01 Le parc de logements
Le parc comprend 731 logements dont 604 résidences principales, 35 résidences secondaires et 92 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 604 | 82,6 % |
| Résidences secondaires | 35 | 4,8 % |
| Logements vacants | 92 | 12,6 % |
Le graphique détaille la structure des 731 logements: 83 % sont habités en permanence, 5 % épisodiquement et 13 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 94 | 15,9 % |
| 1919-1945 | 48 | 8,1 % |
| 1946-1970 | 86 | 14,5 % |
| 1971-1990 | 113 | 19,1 % |
| 1991-2005 | 100 | 16,9 % |
| 2006-2019 | 151 | 25,5 % |
La période 2006-2019 concentre 26 % du parc, tandis que 16 % datent d'avant 1919 et 26 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,7 % |
| 2 pièces | 24 | 4,0 % |
| 3 pièces | 134 | 22,2 % |
| 4 pièces | 216 | 35,8 % |
| 5 pièces ou plus | 226 | 37,4 % |
Le parc compte 4,3 pièces en moyenne par logement, avec 37 % de logements de cinq pièces ou plus et 5 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 636 | 688 | 731 |
| Rés. principales | 505 | 555 | 604 |
| Rés. secondaires | 35 | 54 | 35 |
| Vacants | 96 | 79 | 92 |
Villeneuve-La-Rivière (1 360 hab., à 12 km) présente 68,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 441 | 73,0 % |
| Locataires (privé) | 140 | 23,2 % |
| Locataires HLM | 2 | 0,3 % |
| Logés gratuitement | 21 | 3,5 % |
Occupation des résidences principales — 73,0 % appartiennent à leurs occupants, 23,5 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 53 | 8,8 % |
| Fioul | 23 | 3,8 % |
| Électricité | 383 | 63,4 % |
| Gaz bouteille | 6 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 139 | 23,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 63 % au électricité, 23 % pour autres sources (bois notamment), 9 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 82 |
| 2 à 4 ans | 121 |
| 5 à 9 ans | 117 |
| 10 ans ou plus | 284 |
| Total ménages | 604 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 86 |
| Sous-occupation modérée | 181 |
| Sous-occupation accentuée | 161 |
| Suroccupation modérée | 20 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 35 | 5,8 % |
| 1 voiture | 277 | 45,9 % |
| 2 voitures ou plus | 292 | 48,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 46 % mono-motorisés, 48 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 332 | 299 | 16 | 17 |
| 1975 | 345 | 281 | 20 | 44 |
| 1982 | 372 | 296 | 31 | 45 |
| 1990 | 446 | 338 | 45 | 63 |
| 1999 | 450 | 343 | 24 | 83 |
| 2006 | 531 | 395 | 52 | 84 |
| 2011 | 636 | 505 | 35 | 96 |
| 2016 | 688 | 555 | 54 | 79 |
| 2022 | 731 | 604 | 35 | 92 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 332 logements, le total atteint 731 en 2022 (+120 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 84 | 82 | 75 | 76 | 86 | 68 |
| Dont vacants > 2 ans | 35 | 35 | 41 | 29 | 29 | 41 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 10,1 % |
| Classe B | 27 | 16,0 % |
| Classe C | 58 | 34,3 % |
| Classe D | 45 | 26,6 % |
| Classe E | 16 | 9,5 % |
| Classe F | 5 | 3,0 % |
| Classe G | 1 | 0,6 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (34 %), 60 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 79 | 46,7 % |
| Classe B | 63 | 37,3 % |
| Classe C | 16 | 9,5 % |
| Classe D | 5 | 3,0 % |
| Classe E | 6 | 3,6 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (47 %), 93 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 183 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 191 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 175 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 109 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 52 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 191 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 52 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 9 |
| Classe B | 26 | 1 |
| Classe C | 42 | 16 |
| Classe D | 32 | 13 |
| Classe E | 14 | 2 |
| Classe F | 4 | 1 |
| Classe G | 1 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (165), appartements classés C (152), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Néfiach (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La vacance résidentielle atteint 12,6 % au millésime INSEE 2022 — 92 logements sur 731. Une typologie quasi monomorphe — 90,3 % de maisons, le collectif y est très marginal. L'environnement communal: dans la tradition catalane, dans un relief de plaine, à 42 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (35 km).
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 73,0 % de propriétaires occupants.
Le bâti de Néfiach s'étend d'un noyau historique (15,9 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (25,5 % après 2006). Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (162 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Mode de chauffage dominant: électricité (63,4 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Néfiach a augmenté de +6,3 %. La multi-motorisation est la norme à Néfiach: 48,3 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition catalane. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 42 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (35 km) nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (604 résidences principales de Néfiach) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Correction marquée sur le marché à Néfiach : -24,3 % en un an, dans un contexte de seulement 16 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (158ᵉ rang sur 225 communes)
- Correction récente des prix : -24,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Néfiach
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Néfiach
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Néfiach s'établit à 1 660 €, sur la base de 16 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Néfiach Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Néfiach
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 125 €/m² à 1 660 €/m² (-21,9 %), pour 16 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 16 | 16 |
| Prix médian/m² | 1 660 € | 1 660 € |
| Prix moyen/m² | 2 093 € | |
| Surface médiane | – | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 31 | 2 125 € |
| 2022 | 27 | 1 553 € |
| 2023 | 18 | 2 133 € |
| 2024 | 21 | 2 193 € |
| 2025 | 16 | 1 660 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 126 autorisations et 72 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 57 %.
Vacance longue durée à Néfiach
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Néfiach (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Néfiach totalise 23 logements sur 5 ans, soit +35 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Néfiach
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Néfiach
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Néfiach
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 169 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Néfiach est C, avec 3,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Néfiach
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Néfiach : cadre de vie et logement
Néfiach compte 1 383 habitants, à 149 m d'altitude. Le climat local affiche 16,1 °C de moyenne annuelle et 578 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 49 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Néfiach
Néfiach et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Néfiach
Composition du parc immobilier à Néfiach
731 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Néfiach est composé très majoritairement de maisons (90,5 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Néfiach
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 592 logements).
- Avant 1919 15,9 % 94 logts
- 1919-1945 8,1 % 48 logts
- 1946-1970 14,5 % 86 logts
- 1971-1990 19,1 % 113 logts
- 1991-2005 16,9 % 100 logts
- 2006-2019 25,5 % 151 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Néfiach
49 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Néfiach
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Néfiach
Pour une maison de 60 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
99 600 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Néfiach
Quel est le prix de l'immobilier à Néfiach ?
Le prix médian au m² à Néfiach est de 1 660 € (données DVF, 16 transactions). Pour une maison de 60 m² (surface médiane locale), compter environ 100 000 €.
Comment Néfiach se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Néfiach se situe au 158ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 225 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Néfiach ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Néfiach est de 6,2 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Néfiach.
Communes limitrophes de Néfiach
Néfiach est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 660 €/m² à Néfiach contre 2 405 €/m² pour les Pyrénées-Orientales.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Néfiach se replie de -21,9 %. 113 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -24,3 % du prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Néfiach à un niveau significatif — 1 660 €/m² en médiane. Le bien médian (60 m² à 99 600 €) équivaut à 4,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Néfiach avoisinent 11,2 €/m² pour les appartements et 8,6 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Néfiach (4,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 23 logements autorisés sur 2021-2025, dont 6 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 70 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Néfiach est dans la tradition catalane. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (35 km), dans un relief de plaine, à 42 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).