01 Le parc de logements
Le parc comprend 55 300 logements dont 43 912 résidences principales, 3 184 résidences secondaires et 8 203 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 43 912 | 79,4 % |
| Résidences secondaires | 3 184 | 5,8 % |
| Logements vacants | 8 203 | 14,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 79 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 15 % de logements inoccupés sur un total de 55 300.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 991 | 9,2 % |
| 1919-1945 | 3 234 | 7,4 % |
| 1946-1970 | 13 793 | 31,8 % |
| 1971-1990 | 12 330 | 28,4 % |
| 1991-2005 | 5 499 | 12,7 % |
| 2006-2019 | 4 568 | 10,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (11 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 571 | 10,4 % |
| 2 pièces | 7 266 | 16,5 % |
| 3 pièces | 12 759 | 29,1 % |
| 4 pièces | 10 896 | 24,8 % |
| 5 pièces ou plus | 8 420 | 19,2 % |
Distribution par taille: 27 % de petits logements (T1-T2), 19 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 50 463 | 53 303 | 55 300 |
| Rés. principales | 42 263 | 43 893 | 43 912 |
| Rés. secondaires | 1 000 | 1 596 | 3 184 |
| Vacants | 7 200 | 7 814 | 8 203 |
À 186 km, Antibes (77 637 hab.) enregistre 33,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 15 835 | 36,1 % |
| Locataires (privé) | 16 680 | 38,0 % |
| Locataires HLM | 10 638 | 24,2 % |
| Logés gratuitement | 759 | 1,7 % |
Occupation des résidences principales — 36,1 % appartiennent à leurs occupants, 62,2 % sont louées, avec 24 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 18 955 | 43,2 % |
| Fioul | 1 842 | 4,2 % |
| Électricité | 21 130 | 48,1 % |
| Gaz bouteille | 421 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 1 565 | 3,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 48 % au électricité, 43 % pour gaz de ville, 4 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 7 616 |
| 2 à 4 ans | 10 321 |
| 5 à 9 ans | 7 945 |
| 10 ans ou plus | 18 030 |
| Total ménages | 43 912 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 12 291 |
| Sous-occupation modérée | 12 279 |
| Sous-occupation accentuée | 7 097 |
| Suroccupation modérée | 6 667 |
| Suroccupation accentuée | 620 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 340 | 25,8 % |
| 1 voiture | 23 496 | 53,5 % |
| 2 voitures ou plus | 9 077 | 20,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 26 % sans voiture, 54 % à une voiture et 21 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 47,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 30 755 | 28 153 | 360 | 2 242 |
| 1975 | 36 048 | 32 413 | 581 | 3 054 |
| 1982 | 38 715 | 34 803 | 771 | 3 141 |
| 1990 | 42 127 | 36 785 | 1 419 | 3 923 |
| 1999 | 44 051 | 38 286 | 809 | 4 956 |
| 2006 | 48 749 | 43 040 | 980 | 4 729 |
| 2011 | 50 463 | 42 263 | 1 000 | 7 200 |
| 2016 | 53 303 | 43 893 | 1 596 | 7 814 |
| 2022 | 55 300 | 43 912 | 3 184 | 8 203 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 30 755 à 55 300, soit +80 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 7 618 | 8 031 | 7 654 | 8 126 | 6 806 | 4 514 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 866 | 2 079 | 2 004 | 1 953 | 2 207 | 2 322 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 219 | 0,8 % |
| Classe B | 1 268 | 4,5 % |
| Classe C | 10 385 | 36,9 % |
| Classe D | 8 909 | 31,6 % |
| Classe E | 4 596 | 16,3 % |
| Classe F | 1 804 | 6,4 % |
| Classe G | 999 | 3,5 % |
Distribution DPE sur 28 180 diagnostics: la majorité se situe en classe C (37 %), avec 42 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 152 | 21,8 % |
| Classe B | 7 267 | 25,8 % |
| Classe C | 6 760 | 24,0 % |
| Classe D | 4 790 | 17,0 % |
| Classe E | 2 030 | 7,2 % |
| Classe F | 993 | 3,5 % |
| Classe G | 188 | 0,7 % |
Émissions CO₂: 26 % des logements relèvent de la classe B, 72 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 248 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 216 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 190 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 185 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 248 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 100 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 108 | 111 |
| Classe B | 273 | 995 |
| Classe C | 1 213 | 9 172 |
| Classe D | 1 456 | 7 453 |
| Classe E | 748 | 3 848 |
| Classe F | 362 | 1 442 |
| Classe G | 189 | 810 |
Performance comparée: maisons classées D (210), appartements classés C (212), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 005 |
| T2 | 1 806 |
| T3 | 4 597 |
| T4 | 4 817 |
| T5+ | 1 485 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Avignon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Avignon est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Vaucluse. (sur 151 communes) Voir le classement
- Avignon est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Vaucluse. (sur 151 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc d'Avignon présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 14,8 % en 2022. Le collectif l'emporte très largement: 73,3 % d'appartements pour 26,7 % de maisons. L'environnement communal: dans les paysages provençaux du Vaucluse, dans un relief de plaine, à 44 m d'altitude en moyenne.
Parc à orientation locative marquée: 62,2 % de locataires, 36,1 % de propriétaires occupants. La part HLM atteint 24,2 % dans l'offre de résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 33,0 % (cible 25,0 %).
Héritage et constructions récentes cohabitent: 9,2 % du parc date d'avant 1919, 10,5 % d'après 2006. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (212 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le électricité (48,1 %).
Progression modérée du parc: +3,7 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 25,8 % à Avignon, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Ancrée régionalement, la commune est dans les paysages provençaux du Vaucluse: les attentes résidentielles s'y calquent. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 44 m d'altitude en moyenne — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (43 912 résidences principales d'Avignon) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Avignon en 2026 ?
Cité des Papes et plaque tournante du Vaucluse, Avignon combine une forte attractivité culturelle avec une fragilité socio-économique marquée, un chômage atteignant 20,7 %. Son marché immobilier, après un net repli en 2024, interroge sur sa capacité à offrir des opportunités rentables. Notre verdict s'appuie sur les dernières transactions et les indicateurs locaux.
Avec un prix médian en recul de 7,7 % en 2024 et un rendement locatif brut dépassant 6 %, Avignon offre un point d'entrée ajusté dans une ville d'art et d'histoire.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle en centre-ville, en acceptant une rentabilité nette modérée et une fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 6 %
- ✓ Correction récente de -7,7 %
- ✓ Attractivité territoriale élevée (7,1/10)
- ⚠ Accessibilité financière très faible
- ⚠ Taux de chômage local de 20,7 %
- ⚠ Parc ancien : 16,6 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au mètre carré reste inférieur de 70 % à celui des stations balnéaires comme Cannes.
- Avignon affiche une accessibilité immobilière bien en dessous de la moyenne départementale.
- Son rendement locatif brut de 6 % surpasse celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Avignon
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Avignon : opportunités et risques
L'indice d'opportunité locative (IOL) de 6,5/10 confirme le potentiel de la location annuelle. Un rendement brut de 6,0 % pour les appartements est attractif, mais il faut en déduire les charges récurrentes. La taxe foncière, à 44,5 %, représente par exemple une charge annuelle non négligeable qui grève la rentabilité nette, estimée autour de 3,5 %.
Le parc immobilier, avec 16,6 % de logements construits avant 1945, présente un risque rénovation. Si seulement 10,1 % sont des passoires thermiques (F/G), la future interdiction de location des classes F et G impose un audit énergétique systématique avant achat. Privilégiez les biens déjà rénovés ou dotés d'un DPE correct.
La stratégie la plus cohérente reste l'investissement locatif en cœur de ville ou à proximité immédiate de la gare TGV Avignon Centre, pour capter une demande solide de la part des actifs mobiles et des étudiants. En revanche, les perspectives de plus-value immédiate sont limitées par la correction en cours.
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Données du marché immobilier à Avignon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 7,7 % en 2024, une correction significative qui efface une partie des gains post-Covid. Selon les données DVF, cette baisse s'accompagne d'une contraction du volume des transactions, passant de près de 2 000 ventes annuelles à 1 535. Le marché semble ainsi entrer dans une phase de consolidation.
Cette correction est plus marquée que dans d'autres villes de taille comparable de la région, comme Béziers (-6 %). Elle s'explique par un double effet : le renchérissement du crédit et les fragilités structurelles de l'économie locale, où le taux de chômage frôle les 21 %.
Néanmoins, la structure des ventes révèle une forte demande pour les petits appartements en centre-ville, dont la surface médiane est de 53 m². Cette demande, portée par la présence étudiante et la desserte TGV, constitue un pilier solide pour le segment locatif, malgré le contexte économique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Avignon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian du mètre carré à Avignon a connu une hausse jusqu'en 2022, culminant à 2 682 €, suivie d'un repli de 7,7 % en 2024 pour s'établir à 2 449 €. Cette correction, la plus marquée sur la période, ramène les prix près de leur niveau de 2020. Elle contraste avec la stabilité relative observée dans certaines communes voisines et reflète probablement un ajustement après la surchauffe post-Covid et la tension sur les taux d'emprunt. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée plus accessible, mais impose une vigilance quant à la stabilité future des prix dans un contexte économique local difficile.
Évolution du marché immobilier d'Avignon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 449 €/m² de prix médian pour 1 534 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +4,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 1 534 transactions ont été enregistrées à Avignon, marquant un ralentissement par rapport aux années précédentes (plus de 2 000 ventes annuelles entre 2021 et 2023). Le marché est très largement dominé par les appartements (1 108 ventes contre 390 pour les maisons), reflétant le caractère urbain de la commune. La surface médiane vendue est de 53 m² pour les appartements et 85 m² pour les maisons, indiquant une demande orientée vers les petits et moyens biens. Ce volume en baisse, couplé à la correction des prix, indique un marché qui bascule en faveur de l'acheteur, avec davantage de marge de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
27,8 % de maisons et 72,2 % d'appartements parmi les 1 534 transactions enregistrées.
27,8 % maisons, 72,2 % appartements sur 1 534 ventes: le collectif pèse 72,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 534 | 426 | 1 108 |
| Prix médian/m² | 2 449 € | 2 480 € | 2 421 € |
| Prix moyen/m² | 2 817 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 898 | 2 344 € |
| 2022 | 1 931 | 2 527 € |
| 2023 | 1 716 | 2 537 € |
| 2024 | 1 387 | 2 366 € |
| 2025 | 1 534 | 2 449 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Avignon montre un net ralentissement : seulement 180 logements autorisés en 2024, dans un contexte de baisse de 7 % sur les cinq dernières années. Ce ralentissement de l'offre neuve, face à une démographie légèrement positive (+0,5 % sur 5 ans), devrait à moyen terme soutenir les prix de l'ancien et limiter les risques de sur-offre. Les projets se concentrent vraisemblablement dans les écoquartiers et les zones en renouvellement urbain. Pour l'investisseur, cela signifie que la valeur des biens existants bien situés devrait être préservée, mais que les opportunités dans le neuf seront moins nombreuses.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 11 458 autorisations et 10 634 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 93 %.
Vacance longue durée à Avignon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Avignon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 692 logements ont été autorisés à à Avignon, -19 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Avignon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Avignon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,50 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est amputé d'environ 40 % par les charges et impôts. La taxe foncière à Avignon, à 44,5 %, est le premier poste. Ajoutez la provision pour travaux (parc ancien à 16,6 % d'avant 1945), les frais de gestion (autour de 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété et une provision pour vacance locative (taux de vacants à 14,8 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut et le rendement net approximatif de 3,5 %.
Performance énergétique du parc à Avignon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 28 180 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Avignon: classe C en tête, 9,9 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 212 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (étiquettes F et G) représentent 10,1 % du parc diagnostiqué. Ce taux, inférieur à la moyenne nationale, reste significatif. Les propriétaires de ces biens sont soumis à des interdictions de location à partir de 2025 (logements classés G) et 2028 (F). À l'achat, anticipez un budget travaux pour sortir de ces classes.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) en centre-ville ou à proximité des gares (TGV et Montfavet) offrent la meilleure liquidité locative et les loyers au m² les plus élevés (12,3 €/m²/mois). Le neuf, rare (10,5 % du parc construit après 2006), attire une clientèle exigeante mais avec une rentabilité brute souvent plus faible. Les maisons de ville, surtout si rénovées (seulement 10,1 % de passoires thermiques F/G), peuvent séduire des familles en périphérie immédiate, avec un loyer moyen de 11,5 €/m²/mois.
Quelles zones cibler à Avignon ?
Le centre historique et le secteur de la gare TGV sont les plus prisés pour la location, notamment courte. Les quartiers sud et ouest, mieux équipés (5 265 équipements recensés au total), attirent les locataires de long terme. La périphérie immédiate (Monclar, Saint-Chamand) offre des prix d'acquisition plus bas pour un rendement brut potentiellement plus élevé, mais avec une clientèle différente. Les zones en développement sont limitées, la construction neuve étant en retrait (-7 % sur 5 ans).
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Risques à connaître avant d'investir à Avignon
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 14,8 % des logements sont vacants. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage élevé (20,7 %), peut fragiliser la solvabilité des locataires. La saisonnalité touristique est un atout à double tranchant, nécessitant une gestion active. Enfin, les logements anciens (16,6 % d'avant 1945) impliquent des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est C (212 kWh/m²/an).
Cas pratique : un investissement type à Avignon
Pour un appartement type de 53 m² (surface déduite du prix total médian et du prix au m²), l'investissement s'élève à environ 130 750 €. Avec un loyer médian de 12,3 €/m², le revenu locatif brut atteint 652 € par mois. Le rendement brut est donc de 6,0 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision travaux), le rendement net estimé tombe à environ 3,5 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Avignon
- Négliger la taxe foncière, au taux local de 44,5 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 14,8 %).
- Surévaluer les loyers en périphérie éloignée des transports.
- Acheter une passoire thermique (F/G) sans budget travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché avignonnais connaît une saisonnalité marquée par le festival (juillet) et l'été, qui drainent une population touristique et peuvent ralentir les transactions. L'automne est souvent une période de reprise active. Pour les vendeurs, le printemps reste propice à la mise en avant des extérieurs. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Avignon compte 165 monuments historiques protégés.
- La fibre optique est disponible pour 97,9 % des logements.
- Le taux de chômage local s'élève à 20,7 % (INSEE).
S'installer à Avignon : cadre de vie et logement
Avignon offre un cadre de vie urbain et culturel intense, avec 165 monuments historiques et plus de 5 000 équipements (commerces, services, santé). La connexion est excellente, grâce à la gare TGV qui place Paris à 2h40 et à une couverture fibre de 97,9 %, un atout pour les télétravailleurs.
La ville n'est pas à l'abri des risques naturels, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs pour les inondations du Rhône et de la Durance, et une sismicité modérée. Ces contraintes peuvent impacter l'assurance et la constructibilité dans certains secteurs, une vérification en mairie s'impose.
Le profil démographique est relativement jeune (âge médian de 38,3 ans) et la part des moins de 30 ans est importante (39,6 %). Cette jeunesse dynamise la vie locale mais accentue aussi la pression sur le parc locatif abordable, dans un contexte où seulement 36,1 % des habitants sont propriétaires.
Carte du marché immobilier à Avignon
Avignon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Avignon
Avignon bénéficie d'un climat méditerranéen avec une température moyenne annuelle de 14,6 °C et seulement 676 mm de précipitations. Les hivers sont doux et les étés chauds, propices à une vie en extérieur. Ce profil climatique, associé à une altitude moyenne de 25 m, attire une population active et des retraités recherchant un ensoleillement généreux. Il faut néanmoins prévoir une isolation efficace contre la chaleur estivale.
À qui s'adresse Avignon ?
Avignon s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par la dynamique culturelle et la desserte TGV, malgré un taux d'emploi local moyen (54,2 %). Les familles y trouvent des services éducatifs complets, mais peuvent être sensibles à la densité. Les retraités apprécient le climat, le patrimoine et la santé, tout en étant vigilants sur la vitalité économique. Les télétravailleurs profitent de la liaison TGV et de la fibre, dans un cadre moins onéreux que la côte.
Avantages et limites à Avignon
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (165 monuments) et vie culturelle intense.
- Desserte TGV remarquable (Paris à 2h40) et aéroport à moins de 9 km.
- Climat méditerranéen ensoleillé (14,6°C de moyenne) et cadre de plaine.
- Services très complets : 5 265 équipements, dont santé et éducation.
- Prix d'entrée attractif pour la région PACA, bien en-deçà d'Antibes ou Cannes.
Composition du parc immobilier à Avignon
55 300 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
39 992 appartements pour 14 767 maisons: le parc à Avignon relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements d'Avignon est principalement locatif et social : seuls 36,1 % des habitants sont propriétaires et 33 % des logements sont sociaux. La part des résidences secondaires est faible (5,8 %), mais celle des logements vacants est élevée (14,8 %). Ce profil indique un marché dynamique porté par la location, avec une demande solide mais une rotation potentiellement plus forte. Les maisons individuelles ne représentent que 27 % du parc, signe d'une ville dense.
Ancienneté du parc à Avignon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 43 415 logements).
- Avant 1919 9,2 % 3 991 logts
- 1919-1945 7,4 % 3 234 logts
- 1946-1970 31,8 % 13 793 logts
- 1971-1990 28,4 % 12 330 logts
- 1991-2005 12,7 % 5 499 logts
- 2006-2019 10,5 % 4 568 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Avignon
5 265 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Avignon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire avignonnais est exposé à plusieurs risques naturels modérés, formalisés par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) principaux : inondation (Durance, Rhône) et technologique (Eurenco à Sorgues). La sismicité est classée au niveau 4 (moyenne). Ces contraintes impactent les possibilités de construction et d'extension, et peuvent conditionner l'assurabilité. Consultez systématiquement le cadastre des risques (Géorisques) et l'état des arrêtés catastrophes naturelles (23 recensés).
Cas pratique : un achat type à Avignon
Pour acquérir une maison type de 85 m² (surface déduite du prix total médian et du prix au m²), il faut compter environ 209 440 €. Cela représente près de 12 années du revenu médian local (17 690 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 990 € par mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Avignon
- Omettre de vérifier le zonage du Plan de Prévention des Risques (PPR).
- Négocier sans connaître le DPE, élément clé de valeur.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans l'ancien.
- Oublier la proximité des 2 gares pour vos déplacements.
Points clés à retenir à Avignon
- Prix médian tous biens : 2 449 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut appartement : 6,0 %.
- Classe DPE dominante : C (212 kWh/m²/an).
- Marché en correction : -7,7 % en un an.
- Taxe foncière élevée : taux de 44,5 %.
- Température moyenne annuelle : 14,6 °C.
- 10,1 % de passoires thermiques (F/G) à rénover.
- Écart maison/appartement : négligeable en prix au m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Avignon ?
À Avignon, la valeur au m² est très sensible à la localisation précise : proximité de la gare TGV, du Palais des Papes, des commerces (934 équipements) et des écoles (122 établissements) prime. Pour les appartements, l'étage et la vue, l'état de la copropriété et la présence d'un ascenseur sont déterminants. L'état du bien et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec 10,1 % de passoires à rénover. Pour les maisons, la taille du terrain et l'exposition sud sont valorisées.
Estimation indicative d'une maison à Avignon
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
213 063 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché qui bascule vers l'acheteur, surestimer son bien entraîne une stagnation et une dépréciation perçue. À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte sèche de plusieurs milliers d'euros. Seule une estimation fondée sur des données locales précises – prix au m² par typologie, évolution de la demande, spécificités du quartier – permet de se positionner stratégiquement. À Avignon, où le volume de transactions reste élevé, un prix juste garantit une vente dans des délais raisonnables, en évitant les aléas d'une mise en vente trop longue dans un parc partiellement vacant (14,8 %).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés : les prix diffèrent sensiblement entre le centre historique, les quartiers gares et les zones périphériques comme Montfavet. Son expertise permet de valoriser des atouts invisibles dans les données brutes (qualité des matériaux, charme d'une cour intérieure, dynamique d'une copropriété). Il connaît aussi la fiscalité locale (taxe foncière à 44,5 %) et les risques (PPR) qui influent sur la négociation. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Appliquer le prix médian au m² sans pondérer par l'état.
- Oublier de valoriser la fibre optique (déployée à 97,9 %).
- Ne pas vérifier l'historique des arrêtés catastrophes naturelles.
- Surévaluer un bien nécessitant des travaux de mise aux normes.
Investir à Avignon : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un cadre, mais la réussite d'un investissement à Avignon se joue sur la sélection du bien, l'état du DPE et la connaissance fine des micro-quartiers. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces insights en acquisition stratégique.
Ces données dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du choix précis du bien et du quartier.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Avignon grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 1 535 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et tendances du marché avignonnais
- Mise en relation avec un expert local du Grand Avignon
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Avignon
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Avignon ?
Le prix médian global était de 2 449 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 53 m², cela représente un investissement d'environ 130 750 €. Le prix moyen, lui, est plus élevé (3 578 €/m²), tiré par quelques biens de standing.
Est-ce le bon moment pour acheter à Avignon ?
Le marché a connu une baisse de 7,7 % en 2024, ce qui offre des opportunités de négociation. Cependant, l'accessibilité reste très faible pour les habitants locaux, le prix d'une maison type représentant près de 12 années de revenu médian.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Avignon ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,0 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net se situe plutôt autour de 3,5 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Avignon ?
Le taux de chômage local élevé (20,7 %) peut fragiliser la demande locative. De plus, 10,1 % du parc est classé F ou G au DPE, ce qui impliquera des travaux de rénovation énergétique pour continuer à louer légalement.
Avignon est-elle bien desservie ?
Oui, la ville est un nœud de communication majeur avec la gare TGV Avignon Centre (Paris en 2h40) et l'aéroport Avignon-Caumont à moins de 9 km. La couverture très haut débit et fibre est quasi totale.
Marché immobilier des communes voisines
Avignon présente un effet de levier considérable face à des voisines comme Antibes (+220 %) ou Cannes (+258 %), avec des indicateurs locatifs et de connectivité (gare TGV) similaires, ce qui en fait un marché à fort potentiel de redressement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Avignon.
Communes limitrophes d'Avignon
Avignon est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Avignon (2 449 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -4,3 % par rapport dans le Vaucluse. Sur 150 communes classées dans le Vaucluse, Avignon figure parmi les 16 % les moins chères au m².
Le marché immobilier d'Avignon est en hausse progressive: +4,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 8 466 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,5 % sur le prix médian.
Marché mixte à Avignon: maisons à 2 480 €/m² et appartements à 2 421 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 87 m² revient à environ 215 760 €, soit 12,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Avignon: 12,3 €/m²/mois pour un appartement, 11,5 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 5,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 692 logements autorisés et 1 506 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (73 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Avignon est dans les paysages provençaux du Vaucluse. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 44 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.