01 Le parc de logements
Le parc comprend 16 421 logements dont 12 775 résidences principales, 1 770 résidences secondaires et 1 875 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 775 | 77,8 % |
| Résidences secondaires | 1 770 | 10,8 % |
| Logements vacants | 1 875 | 11,4 % |
Sur les 16 421 logements recensés, 78 % sont occupés à l'année, 11 % servent de résidence secondaire et 11 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 748 | 13,9 % |
| 1919-1945 | 2 667 | 21,2 % |
| 1946-1970 | 4 161 | 33,1 % |
| 1971-1990 | 1 356 | 10,8 % |
| 1991-2005 | 828 | 6,6 % |
| 2006-2020 | 1 809 | 14,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 14 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 704 | 13,3 % |
| 2 pièces | 4 564 | 35,7 % |
| 3 pièces | 4 686 | 36,7 % |
| 4 pièces | 1 513 | 11,8 % |
| 5 pièces ou plus | 309 | 2,4 % |
Taille moyenne: 2,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 2 %, les T1-T2 49 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 14 779 | 15 578 | 16 421 |
| Rés. principales | 11 870 | 11 903 | 12 775 |
| Rés. secondaires | 309 | 1 190 | 1 770 |
| Vacants | 2 601 | 2 485 | 1 875 |
Miramas, commune de taille similaire à 40 km, affiche 47,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 133 | 24,5 % |
| Locataires (privé) | 7 337 | 57,4 % |
| Locataires HLM | 2 145 | 16,8 % |
| Logés gratuitement | 161 | 1,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 24,5 % de propriétaires face à 74,2 % de locataires (dont 17 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 152 | 24,7 % |
| Fioul | 94 | 0,7 % |
| Électricité | 9 326 | 73,0 % |
| Gaz bouteille | 81 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 122 | 1,0 % |
Le électricité équipe 73 % des résidences principales, devant gaz de ville (25 %) et autres sources (bois notamment) (1 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 011 |
| 2 à 4 ans | 3 785 |
| 5 à 9 ans | 2 498 |
| 10 ans ou plus | 4 481 |
| Total ménages | 12 775 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 911 |
| Sous-occupation modérée | 3 306 |
| Sous-occupation accentuée | 573 |
| Sous-occupation très accentuée | 147 |
| Suroccupation modérée | 2 607 |
| Suroccupation accentuée | 408 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 032 | 55,0 % |
| 1 voiture | 5 141 | 40,2 % |
| 2 voitures ou plus | 602 | 4,7 % |
Motorisation des ménages: 55 % n'ont aucune voiture, 40 % en ont une et 5 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 24,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1975 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1982 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1990 | 14 074 | 11 694 | 363 | 2 017 |
| 1999 | 14 033 | 11 238 | 267 | 2 528 |
| 2007 | 14 528 | 12 114 | 101 | 2 314 |
| 2012 | 14 779 | 11 870 | 309 | 2 601 |
| 2017 | 15 578 | 11 903 | 1 190 | 2 485 |
| 2023 | 16 421 | 12 775 | 1 770 | 1 875 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 0 à 16 421 logements, soit +0 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 245 | 2,2 % |
| Classe B | 1 334 | 11,8 % |
| Classe C | 5 909 | 52,4 % |
| Classe D | 2 636 | 23,4 % |
| Classe E | 867 | 7,7 % |
| Classe F | 201 | 1,8 % |
| Classe G | 83 | 0,7 % |
Distribution DPE sur 11 275 diagnostics: la majorité se situe en classe C (52 %), avec 66 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 667 | 41,4 % |
| Classe B | 3 676 | 32,6 % |
| Classe C | 2 077 | 18,4 % |
| Classe D | 640 | 5,7 % |
| Classe E | 169 | 1,5 % |
| Classe F | 36 | 0,3 % |
| Classe G | 10 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 41 %, 92 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 181 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 184 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 137 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 128 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 123 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 117 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 184 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 117 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 244 |
| Classe B | 4 | 1 330 |
| Classe C | 39 | 5 870 |
| Classe D | 35 | 2 601 |
| Classe E | 44 | 823 |
| Classe F | 4 | 197 |
| Classe G | 3 | 80 |
Les maisons affichent une classe dominante E (216 kWh/m²/an), les appartements C (166) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 303 |
| T2 | 846 |
| T3 | 1 039 |
| T4 | 475 |
| T5+ | 101 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marseille 2e Arrondissement (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2023 fait état de 16 421 logements de Marseille 2e Arrondissement, dont 77,8 % en résidence principale, 10,8 % en secondaire, 11,4 % vacants. Profil très urbain: l'appartement (à 98,8 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (1,2 %). Côté cadre local, Marseille 2e Arrondissement est au cœur du tissu communal provençal, à 40 km du littoral provençal.
Selon l'INSEE, 74,2 % des résidences principales de Marseille 2e Arrondissement sont occupées par des locataires. Le parc social représente 16,8 % des résidences principales.
Entre héritage et modernité: 13,9 % de logements d'avant 1919 et 14,4 % postérieurs à 2006. Bonne tenue énergétique du parc de Marseille 2e Arrondissement: classe C en tête et consommation moyenne (167 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 73,0 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre 2017 et 2023, la commune a ajouté +5,4 % à son parc résidentiel. La motorisation des ménages de Marseille 2e Arrondissement traduit un profil urbain: 55,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du tissu communal provençal. Côté topographie, Marseille 2e Arrondissement se trouve à 40 km du littoral provençal, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
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Analyse du marché immobilier à Marseille 2e Arrondissement
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Marseille 2e Arrondissement
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Marseille 2e Arrondissement s'établit à 3 225 €, sur la base de 411 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Marseille 2e Arrondissement Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marseille 2e Arrondissement
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Marseille 2e Arrondissement évolue de +5,3 %, passant de 3 062 à 3 225 €/m²; 411 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
2,4 % de maisons et 97,6 % d'appartements parmi les 411 transactions enregistrées.
Sur 411 transactions enregistrées, 2,4 % portent sur des maisons (2 921 €/m²) et 97,6 % sur des appartements (3 229 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 411 | 10 | 401 |
| Prix médian/m² | 3 225 € | 2 921 € | 3 229 € |
| Prix moyen/m² | 3 346 € | ||
| Surface médiane | – | 58 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 537 | 3 062 € |
| 2022 | 575 | 3 156 € |
| 2023 | 415 | 3 321 € |
| 2024 | 310 | 3 153 € |
| 2025 | 411 | 3 225 € |
Fourchettes de loyers à Marseille 2e Arrondissement
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Performance énergétique du parc à Marseille 2e Arrondissement
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 275 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Marseille 2e Arrondissement: la classe C domine, 2,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Marseille 2e Arrondissement
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Avec 24 378 habitants concentrés sur 5,04 km² (4 837 hab/km²), Marseille 2e Arrondissement affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés et 1 794 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Marseille 2e Arrondissement
Marseille 2e Arrondissement et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Marseille 2e Arrondissement
16 421 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (98,7 %) sur un total de 16 421 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Marseille 2e Arrondissement
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 568 logements).
- Avant 1919 13,9 % 1 748 logts
- 1919-1945 21,2 % 2 667 logts
- 1946-1970 33,1 % 4 161 logts
- 1971-1990 10,8 % 1 356 logts
- 1991-2005 6,6 % 828 logts
- 2006-2020 14,4 % 1 809 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Marseille 2e Arrondissement
1 794 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Marseille 2e Arrondissement
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Marseille 2e Arrondissement
Pour une maison de 58 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
187 050 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marseille 2e Arrondissement
Quel est le prix de l'immobilier à Marseille 2e Arrondissement ?
Le prix médian au m² à Marseille 2e Arrondissement est de 3 225 € (données DVF, 411 transactions). Pour une maison de 58 m² (surface médiane locale), compter environ 169 000 €.
Quel rendement locatif espérer à Marseille 2e Arrondissement ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Marseille 2e Arrondissement est de 5,8 % (loyer de 14,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Marseille 2e Arrondissement
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Résumé
Côté prix, Marseille 2e Arrondissement est un marché tendu — 3 225 €/m² sur 411 ventes récentes, -15,1 % par rapport au reste des Bouches-du-Rhône.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Marseille 2e Arrondissement a augmenté de +5,3 %. Sur l'ensemble de la période, 2 248 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 97,6 % des ventes portent sur des appartements, à 3 229 €/m² pour 50 m² en surface médiane. Un bien type de 58 m² revient à environ 169 418 €, soit 9,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,6 € (appartements) et 14,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,2 % pour un appartement (5,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 10,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Marseille 2e Arrondissement est au cœur du tissu communal provençal. Sur le plan physique, la commune est à 40 km du littoral provençal, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.