3 503 €/m². C'est le prix médian d'un bien immobilier à Montfermeil d'après les 222 transactions enregistrées par la base DVF en 2024. Le marché local affiche une légère correction de -1,8 % sur un an, dans un contexte francilien globalement orienté à la baisse. Cette page décrypte les tendances, la fourchette de prix et le profil des acheteurs pour vous positionner au plus juste, que vous soyez vendeur ou investisseur.
Comment se porte le marché immobilier à Montfermeil
Le marché montfermeillois est caractérisé par une activité soutenue (222 transactions) et une prédominance des maisons individuelles, qui représentent près de 72 % des ventes. Ces dernières se négocient en médiane à 3 682 €/m² pour 83 m², soit un budget médian d'environ 305 600 €. Les appartements, plus rares (62 ventes), affichent un prix au mètre carré inférieur de 13 % (3 189 €/m²). La fourchette interquartile (2 962 – 4 312 €/m²) révèle une dispersion modérée des valeurs. Le taux de logements vacants, de 3,8 %, reste contenu et ne indique pas un marché déprimé.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le recul de 1,8 % sur un an des prix au m² doit être interprété dans le contexte d'un marché francilien globalement en correction. Cela peut représenter une opportunité d'achat pour les primo-accédants, d'autant que la démographie reste dynamique (+5,5 % en 5 ans). Cependant, cette baisse modérée, couplée à une hausse des taux, impose une vigilance accrue sur la capacité d'emprunt. Pour un vendeur, c'est le signal qu'une estimation précise et une mise en valeur irréprochable sont indispensables.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Montfermeil
Le parc immobilier de Montfermeil est majoritairement composé de maisons (58,3 %), ce qui explique leur forte représentation dans les transactions. Avec 59,3 % de propriétaires occupants, le marché de la résidence principale domine. Les logements sociaux représentent 23 % du parc, un taux significatif qui influence la structure du marché. Les acheteurs sont principalement des ménages locaux ou franciliens en recherche de maison individuelle, attirés par un prix au m² inférieur de 11 % à celui de Bussy-Saint-Georges (4 087 €/m²) voisine.
Marché vendeur ou acheteur ?
Montfermeil se situe dans une zone d'équilibre relatif entre offre et demande. Le volume de construction neuve autorisé est en net recul (-48 % sur 5 ans), ce qui pourrait, à terme, soutenir les prix de l'ancien. Avec un DPE moyen de classe C (202 kWh/m²/an) et seulement 9,9 % de passoires thermiques, le parc est plutôt économe en énergie, un atout face aux nouvelles réglementations. Pour un vendeur, bien présenter un bien rénové et correctement prix permet une vente dans des délais raisonnables, dans un marché qui n'est plus en surchauffe.
Dernières ventes enregistrées à Montfermeil
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Montfermeil
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Montfermeil
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Montfermeil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montfermeil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 762 logements autorisés à à Montfermeil, dont 186 en 2024 (-48 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Les 762 logements autorisés sur les cinq dernières années témoignent d'une attractivité confirmée, alimentée par la croissance démographique. Cependant, la tendance est à un net ralentissement : les autorisations en 2024 sont en baisse de 48 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cela peut indiquer une saturation des terrains constructibles ou un ajustement des promoteurs face à la demande. À moyen terme, cette baisse de l'offre neuve pourrait soutenir les prix de l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Montfermeil suit le rythme francilien classique : une reprise d'activité en mars-avril et une forte période de transactions à l'automne, jusqu'à la Toussaint. L'hiver est plus calme. Pour un vendeur, mettre son bien en marché entre fin août et octobre maximise les visites. Les acheteurs peuvent trouver plus de souplesse négociatrice en novembre-décembre. Pensez aussi à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour planifier votre trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Montfermeil compte 3 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 93,8 % des logements.
- Altitude moyenne : 102 m, l'une des plus hautes du 93.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Montfermeil
- Prix médian au m² : 3 503 € (DVF 2024).
- Écart maison/appartement : près de 500 €/m².
- Tendance annuelle : léger recul de 1,8 %.
- Surface médiane estimée pour une maison : ~83 m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Montfermeil
Quel est le prix au m² à Montfermeil ?
Le prix médian à Montfermeil est de 3 503 €/m², selon les données DVF 2024. Les maisons se vendent à 3 682 €/m² et les appartements à 3 189 €/m². La fourchette de prix pour 80 % des transactions se situe entre 2 962 et 4 312 €/m².
Le prix immobilier à Montfermeil est-il en hausse ou en baisse ?
Sur un an, le prix médian a reculé de -1,8 % à Montfermeil. Cette tendance à la baisse, modérée, s'inscrit dans le mouvement de correction observé en Île-de-France depuis le resserrement des conditions de crédit.
Combien coûte une maison à Montfermeil ?
Une maison typique de 83 m² à Montfermeil coûte environ 305 600 € (médiane). Le prix au m² médian pour ce type de bien est de 3 682 €, avec des variations selon l'état, l'emplacement et la surface du terrain.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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