01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 332 logements dont 5 649 résidences principales, 229 résidences secondaires et 454 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 649 | 89,2 % |
| Résidences secondaires | 229 | 3,6 % |
| Logements vacants | 454 | 7,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 4 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 6 332 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 916 | 16,3 % |
| 1919-1945 | 598 | 10,7 % |
| 1946-1970 | 1 036 | 18,5 % |
| 1971-1990 | 1 584 | 28,3 % |
| 1991-2005 | 862 | 15,4 % |
| 2006-2019 | 607 | 10,8 % |
Structure du bâti par époque: 16 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (28 %), 11 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 241 | 4,3 % |
| 2 pièces | 533 | 9,4 % |
| 3 pièces | 1 028 | 18,2 % |
| 4 pièces | 1 262 | 22,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 584 | 45,8 % |
Distribution par taille: 14 % de petits logements (T1-T2), 46 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 832 | 5 925 | 6 332 |
| Rés. principales | 5 101 | 5 204 | 5 649 |
| Rés. secondaires | 224 | 237 | 229 |
| Vacants | 507 | 484 | 454 |
À Vaux-Le-Pénil (20 km, 11 474 hab.), la part de propriétaires s'élève à 64,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 026 | 71,3 % |
| Locataires (privé) | 1 133 | 20,1 % |
| Locataires HLM | 398 | 7,0 % |
| Logés gratuitement | 92 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 71,3 % appartiennent à leurs occupants, 27,1 % sont louées, avec 7 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 904 | 51,4 % |
| Fioul | 254 | 4,5 % |
| Électricité | 2 042 | 36,1 % |
| Gaz bouteille | 32 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 418 | 7,4 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (51 %), suivi par électricité (36 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 581 |
| 2 à 4 ans | 1 090 |
| 5 à 9 ans | 1 000 |
| 10 ans ou plus | 2 978 |
| Total ménages | 5 649 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 941 |
| Sous-occupation modérée | 1 243 |
| Sous-occupation accentuée | 1 255 |
| Suroccupation modérée | 347 |
| Suroccupation accentuée | 34 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 659 | 11,7 % |
| 1 voiture | 2 800 | 49,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 190 | 38,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 12 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 39 % multi-motorisés. Par ailleurs, 70,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 411 | 2 671 | 605 | 135 |
| 1975 | 3 834 | 3 026 | 512 | 296 |
| 1982 | 4 254 | 3 505 | 483 | 266 |
| 1990 | 4 752 | 4 056 | 382 | 314 |
| 1999 | 5 374 | 4 685 | 313 | 376 |
| 2006 | 5 656 | 5 071 | 254 | 331 |
| 2011 | 5 832 | 5 101 | 224 | 507 |
| 2016 | 5 925 | 5 204 | 237 | 484 |
| 2022 | 6 332 | 5 649 | 229 | 454 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 411 logements, le total atteint 6 332 en 2022 (+86 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 788 | 665 | 578 | 627 | 580 | 390 |
| Dont vacants > 2 ans | 262 | 235 | 189 | 195 | 203 | 227 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0,3 % |
| Classe B | 22 | 1,1 % |
| Classe C | 431 | 22,4 % |
| Classe D | 603 | 31,4 % |
| Classe E | 465 | 24,2 % |
| Classe F | 220 | 11,5 % |
| Classe G | 173 | 9,0 % |
Le graphique décompose les 1 920 diagnostics par étiquette énergétique: 31 % en D, 24 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 129 | 6,7 % |
| Classe B | 575 | 29,9 % |
| Classe C | 525 | 27,3 % |
| Classe D | 280 | 14,6 % |
| Classe E | 222 | 11,6 % |
| Classe F | 131 | 6,8 % |
| Classe G | 58 | 3,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (30 %), 64 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 293 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 279 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 219 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 210 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 174 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 293 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 95 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0 |
| Classe B | 19 | 3 |
| Classe C | 171 | 260 |
| Classe D | 342 | 261 |
| Classe E | 276 | 189 |
| Classe F | 153 | 67 |
| Classe G | 122 | 51 |
Performance comparée: maisons classées D (262), appartements classés D (239), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 31 |
| T2 | 81 |
| T3 | 180 |
| T4 | 126 |
| T5+ | 22 |
Faut-il investir à Moret-Loing-et-Orvanne en 2026 ?
À l'orée de la forêt de Fontainebleau et bordée par le Loing, Moret-Loing-et-Orvanne allie patrimoine historique et desserte ferroviaire. La croissance démographique (+5,8 % en 5 ans) et la correction récente des prix interrogent sur le potentiel d'investissement dans cette commune au cadre de vie privilégié.
Après une correction de -10,2 % en 2024, le marché affiche un rendement locatif brut de 6,9 %, créant une fenêtre d'opportunité dans un territoire très attractif.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour éviter les passoires, mais le rendement et la correction récente en font une opportunité locative à moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -10,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé (6,9 %)
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (7,6/10)
- ⚠ 20,9 % de passoires thermiques : risque rénovation
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour le revenu des habitants.
- Le prix au m² est inférieur de 33 % à celui d'Avon, une voisine proche.
- Rendement locatif brut de 6,9 %, supérieur aux grandes métropoles franciliennes.
Analyse du marché immobilier à Moret-Loing-et-Orvanne
Le marché immobilier de Moret-Loing-et-Orvanne affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,1 %.
Indices immobiliers de Moret-Loing-et-Orvanne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est dynamique, mais la concurrence entre acheteurs est réelle.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est dynamique, mais la concurrence entre acheteurs est réelle.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des habitants, ce qui peut limiter la demande locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des habitants, ce qui peut limiter la demande locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : le potentiel de location saisonnière est limité, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : le potentiel de location saisonnière est limité, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2691,2 — Percentile dept : 50/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 49/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 48/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 74/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2562,0 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 51/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 63,6 — Percentile dept : 25/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 21/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,7 — Percentile dept : 81/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 48/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 74/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 52/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2691,2 — Percentile dept : 50/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 48/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 52/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 58/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2562,0 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Moret-Loing-et-Orvanne : opportunités et risques
Le rendement locatif brut de 6,9 % pour les appartements, selon la carte des loyers, est le point fort le plus tangible pour un investisseur. Il dépasse clairement les performances de l'immobilier francilien traditionnel. Toutefois, ce rendement doit être nuancé par la taxe foncière, élevée à 46,37 %, qui rogne significativement le rendement net, estimé autour de 4 %.
Le principal écueil réside dans l'état du parc. Avec 20,9 % de passoires thermiques, le risque de devoir engager des travaux de rénovation énergétique est élevé. Un investisseur doit absolument sélectionner des biens déjà aux normes ou budgéter une rénovation complète, sous peine de voir son bien devenir inlouable à moyen terme. La stratégie de location annuelle est la plus adaptée, la pression touristique étant modérée (3,6 % de résidences secondaires).
Enfin, la dynamique démographique positive (+5,8 % d'habitants en 5 ans) et le tissu économique actif (taux de renouvellement des entreprises à 16,6 %) constituent des soutiens structurels à la demande locative. Investir ici suppose donc de conjuguer une approche rendement à moyen terme avec une sélection qualitative exigeante, en évitant les zones inondables identifiées par les PPR.
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Données du marché immobilier à Moret-Loing-et-Orvanne
DVF, loyers, permis, analyse expertLa correction de -10,2 % enregistrée en 2024 sur les prix médians, d'après les données DVF, marque un tournant après quatre années de hausse. Elle s'explique en partie par le recalibrage des taux d'intérêt, mais aussi par une surévaluation relative : le prix avait dépassé 3 000 €/m² en 2023, un niveau difficilement soutenable face à la solvabilité locale limitée (revenu médian de 26 620 €).
Comparée à ses voisines, Moret-Loing-et-Orvanne affiche un écart de valorisation significatif. Elle est 103 % moins chère que Fontainebleau, l'antichambre de la forêt, et 33 % moins chère qu'Avon. Néanmoins, elle reste 26 % plus onéreuse que Nemours, ce qui s'explique par sa meilleure desserte ferroviaire (gare de Saint-Mammès à 1 km) et son patrimoine historique classé.
Le parc immobilier, constitué à 77 % de maisons, présente un caractère familial mais vieillissant : l'âge médian de 46 ans et l'indice de vieillissement de 188,1 le confirment. Près de 21 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un risque à intégrer dans tout projet d'achat, d'autant que la loi Climat évolue. Enfin, la commune est soumise à un PPRI pour les risques d'inondation du Loing et de la Seine, une contrainte réglementaire qui pèse sur certains secteurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Moret-Loing-et-Orvanne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians à Moret-Loing-et-Orvanne ont progressé de 9 %, passant de 2 770 à 3 018 €/m² selon les données DVF. Le marché a connu un pic en 2023 avant une correction marquée de -10,2 % en 2024, ramenant le prix médian à 3 000 €/m². Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes voisines comme Vaux-Le-Pénil, pourrait constituer un point d'entrée opportun. Les maisons, majoritaires, ont suivi la même tendance, avec un prix médian de 2 974 €/m² en 2024. Cette évolution reflète un marché qui a surévalué momentanément les prix, maintenant revenus à un niveau plus accessible pour un acquéreur en 2026.
Évolution du marché immobilier de Moret-Loing-et-Orvanne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 000 €/m² de prix médian pour 153 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +7,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour acquérir une maison type de 97 m² à 258 214 €, un emprunt sur 20 ans avec un apport de 20 % générerait une mensualité d'environ 1 300 €. Le loyer médian de 13 €/m²/mois procurerait 1 261 €, couvrant presque intégralement la mensualité. Le rendement brut s'élève à 5,9 %, mais la taxe foncière (à 46,37 %) et les charges de gestion réduisent le rendement net à environ 3,4 %. L'effort financier mensuel résiduel est donc faible, voire nul, sous réserve d'un bon taux d'emprunt. Pour un appartement, le rendement brut de 6,9 % est encore plus attractif.
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 153 transactions ont été enregistrées à Moret-Loing-et-Orvanne, soit une baisse de 20 % par rapport à 2023. Le marché est dominé par les maisons (115 ventes, 97 m² médians) tandis que les appartements (38 ventes, 42 m² médians) représentent une part minoritaire. Les prix moyens s'établissent à 2 828 €/m², avec une fourchette centrale de 2 257 à 3 269 €/m². Cette baisse du volume, couplée à un taux de vacance de 7,2 %, indique un marché qui bascule en faveur des acheteurs, offrant des possibilités de négociation. Le profil typique des biens vendus reste la maison individuelle, souvent ancienne (27 % du parc date d'avant 1945).
Répartition des ventes
75,2 % de maisons et 24,8 % d'appartements parmi les 153 transactions enregistrées.
Sur 153 transactions enregistrées, 75,2 % portent sur des maisons (2 974 €/m²) et 24,8 % sur des appartements (3 211 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 153 | 115 | 38 |
| Prix médian/m² | 3 000 € | 2 974 € | 3 211 € |
| Prix moyen/m² | 3 302 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 235 | 2 805 € |
| 2022 | 186 | 2 951 € |
| 2023 | 173 | 2 954 € |
| 2024 | 149 | 2 750 € |
| 2025 | 153 | 3 000 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Moret-Loing-et-Orvanne est en net ralentissement : seulement 10 logements autorisés en 2024, contre une moyenne de 34 sur les cinq dernières années. Cette tendance à la baisse (-20 %) limite les risques de sur-offre à court terme et maintient une pression sur le parc existant. Compte tenu de la croissance démographique soutenue (+5,8 % en 5 ans), cette faible construction neuve pourrait soutenir les prix à moyen terme, mais elle indique aussi un territoire déjà dense (5 km²) avec peu de réserves foncières disponibles. L'offre neuve ne répondra pas à la demande, ce qui conforte la valeur du parc ancien, sous réserve de sa qualité énergétique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 826 autorisations et 526 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 64 %.
Vacance longue durée à Moret-Loing-et-Orvanne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Moret-Loing-et-Orvanne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 171 logements autorisés à à Moret-Loing-et-Orvanne, dont 22 en 2025 (+6 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Moret-Loing-et-Orvanne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Moret-Loing-et-Orvanne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché (6,9 % pour un appartement) est un maximum théorique. Pour obtenir le rendement net réel, déduisez systématiquement la taxe foncière, élevée ici avec un taux de 46,37 % sur le bâti. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété variables, les travaux d'entretien et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 7,2 %). Ces charges expliquent l'écart entre le brut et le net estimé à environ 4,0 %.
Performance énergétique du parc à Moret-Loing-et-Orvanne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 920 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Moret-Loing-et-Orvanne: la classe D domine, 20,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique dominante du parc est la classe D (254 kWh/m²/an). Attention cependant : 20,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire concret. Les logements classés G seront interdits de location à partir de 2025, les F à partir de 2028. Même pour une résidence principale, ces biens nécessiteront des travaux de rénovation énergétique coûteux pour éviter une décote importante à la revente.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (surface médiane 42 m²) sont rares et donc potentiellement recherchés, avec un loyer de 16,4 €/m²/mois. Les maisons, majoritaires, se louent 13 €/m²/mois. L'ancien (27 % d'avant 1945) domine, impliquant souvent des travaux. Seulement 10,8 % du parc est postérieur à 2006. Investir dans du neuf est donc possible mais l'offre est limitée (10 logements autorisés en 2024). Attention aux passoires thermiques (20,9 % de classe F/G), soumises à des interdictions de location à venir.
Quelles zones cibler à Moret-Loing-et-Orvanne ?
Le centre-bourg historique, avec ses 15 monuments protégés et ses commerces (52 équipements), est naturellement attractif. La proximité immédiate de la gare de Saint-Mammès et des berges du Loing peut justifier des surcotes locatives. Les quartiers plus périphériques, moins bien desservis, viseront un public local au budget plus serré. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI), un critère à vérifier scrupuleusement pour tout achat.
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Risques à connaître avant d'investir à Moret-Loing-et-Orvanne
Le risque de vacance est réel avec un taux de logements vacants de 7,2 %. La taxe foncière, à 46,37 %, grève significativement le rendement net. La part non négligeable de passoires thermiques (F/G) représente un risque réglementaire et financier de rénovation obligatoire. Enfin, l'économie locale, avec un taux de renouvellement des entreprises de 16,6 %, n'est pas très dynamique, ce qui peut limiter la croissance future de la demande locative.
Erreurs à éviter quand on investit à Moret-Loing-et-Orvanne
- Oublier la taxe foncière locale, au taux de 46,37 %.
- Négliger les frais de gestion locative (5 à 8 % du loyer).
- Ignorer le risque vacance, avec 7,2 % de logements vacants.
- Faire l'impasse sur le DPE, 20,9 % du parc est en F/G.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit généralement le rythme national, avec une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre. La vente en automne permet à l'acheteur de prendre possession avant les fêtes et au vendeur de régler la taxe foncière due en octobre. La période estivale, marquée par l'affluence touristique près des monuments et des rivières, peut aussi être propice aux visites. Vendre entre mars et juin maximise souvent les chances de rencontres avec des acheteurs motivés avant les vacances.
Le saviez-vous ?
- Moret-Loing-et-Orvanne compte 15 monuments historiques protégés.
- La fibre optique est disponible pour 87,7 % des logements.
- Seulement 10 logements neufs ont été autorisés en 2024.
S'installer à Moret-Loing-et-Orvanne : cadre de vie et logement
S'installer à Moret-Loing-et-Orvanne, c'est bénéficier d'un cadre de vie riche de 15 monuments historiques et d'une nature omniprésente avec les bords du Loing. La commune est bien équipée avec 425 équipements recensés par l'INSEE, dont 52 commerces et 107 établissements de santé, assurant une autonomie au quotidien. La connexion fibre à 87,7 % facilite le télétravail, renforçant l'attractivité pour les actifs.
Le profil démographique montre un territoire en transition, avec encore 28,9 % de seniors, mais aussi 30,3 % de moins de 30 ans. La présence de 12 établissements scolaires et la proximité de la gare de Saint-Mammès (liaisons vers Paris) attirent des familles. Néanmoins, l'acheteur doit être conscient des risques naturels, avec sept risques recensés et six arrêtés CatNat historiques, liés principalement aux inondations.
Carte du marché immobilier à Moret-Loing-et-Orvanne
Moret-Loing-et-Orvanne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Moret-Loing-et-Orvanne
Avec une température moyenne annuelle de 11,1°C et des précipitations de 740 mm, le climat de Moret-Loing-et-Orvanne est typique du bassin parisien, sans extrêmes marqués. Les hivers sont frais avec quelques jours de gel, les étés assez doux. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant un rythme de saisons marqué sans contraintes météorologiques sévères. La proximité des rivières Seine et Loing peut apporter une certaine fraîcheur estivale et quelques brumes matinales.
À qui s'adresse Moret-Loing-et-Orvanne ?
Cette commune s'adresse principalement aux ménages propriétaires-occupants recherchant une maison individuelle dans une ville disposant de tous les services de base. Elle peut convenir à des actifs travaillant en Île-de-France, grâce à la gare proche, et aux retraités appréciant le calme et le patrimoine. Les primo-accédants pourront viser les petits appartements. En revanche, ceux cherchant du neuf ou une grande dynamique commerciale seront limités.
Avantages et limites à Moret-Loing-et-Orvanne
✓ Points forts
- Patrimoine historique riche avec 15 monuments protégés.
- Services de proximité complets (425 équipements).
- Desserte ferroviaire pratique (gare Saint-Mammès à 1 km).
- Connexion fibre très développée (87,7 %).
- Environnement naturel avec le Loing et la Seine.
− À prendre en compte
- Risque d'inondation (PPRI actif sur la Seine et le Loing).
- Parc de logements ancien (27 % d'avant 1945) et énergivore (classe D dominante).
- Dynamique économique locale modérée (taux de chômage 8,8 %).
Composition du parc immobilier à Moret-Loing-et-Orvanne
6 332 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (77,1 %) et collectif (22,9 %).
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier est très majoritairement constitué de maisons individuelles (77,1 %), ce qui dessine un marché orienté vers les familles et les acheteurs cherchant un habitat avec extérieur. La forte proportion de propriétaires occupants (71,3 %) indique une stabilité résidentielle et un ancrage local solide. Le faible taux de résidences secondaires (3,6 %) et un taux de vacants modéré (7,2 %) suggèrent un marché tourné vers la résidence principale, avec une rotation relativement maîtrisée.
Ancienneté du parc à Moret-Loing-et-Orvanne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 604 logements).
- Avant 1919 16,3 % 916 logts
- 1919-1945 10,7 % 598 logts
- 1946-1970 18,5 % 1 036 logts
- 1971-1990 28,3 % 1 584 logts
- 1991-2005 15,4 % 862 logts
- 2006-2019 10,8 % 607 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Moret-Loing-et-Orvanne
425 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Moret-Loing-et-Orvanne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) actifs : celui de la Seine et celui de la vallée du Loing. Cela implique des contraintes constructives et d'usage dans les zones identifiées. Sismicité et radon sont classés très faibles. Avant tout achat, il est impératif de consulter le certificat d'information du vendeur et le plan des zonages pour savoir si le bien est en zone inondable, ce qui peut impacter l'assurance, la constructibilité et la valeur.
Erreurs à éviter quand on achète à Moret-Loing-et-Orvanne
- Négliger la vérification du zonage inondable (PPRI actifs).
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Oublier de vérifier la couverture fibre (87,7 % du territoire).
- Se fier uniquement au prix au m², sans voir le bien.
Points clés à retenir à Moret-Loing-et-Orvanne
- Prix médian à 3 000 €/m², en baisse de 10,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,9 % pour les appartements.
- Parc immobilier composé à 77,1 % de maisons individuelles.
- Les appartements sont 6 % plus chers au m² que les maisons.
- Rendement net estimé à 4,0 % après charges.
- Climat tempéré : 11,1°C de moyenne et 740 mm de pluie.
- 71,3 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- Budget type : 258 214 € pour une maison, 118 692 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Moret-Loing-et-Orvanne ?
À Moret-Loing-et-Orvanne, plusieurs facteurs dépassent le simple prix au m². La proximité immédiate de la gare de Saint-Mammès (1 km) ou d'équipements comme les écoles (12 établissements) peut valoriser un bien. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont déterminantes. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus lourd, avec 20,9 % de passoires dans le parc. Un appartement avec vue sur le patrimoine historique (15 monuments) ou une maison rénovée avec un bon DPE se démarqueront nettement d'un bien standard nécessitant des travaux.
Estimation indicative d'une maison à Moret-Loing-et-Orvanne
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
273 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse comme celui de Moret-Loing-et-Orvanne, une estimation trop optimiste peut entraîner une vacance longue (le taux de logements vacants est de 7,2 %). À l'inverse, sous-évaluer son bien signifie une perte sèche. Seules les comparaisons récentes (174 transactions annuelles) et une connaissance des micro-dynamiques (attrait du centre, impact du DPE, demande pour les petits appartements) permettent de fixer un prix de vente réaliste et compétitif. L'estimation doit intégrer des paramètres locaux comme la taxe foncière (46,37 %) et les risques naturels, qui influent sur la valorisation.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes, comme le prix médian de 2 711 €/m². Un professionnel local affine ce prix en fonction du micro-quartier, de l'exposition aux risques d'inondation (PPRI), de la qualité exacte de la rénovation ou de la vue. Il connaît la demande réelle pour les maisons (77,1 % du parc) ou les apparts près de la gare. Son expertise permet de justifier le prix auprès d'acheteurs sérieux et d'anticiper les points de négociation, cruciaux dans un marché en correction de -10,2 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement la moyenne au m² (2 711 €).
- Ne pas pondérer selon l'état du bien et son DPE.
- Ignorer la baisse des prix récente (-10,2 % en un an).
- Oublier les atouts locaux comme la proximité de la gare.
Investir à Moret-Loing-et-Orvanne : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP posent le diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités de Moret-Loing-et-Orvanne et peut vous aider à concrétiser votre projet en toute sérénité.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Moret-Loing-et-Orvanne
Quel est le prix immobilier moyen à Moret-Loing-et-Orvanne ?
Le prix médian global est de 3 000 €/m² en 2024. Il varie de 2 257 à 3 269 €/m² pour la moitié centrale des transactions. Les maisons se négocient autour de 2 974 €/m² et les appartements à 3 211 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Moret-Loing-et-Orvanne ?
La correction de -10,2 % en 2024 crée un point d'entrée potentiellement intéressant, surtout pour un investissement locatif orienté rendement. Le rendement brut des appartements atteint 6,9 %. Une sélection rigoureuse du bien, en évitant les passoires thermiques, est indispensable.
Moret-Loing-et-Orvanne est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère que Fontainebleau (-103 %) ou Avon (-33 %), mais plus chère que Nemours (+26 %). Cette position intermédiaire reflète son attractivité résidentielle et sa desserte, sans atteindre les prix des communes les plus côtées.
Quel rendement locatif espérer à Moret-Loing-et-Orvanne ?
Le rendement locatif brut est de 6,9 % pour les appartements et 5,9 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 46,37 %, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,0 % pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Moret-Loing-et-Orvanne ?
Deux risques majeurs : l'énergétique (20,9 % de passoires thermiques) et les inondations (la commune est couverte par deux PPRI). Vérifiez systématiquement le DPE du bien et consultez le plan des zones inondables avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
À 2 711 €/m², Moret-Loing-et-Orvanne reste bien en deçà des prix pratiqués à Fontainebleau (+103 %) ou Avon (+33 %) pour des indicateurs locatifs similaires, créant un effet de levier intéressant.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Moret-Loing-et-Orvanne.
Communes limitrophes de Moret-Loing-et-Orvanne
Moret-Loing-et-Orvanne est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 153 transactions ont permis d'établir un prix médian de 3 000 €/m² à Moret-Loing-et-Orvanne, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian de Moret-Loing-et-Orvanne gagne +7,0 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 896 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +9,1 %.
Le marché penche nettement côté maisons (75,2 %), vendues autour de 2 974 €/m² pour des surfaces médianes de 91 m². Le bien médian (91 m² à 270 634 €) équivaut à 10,2 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,4 € (appartements) et 13,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,1 % pour un appartement (5,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (3,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 34 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Le marché immobilier de Moret-Loing-et-Orvanne s'interprète dans un contexte plus large — Moret-Loing-et-Orvanne est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 84 m).
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).