Le marché immobilier de Nemours affiche un prix médian global de 2 385 €/m² selon les données DVF 2024, en repli de 8,1 % sur un an. Cette petite ville seine-et-marnaise de 12 889 habitants a enregistré 160 transactions, avec une prédominance de ventes d'appartements (86) sur les maisons (74). Le prix des appartements (2 657 €/m²) dépasse celui des maisons (2 151 €/m²), un écart lié aux surfaces plus réduites (49 m² médians contre 89 m²).
Comment se porte le marché immobilier à Nemours
Le recul des prix de 8,1 % en un an place Nemours dans une phase de correction, contrastant avec la stabilité observée dans certaines communes voisines. La fourchette interquartile (1 950 – 3 222 €/m²) révèle une dispersion importante, signe d'un marché segmenté. Les appartements, plus nombreux à changer de mains, tirent leur prix vers le haut malgré une surface moyenne réduite. Toutefois, la baisse récente et un taux de vacance de 11,4 % (source INSEE) suggèrent un marché qui peine à absorber toute l'offre, ce qui peut allonger les délais de vente.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 8,1 % sur un an intervient après une période de hausse probable. Elle reflète un réajustement au contexte national, mais aussi des spécificités locales : un taux de chômage élevé (19 %) et un revenu médian modeste (19 330 €). Pour un acheteur, cela peut signaler une fenêtre d'opportunité, surtout si la correction est jugée excessive. Pour un vendeur, cela exige un prix réaliste et justifié, car la marge de négociation des acheteurs s'est élargie.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Nemours
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons (44,5 %), mais les ventes récentes ont concerné davantage d'appartements (54 % des transactions). Les propriétaires occupants représentent 41,1 % des résidents. Les acheteurs sont probablement des primo-accédants ou des investisseurs attirés par les prix inférieurs à la moyenne régionale. La part de logements sociaux (37 %) et le taux de pauvreté élevé (rang 2/49 dans la catégorie) influencent également le profil de la demande.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec un volume de transactions modeste (160 ventes) et une baisse des prix, le marché est actuellement favorable aux acheteurs, qui disposent d'un certain pouvoir de négociation. La vente n'est pas aisée : le taux de chômage local de 19 % et le déclin démographique (-2,1 % en 5 ans) pèsent sur la demande. Cependant, la proximité de la gare de Nemours - Saint-Pierre (0,6 km) et la dynamique de construction neuve (+84 % d'autorisations sur 5 ans) pourraient à terme soutenir l'attractivité.
Vacance longue durée à Nemours
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Nemours (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 338 logements ont été autorisés à à Nemours, +52 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
355 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance haussière de +84 % par rapport à la période précédente, marque une confiance des promoteurs. Cependant, seulement 6 logements autorisés en 2024 suggèrent un ralentissement ponctuel. Cet apport futur modéré devrait éviter une sur-offre brutale, mais pourrait maintenir une pression à la baisse sur l'ancien très énergivore, face à du neuf mieux isolé. Cela confirme l'attractivité résidentielle du Pays de Nemours.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Nemours suit le rythme classique francilien : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en octobre. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre des négociations, les vendeurs étant souvent plus pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre, qui peut influer sur les décisions d'achat en été.
Le saviez-vous ?
- Nemours compte 7 monuments historiques protégés.
- 89,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 39,1 ans, légèrement jeune.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Nemours
- Prix médian à 2 385 €/m², en baisse de 8,1 % sur un an.
- Écart notable : appartements à 2 657 €/m², maisons à 2 151 €/m².
- Taux de chômage local élevé, à 19,0 %.
- 355 logements neufs autorisés sur les 5 dernières années.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Nemours
Quel est le prix moyen au m² à Nemours ?
Le prix médian global à Nemours est de 2 385 €/m² selon les données DVF 2024. Les appartements se négocient en moyenne 2 657 €/m² et les maisons 2 151 €/m².
Le marché immobilier à Nemours est-il en baisse ?
Oui, les prix ont reculé de 8,1 % sur un an. Cette tendance à la baisse, combinée à un taux de vacance de 11,4 %, indique un marché qui favorise les acheteurs.
Combien de temps pour vendre un bien à Nemours ?
Les délais de vente peuvent être allongés en raison d'un marché détendu. Le volume de transactions (160 ventes annuelles) et le recul des prix suggèrent une négociation nécessaire pour conclure.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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