4 angles pour comprendre le marché immobilier à Mayenne
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Faut-il investir à Mayenne en 2026 ?
Capitale du département éponyme, Mayenne combine les atouts d'une petite ville bien équipée et la relative modération des prix de l'Ouest intérieur. Son taux de chômage (11 %) et son évolution démographique en dents de scie interrogent toutefois la solidité de la demande locale. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec un prix médian inférieur de 11 % à celui d'Argentan et un rendement locatif correct, Mayenne joue la carte de l'équilibre entre attractivité et accessibilité relative.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les maisons pour le rendement locatif, en acceptant une liquidité modérée et une solvabilité locale contrainte.
Points clés
- ✓ Rendement brut maisons à 5,7 % : correct
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,3/10)
- ✓ Parc de passoires thermiques limité (5,7 %)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 0,4/10)
- ⚠ Marché porté par l'extérieur, chômage à 11 %
- ⚠ Vacance locative élevée (11,4 % du parc)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 760 €/m², Mayenne se situe en deçà de la moyenne des petites villes dynamiques des Pays de la Loire.
- Son prix au m² dépasse de 6 % à 28 % ceux de Flers ou Sablé-sur-Sarthe, confirmant son statut de pôle attractif dans le département.
- Le rendement locatif brut des maisons (5,7 %) surclasse celui des grandes métropoles, offrant un effet de levier différent.
Analyse du marché immobilier à Mayenne
Le marché de Mayenne est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Mayenne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché actif et concurrentiel, où la négociation sera serrée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché actif et concurrentiel, où la négociation sera serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (0,4/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; la demande vient d'ailleurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (0,4/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; la demande vient d'ailleurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,6/10) reflète une demande locative réelle mais encadrée par un parc social important (20 %).
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,6/10) reflète une demande locative réelle mais encadrée par un parc social important (20 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (1,6/10) écarte tout scénario de location saisonnière ou de surfréquentation estivale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (1,6/10) écarte tout scénario de location saisonnière ou de surfréquentation estivale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2033,0 — Percentile dept : 93/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 94/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 58/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 644,2 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 6/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,7 — Percentile dept : 2/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,6 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 58/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2033,0 — Percentile dept : 7/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 6/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 65/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 644,2 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Mayenne : cadre de vie et logement
Acheter à Mayenne, c'est opter pour le calme d'une petite ville mayennaise au patrimoine préservé (6 monuments historiques), où la maison individuelle avec jardin reste la norme. Le budget d'entrée est accessible, avec un prix médian de 1 609 €/m² pour une maison, soit environ 148 000 € pour 92 m². La commune, bien reliée (TGV à Laval), offre une gamme complète de services et d'équipements (639 au total). Un achat ici convient à ceux qui cherchent un ancrage territorial serein, loin de l'agitation métropolitaine.
Tout savoir pour acheter et vivre à MayenneInvestir à Mayenne : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un cadre, mais la valeur réelle d'un bien à Mayenne dépend de son exposition aux risques naturels, de sa classe DPE et de sa proximité avec les 639 équipements recensés. Seul un expert du terrain peut identifier les poches de résilience dans ce marché contrasté.
Ces données tracent une tendance, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix du bien et du quartier.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Mayenne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 220 ventes réelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mayenne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Mayenne ?
Le prix médian global à Mayenne est de 1 760 €/m² en 2024. Il cache une forte disparité : 1 609 €/m² pour une maison, contre 2 669 €/m² pour un appartement, selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Mayenne ?
Le marché est stable depuis 2022, offrant une certaine visibilité. L'accessibilité est très faible pour les locaux, mais les acheteurs extérieurs peuvent y trouver un point d'entrée dans une ville bien équipée, avec un potentiel de plus-value à moyen terme.
Mayenne est-elle plus chère que Laval ?
Mayenne est significativement moins chère que Laval, la préfecture, où le prix médian dépasse souvent les 2 000 €/m². L'écart de prix compense partiellement l'éloignement de la gare TGV, située à 27,6 km.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Mayenne ?
Le rendement brut locatif est estimé à 4,6 % pour un appartement et 5,7 % pour une maison. Après charges, le rendement net tombe autour de 2,8 % et 3,5 % respectivement, selon les données de l'analyse territoriale.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Mayenne ?
Plusieurs risques naturels sont recensés : radon, inondations (PPRi actif) et mouvements de terrain. Il est crucial de consulter le plan de prévention des risques (PPR) et le diagnostic radon avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Flers (-28 %) ou Sablé-sur-Sarthe (-20 %) est significatif, mais Mayenne justifie cette prime par des indicateurs d'attractivité et d'équipements bien supérieurs, offrant une marge de plus-value si la dynamique démographique se confirme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mayenne.
Communes limitrophes de Mayenne
Mayenne est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Mayenne affiche un prix médian de 1 635 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Mayenne progresse de +14,4 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 980 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Mayenne: 1 567 €/m² pour les maisons (surface médiane 93 m²) et 1 719 €/m² pour les appartements (51 m²). Un bien type de 93 m² revient à environ 145 731 €, soit 6,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,1 €/m² pour un appartement et 7,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2020 et 2024, 440 logements autorisés au permis de construire à Mayenne — un rythme moyen de 88 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché immobilier de Mayenne s'interprète dans un contexte plus large — Mayenne est une commune des Pays de la Loire, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en plaine, à 121 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.