Nemours, petite ville historique du sud de la Seine-et-Marne, propose un cadre de vie paisible avec ses 7 monuments protégés et ses bords du Loing. L'immobilier y est accessible, avec un prix médian global de 2 385 €/m², bien en deçà des voisines comme Fontainebleau (5 512 €/m²). La commune compte 12 889 habitants (densité 1 289 hab/km²) et affiche un visage social contrasté, entre patrimoine et difficultés économiques. Son altitude moyenne de 89 mètres lui assure un climat tempéré (12°C de moyenne).
Carte du marché immobilier à Nemours
Nemours et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Nemours
6 504 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 888 maisons et 3 599 appartements à à Nemours.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (44,5 %) et appartements (37 %). La part de propriétaires occupants (41,1 %) est modeste, indiquant un marché locatif important, renforcé par 37 % de logements sociaux. Le taux de résidences secondaires est très faible (1,7 %). Ce mélange dessine une ville ancrée, peu affectée par la pression touristique, où la location sociale et privée structure l'habitat. La stabilité des prix en dépend fortement.
Évolution démographique à Nemours
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges à Nemours
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Nemours
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 24,5 %
- Employés 20,1 %
- Autres sans activité professionnelle 19,4 %
- Ouvriers 15,0 %
- Professions intermédiaires 12,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,9 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Nemours
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Nemours
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 616 logements).
- Avant 1919 17,5 % 981 logts
- 1919-1945 7,7 % 433 logts
- 1946-1970 23,3 % 1 311 logts
- 1971-1990 28,2 % 1 586 logts
- 1991-2005 11,5 % 647 logts
- 2006-2019 11,7 % 658 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Nemours
566 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Nemours
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Nemours
Une maison type de 89 m² (valeur médiane 191 439 €) représente près de 10 années du revenu médian local (19 330 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans au taux moyen actuel génère une mensualité d'environ 950 €. Cela donne la mesure de l'effort d'accession pour un ménage nemourien.
Erreurs à éviter quand on achète à Nemours
- Omettre de consulter le PPRI en vallée du Loing.
- Ne pas vérifier le DPE avant l'offre.
- Ignorer la part de logements sociaux (37 %) dans l'immeuble.
- Sous-estimer le coût des travaux en maison ancienne.
Le saviez-vous ?
- Nemours compte 7 monuments historiques protégés.
- 89,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 39,1 ans, légèrement jeune.
Performance énergétique du parc à Nemours
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 542 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Nemours: classe D en tête, 6,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 198 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F/G) représentent 6,3 % du parc, un taux inférieur à la moyenne nationale mais qui concerne plusieurs centaines de logements. Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire modéré à court terme, mais des travaux de rénovation probables pour les biens les plus anciens (25,2 % construits avant 1945) pour respecter les seuils de 2028 et 2034.
Risques naturels et géorisques à Nemours
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque identifié est l'inondation, avec un PPRI actif pour la vallée du Loing. La sismicité est très faible et le radon faible. Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. Pour tout achat, notamment en bord de rivière, la consultation du plan de prévention est impérative. Cela peut impacter l'assurabilité, le coût des travaux et, à terme, la valeur du bien. Les autres risques naturels recensés sont à vérifier au cas par cas.
Cadre de vie à Nemours
Le climat est doux (précipitations annuelles 690 mm) et le territoire offre un environnement verdoyant, bien que soumis à un risque d'inondation (PPRI vallée du Loing). Nemours est bien connectée : gare SNCF dans la commune (0,6 km) pour des liaisons vers Paris, et autoroute A6 accessible en quelques minutes. Les services sont complets avec 566 équipements (commerces, santé, écoles). La fibre est déployée à 89,7 %. En revanche, la ville subit un taux de chômage élevé (19 %) et un déclin démographique récent (-2,1 % en 5 ans), ce qui affecte la vitalité commerciale.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acquérir une maison type de 89 m², il faut prévoir environ 191 000 € (2 151 €/m²). Un appartement de 49 m² coûtera près de 130 000 € (2 657 €/m²). Ces prix sont inférieurs à ceux de Moret-Loing-et-Orvanne (2 662 €/m²) et très éloignés d'Avon (3 613 €/m²). Les délais de vente peuvent être longs en raison d'un marché détendu (baisse des prix de 8,1 % en un an). Les notaires constatent une fourchette de prix large (1 950 – 3 222 €/m²), où l'état du bien et sa localisation font la différence.
À qui s'adresse Nemours ?
Nemours s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles en recherche de superficie à prix contenu, ainsi qu'aux retraités désireux de quitter l'agglomération parisienne sans perdre les services essentiels. Les actifs travaillant à Montargis (29 km) ou pouvant se déplacer occasionnellement vers Paris (via la gare) y trouveront aussi un compromis géographique. La part importante de maisons (44,5 %) et la présence de 12 établissements scolaires confirment l'attrait familial.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² accessible, bien en dessous de la moyenne régionale.
- Desserte ferroviaire pratique (gare dans la ville) et accès rapide à l'A6.
- Cadre patrimonial avec 7 monuments historiques et la rivière du Loing.
- Services de proximité complets (566 équipements, dont 112 commerces).
- Déploiement fibre important (89,7 % des logements éligibles).
− À prendre en compte
- Taux de chômage très élevé (19 %), pénalisant la dynamique économique.
- Risque d'inondation (PPRI actif) pour les biens proches de la rivière.
- Déclin démographique récent (-2,1 % en 5 ans) pouvant affecter la valeur à long terme.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Nemours est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Nemours
- Climat tempéré : 12°C et 690 mm de pluie par an.
- Parc de logements : 44,5 % de maisons, 37 % d'appartements.
- 6,3 % du parc est classé passoire thermique (F/G).
- Gare SNCF à moins d'1 km du centre-ville.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Nemours
Quel budget pour acheter une maison à Nemours ?
Le prix médian des maisons est de 2 151 €/m². Pour une surface type de 89 m², le budget moyen s'élève à environ 191 000 €, hors frais.
Nemours est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la commune dispose de sa propre gare (Nemours - Saint-Pierre) et l'aéroport d'Orly est à 55,5 km. L'accès à l'A6 est rapide.
Quels sont les risques naturels à Nemours ?
La commune est concernée par un PPRI (inondation) pour la vallée du Loing. Sept risques naturels sont recensés, avec 8 arrêtés catastrophes naturelles historiques.
Vous envisagez d'acheter à Nemours ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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