01 Le parc de logements
Le parc comprend 43 458 logements dont 40 532 résidences principales, 348 résidences secondaires et 2 578 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 40 532 | 93,3 % |
| Résidences secondaires | 348 | 0,8 % |
| Logements vacants | 2 578 | 5,9 % |
Sur les 43 458 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 009 | 2,5 % |
| 1919-1945 | 2 319 | 5,8 % |
| 1946-1970 | 13 803 | 34,4 % |
| 1971-1990 | 9 754 | 24,3 % |
| 1991-2005 | 5 475 | 13,6 % |
| 2006-2020 | 7 792 | 19,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 34 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 647 | 6,5 % |
| 2 pièces | 5 653 | 13,9 % |
| 3 pièces | 14 186 | 35,0 % |
| 4 pièces | 12 059 | 29,8 % |
| 5 pièces ou plus | 5 987 | 14,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 15 % du parc, contre 20 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 38 339 | 40 587 | 43 458 |
| Rés. principales | 36 261 | 37 780 | 40 532 |
| Rés. secondaires | 424 | 496 | 348 |
| Vacants | 1 654 | 2 311 | 2 578 |
57,0 % de part de propriétaires à Marseille 9e Arrondissement, commune de population comparable à 13 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 18 764 | 46,3 % |
| Locataires (privé) | 10 821 | 26,7 % |
| Locataires HLM | 10 259 | 25,3 % |
| Logés gratuitement | 688 | 1,7 % |
Occupation des résidences principales — 46,3 % appartiennent à leurs occupants, 52,0 % sont louées, avec 25 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 20 791 | 51,3 % |
| Fioul | 1 080 | 2,7 % |
| Électricité | 17 051 | 42,1 % |
| Gaz bouteille | 341 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 1 268 | 3,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (51 %), suivi par électricité (42 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 037 |
| 2 à 4 ans | 8 508 |
| 5 à 9 ans | 8 593 |
| 10 ans ou plus | 19 394 |
| Total ménages | 40 532 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 12 835 |
| Sous-occupation modérée | 12 007 |
| Sous-occupation accentuée | 6 320 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 999 |
| Suroccupation modérée | 5 647 |
| Suroccupation accentuée | 870 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 314 | 23,0 % |
| 1 voiture | 20 830 | 51,4 % |
| 2 voitures ou plus | 10 388 | 25,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 23 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 26 % multi-motorisés. Par ailleurs, 53,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1975 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1982 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1990 | 29 677 | 27 616 | 356 | 1 705 |
| 1999 | 32 069 | 29 968 | 302 | 1 799 |
| 2007 | 35 995 | 34 339 | 210 | 1 447 |
| 2012 | 38 339 | 36 261 | 424 | 1 654 |
| 2017 | 40 587 | 37 780 | 496 | 2 311 |
| 2023 | 43 458 | 40 532 | 348 | 2 578 |
Trajectoire de long terme: 0 logements en 1968, 43 458 en 2023 (+0 %).
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 590 | 2,9 % |
| Classe B | 1 783 | 8,9 % |
| Classe C | 9 710 | 48,3 % |
| Classe D | 5 937 | 29,6 % |
| Classe E | 1 623 | 8,1 % |
| Classe F | 369 | 1,8 % |
| Classe G | 77 | 0,4 % |
Le graphique décompose les 20 089 diagnostics par étiquette énergétique: 48 % en C, 60 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 013 | 25,0 % |
| Classe B | 1 882 | 9,4 % |
| Classe C | 6 859 | 34,1 % |
| Classe D | 5 115 | 25,5 % |
| Classe E | 1 011 | 5,0 % |
| Classe F | 175 | 0,9 % |
| Classe G | 34 | 0,2 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (34 %), et 68 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 172 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 152 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 156 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 125 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 220 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 79 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 87 | 503 |
| Classe B | 250 | 1 533 |
| Classe C | 682 | 9 028 |
| Classe D | 473 | 5 464 |
| Classe E | 272 | 1 351 |
| Classe F | 102 | 267 |
| Classe G | 33 | 44 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 180 kWh/m²/an côté maisons, C à 156 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 379 |
| T2 | 2 024 |
| T3 | 4 843 |
| T4 | 3 912 |
| T5+ | 1 078 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marseille 13e Arrondissement (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2023 de l'INSEE, Marseille 13e Arrondissement dispose de 43 458 logements, dont 40 532 résidences principales (93,3 %). L'appartement domine nettement le parc (76,2 %), la maison individuelle ne représentant que 23,8 %. À l'échelle locale, Marseille 13e Arrondissement est au cœur du tissu communal provençal, dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 38 km environ — contexte utile pour lire le parc.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (46,3 %) et locataires (52,0 %). Au plan locatif social, 25,3 % des résidences principales sont en HLM.
Le parc compte 19,4 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 158 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 51,3 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +7,1 % entre 2017 et 2023. 23,0 % des ménages de Marseille 13e Arrondissement n'ont pas de voiture, 25,6 % en possèdent au moins deux.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Marseille 13e Arrondissement est au cœur du tissu communal provençal. L'environnement physique — dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 38 km environ — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (40 532 résidences principales de Marseille 13e Arrondissement) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,6 %
- ⚠ 10,4 années de revenu médian pour 70 m²
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Analyse du marché immobilier à Marseille 13e Arrondissement
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Marseille 13e Arrondissement
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Marseille 13e Arrondissement s'établit à 2 975 €, sur la base de 954 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Marseille 13e Arrondissement Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marseille 13e Arrondissement
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 954 transactions en 2025 et affiche une évolution de +8,3 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 2 975 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
23,0 % de maisons et 77,0 % d'appartements parmi les 954 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 23,0 % de maisons et 77,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 954 | 219 | 735 |
| Prix médian/m² | 2 975 € | 3 952 € | 2 594 € |
| Prix moyen/m² | 3 067 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 264 | 2 746 € |
| 2022 | 1 224 | 3 031 € |
| 2023 | 921 | 2 852 € |
| 2024 | 763 | 2 981 € |
| 2025 | 954 | 2 975 € |
Fourchettes de loyers à Marseille 13e Arrondissement
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Performance énergétique du parc à Marseille 13e Arrondissement
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 20 089 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Marseille 13e Arrondissement est C, avec 2,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Marseille 13e Arrondissement
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S'installer à Marseille 13e Arrondissement : cadre de vie et logement
Marseille 13e Arrondissement compte 95 112 habitants sur 28,14 km².
Le territoire abrite 3 401 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Marseille 13e Arrondissement
Marseille 13e Arrondissement et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Marseille 13e Arrondissement
43 458 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Marseille 13e Arrondissement est majoritairement collectif: 76,0 % d'appartements contre 24,0 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Marseille 13e Arrondissement
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 40 153 logements).
- Avant 1919 2,5 % 1 009 logts
- 1919-1945 5,8 % 2 319 logts
- 1946-1970 34,4 % 13 803 logts
- 1971-1990 24,3 % 9 754 logts
- 1991-2005 13,6 % 5 475 logts
- 2006-2020 19,4 % 7 792 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Marseille 13e Arrondissement
3 401 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Marseille 13e Arrondissement
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Marseille 13e Arrondissement
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
273 700 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marseille 13e Arrondissement
Quel est le prix de l'immobilier à Marseille 13e Arrondissement ?
Le prix médian au m² à Marseille 13e Arrondissement est de 2 975 € (données DVF, 954 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 364 000 €.
Quel rendement locatif espérer à Marseille 13e Arrondissement ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Marseille 13e Arrondissement est de 5,0 % (loyer de 16,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Marseille 13e Arrondissement ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
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Résumé
Le prix médian au m² à Marseille 13e Arrondissement s'établit à 2 975 € sur 954 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale des Bouches-du-Rhône (3 798 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +8,3 % sur la période 2021-2025. 5 126 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
L'appartement domine nettement le marché de Marseille 13e Arrondissement (77,0 % des ventes), avec un prix médian de 2 594 €/m². Le bien médian (92 m² à 363 584 €) équivaut à 16,5 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Marseille 13e Arrondissement avoisinent 16,5 €/m² pour les appartements et 16,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,6 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (0,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Marseille 13e Arrondissement est au cœur du tissu communal provençal. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 38 km environ.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.