01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 174 logements dont 1 010 résidences principales, 109 résidences secondaires et 56 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 010 | 86,0 % |
| Résidences secondaires | 109 | 9,3 % |
| Logements vacants | 56 | 4,8 % |
Parmi les 1 174 logements du parc, 86 % assurent la fonction de résidence principale, contre 9 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 63 | 6,2 % |
| 1919-1945 | 24 | 2,4 % |
| 1946-1970 | 48 | 4,8 % |
| 1971-1990 | 212 | 21,0 % |
| 1991-2005 | 207 | 20,5 % |
| 2006-2020 | 456 | 45,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 2006-2020 arrive en tête avec 45 %, devant les constructions récentes (45 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 31 | 3,1 % |
| 2 pièces | 119 | 11,8 % |
| 3 pièces | 218 | 21,6 % |
| 4 pièces | 216 | 21,4 % |
| 5 pièces ou plus | 427 | 42,2 % |
Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 42 %, les T1-T2 15 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 760 | 922 | 1 174 |
| Rés. principales | 631 | 783 | 1 010 |
| Rés. secondaires | 88 | 108 | 109 |
| Vacants | 41 | 30 | 56 |
À Étrembières (10 km, 2 679 hab.), la part de propriétaires s'élève à 50,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 684 | 67,7 % |
| Locataires (privé) | 249 | 24,7 % |
| Locataires HLM | 54 | 5,3 % |
| Logés gratuitement | 23 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 67,8 % de propriétaires face à 30,0 % de locataires (dont 5 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 461 | 45,7 % |
| Fioul | 109 | 10,8 % |
| Électricité | 336 | 33,3 % |
| Gaz bouteille | 9 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 94 | 9,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 46 % au gaz de ville, 33 % pour électricité, 11 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 165 |
| 2 à 4 ans | 318 |
| 5 à 9 ans | 139 |
| 10 ans ou plus | 389 |
| Total ménages | 1 010 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 215 |
| Sous-occupation modérée | 247 |
| Sous-occupation accentuée | 226 |
| Sous-occupation très accentuée | 253 |
| Suroccupation modérée | 62 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 31 | 3,1 % |
| 1 voiture | 474 | 46,9 % |
| 2 voitures ou plus | 504 | 49,9 % |
Équipement automobile des ménages: 3 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 50 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 94,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 175 | 133 | 21 | 21 |
| 1975 | 279 | 230 | 29 | 20 |
| 1982 | 290 | 245 | 30 | 15 |
| 1990 | 404 | 326 | 33 | 45 |
| 1999 | 490 | 409 | 56 | 25 |
| 2007 | 633 | 546 | 64 | 24 |
| 2012 | 760 | 631 | 88 | 41 |
| 2017 | 922 | 783 | 108 | 30 |
| 2023 | 1 174 | 1 010 | 109 | 56 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 175 à 1 174 logements, soit +571 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 65 | 64 | 91 | 152 | 107 | 56 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 17 | 16 | 24 | 32 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 2,7 % |
| Classe B | 7 | 1,9 % |
| Classe C | 207 | 56,1 % |
| Classe D | 87 | 23,6 % |
| Classe E | 30 | 8,1 % |
| Classe F | 15 | 4,1 % |
| Classe G | 13 | 3,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (56 %), 61 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 60 | 16,3 % |
| Classe B | 91 | 24,7 % |
| Classe C | 155 | 42,0 % |
| Classe D | 36 | 9,8 % |
| Classe E | 11 | 3,0 % |
| Classe F | 12 | 3,3 % |
| Classe G | 4 | 1,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (42 %), et 83 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 262 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 273 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 246 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 203 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 273 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 105 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0 |
| Classe B | 2 | 5 |
| Classe C | 36 | 171 |
| Classe D | 34 | 53 |
| Classe E | 17 | 13 |
| Classe F | 7 | 8 |
| Classe G | 12 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante C (217 kWh/m²/an), les appartements C (157) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 21 |
| T3 | 24 |
| T4 | 13 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Neydens (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
1 174 logements composent le parc de Neydens en 2023, très majoritairement occupés à l'année (86,0 %). Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (53,4 % / 46,6 %). Neydens se situe dans un environnement au cœur des Alpes du Nord, à 560 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Neydens présente un profil majoritairement propriétaire — 67,8 % des ménages possèdent leur résidence principale. La part HLM atteint 5,3 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc de Neydens est plutôt récent: 45,1 % des logements ont été construits depuis 2006. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (176 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (45,7 % des résidences principales).
Dynamique résidentielle forte: +27,3 % supplémentaires sur la période 2017–2023. La multi-motorisation est la norme à Neydens: 49,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Neydens est au cœur des Alpes du Nord. Topographie et environnement: à 560 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Analyse du marché immobilier à Neydens
Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Neydens
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Neydens s'établit à 4 937 €, sur la base de 25 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Neydens se positionne dans le top 19 % des communes les plus chères du Haute-Savoie.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 25,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Neydens Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Neydens
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 4 683 €/m² à 4 937 €/m² (+5,4 %), pour 25 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 93 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
60,0 % de maisons et 40,0 % d'appartements parmi les 25 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (60,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 5 070 €/m² pour les maisons et 4 771 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 25 | 15 | 10 |
| Prix médian/m² | 4 937 € | 5 070 € | 4 771 € |
| Prix moyen/m² | 4 985 € | ||
| Surface médiane | – | 128 m² | 93 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 35 | 4 683 € |
| 2022 | 39 | 4 970 € |
| 2023 | 26 | 4 745 € |
| 2024 | 24 | 5 233 € |
| 2025 | 25 | 4 937 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 26 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 804 autorisations pour 574 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Neydens
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Neydens (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Neydens totalise 59 logements sur 5 ans, soit -41 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Neydens
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Neydens
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (25,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,5 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Neydens
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 369 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Neydens est C, avec 7,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Neydens
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Neydens : cadre de vie et logement
Neydens compte 2 250 habitants, à 582 m d'altitude sur 6,96 km². Le climat local affiche 10,6 °C de moyenne annuelle et 1 170 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 99 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Neydens
Neydens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Neydens
Composition du parc immobilier à Neydens
1 174 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Neydens combine 53,6 % de maisons et 46,4 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Neydens
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 010 logements).
- Avant 1919 6,2 % 63 logts
- 1919-1945 2,4 % 24 logts
- 1946-1970 4,8 % 48 logts
- 1971-1990 21,0 % 212 logts
- 1991-2005 20,5 % 207 logts
- 2006-2020 45,1 % 456 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Neydens
99 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Neydens
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Neydens
Pour une maison de 128 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
631 936 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Neydens
Quel est le prix de l'immobilier à Neydens ?
Le prix médian au m² à Neydens est de 4 937 € (données DVF, 25 transactions). Pour une maison de 128 m² (surface médiane locale), compter environ 649 000 €.
Comment Neydens se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Neydens se classe au 52ᵉ rang sur 279 communes du Haute-Savoie — dans le top 19 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Neydens ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Neydens est de 5,0 % (loyer de 21,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Neydens.
Communes limitrophes de Neydens
Neydens est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Neydens figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 4 937 €/m² en 2026, soit +101,8 % par rapport à la médiane nationale (2 446 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +5,4 % sur la période 2021-2025. 149 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de 5,7 % du prix médian.
Marché mixte à Neydens: maisons à 5 070 €/m² et appartements à 4 771 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Neydens, un logement de 128 m² (648 960 €) représente 12,0 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Neydens avoisinent 22,9 €/m² pour les appartements et 21,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,8 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (9,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 59 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Neydens est au cœur des Alpes du Nord. Sur le plan physique, la commune est à 560 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.