Le marché immobilier de Saint-Bauzille-De-Montmel est en phase de correction après le pic de 2022, avec une baisse de -8,7 % sur un an. Très majoritairement composé de maisons (92 % du parc), il profite d'une solide dynamique démographique et économique locale. Le volume de transactions, modeste (11 ventes en 2024), indique un marché qui se normalise.
Faut-il investir à Saint-Bauzille-de-Montmel en 2026 ?
Nichée dans le Grand Pic Saint-Loup, à moins de 20 km de Montpellier, Saint-Bauzille-De-Montmel allie un cadre de vie villageois préservé à une attractivité résidentielle croissante. Portée par une démographie dynamique (+20,9 % en 5 ans) et une économie locale saine, la commune présente un marché immobilier en mutation. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec une correction de prix de -8,7 % et un indice "Vivre Bien pour Pas Cher" de 7,7/10, la commune combine accessibilité et cadre de vie préservé dans le Grand Pic Saint-Loup.
Verdict
➤ Marché orienté résidence principale et plus-value, à considérer pour un achat de pied-à-terre ou une installation familiale à moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,7 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue : +20,9 % en 5 ans
- ✓ Fiscalité foncière modérée à 37,24 %
- ⚠ Opportunité locative modérée (IOL 4,4/10)
- ⚠ Marché très majoritairement constitué de maisons
- ⚠ Correction des prix en cours depuis le pic de 2022
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 20 % à la moyenne des grandes métropoles régionales.
- Se situe dans le top quart des communes de l'Hérault pour le revenu médian des ménages.
- Prix au m² inférieur de 30 % à ceux du littoral montpelliérain proche.
Données du marché immobilier à Saint-Bauzille-de-Montmel
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Bauzille-De-Montmel, analysé à travers les données DVF 2024, présente un profil singulier. Très majoritairement constitué de maisons individuelles, il a connu un pic de valorisation en 2022 avant une correction significative. Cette évolution reflète un réajustement après la surchauffe post-Covid, plutôt qu'un affaiblissement des indicateurs. La démographie, en hausse de 26,5 % en dix ans, constitue un pilier solide de la demande.
Néanmoins, le volume annuel de transactions, modeste avec une dizaine de ventes, indique un marché peu liquide, où la bonne affaire se négocie. La faible part de logements vacants (4,5 %) et de résidences secondaires (8,1 %) indique un parc principalement occupé par des résidents permanents, ce qui atténue le risque de marché spéculatif mais limite aussi les opportunités de location saisonnière.
Enfin, la proximité de Montpellier (moins de 20 km) et l'appartenance au Grand Pic Saint-Loup sont des atouts structurants, irriguant le territoire d'une attractivité résidentielle durable. L'offre de transport, avec la gare TGV à 19,5 km, renforce cette position, même si la connectivité numérique (score de 6/100) reste un point faible à surveiller.
Aperçu par typologie à Saint-Bauzille-de-Montmel
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Bauzille-de-Montmel
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Bauzille-de-Montmel
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Bauzille-de-Montmel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est modérée avec 53 logements autorisés sur 5 ans, et une tendance en baisse de 42 %. Ce faible volume, notamment en 2024 (13 autorisations), indique une pression limitée de l'offre neuve sur le marché de l'ancien. Cela confirme l'attractivité résidentielle du village qui s'appuie sur son parc existant, tout en indiquant une possible rareté des biens récents sur le marché, pouvant soutenir leur valeur face à une demande croissante de maisons économes.
Fourchettes de loyers à Saint-Bauzille-de-Montmel
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Bauzille-de-Montmel
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net intègre les charges incompressibles, notamment la taxe foncière à Saint-Bauzille-de-Montmel, qui s'élève à 37,24 %. Pour une maison, le passage du rendement brut de 4,3 % au net de 2,7 % illustre cet impact. Ajoutez à cela les frais de gestion, les réparations (le parc est ancien à 19,5 % d'avant 1945), et une provision pour vacance locative (4,5 % de logements vacants). Le taux de vacance local, bien que modéré, doit être pris en compte dans votre prévisionnel.
Performance énergétique du parc à Saint-Bauzille-de-Montmel
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 111 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est plutôt bonne avec une classe dominante C (165 kWh/m²/an) et seulement 8,1 % de passoires thermiques (classes F/G). Ce score, supérieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (loi Climat). Cependant, pour les biens les moins performants, des travaux de rénovation pourraient être nécessaires avant 2028 ou 2034 pour rester louables ou valorisants à la revente.
Calculateur de rendement à Saint-Bauzille-de-Montmel
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Bauzille-de-Montmel
Pour une maison type de 110 m² à Saint-Bauzille-de-Montmel, l'investissement s'élève à environ 376 640 € (prix médian total). Au loyer médian de 12,3 €/m², vous percevrez environ 1 353 € par mois, soit un rendement brut de 4,3 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 000 €/an) et des charges, le rendement net tombe autour de 2,7 %, nécessitant un effort mensuel si le crédit dépasse le loyer perçu.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Bauzille-de-Montmel
- Négliger la taxe foncière, élevée à 37,24 % à Saint-Bauzille.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
- Surévaluer les loyers face à une demande locative limitée.
- Ne pas consulter le PPR Inondation avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Bauzille-de-Montmel suit la saisonnalité classique : plus actif au printemps et à l'automne. La période estivale peut être propice aux visites, mais les transactions ralentissent en août. Pour les vendeurs, mettre en avant le cadre de vie et la proximité de Montpellier est stratégique au printemps. Les acheteurs peuvent trouver plus de marge de négociation en fin d'année, période moins concurrentielle. Pensez à anticiper la taxe foncière, payable en septembre.
Le saviez-vous ?
- Le village a gagné +26,5 % d'habitants en 10 ans.
- Seulement 8,1 % des logements sont des résidences secondaires.
- Le taux de chômage n'est que de 6,6 %, 2e rang du département.
S'installer à Saint-Bauzille-de-Montmel : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Bauzille-De-Montmel, c'est opter pour un cadre de vie villageois préservé, à l'écart de l'agitation urbaine mais à moins de 30 minutes de Montpellier. La commune dispose de 48 équipements de proximité, couvrant les services de base, la santé (11 équipements) et les loisirs. Cependant, avec seulement un commerce recensé, la dépendance aux bourgs voisins pour les courses quotidiennes est réelle.
Le territoire est exposé à certains risques naturels, avec un PPR Inondation actif et un historique d'arrêtés de catastrophe naturelle. Cette réalité doit être intégrée dans le choix du bien et dans le coût de l'assurance habitation. D'un autre côté, le parc immobilier est relativement récent (26,4 % construit après 2006) et énergétiquement performant (classe C dominante), un atout pour le confort et les factures.
Portée par une population jeune (âge médian de 43,9 ans) et familiale, la commune offre un environnement paisible. Les amateurs de randonnée et de nature seront comblés par les paysages du Pic Saint-Loup, tandis que les actifs bénéficieront de la proximité des pôles d'emploi de l'agglomération montpelliéraine.
Carte du marché immobilier à Saint-Bauzille-de-Montmel
Saint-Bauzille-De-Montmel et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Bauzille-de-Montmel
580 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est presque exclusivement composé de maisons individuelles (92,0 %), avec une très forte majorité de propriétaires occupants (78,1 %). Cette structure indique un marché résidentiel ancré, stable et familial, où la pression locative est faible. La part très modeste de résidences secondaires (8,1 %) et de logements sociaux (0,0 %) confirme le caractère principalement résidentiel et paisible du village, attractif pour les primo-accédants et familles.
Ancienneté du parc à Saint-Bauzille-de-Montmel
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 451 logements).
- Avant 1919 14,4 % 65 logts
- 1919-1945 5,1 % 23 logts
- 1946-1970 6,9 % 31 logts
- 1971-1990 19,3 % 87 logts
- 1991-2005 27,7 % 125 logts
- 2006-2019 26,4 % 119 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Bauzille-de-Montmel
48 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Bauzille-de-Montmel
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Saint-Bauzille-de-Montmel PPRN Approuvé approuvé le 28/06/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saint-Bauzille-de-Montmel est couvert par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, avec 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Tout achat doit impérativement s'accompagner d'une consultation du PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives et d'assurabilité. Ces risques, bien que gérés, sont un facteur à intégrer dans le choix du bien et les négociations.
Cas pratique : un achat type à Saint-Bauzille-de-Montmel
Pour acquérir une maison médiane de 110 m² à Saint-Bauzille-de-Montmel (376 640 €), il faut compter environ 8 années du revenu médian local (27 620 €/an). Avec un apport de 10 % (37 664 €) et un prêt sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'établit aux alentours de 2 100 €. Cette charge représente environ 91 % du revenu médian mensuel des Saint-Bauzillois, soulignant la nécessité d'un double revenu pour un achat serein.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Bauzille-de-Montmel
- Oublier de vérifier la classe DPE et le coût des travaux.
- Négliger la consultation du PPR Inondation en mairie.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire.
- Ne pas tester la connexion internet (fibre à 56,9 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Bauzille-de-Montmel : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'opportunité réelle se niche dans les détails : exposition, état du bien, potentiel de rénovation. Pour transformer cette analyse en achat réussi, une expertise hyperlocale est indispensable.
Ces données dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une analyse fine du bien et de son environnement immédiat.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Bauzille-De-Montmel grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Bauzille-De-Montmel
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Bauzille-de-Montmel
Quel est le prix moyen d'une maison à Saint-Bauzille-De-Montmel ?
Le prix médian des maisons s'établit à 3 424 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une surface médiane de 110 m², cela représente un investissement total d'environ 376 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Bauzille-De-Montmel ?
Le marché est en correction (-8,7 % sur un an), offrant potentiellement des opportunités de négociation. Compte tenu des indicateurs solides (démographie dynamique, économie locale), un investissement à moyen terme peut être pertinent.
Saint-Bauzille-De-Montmel est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, son prix au m² (3 445 €) est inférieur à celui de Saint-Sériès (+4 %) et très inférieur à Montaud (+50 %). Il est en revanche légèrement supérieur à Galargues (-7 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Pour les maisons, le loyer médian est de 12,3 €/m²/mois, ce qui génère un rendement locatif brut d'environ 4,3 %. Le rendement net, après charges, est estimé à 2,7 %.
La commune est-elle bien desservie pour le quotidien ?
La commune compte 48 équipements de proximité, dont plusieurs services et structures de santé. En revanche, l'offre commerciale est très limitée (un commerce), nécessitant de se déplacer pour les courses courantes.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Bauzille-De-Montmel affiche un prix au m² inférieur de 7 % à Galargues et de 33 % à Fontanès, tout en présentant des indicateurs économiques et démographiques similaires, offrant ainsi un effet de levier intéressant pour un investisseur en quête de plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Bauzille-de-Montmel.
Communes limitrophes de Saint-Bauzille-de-Montmel
Saint-Bauzille-De-Montmel est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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