Le prix médian au m² à Bussy-Saint-Georges atteint 4 212 € sur 315 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. La fourchette centrale des ventes (3 824 à 4 660 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène. Au classement départemental, Bussy-Saint-Georges se place dans les 4 % de communes les plus chères du Seine-et-Marne.
Le prix médian de Bussy-Saint-Georges gagne +4,6 % sur cinq ans (2020-2024). Au total, 1 837 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -6,4 %.
Les maisons (27,3 % des transactions, 4 087 €/m²) et les appartements (72,7 %, 4 286 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Bussy-Saint-Georges, un logement de 143 m² (584 441 €) représente 22,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,8 €/m² pour un appartement et 18,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,3 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 2,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 2 610 logements autorisés et 1 817 commencés sur la période 2020-2024. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 74 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Bussy-Saint-Georges s'interprète dans un contexte plus large — Bussy-Saint-Georges est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: en plaine, à 116 m d'altitude.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Bussy-Saint-Georges
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Faut-il investir à Bussy-Saint-Georges en 2026 ?
Bussy-Saint-Georges, ville nouvelle de la Marne-la-Vallée, incarne la dynamique de l'est francilien avec une population jeune et en croissance. Dotée d'équipements nombreux et bien reliée, elle affiche une attractivité territoriale parmi les plus fortes de Seine-et-Marne. Cette vigueur se reflète-t-elle dans les opportunités immobilières actuelles ?
Avec une correction de -6,4 % en 2024, le marché francilien de Bussy-Saint-Georges offre un point d'entrée réajusté dans une commune où l'attractivité territoriale reste l'une des plus élevées du département.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en appartement et d'accepter un horizon moyen terme, dans un marché corrigé mais solide.
Points clés
- ✓ Correction récente de 6,4 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Dynamique démographique et construction neuve soutenue
- ⚠ Accessibilité très faible pour les primo-accédants locaux
- ⚠ Marché dépendant de la conjoncture francilienne
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 212 €/m², Bussy-Saint-Georges se situe bien au-dessus de la moyenne nationale.
- Son prix dépasse de plus de 20 % la médiane départementale de Seine-et-Marne, confirmant son positionnement haut de gamme.
- Son rendement locatif brut de 5,3 % surpasse celui des grandes métropoles comme Paris, mais avec un effort d'investissement moindre.
Analyse du marché immobilier à Bussy-Saint-Georges
Le marché de Bussy-Saint-Georges est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Bussy-Saint-Georges
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobilière très élevée : le marché est tendu et concurrentiel, les biens se vendent rapidement.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobilière très élevée : le marché est tendu et concurrentiel, les biens se vendent rapidement.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix ont largement décroché du revenu médian local, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix ont largement décroché du revenu médian local, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe, portée par une population jeune, mais le rendement net est limité par les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe, portée par une population jeune, mais le rendement net est limité par les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Bussy-Saint-Georges : cadre de vie et logement
Acheter à Bussy-Saint-Georges, c'est opter pour une ville francilienne jeune, bien équipée et connectée. Avec un prix médian de 4 212 €/m², l'accession y est plus abordable qu'à Paris intra-muros, mais plus chère que dans plusieurs communes voisines. Ville en croissance (+8,2 % d'habitants en 10 ans), elle séduit par son dynamisme et ses nombreux services, malgré un environnement parfois perçu comme très urbain.
Tout savoir pour acheter et vivre à Bussy-Saint-GeorgesInvestir à Bussy-Saint-Georges : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Bussy-Saint-Georges requiert de dépasser les moyennes. La forte hétérogénéité des prix et la concurrence sur les biens les plus demandés rendent indispensable l'expertise d'un professionnel du secteur.
Les chiffres dessinent un paysage, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix du bien et la négociation.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bussy-Saint-Georges
Quel est le prix immobilier moyen à Bussy-Saint-Georges ?
Le prix médian global à Bussy-Saint-Georges est de 4 212 €/m² en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 4 286 €/m² et les maisons à 4 087 €/m², selon les données DGFiP.
Est-ce le bon moment pour investir à Bussy-Saint-Georges ?
La correction de -6,4 % des prix en 2024 peut constituer un point d'entrée opportun pour un investissement locatif à horizon moyen terme, en privilégiant les appartements bien situés.
Bussy-Saint-Georges est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bussy-Saint-Georges est significativement plus chère que ses voisines comme Torcy (-17 %) ou Roissy-en-Brie (-17 %), en raison de son attractivité et de ses équipements supérieurs.
Quel rendement locatif espérer à Bussy-Saint-Georges ?
Le rendement locatif brut moyen est d'environ 5,3 % pour un appartement, selon la carte des loyers. Le rendement net, après charges, avoisine les 2,5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Bussy-Saint-Georges ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports (proximité de la gare de Lagny-Thorigny) et les quartiers disposant de nombreux commerces et services, qui offrent la meilleure liquidité à la location comme à la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Bussy-Saint-Georges affiche un prix au m² supérieur de 7 % à Champs-sur-Marne et de 17 % à Torcy, un éart qui peut sembler justifié par sa très haute attractivité territoriale mais qui demande une sélection rigoureuse du bien pour générer un effet de levier.
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