4 angles pour comprendre le marché immobilier à Montargis
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Faut-il investir à Montargis en 2026 ?
Montargis, pôle urbain du Gâtinais, bénéficie d'une desserte TGV et d'un équipement public remarquable pour sa taille. Sa démographie est stable (+0,2 % sur 5 ans) mais masque une fragilité économique marquée par un taux de chômage élevé. Cette dualité définit un marché immobilier singulier où le verdict s'impose.
Un marché locatif porteur de 8,4 % de rendement brut dans une commune bien équipée, face à une correction des prix de -4 %.
Verdict
➤ Investir ici impose une analyse fine pour transformer le bon rendement brut en rentabilité nette, malgré un contexte économique local difficile.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (8,4 %)
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée
- ✓ Services et connectivité excellents (ICS 9,7/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 0,4/10)
- ⚠ Fragilité économique avec 23,6 % de chômage
- ⚠ Parc ancien (20,8 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 36 % à la moyenne nationale (Insee 2023).
- Se positionne dans le top 20 % des communes les plus attractives du Loiret.
- Rendement locatif double de celui des grandes métropoles franciliennes.
Analyse du marché immobilier à Montargis
Le marché immobilier de Montargis affiche une pression notable (IPI 5,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,0/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 10,2 %.
Indices immobiliers de Montargis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,7/10) : le marché est dynamique mais l'offre sous tension.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,7/10) : le marché est dynamique mais l'offre sous tension.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, portée par une faible accession.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, portée par une faible accession.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,6/10) : le marché locatif dépend presque exclusivement de la demande résidentielle annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,6/10) : le marché locatif dépend presque exclusivement de la demande résidentielle annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1580,4 — Percentile dept : 42/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 93/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 56/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3706,3 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 7/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 25,0 — Percentile dept : 0/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 32,4 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 70,2 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 56/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1580,4 — Percentile dept : 59/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 16/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 14,0 — Percentile dept : 93/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3706,3 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Montargis : cadre de vie et logement
Acheter à Montargis, c'est opter pour une petite ville dense et bien équipée du Loiret, où le prix du m² (1 560 € médian) reste très accessible comparé à des voisines comme Fontainebleau (5 512 €/m²). La commune offre un cadre de vie agréable avec son patrimoine historique (8 monuments) et une bonne connectivité (TGV, fibre 93,2 %). Toutefois, ce choix s'accompagne d'un contexte économique local difficile, marqué par un faible revenu médian (16 670 €) et un taux de chômage élevé (23,6 %).
Tout savoir pour acheter et vivre à MontargisInvestir à Montargis : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acquisition se joue sur la sélection précise du bien et du quartier. L'expertise d'un professionnel implanté localement est indispensable pour identifier les biens à fort potentiel locatif et négocier au juste prix dans ce marché contrasté.
Ces données tracent un cadre. Transformer ce potentiel en investissement rentable exige une expertise de terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montargis
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montargis ?
Le prix médian est de 1 560 €/m² en 2024. Un appartement type de 53 m² coûte environ 86 550 €, une maison de 78 m² environ 115 200 €, selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Montargis ?
Le marché est en correction (-4 % sur un an), ce qui peut représenter une opportunité de négociation, surtout pour les maisons. Pour les investisseurs, les rendements locatifs restent attractifs.
Montargis est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, Montargis est 15 % moins chère que Nemours et 71 % moins chère que Moret-Loing-et-Orvanne. Elle est en revanche 15 % plus chère que Gien.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Montargis ?
Le rendement brut moyen est de 8,4 % pour un appartement et 7,6 % pour une maison. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 4,5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare TGV pour les actifs, et ceux desservis par les nombreux commerces et services. Évitez les logements classés F ou G, qui représentent 11,9 % du parc.
Marché immobilier des communes voisines
Montargis affiche un prix au m² inférieur de 15 % à Gien et de 38 % à Nemours, pour des indicateurs locatifs similaires, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montargis.
Communes limitrophes de Montargis
Montargis est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Montargis affiche un prix médian de 1 402 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Montargis progresse de +4,3 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 1 349 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -4,5 % du prix médian.
Les maisons (30,0 % des transactions, 1 567 €/m²) et les appartements (70,0 %, 1 341 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Montargis, un logement de 72 m² (112 824 €) représente 6,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,4 €/m² pour un appartement et 9,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 10,2 % pour un appartement (7,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 368 logements autorisés sur 2020-2024, dont 150 commencés. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 81 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Montargis s'interprète dans un contexte plus large — Montargis est caractéristique des bourgs du Val de Loire, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 91 m).
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).