En 2024, 21 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 701 €/m² à Mées, niveau conforme à la médiane départementale. Entre 2 261 et 3 479 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Mées présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Entre 2020 et 2024, Mées a vu son prix médian au m² progresser de +18,1 %. Sur l'ensemble de la période, 153 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,2 % — un retournement à surveiller.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 701 €/m² pour une surface médiane de 157 m². Rapporté au revenu médian de Mées, un logement de 157 m² (424 057 €) représente 17,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,3 € (appartements) et 10,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,8 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 3,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 111 logements autorisés, soit 22/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 77 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Mées s'interprète dans un contexte plus large — Mées est entre océan et marais, sur la côte atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à 36 km du littoral landais, en plaine, à 22 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Mées en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Mées : -6,2 % en un an, dans un contexte de seulement 21 transactions annuelles.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 22 % du Landes
Analyse du marché immobilier à Mées
Le marché immobilier de Mées affiche une pression notable (IPI 6,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Mées
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Mées : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Mées
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Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Mées
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Mées s'établit à 2 701 €, sur la base de 21 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 261 € à 3 479 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Mées se positionne dans le top 22 % des communes les plus chères du Landes.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Records récents du marché à Mées
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Mées
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Mées (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 111 logements autorisés à à Mées, dont 11 en 2024 (+39 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Mées
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mées
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Mées
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 196 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Mées: la classe C domine, 8,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Mées
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Mées : cadre de vie et logement
Mées, commune de 2 036 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 22 m d'altitude.
Le territoire abrite 23 appellations d'origine rattachées au terroir local et 113 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Mées
Mées et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Mées
949 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 92,2 % du parc à Mées, 7,8 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Mées
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 771 logements).
- Avant 1919 7,4 % 57 logts
- 1919-1945 6,9 % 53 logts
- 1946-1970 11,9 % 92 logts
- 1971-1990 29,7 % 229 logts
- 1991-2005 24,8 % 191 logts
- 2006-2019 19,3 % 149 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mées
113 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Mées
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Mées PPRN Approuvé approuvé le 15/06/2005
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Mées : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Mées grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Mées
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mées
Quel est le prix de l'immobilier à Mées ?
Le prix médian au m² à Mées est de 2 701 € (données DVF, 21 transactions). Pour une maison de 157 m² (surface médiane locale), compter environ 424 000 €.
Comment Mées se situe-t-elle dans le Landes ?
Mées se classe au 72ᵉ rang sur 323 communes du Landes — dans le top 22 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Mées ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Mées est de 4,8 % (loyer de 10,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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