Avec un loyer moyen de 18 €/m²/mois pour un appartement, Montfermeil affiche un rendement locatif brut théorique de 6,8 %, supérieur à la moyenne francilienne. Ce chiffre attrayant masque toutefois une réalité plus contrastée. Une fois déduites les charges (vacance, gestion, taxe foncière à 38,08 %), le rendement net chute autour de 4,2 %. Investir ici nécessite de bien cibler le bien et le profil locataire, dans une commune où le taux de chômage (14,7 %) pèse sur le pouvoir d'achat local.
Indices immobiliers de Montfermeil
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
3,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, une négociation est possible.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, une négociation est possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix restent abordables par rapport au pouvoir d'achat local, une aubaine pour les primo-accédants.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix restent abordables par rapport au pouvoir d'achat local, une aubaine pour les primo-accédants.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,1
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible : la demande locative est limitée, prévoyez une vacance locative plus longue.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible : la demande locative est limitée, prévoyez une vacance locative plus longue.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'attrait pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'attrait pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Montfermeil ?
Le principal atout pour l'investisseur est le rendement locatif brut des appartements, évalué à 6,8 % d'après la carte des loyers du ministère. Ce chiffre est supérieur à la plupart des marchés franciliens, créant une rentabilité immédiate intéressante. Le parc relativement récent (seulement 9,9 % de passoires thermiques) évite le piège des rénovations urgentes imposées par la loi Climat et Résilience.
En revanche, l'indice d'opportunité locative faible (3,1/10) indique une demande locative peu dynamique. Cela se traduit par un risque de vacance plus long et une négociation plus dure sur les loyers. La taxe foncière, à 38,08 %, vient également grever le rendement net, déjà réduit à environ 4,2 % selon nos estimations.
Investir à Montfermeil relève donc d'une stratégie de rendement à moyen terme, plutôt que de spéculation sur la plus-value. Il nécessite une sélection rigoureuse du bien, de préférence un appartement bien situé près de la gare du Chénay-Gagny (3,1 km) ou des commerces, pour attirer une population active travaillant à l'extérieur. La baisse récente des permis de construire limite le risque de sur-offre mais aussi les opportunités dans le neuf.
Profil locatif à Montfermeil
La demande locative est principalement portée par les jeunes ménages et les familles, attirés par la prédominance des maisons et les loyers plus accessibles qu'à Paris. La part importante de moins de 30 ans (43,1 %) et l'âge médian de 35,4 ans en font un marché locatif tourné vers la résidence principale familiale. La proximité de l'aéroport Charles-de-Gaulle (12 km) et de la gare TGV peut également attirer des employés du secteur aérien ou logistique, recherchant un accès rapide. Néanmoins, le revenu médian local de 20 870 € impose de viser des loyers modérés.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, plus rares (23 % du parc), offrent le meilleur rendement brut (6,8 %) et ciblent des petits ménages ou des couples. Les studios et T2 en bon état, bien desservis, sont les plus liquides. Les maisons, majoritaires, séduisent les familles mais leur rendement brut est plus faible (5,3 %) et l'entretien peut être plus coûteux. Le neuf (19,5 % du parc construit après 2006) attire les investisseurs en loi Pinel, mais l'offre nouvelle baisse fortement (-48 %), indiquant un ralentissement des programmes.
Quelles zones cibler à Montfermeil ?
Il n'existe pas de quartier officiellement identifié comme plus rentable. Traditionnellement, la proximité immédiate de la gare du Chénay-Gagny (3,1 km) et des axes de bus vers les pôles d'emploi (Roissy, Paris) valorise un bien locatif. Le centre-bourg, avec ses commerces et services (1 262 équipements recensés), reste également attractif pour les familles. Il faut être vigilant sur les zones soumises au PPR (risques naturels), signalé comme actif, car elles peuvent impliquer des contraintes ou des assurances plus onéreuses.
Performance énergétique du parc à Montfermeil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 301 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montfermeil: la classe C domine, 9,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (202 kWh/m²/an) place Montfermeil dans une position plutôt favorable. Seulement 9,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acheteur, cela réduit le risque immédiat de travaux de rénovation coûteux et les contraintes réglementaires à venir, comme l'interdiction de location pour les logements les plus énergivores prévue par la loi Climat. C'est un indicateur de parc relativement moderne.
Construction neuve à Montfermeil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 762 logements autorisés à à Montfermeil, dont 186 en 2024 (-48 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Les 762 logements autorisés sur les cinq dernières années témoignent d'une attractivité confirmée, alimentée par la croissance démographique. Cependant, la tendance est à un net ralentissement : les autorisations en 2024 sont en baisse de 48 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cela peut indiquer une saturation des terrains constructibles ou un ajustement des promoteurs face à la demande. À moyen terme, cette baisse de l'offre neuve pourrait soutenir les prix de l'ancien.
Fourchettes de loyers à Montfermeil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montfermeil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire les charges incompressibles. La taxe foncière à Montfermeil est de 38,08 %, un niveau conséquent qui pèse sur la rentabilité. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien, les provisions pour copropriété et une provision pour vacance (le taux de logements vacants est de 3,8 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le 6,8 % brut et le 4,2 % net estimé pour un appartement.
Calculateur de rendement à Montfermeil
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Montfermeil ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Montfermeil
Pour un appartement type de 45 m² à Montfermeil, comptez environ 143 500 € à l'achat. Au loyer médian de 18 €/m², cela génère 810 € de recette mensuelle, soit un rendement brut de 6,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net tombe autour de 4,2 %, nécessitant un complément de trésorerie pour rembourser un crédit à 100 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Montfermeil
- Négliger la taxe foncière à 38,08 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisions.
- Oublier la vacance locative (3,8 % de vacants).
- Sous-estimer les travaux dans l'ancien.
Le saviez-vous ?
- Montfermeil compte 3 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 93,8 % des logements.
- Altitude moyenne : 102 m, l'une des plus hautes du 93.
Risques à connaître avant d'investir à Montfermeil
Le principal risque est la vacance locative, même si le taux de logements vacants (3,8 %) est modéré. Le profil économique local (taux de chômage à 14,7 %) peut rendre les impayés plus probables. La loi Climat implique aussi de vérifier scrupuleusement le DPE : 9,9 % du parc est classé F ou G (passoires), et ces biens seront interdits à la location à horizon 2028. La taxe foncière, à 38,08 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la baisse des prix à la vente (-1,8 %) peut impacter la plus-value à la revente.
Simulation financière — appartement type 45 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité de crédit au loyer médian perçu. À Montfermeil, avec un loyer moyen de 18 €/m², l'effort résiduel après encaissement du loyer peut être faible si l'apport est conséquent. Pour un investisseur, le seuil critique est souvent un taux d'endettement personnel supérieur à 35 %. Ici, le rendement brut de 6,8 % sur les appartements permet de couvrir une part significative de l'emprunt, mais il faut intégrer la fiscalité et la vacance locative dans votre capacité de remboursement.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé en appartement
- Accessibilité financière supérieure à la moyenne
- Parc récent avec peu de passoires thermiques
− Points d'attention
- Opportunité locative faible : marché peu dynamique
- Correction des prix et taux de chômage élevé
Notre verdict
Privilégiez les appartements de type T2/T3 récents (DPE A à C) bien situés, pour cibler les jeunes actifs. Évitez absolument les passoires thermiques (DPE F/G) et les biens nécessitant de lourds travaux dans un parc déjà correctement isolé (classe dominante C).
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Montfermeil
- Rendement brut appartements : 6,8 %.
- Taxe foncière élevée à 38,08 %.
- Taux de vacance modéré à 3,8 %.
- Loyer moyen des appartements : 18,0 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Montfermeil
Quel rendement locatif à Montfermeil ?
Le rendement locatif brut estimé est de 6,8 % pour un appartement et 5,3 % pour une maison. Après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net tombe à environ 4,2 % et 3,3 % respectivement.
Quel type de bien privilégier pour investir à Montfermeil ?
Les appartements, avec un rendement brut plus élevé (6,8 %) et une clientèle locative plus large (jeunes actifs, petits ménages). Privilégiez les biens avec un bon DPE (classe A à C) pour être conforme à la loi et éviter les travaux coûteux.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Montfermeil ?
Les risques incluent une vacance locative potentielle (3,8 % du parc est vacant), un taux de chômage local de 14,7 % pouvant fragiliser les locataires, et la présence de passoires thermiques (9,9 % du parc) soumises à des interdictions de location futures.
Vous envisagez d'investir à Montfermeil ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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