièces | 1 494 | 11,8 % |
| 5 pièces ou plus | 345 | 2,7 % |
Taille moyenne: 2,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 3 %, les T1-T2 50 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 14 748 | 15 583 | 16 358 |
| Rés. principales | 12 001 | 11 968 | 12 628 |
| Rés. secondaires | 328 | 985 | 1 741 |
| Vacants | 2 420 | 2 630 | 1 990 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 104 | 24,6 % |
| Locataires (privé) | 7 267 | 57,5 % |
| Locataires HLM | 2 105 | 16,7 % |
| Logés gratuitement | 152 | 1,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 24,6 % de propriétaires face à 74,2 % de locataires (dont 17 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 196 | 25,3 % |
| Fioul | 148 | 1,2 % |
| Électricité | 9 080 | 71,9 % |
| Gaz bouteille | 84 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 119 | 0,9 % |
Le électricité équipe 72 % des résidences principales, devant gaz de ville (25 %) et fioul (1 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 042 |
| 2 à 4 ans | 3 695 |
| 5 à 9 ans | 2 505 |
| 10 ans ou plus | 4 386 |
| Total ménages | 12 628 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 717 |
| Sous-occupation modérée | 3 042 |
| Sous-occupation accentuée | 611 |
| Suroccupation modérée | 2 803 |
| Suroccupation accentuée | 434 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 991 | 55,4 % |
| 1 voiture | 5 030 | 39,8 % |
| 2 voitures ou plus | 607 | 4,8 % |
Motorisation des ménages: 55 % n'ont aucune voiture, 40 % en ont une et 5 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 24,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1990 | 14 074 | 11 694 | 363 | 2 017 |
| 1999 | 14 033 | 11 238 | 267 | 2 528 |
| 2006 | 14 462 | 11 976 | 83 | 2 402 |
| 2011 | 14 748 | 12 001 | 328 | 2 420 |
| 2016 | 15 583 | 11 968 | 985 | 2 630 |
| 2022 | 16 358 | 12 628 | 1 741 | 1 990 |
Entre 1990 et 2022, le parc est passé de 14 074 à 16 358 logements, soit +16 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 181 | 3 201 | 2 877 | 3 111 | 3 009 | 1 963 |
| Dont vacants > 2 ans | 885 | 1 038 | 880 | 829 | 1 000 | 1 087 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 234 | 2,2 % |
| Classe B | 1 295 | 12,1 % |
| Classe C | 5 654 | 52,7 % |
| Classe D | 2 489 | 23,2 % |
| Classe E | 806 | 7,5 % |
| Classe F | 182 | 1,7 % |
| Classe G | 77 | 0,7 % |
Distribution DPE sur 10 737 diagnostics: la majorité se situe en classe C (53 %), avec 67 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 430 | 41,3 % |
| Classe B | 3 504 | 32,6 % |
| Classe C | 1 987 | 18,5 % |
| Classe D | 617 | 5,7 % |
| Classe E | 157 | 1,5 % |
| Classe F | 33 | 0,3 % |
| Classe G | 9 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 41 %, 92 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 179 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 184 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 137 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 128 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 124 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 117 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 184 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 117 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 233 |
| Classe B | 4 | 1 291 |
| Classe C | 38 | 5 616 |
| Classe D | 34 | 2 455 |
| Classe E | 44 | 762 |
| Classe F | 4 | 178 |
| Classe G | 3 | 74 |
Les maisons affichent une classe dominante E (217 kWh/m²/an), les appartements C (165) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 303 |
| T2 | 846 |
| T3 | 1 039 |
| T4 | 475 |
| T5+ | 101 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 2e arrondissement de Marseille (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 1 990 logements vacants sur 16 358 (12,2 %), Marseille 2e présente une vacance résidentielle notable, supérieure à la moyenne nationale. Profil très urbain: l'appartement (à 98,8 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (1,2 %). Côté cadre local, Marseille 2e est au cœur du tissu communal provençal.
Selon l'INSEE, 74,2 % des résidences principales du 2e arrondissement de Marseille sont occupées par des locataires. Le parc social représente 16,7 % des résidences principales.
Entre héritage et modernité: 14,6 % de logements d'avant 1919 et 14,6 % postérieurs à 2006. Bonne tenue énergétique du parc du 2e arrondissement de Marseille: classe C en tête et consommation moyenne (166 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 71,9 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +5,0 % à son parc résidentiel. La motorisation des ménages du 2e arrondissement de Marseille traduit un profil urbain: 55,4 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du tissu communal provençal.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Marché fortement touristique dans le 2e arrondissement de Marseille : la pression des résidences secondaires façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,0 %
- ⚠ 14,0 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
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Positionnement sur le marché
- Opportunité locative forte
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier dans le 2e arrondissement de Marseille
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier dans le 2e arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 2e arrondissement de Marseille s'établit à 3 285 €, sur la base de 432 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,0 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 2e arrondissement de Marseille Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 2e arrondissement de Marseille
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian du 2e arrondissement de Marseille évolue de +4,9 %, passant de 3 131 à 3 285 €/m²; 432 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
2,3 % de maisons et 97,7 % d'appartements parmi les 432 transactions enregistrées.
Sur 432 transactions enregistrées, 2,3 % portent sur des maisons (2 921 €/m²) et 97,7 % sur des appartements (3 300 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 432 | 10 | 422 |
| Prix médian/m² | 3 285 € | 2 921 € | 3 300 € |
| Prix moyen/m² | 3 676 € | ||
| Surface médiane | – | 58 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 584 | 3 131 € |
| 2022 | 612 | 3 217 € |
| 2023 | 432 | 3 333 € |
| 2024 | 342 | 3 308 € |
| 2025 | 432 | 3 285 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 522 autorisations et 3 720 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 82 %.
Vacance longue durée dans le 2e arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 2e arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 524 logements autorisés à dans le 2e arrondissement de Marseille, dont 15 en 2024 (-48 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 2e arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 2e arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 737 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE dans le 2e arrondissement de Marseille: la classe C domine, 2,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement dans le 2e arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 2e arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 2e compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 2e arrondissement de Marseille
16 358 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (98,8 %) sur un total de 16 358 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc dans le 2e arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 511 logements).
- Avant 1919 14,6 % 1 831 logts
- 1919-1945 23,6 % 2 947 logts
- 1946-1970 30,9 % 3 871 logts
- 1971-1990 9,1 % 1 133 logts
- 1991-2005 7,2 % 897 logts
- 2006-2019 14,6 % 1 830 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 2e arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison dans le 2e arrondissement de Marseille
Pour une maison de 58 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
190 530 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 2e arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 2e arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 2e arrondissement de Marseille est de 3 285 € (données DVF, 432 transactions). Pour une maison de 58 m² (surface médiane locale), compter environ 169 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 2e arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 2e arrondissement de Marseille est de 5,8 % (loyer de 14,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes du 2e arrondissement de Marseille
Marseille 2e est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Marseille 2e est un marché tendu — 3 285 €/m² sur 432 ventes récentes, -15,1 % par rapport au reste du département.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² dans le 2e arrondissement de Marseille a augmenté de +4,9 %. Sur l'ensemble de la période, 2 402 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 97,7 % des ventes portent sur des appartements, à 3 300 €/m² pour 48 m² en surface médiane. Un bien type de 58 m² revient à environ 169 418 €, soit 10,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,6 € (appartements) et 14,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,0 % pour un appartement (5,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 10,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 524 logements autorisés, soit 105/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 97 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Marseille 2e est au cœur du tissu communal provençal.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.