Faut-il investir à Saint-Paul-lès-Dax en 2026 ?
À l'ombre de la station thermale de Dax, Saint-Paul-Lès-Dax bénéficie d'une croissance démographique soutenue (+7,8 % en 5 ans) et d'une desserte ferroviaire exceptionnelle. Cette attractivité se traduit par un marché immobilier sous tension, où les prix ont grimpé de près de 30 % depuis 2020. Est-ce pour autant un bon pari pour investir en 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec une pression immobilière classée dans le top quart des Landes, le marché saint-paulois conjugue attractivité forte et liquidité, mais l'accessibilité reste un défi.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien pour un locatif annuel rentable, en visant le moyen terme et en acceptant un effort de trésorerie initial.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (top 20 %)
- ✓ Rendement locatif brut correct pour la région (5,5 %)
- ✓ Parc immobilier récent et DPE performant (classe C dominante)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI : 1,4/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian bas)
- ⚠ Taux de chômage supérieur à 13 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Plus chère que 75 % des communes françaises de taille comparable.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour la pression immobilière et l'attractivité.
- Rendement locatif brut supérieur de 1,5 point à celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Saint-Paul-lès-Dax
Le marché de Saint-Paul-lès-Dax est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,7/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,5 %.
Indices immobiliers de Saint-Paul-lès-Dax
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression élevée (7,8/10) : le marché est porteur, la demande est soutenue, mais la négociation est plus serrée.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression élevée (7,8/10) : le marché est porteur, la demande est soutenue, mais la négociation est plus serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très faible accessibilité (1,4/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat du revenu local médian.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès faible accessibilité (1,4/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat du revenu local médian.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,9/10) : la demande locative est solide, idéal pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,9/10) : la demande locative est solide, idéal pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (3,6/10) : la commune n'est pas un spot saisonnier majeur, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (3,6/10) : la commune n'est pas un spot saisonnier majeur, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2830,6 — Percentile dept : 78/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 80/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 68/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 78/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 249,7 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 20/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,8 — Percentile dept : 10/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,2 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 68/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 78/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 54/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2830,6 — Percentile dept : 22/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 68/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 54/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 15/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 249,7 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Paul-lès-Dax : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 5,5 % pour les appartements et 4,7 % pour les maisons, Saint-Paul-Lès-Dax se positionne dans la moyenne haute du département des Landes pour le locatif. Néanmoins, le rendement net estimé chute à environ 3,3 %, une fois intégrées la taxe foncière (41,55 %), la vacance locative et les frais de gestion. Cette fiscalité locale, bien que modérée, grève significativement la rentabilité.
L'opportunité locative est réelle (IOL : 6,9/10), portée par une demande solide. La stratégie la plus adaptée reste donc l'investissement en location annuelle, en privilégiant les petites surfaces (type T2) qui correspondent à la demande locative majoritaire et offrent le meilleur rendement au mètre carré. La pression touristique modérée (IPTI : 3,6/10) et le faible taux de résidences secondaires (9,9 %) confirment que le marché saisonnier n'est pas le levier principal.
Investir ici exige de la vigilance. Le taux de chômage (13,4 %) et le revenu médian relativement bas indiquent une fragilité économique locale. Le marché est donc porté par les arrivants. Il convient de sélectionner des biens bien connectés (proximité gare, commerces) pour cibler cette clientèle et assurer une liquidité à la revente.
Simuler un investissement immobilier à Saint-Paul-lès-Dax
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Données du marché immobilier à Saint-Paul-lès-Dax
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de 2 821 €/m², en hausse de 0,8 % sur un an, masque une réalité plus contrastée. La fourchette des 50 % de transactions se situe entre 2 411 et 3 430 €/m², selon les données DVF 2024. Cet écart important souligne la diversité du parc, où cohabitent des logements économiques et des biens plus valorisés, souvent plus récents ou mieux situés.
La comparaison avec les communes voisines est édifiante. Saint-Paul-Lès-Dax est 12 % plus chère que Billère, mais 48 % moins onéreuse que Tarnos. Cet écart de valorisation avec le littoral direct offre une marge de progression théorique, à condition que l'attractivité résidentielle, déjà très élevée (IAT : 8,3/10), se maintienne. La présence de la gare TGV à 500 mètres est un atout structurel majeur qui soutient cette dynamique.
Le parc est globalement performant énergétiquement (classe C dominante) et jeune, avec près d'un quart des logements construits après 2006. Ce profil attire une population active extérieure, ce qui explique en partie pourquoi les prix ont dépassé la capacité d'achat du revenu médian local (21 930 €), créant un défi d'accessibilité.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Paul-lès-Dax Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, les prix médians à Saint-Paul-Lès-Dax ont connu une hausse continue de 29 %, passant de 2 188 €/m² à 2 821 €/m². La croissance la plus marquée a eu lieu entre 2020 et 2022, avec une progression de plus de 25 %. Depuis 2023, le marché montre des signes de stabilisation, avec une très faible hausse annuelle de 0,8 % en 2024. Cette tendance à la pause contraste avec la flambée observée sur le littoral basque voisin et pourrait offrir un point d'entrée plus mesuré. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché arrivé à maturité, où les coups de cœur se négocieront au plus juste, sans spéculation débridée.
Évolution du marché immobilier de Saint-Paul-lès-Dax
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 711 €/m² de prix médian pour 273 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +16,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les données DVF, acquérir une maison type de 88 m² (254 144 €) représente 11,6 années de revenu médian local, un effort conséquent. Pour un appartement de 46 m² (127 420 €), l'effort est réduit de moitié (5,8 années). Le loyer perçu couvrirait une part significative mais incomplète de la mensualité d'emprunt. Avec un rendement brut de 5,5 % pour les appartements, l'investissement reste viable, mais génère un effort de trésorerie mensuel résiduel après perception du loyer. La viabilité du montage dépendra donc étroitement des conditions de financement et du taux d'endettement de l'investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 288 ventes en 2024, le volume de transactions à Saint-Paul-Lès-Dax reste élevé et stable par rapport à 2023, signe d'un marché liquide. La répartition est équilibrée entre maisons (148 ventes) et appartements (140 ventes). Le prix moyen global (4 315 €/m²) est nettement supérieur au prix médian (2 821 €/m²), ce qui révèle la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché est donc dual : un segment majoritaire de biens familiaux accessibles et un segment de prestige. Le profil typique vendu est une maison de 88 m² ou un appartement de 46 m², correspondant à la demande de petits ménages ou d'investisseurs.
Répartition des ventes
54,2 % de maisons et 45,8 % d'appartements parmi les 273 transactions enregistrées.
54,2 % maisons, 45,8 % appartements sur 273 ventes: le collectif pèse 45,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 273 | 148 | 125 |
| Prix médian/m² | 2 711 € | 2 674 € | 2 761 € |
| Prix moyen/m² | 2 895 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 341 | 2 333 € |
| 2022 | 357 | 2 700 € |
| 2023 | 266 | 2 782 € |
| 2024 | 250 | 2 746 € |
| 2025 | 273 | 2 711 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est vigoureuse : 1 066 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une accélération notable en 2024 (556 autorisations, +35 %). Cette tendance répond à la pression démographique forte (+11,8 % en 10 ans) et à l'attractivité résidentielle de la commune. Pour l'investisseur, cela signifie un renouvellement et un agrandissement du parc, modernisant l'offre. Le risque de sur-offre à court terme semble limité au vu de la demande, mais il faudra surveiller l'absorption de ces nouveaux biens, notamment dans le neuf locatif qui pourrait concurrencer l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 872 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 64 sur 2013 — soit +1262,5 %.
Vacance longue durée à Saint-Paul-lès-Dax
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Paul-lès-Dax (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 199 logements ont été autorisés à à Saint-Paul-lès-Dax, +14 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
La construction neuve est très active, avec 1066 logements autorisés sur les 5 dernières années et une accélération en 2024 (556 autorisations). Cette tendance à +35 % (source SITADEL) par rapport à la période précédente confirme l'attractivité résidentielle forte de la commune. Elle répond à la croissance démographique, mais peut, à terme, créer une pression concurrentielle sur l'ancien, notamment si les prix du neuf sont alignés. Pour l'acheteur, cela élargit le choix ; pour le vendeur d'un bien ancien, cela renforce la nécessité de soigner l'état et la présentation du bien.
Fourchettes de loyers à Saint-Paul-lès-Dax
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Paul-lès-Dax
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,55 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, c'est le chiffre qui reste après toutes les charges. À Saint-Paul-lès-Dax, la taxe foncière sur le bâti, à 41,55 %, est le premier prélèvement. Pour un rendement brut de 5,5 % sur un appartement, il faut ensuite déduer environ 1,5 % pour la taxe, puis 0,5 % pour la gestion locative, sans oublier la provision pour travaux et copropriété. La vacance locative, faible avec seulement 4,4 % de logements vacants, est un risque modéré. Au final, le rendement net moyen de 3,3 % (source DVF) est un indicateur plus réaliste de la rentabilité.
Performance énergétique du parc à Saint-Paul-lès-Dax
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 566 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Paul-lès-Dax: classe C en tête, 4,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant, avec une classe C dominante et une faible part de passoires thermiques (4,2 % en F/G selon l'ADEME). Cette situation limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat implique l'interdiction de location des logements classés G à partir de 2025, F en 2028 et E en 2034. Acheter un bien déjà en classe D ou mieux, c'est sécuriser son investissement sur le long terme et éviter des travaux de rénovation énergétique coûteux.
Calculateur de rendement à Saint-Paul-lès-Dax
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Paul-lès-Dax
Pour un appartement type de 45 m² à Saint-Paul-lès-Dax, comptez environ 127 420 € à l'achat. Au loyer moyen de 12,7 €/m², cela génère 571 € de revenus mensuels. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, la mensualité serait d'environ 490 €. L'effort résiduel est donc positif (environ 80 €), avant déduction des charges réelles (taxe foncière, copropriété).
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Paul-lès-Dax
- Négliger la taxe foncière à 41,55 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier que le rendement net des maisons est inférieur (2,9 %).
- Surévaluer les loyers face à l'offre neuve croissante.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. La période estivale, bien que ralentie par les vacances, peut être propice aux visites grâce à la météo clémente. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'affluence touristique sur Dax voisine a peu d'impact direct, la commune étant davantage résidentielle.
Le saviez-vous ?
- La commune a un monument historique protégé.
- L'âge médian y est de 51 ans, soit 9 ans de plus que la moyenne nationale.
- Elle dispose de 3 campings totalisant 397 emplacements.
S'installer à Saint-Paul-lès-Dax : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Paul-Lès-Dax, c'est profiter des avantages d'une petite ville très bien équipée, avec 701 commerces et services à proximité, tout en étant à cinq minutes de la ville centre de Dax. La commune offre un cadre de vie apaisé, avec une large dominance de maisons individuelles (55,7 % du parc) et un tissu de quartiers résidentiels.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif, lié principalement au risque d'inondation, et sept risques naturels sont recensés. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation du zonage réglementaire, qui peut impacter l'assurabilité et la constructibilité. La connectivité numérique, avec un taux de fibre de 50,2 %, est en revanche en retrait par rapport aux standards nationaux.
Carte du marché immobilier à Saint-Paul-lès-Dax
Saint-Paul-lès-Dax et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Paul-lès-Dax
8 771 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 868 maisons et 3 866 appartements à à Saint-Paul-lès-Dax.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier, à 55,7 % de maisons, est marqué par une forte stabilité résidentielle, avec 55,8 % de propriétaires occupants. Seulement 9,9 % de résidences secondaires indiquent une vocation principalement de logement permanent, loin de la pression touristique du littoral. Le faible taux de vacance (4,4 %) confirme une demande soutenue. Ce marché est porté par des acheteurs en recherche de maison individuelle, souvent familiaux ou seniors, bénéficiant de la proximité immédiate de la ville de Dax et de ses services.
Ancienneté du parc à Saint-Paul-lès-Dax
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 364 logements).
- Avant 1919 2,9 % 214 logts
- 1919-1945 3,3 % 246 logts
- 1946-1970 16,3 % 1 202 logts
- 1971-1990 28,3 % 2 085 logts
- 1991-2005 25,3 % 1 865 logts
- 2006-2019 23,8 % 1 752 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Paul-lès-Dax
701 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Paul-lès-Dax
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Paul-lès-Dax est exposé à plusieurs risques naturels, avec un PPR actif et 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques (source Géorisques). La sismicité est faible et le radon présente un niveau moyen. Ces contraintes se traduisent par des règles de construction spécifiques dans certaines zones et peuvent influencer l'assurabilité du bien. Un acquéreur doit systématiquement consulter le diagnostic lié à ces risques et le plan de prévention, pour évaluer l'impact sur l'usage futur et la valeur du foncier.
Cas pratique : un achat type à Saint-Paul-lès-Dax
Pour une maison de 88 m², superficie médiane locale, le budget approche 254 144 €. Avec le revenu médian des Saint-Pauloises (21 930 €), cela représente environ 11,6 années de revenus. Un primo-accédant avec un apport de 10 % (25 414 €) aurait une mensualité de l'ordre de 1 150 € sur 20 ans, soit un taux d'endettement proche de 35 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Paul-lès-Dax
- Ne pas consulter le PPR local sur les risques naturels.
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Ignorer l'impact du taux de vacance local (4,4 %) sur la revente.
- Oublier la proximité réelle de la gare TGV dans le choix du quartier.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Paul-lès-Dax : passer à l'action
Les données posent un diagnostic clair : Saint-Paul-Lès-Dax est un marché actif et attractif, mais complexe. Pour transformer cette analyse en acquisition réussie, l'expertise d'un professionnel ancré localement est indispensable, notamment pour dénicher les biens au meilleur rapport prix/rendement.
Ces chiffres tracent une direction, mais seul un professionnel du secteur peut identifier la bonne opportunité à Saint-Paul-Lès-Dax.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Paul-lès-Dax
Quel est le prix moyen d'un appartement à Saint-Paul-Lès-Dax ?
Le prix médian des appartements est de 2 770 €/m², selon les ventes DVF 2024. Pour un appartement type de 46 m², le budget total s'élève à environ 127 420 €.
Saint-Paul-Lès-Dax est-elle plus chère que Dax ?
Non, Saint-Paul-Lès-Dax est généralement moins chère que la ville centre de Dax, tout en bénéficiant de sa proximité immédiate et de ses infrastructures, ce qui en fait une alternative résidentielle attractive.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Paul-Lès-Dax ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,5 % pour un appartement. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche les 3,3 %.
La commune est-elle dynamique sur le plan de la construction neuve ?
Oui, la construction est très active avec 1 066 logements autorisés sur 5 ans, dont 556 pour la seule année 2024. Cela répond à une forte croissance démographique.
Quels sont les risques naturels à Saint-Paul-Lès-Dax ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPR) et recense sept risques naturels, principalement liés aux inondations. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Paul-Lès-Dax offre un effet de levier intéressant face à Tarnos (+48 %) ou Saint-Jean-de-Luz (+180 %), avec des indicateurs locatifs similaires et un parc bien plus récent, créant une marge de progression pour les investisseurs patients.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Paul-lès-Dax.
Communes limitrophes de Saint-Paul-lès-Dax
Saint-Paul-lès-Dax est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Saint-Paul-lès-Dax (2 711 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +3,7 % par rapport dans les Landes.
La progression du prix médian atteint +16,2 % sur cinq ans (2021-2025) à Saint-Paul-lès-Dax, au-dessus du rythme national. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 487 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 54,2 % de maisons et 45,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (90 m² à 240 660 €) équivaut à 11,0 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Saint-Paul-lès-Dax: 12,7 €/m²/mois pour un appartement, 11,4 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 5,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (9,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Saint-Paul-lès-Dax: 1 199 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 240 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 75 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Paul-lès-Dax est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Saint-Paul-lès-Dax est dans l'arrière-pays du littoral landais, à 37 km environ, à 30 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.