Montfermeil, ville de près de 29 000 habitants en Seine-Saint-Denis, offre un cadre de vie familial marqué par une forte proportion de maisons individuelles (58,3 % du parc). Avec un prix médian de 3 503 €/m², elle se positionne comme une alternative plus accessible que ses voisines comme Bussy-Saint-Georges (4 087 €/m²). Cette page vous aide à évaluer si son profil, ses atouts et ses contraintes correspondent à votre projet d'accession à la propriété.
Carte du marché immobilier à Montfermeil
Montfermeil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Montfermeil
10 138 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (58,3 %) et collectif (41,7 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc dominé à 58,3 % par des maisons individuelles indique un marché orienté vers les familles et les acheteurs recherchant un pied-à-terre avec extérieur. Le taux de propriétaires (59,3 %) est robuste, indiquant une certaine stabilité résidentielle. La part modeste de résidences secondaires (0,6 %) et un taux de vacants contenu (3,8 %) suggèrent une pression locative soutenue et un marché de l'achat principal plutôt que spéculatif.
Évolution démographique à Montfermeil
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Montfermeil
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Montfermeil
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 24,1 %
- Retraités 19,7 %
- Employés 18,2 %
- Professions intermédiaires 15,0 %
- Ouvriers 12,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,2 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Montfermeil
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Montfermeil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 478 logements).
- Avant 1919 2,7 % 258 logts
- 1919-1945 7,6 % 720 logts
- 1946-1970 25,8 % 2 442 logts
- 1971-1990 30,1 % 2 856 logts
- 1991-2005 14,3 % 1 356 logts
- 2006-2019 19,5 % 1 847 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montfermeil
1 262 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Montfermeil
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Montfermeil
Une maison médiane de 83 m² représente un investissement d'environ 305 600 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de près de 15 années du revenu médian local (20 870 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt sur 20 ans à un taux de 4 % conduit à une mensualité d'environ 1 700 €, un effort important pour un ménage aux revenus moyens.
Erreurs à éviter quand on achète à Montfermeil
- Omettre de vérifier le PPR en vigueur (R111.3).
- Ne pas consulter l'historique des DPE du bâtiment.
- Ignorer la part de logements sociaux (23 %).
- Acheter sans viser la gare (3,1 km) ou les commerces.
Le saviez-vous ?
- Montfermeil compte 3 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 93,8 % des logements.
- Altitude moyenne : 102 m, l'une des plus hautes du 93.
Performance énergétique du parc à Montfermeil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 610 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montfermeil: la classe C domine, 9,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (202 kWh/m²/an) place Montfermeil dans une position plutôt favorable. Seulement 9,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acheteur, cela réduit le risque immédiat de travaux de rénovation coûteux et les contraintes réglementaires à venir, comme l'interdiction de location pour les logements les plus énergivores prévue par la loi Climat. C'est un indicateur de parc relativement moderne.
Risques naturels et géorisques à Montfermeil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, référencé R111.3. La sismicité est classée très faible et le radon faible. Cependant, 14 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, principalement pour des inondations et coulées de boue. Tout acheteur doit consulter ce document en mairie pour connaître les contraintes constructives ou d'assurance affectant spécifiquement son bien, sans pour autant dramatiser le risque global.
Cadre de vie à Montfermeil
Le climat est tempéré, avec une température moyenne de 12,3 °C et 723 mm de précipitations annuelles. La commune bénéficie d'une bonne desserte numérique (fibre à 93,8 %) et de la proximité de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle (12,1 km) et d'une gare TGV (11,3 km). L'offre de services est complète avec 1 262 équipements recensés, dont 65 commerces, 201 établissements de santé et 28 équipements sportifs. Trois monuments historiques, comme le Château des Cèdres, rappellent le passé du bourg. Toutefois, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, couvrant 8 risques naturels recensés.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter à Montfermeil, prévoyez un budget médian d'environ 305 600 € pour une maison de 83 m² (3 682 €/m²) ou 143 500 € pour un appartement de 45 m² (3 189 €/m²). Les prix varient sensiblement : 25 % des biens se vendent sous 2 962 €/m² et 25 % au-dessus de 4 312 €/m². Le marché n'est pas bloquant : avec 222 transactions annuelles et un volume de vente en baisse, les acheteurs disposent d'un certain pouvoir de négociation, surtout sur les biens mal présentés ou énergivores.
À qui s'adresse Montfermeil ?
Montfermeil s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux jeunes familles franciliens recherchant une maison avec jardin à un prix raisonnable. Le revenu médian local (20 870 €) étant relativement modeste, les acheteurs externes à la commune, avec des revenus supérieurs, y trouvent un réel pouvoir d'achat. La dynamique démographique (+5,5 % en 5 ans) et la jeunesse de la population (âge médian 35,4 ans) en font un territoire au profil familial affirmé. Les amateurs de patrimoine pourront aussi y trouver des biens anciens à rénover.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à nombreuses communes voisines (ex : -14% vs Bussy-Saint-Georges).
- Prédominance des maisons individuelles (58,3% du parc), idéal pour les familles.
- Dynamisme démographique : population en hausse de +5,5% sur 5 ans.
- Accès rapide à l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle et au réseau TGV (12 km).
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE classe C dominante).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Montfermeil est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Montfermeil
- Climat tempéré (12,3 °C de moyenne).
- Parc à 58,3 % de maisons individuelles.
- DPE majoritaire : classe C.
- 3 monuments historiques protégés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Montfermeil
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Montfermeil ?
Le budget médian pour une maison à Montfermeil est d'environ 305 600 €, pour une surface de 83 m². Le prix au m² médian pour ce type de bien est de 3 682 €, mais 25 % des maisons se vendent sous 2 962 €/m².
Montfermeil est-elle adaptée aux familles ?
Oui, son parc composé à 58,3 % de maisons, ses 20 établissements scolaires et ses nombreux équipements sportifs (28) en font un cadre familial. La part des moins de 30 ans y est de 43,1 %, confirmant cet attrait.
Quels sont les principaux inconvénients de vivre à Montfermeil ?
Les inconvénients majeurs sont le taux de chômage local (14,7 %), supérieur à la moyenne nationale, et l'exposition à certains risques naturels (PPR actif). L'offre de transports en commun lourds (type RER) est à chercher dans les communes limitrophes.
Vous envisagez d'acheter à Montfermeil ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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