01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 975 logements dont 7 506 résidences principales, 537 résidences secondaires et 932 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 506 | 83,6 % |
| Résidences secondaires | 537 | 6,0 % |
| Logements vacants | 932 | 10,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 84 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 8 975.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 172 | 2,3 % |
| 1919-1945 | 89 | 1,2 % |
| 1946-1970 | 778 | 10,5 % |
| 1971-1990 | 2 351 | 31,7 % |
| 1991-2005 | 1 333 | 18,0 % |
| 2006-2019 | 2 694 | 36,3 % |
La période 2006-2019 concentre 36 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 36 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 616 | 8,2 % |
| 2 pièces | 1 636 | 21,8 % |
| 3 pièces | 2 108 | 28,1 % |
| 4 pièces | 1 761 | 23,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 385 | 18,5 % |
Distribution par taille: 30 % de petits logements (T1-T2), 18 % de grands (5p+), moyenne à 3,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 408 | 7 425 | 8 975 |
| Rés. principales | 5 609 | 6 355 | 7 506 |
| Rés. secondaires | 295 | 580 | 537 |
| Vacants | 503 | 489 | 932 |
38,3 % de part de propriétaires à Gex, commune de population comparable à 23 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 225 | 43,0 % |
| Locataires (privé) | 2 825 | 37,6 % |
| Locataires HLM | 1 266 | 16,9 % |
| Logés gratuitement | 190 | 2,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 43,0 % de propriétaires face à 54,5 % de locataires (dont 17 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 579 | 47,7 % |
| Fioul | 896 | 11,9 % |
| Électricité | 2 647 | 35,3 % |
| Gaz bouteille | 139 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 245 | 3,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (48 %), 35 % pour électricité et 12 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 371 |
| 2 à 4 ans | 2 100 |
| 5 à 9 ans | 1 590 |
| 10 ans ou plus | 2 446 |
| Total ménages | 7 506 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 632 |
| Sous-occupation modérée | 1 899 |
| Sous-occupation accentuée | 1 030 |
| Suroccupation modérée | 1 050 |
| Suroccupation accentuée | 123 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 007 | 13,4 % |
| 1 voiture | 4 372 | 58,2 % |
| 2 voitures ou plus | 2 126 | 28,3 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 13 % sans voiture, 58 % à une voiture et 28 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 75,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 162 | 1 088 | 39 | 35 |
| 1975 | 2 432 | 2 125 | 88 | 219 |
| 1982 | 3 037 | 2 584 | 138 | 315 |
| 1990 | 3 862 | 3 216 | 302 | 344 |
| 1999 | 4 769 | 3 984 | 244 | 541 |
| 2006 | 5 701 | 5 092 | 325 | 284 |
| 2011 | 6 408 | 5 609 | 295 | 503 |
| 2016 | 7 425 | 6 355 | 580 | 489 |
| 2022 | 8 975 | 7 506 | 537 | 932 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 162 à 8 975 logements, soit +672 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 805 | 1 101 | 1 197 | 1 318 | 1 015 | 518 |
| Dont vacants > 2 ans | 77 | 161 | 192 | 214 | 316 | 298 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 0,4 % |
| Classe B | 76 | 1,5 % |
| Classe C | 3 308 | 65,0 % |
| Classe D | 1 053 | 20,7 % |
| Classe E | 396 | 7,8 % |
| Classe F | 136 | 2,7 % |
| Classe G | 98 | 1,9 % |
Distribution DPE sur 5 087 diagnostics: la majorité se situe en classe C (65 %), avec 67 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 295 | 5,8 % |
| Classe B | 741 | 14,6 % |
| Classe C | 3 104 | 61,0 % |
| Classe D | 610 | 12,0 % |
| Classe E | 182 | 3,6 % |
| Classe F | 87 | 1,7 % |
| Classe G | 68 | 1,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 61 %, 81 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 267 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 210 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 235 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 267 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 98 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 7 |
| Classe B | 12 | 64 |
| Classe C | 52 | 3 256 |
| Classe D | 54 | 999 |
| Classe E | 54 | 342 |
| Classe F | 29 | 107 |
| Classe G | 21 | 77 |
Les maisons affichent une classe dominante D (232 kWh/m²/an), les appartements C (156) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 136 |
| T2 | 312 |
| T3 | 532 |
| T4 | 464 |
| T5+ | 80 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Julien-en-Genevois (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Julien-en-Genevois est la commune ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Haute-Savoie. (sur 279 communes) Voir le classement
Résumé
Au recensement 2022, Saint-Julien-en-Genevois compte 8 975 logements répartis entre les trois statuts (principal 83,6 %, secondaire 6,0 %, vacant 10,4 %). Habitat dominé par le collectif (85,7 %), ne laissant que 14,3 % au pavillonnaire. À l'échelle locale, Saint-Julien-en-Genevois est au cœur des Alpes du Nord, en moyenne montagne, à 560 m d'altitude — contexte utile pour lire le parc.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (43,0 %) et locataires (54,5 %). Au plan locatif social, 16,9 % des résidences principales sont en HLM. Le taux SRU communal — 21,7 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
Le renouvellement du parc est marqué — 36,3 % des logements datent de 2006 ou après. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (159 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (47,7 %).
Dynamique de construction marquée: +20,9 % de logements en plus entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 13,4 % sans voiture et 28,3 % avec deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Saint-Julien-en-Genevois est au cœur des Alpes du Nord. L'environnement physique — en moyenne montagne, à 560 m d'altitude — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Julien-en-Genevois en 2026 ?
Porte d'entrée française vers le bassin genevois, Saint-Julien-en-Genevois jouit d'une attractivité transfrontalière puissante. Sa démographie, en croissance de +29 % en dix ans, et son parc de logements récents en font un pôle résidentiel actif. Cette analyse décrypte si cette dynamique se traduit par une réelle opportunité d'investissement immobilier en 2026.
Portée par la proximité genevoise, la commune affiche une hausse continue des prix à +4,2 % en 2024, mais une accessibilité dégradée.
Verdict
➤ Investir ici suppose de parier sur la dynamique frontalière à long terme, en acceptant un rendement net modéré et une faible liquidité locale.
Points clés
- ✓ Croissance démographique de +29 % en 10 ans
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,5 %
- ✓ Parc récent et connecté à 100 % en fibre
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé à 12,8 %
- ⚠ Marché porté par la demande extérieure
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est supérieur de plus de 60 % à la moyenne nationale.
- Saint-Julien-en-Genevois se situe dans le haut du panier des communes de Haute-Savoie pour le revenu médian.
- Le rendement locatif brut de 5,5 % surpasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Saint-Julien-en-Genevois
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Julien-en-Genevois : opportunités et risques
Investir à Saint-Julien-en-Genevois en 2026 cible prioritairement la plus-value à long terme, plus que le rendement locatif immédiat. Le rendement brut de 5,5 % pour les appartements, bien qu'en retrait net après charges, reste supérieur à celui des grandes métropoles. La taxe foncière, à 34,85 %, vient cependant rogner ce rendement, représentant l'équivalent d'environ un mois et demi de loyer perçu.
La stratégie la plus cohérente consiste à acquérir un appartement de deux ou trois pièces, bien desservi par les transports. Ce segment bénéficie d'une demande locative constante de la part des travailleurs frontaliers et des jeunes actifs, comme en témoigne la faible vacance de 10,4 % du parc. Il faut toutefois intégrer le risque d'une dépendance excessive à l'économie suisse : un ralentissement de l'emploi frontalier pourrait affecter simultanément la demande locative et les prix de revente.
La baisse récente des permis de construire (-36 % de tendance) suggère un resserrement de l'offre neuve à venir, un facteur généralement supporteur pour les prix de l'ancien. Pour l'investisseur, l'enjeu sera de sélectionner un bien dans une copropriété saine et bien entretenue, le parc vieillissant (3,5 % d'avant 1945) pouvant réserver des surprises en termes de travaux. L'expertise locale est ici cruciale pour éviter les biens mal orientés ou surévalués.
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Données du marché immobilier à Saint-Julien-en-Genevois
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a franchi le seuil des 4 920 €/m² en 2024, une hausse de 4,2 % sur un an qui confirme l'orientation bullish du marché. Cette appréciation, continue depuis 2020, s'explique moins par la santé économique locale – le taux de chômage atteint 12,8 % – que par l'effet d'aubaine frontalière. Les données DVF révèlent que 85 % des transactions concernent des appartements, typiques des achats d'investissement ou de pied-à-terre pour travailleurs transfrontaliers.
Comparé aux communes similaires du département, Saint-Julien-en-Genevois occupe une position charnière. Son prix au m² reste inférieur à ceux de Gex (+6 %) ou Saint-Genis-Pouilly (+7 %), deux plaques tournantes du Grand Genève. Cet écart, combiné à la présence d'une gare en centre-ville, crée un argument de report pour les acquéreurs sensibles au budget. Néanmoins, la forte croissance démographique (+4,6 % sur 5 ans) continue d'exercer une pression sur un parc où seulement 14,4 % des logements sont des maisons.
Le parc immobilier, jeune et énergétiquement performant, constitue un atout. Avec seulement 4,4 % de passoires thermiques (classes F/G) et une classe énergétique dominante C, il limite le risque de décote réglementaire lié à la loi Climat et Résilience. Cette modernité relative, couplée à une connectivité numérique parfaite (fibre à 100 %), renforce l'attractivité auprès d'une population active et mobile.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Julien-en-Genevois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Saint-Julien-en-Genevois ont connu une progression régulière de +12,1 %, passant de 4 389 €/m² en 2020 à 4 920 €/m² en 2024. La hausse annuelle de +4,2 % en 2024 marque même une accélération, contrastant avec le ralentissement observé dans d'autres territoires. Les maisons, plus rares, atteignent un niveau record à 5 045 €/m², creusant l'écart avec les appartements (4 646 €/m²). Comparé à ses voisines du Genevois français, Saint-Julien-en-Genevois conserve un prix inférieur à Gex ou Saint-Genis-Pouilly, mais son rythme de croissance soutenu interroge sur la persistance de cet écart. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché toujours orienté à la hausse, où la négociation sera serrée.
Évolution du marché immobilier de Saint-Julien-en-Genevois
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 381 €/m² → 4 691 €/m² (+7,1 %), volume annuel actuel 218 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Saint-Julien-en-Genevois est dense et liquide, avec 202 ventes enregistrées en 2024. Il est largement dominé par les appartements (200 transactions, soit 85 % du volume), reflétant un parc immobilier majoritairement collectif et une demande axée sur les logements compacts. La surface médiane vendue est de 66 m² pour les appartements et 103 m² pour les maisons. Ce volume stable, bien qu'en retrait par rapport au pic de 2021 (285 transactions), indique un marché actif où l'offre trouve preneur. Le caractère du marché reste favorable aux vendeurs, soutenu par la pression démographique et la demande frontalière. Les biens vendus sont souvent récents (36,3 % du parc construit après 2006), ce qui limite les mauvaises surprises en matière de DPE mais contribue à la valorisation.
Répartition des ventes
8,3 % de maisons et 91,7 % d'appartements parmi les 218 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 8,3 % de maisons et 91,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 218 | 18 | 200 |
| Prix médian/m² | 4 691 € | 5 045 € | 4 646 € |
| Prix moyen/m² | 4 736 € | ||
| Surface médiane | – | 116 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 282 | 4 381 € |
| 2022 | 269 | 4 614 € |
| 2023 | 207 | 4 683 € |
| 2024 | 191 | 4 868 € |
| 2025 | 218 | 4 691 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Julien-en-Genevois a été soutenue ces dernières années, avec 638 logements autorisés sur les cinq dernières années. Cependant, la tendance récente est à un net ralentissement : les autorisations de 2024 (340 logements) marquent une baisse de 36 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce reflux pourrait signaler une saturation des terrains constructibles ou un ajustement des promoteurs face à une demande qui reste pourtant forte. Cette nouvelle offre, concentrée sur des logements collectifs, contribue à moderniser le parc et répond partiellement à la pression démographique (+29,1 % en 10 ans). Pour l'investisseur, cela indique un risque limité de sur-offre à court terme, mais aussi une possible tension future sur les prix des terrains et de l'immobilier ancien bien situé.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 162 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 648 autorisations pour 3 546 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Julien-en-Genevois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Julien-en-Genevois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Julien-en-Genevois totalise 568 logements sur 5 ans, soit -28 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Julien-en-Genevois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Julien-en-Genevois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut, autour de 5,5 % pour les appartements, est réduit par des charges incontournables. La taxe foncière, avec un taux de 34,85 % à Saint-Julien, pèse lourd. Ajoutez la provision pour charges de copropriété (variable), les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 10,4 %) et l'entretien courant. C'est ce qui explique l'écart entre le rendement brut affiché et un rendement net moyen estimé à 3,5 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Julien-en-Genevois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 087 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Julien-en-Genevois est C, avec 4,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant, avec une classe énergétique dominante C (consommation autour de 158 kWh/m²/an). Seulement 4,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas rassurant. Pour un acheteur, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location programmées (2025 pour les F/G, 2028 pour les E). Cependant, les biens les plus anciens devront être rénovés pour rester valorisables à moyen terme, visant a minima la classe D.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits et moyens appartements (studios, T2) sont les plus adaptés à la demande locative locale, portée par des célibataires ou des couples sans enfant. Leur prix d'acquisition moyen est plus accessible (4 646 €/m²). Les T3 peuvent aussi viser les petites familles. Les maisons, plus rares et plus chères, ciblent une niche de locataires plus aisés. Le parc étant récent, les problématiques de rénovation énergétique sont limitées (seulement 4,4 % de passoires F/G), un atout face à la réglementation.
Quelles zones cibler à Saint-Julien-en-Genevois ?
Le centre-bourg et ses abords directs concentrent les services (512 équipements) et la gare, donc la demande locative la plus forte. Les quartiers résidentiels plus éloignés du centre mais bien desservis par les transports sont également recherchés. La commune connaît un développement continu, avec 638 logements autorisés sur les 5 dernières années, ce qui peut créer de la concurrence locative à terme dans les secteurs neufs. Il faut privilégier la proximité des axes de transport et des commerces.
Calculateur de rendement à Saint-Julien-en-Genevois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Julien-en-Genevois
Le risque de vacance locative n'est pas négligeable, avec un taux de logements vacants de 10,4 % qui dépasse la moyenne nationale. La dépendance à l'économie genevoise constitue un autre risque systémique. Enfin, la taxe foncière, à 34,85 %, pèse sur la rentabilité nette. La sismicité modérée et la présence de 14 risques naturels recensés (avec 5 arrêtés catastrophes naturelles) peuvent influencer les assurances. Le ralentissement de la construction neuve (-36 %) pourrait toutefois limiter l'offre future.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Julien-en-Genevois
Pour un appartement type de 65 m² à Saint-Julien-en-Genevois, comptez un investissement d'environ 312 k€ (65 x 4807 €). Il peut générer un loyer mensuel d'environ 1180 € (65 x 18,2 €/m² en loyer médian). Cela donne un rendement brut de 4,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe autour de 3 %, soit un revenu locatif net d'environ 780 €/an.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Julien-en-Genevois
- Négliger la taxe foncière, élevée avec un taux de 34,85 %.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (21,9 €/m² médian).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 10,4 %).
- Choisir un bien avec un DPE dégradé, limitant sa location future.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local, très actif toute l'année, connaît un pic printanier classique (mars-juin). La rentrée (septembre) est aussi dynamique, coïncidant avec les mutations professionnelles des frontaliers. À noter : la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'hiver est moins actif, mais la pression démographique constante maintient une certaine liquidité. Vendre au printemps maximise la visibilité ; acheter en fin d'année peut permettre de négocier sur des biens moins exposés.
Le saviez-vous ?
- 40,7 % de la population a moins de 30 ans, une grande jeunesse.
- La commune dispose de 512 équipements, dont 242 services.
- 100 % du territoire est couvert par la fibre optique.
S'installer à Saint-Julien-en-Genevois : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Julien-en-Genevois, c'est opter pour le calme d'une petite ville tout en conservant un accès rapide à Genève. La commune offre un cadre de vie complet avec 512 équipements recensés par l'INSEE, dont 242 services et 139 commerces et établissements de santé, garantissant une autonomie au quotidien. La gare, située à moins de 500 mètres du centre, symbolise cette double identité : ancrage savoyard et ouverture internationale.
Le profil démographique est jeune (âge médian de 35,9 ans) et familial, porté par une forte proportion de moins de 30 ans (40,7 %). Cette vitalité se ressent dans l'offre scolaire (14 établissements) et dans l'animation du centre-bourg. Les amateurs de nature apprécieront la proximité des contreforts du Jura et du Salève, même si le territoire est exposé à un risque sismique modéré et compte 14 risques naturels recensés, nécessitant une vérification du PPR en vigueur avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Saint-Julien-en-Genevois
Saint-Julien-en-Genevois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Julien-en-Genevois
Avec une température moyenne annuelle de 10,6 °C et 1170 mm de précipitations, le climat est de type montagnard atténué. Les hivers sont marqués mais moins rigoureux qu'en haute altitude, et les étés agréables. Ce profil, combiné à une altitude de 474 m, convient aux acheteurs rechergeant une vraie saisonnalité sans excès. Il est adapté aux actifs supportant quelques semaines de froid humide, attirés par la proximité genevoise tout en profitant d'un air plus frais l'été.
À qui s'adresse Saint-Julien-en-Genevois ?
Cette commune s'adresse en priorité aux actifs travaillant dans le bassin genevois ou annécien, valorisant la proximité des transports. Les jeunes ménages et primo-accédants y trouveront un compromis entre prix, équipements et dynamisme, notamment via l'achat d'appartement. Les familles recherchant une maison devront avoir un budget solide. Le faible taux de résidences secondaires (6 %) et la jeunesse de la population (âge médian 35,9 ans) en font un lieu de vie principal, peu tourné vers le tourisme.
Avantages et limites à Saint-Julien-en-Genevois
✓ Points forts
- Proximité exceptionnelle de Genève et excellente desserte transport (gare, autoroute).
- Équipements et services nombreux (commerces, santé, écoles) pour une ville de cette taille.
- Parc immobilier globalement récent et énergétiquement performant (DPE C dominant).
- Dynamisme démographique fort (+29,1% en 10 ans) garantissant un environnement vivant.
- Connexion numérique optimale (fibre 100%, 5G) pour le télétravail.
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés, surtout pour les maisons, nécessitant un budget important.
- Cadre de vie urbain et dense (1 475 hab./km²), peu de caractère rural.
- Exposition à plusieurs risques naturels et sismicité modérée.
- Taux de chômage local (12,8%) supérieur à la moyenne nationale.
Composition du parc immobilier à Saint-Julien-en-Genevois
8 975 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Julien-en-Genevois est majoritairement collectif: 85,6 % d'appartements contre 14,4 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement composé d'appartements (85,6 %), reflet d'une urbanisation dense liée à la frontière. Seulement 43 % des habitants sont propriétaires, un taux bas qui indique un marché locatif actif et une population mobile, souvent frontalière. La part modeste de résidences secondaires (6 %) et le taux de vacance (10,4 %) indiquent une vocation résidentielle principale. Cela crée un marché stable, porté par la demande de logements de proximité, mais où l'accession à la maison individuelle (14,4 % du parc) est un segment compétitif.
Ancienneté du parc à Saint-Julien-en-Genevois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 417 logements).
- Avant 1919 2,3 % 172 logts
- 1919-1945 1,2 % 89 logts
- 1946-1970 10,5 % 778 logts
- 1971-1990 31,7 % 2 351 logts
- 1991-2005 18,0 % 1 333 logts
- 2006-2019 36,3 % 2 694 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Julien-en-Genevois
512 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Julien-en-Genevois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à une sismicité modérée et présente un risque faible de radon. La commune a un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, couvrant 14 aléas naturels recensés, et a connu 5 arrêtés de catastrophe naturelle. Pour un acheteur, la consultation obligatoire du dossier GRÉSISÉ en mairie est cruciale : elle précisera si le bien est en zone exposée (inondation, mouvement de terrain) et les contraintes constructives associées. Cela n'interdit pas l'achat, mais peut impacter l'assurance et la valorisation.
Cas pratique : un achat type à Saint-Julien-en-Genevois
Une maison de 100 m² représente un budget médian d'environ 627 000 €. Cela équivaut à plus de 18 années du revenu médian local (34 430 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à un taux supposé de 4 % conduit à une mensualité hors assurance d'environ 3400 €. Ce montant illustre le niveau d'engagement nécessaire pour accéder à la propriété d'une maison dans cette commune frontalière.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Julien-en-Genevois
- Ne pas consulter le dossier GRÉSISÉ en mairie pour les risques.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face aux prix élevés au m².
- Ignorer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Négliger les coûts de chauffage, liés au DPE.
Points clés à retenir à Saint-Julien-en-Genevois
- Prix médian à 4 920 €/m², en hausse de 4,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,5 % pour les appartements.
- Climat montagnard atténué, 10,6 °C de moyenne et 1170 mm de pluie.
- Marché porté par la démographie (+29,1 % de population en 10 ans).
- Écart marqué : 5 045 €/m² pour une maison, 4 646 €/m² pour un appartement.
- Rendement net estimé à 3,5 % après charges et taxe foncière.
- Parc locatif très actif, seulement 43 % de propriétaires.
- La proximité de la gare est un facteur de valeur majeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Julien-en-Genevois ?
À Saint-Julien-en-Genevois, la valeur est d'abord dictée par la proximité des équipements et de la gare (à 0,4 km du centre). Un bien à moins de 10 minutes à pied de la gare peut valoir 10 % de plus qu'un équivalent mal desservi. L'état et le DPE sont devenus primordiaux : un logement classe C se vend mieux qu'un D. Pour les appartements, l'étage (avec vue dégagée) et l'exposition sud ajoutent un premium. La présence d'un balcon ou d'une place de parking privative est un atout majeur dans ce tissu dense. Enfin, la surface du jardin pour une maison influence fortement le prix au mètre carré.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Julien-en-Genevois
Pour une maison de 116 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
544 156 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher. Sous-évaluer son bien conduit à une moins-value immédiate. Surévaluer risque d'allonger considérablement le délai de vente, dans un marché où 202 transactions annuelles génèrent une liquidité relative. Une estimation fine, intégrant les spécificités du bien (vue, étage, standing) et les micro-tendances du quartier, permet de positionner le prix de vente de manière optimale. C'est la première étape pour une vente réussie, surtout avec un taux de vacance de 10,4 % qui indique une sélectivité de l'acheteur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local sait que la valeur d'un appartement diffère entre le quartier de la gare et celui des Champs-Fréchets. Lui seul peut ajuster le prix en fonction de l'état réel (qualité de la rénovation, humidité, vue) et des défauts invisibles sur les bases de données. Son estimation, étayée par des visites comparatives récentes, fait autorité auprès des acheteurs et des banques. C'est aussi un atout de négociation : un prix justifié par un expert évite la méfiance et attire des offres sérieuses plus rapidement.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de valoriser les atouts concrets (parking, vue, balcon).
- Ne pas tenir compte de l'état réel et des travaux à prévoir.
- Vendre sans professionnel dans un marché local complexe et dense.
Investir à Saint-Julien-en-Genevois : passer à l'action
Identifier le bon bien à Saint-Julien-en-Genevois demande une connaissance fine des microsecteurs et de la demande locative, largement alimentée par les travailleurs frontaliers. Une expertise locale est indispensable pour transformer le potentiel du marché en investissement viable.
Les données DVF tracent un paysage, mais la bonne affaire se négocie au cas par cas, dans les rues et les copropriétés.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Julien-en-Genevois à partir des dernières transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur 218 transactions réelles
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Julien-en-Genevois
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Julien-en-Genevois ?
En 2024, le prix médian global est de 4 920 €/m². Un appartement type de 66 m² coûte environ 317 262 €, tandis qu'une maison de 103 m² atteint 646 119 €.
Saint-Julien-en-Genevois est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est 6 % moins chère que Gex (5 223 €/m²) et 7 % moins chère que Saint-Genis-Pouilly (5 287 €/m²). En revanche, elle est environ 28 % plus chère que des villes comme Rumilly ou Bonneville.
Est-ce un bon moment pour investir en locatif à Saint-Julien-en-Genevois ?
Le rendement brut de 5,5 % est correct, mais l'accessibilité est très faible pour les locaux. L'investissement est pertinent pour viser la plus-value à long terme, en ciblant les petits appartements prisés des travailleurs frontaliers.
Quel est le profil des acheteurs à Saint-Julien-en-Genevois ?
Le marché est majoritairement porté par des acheteurs extérieurs, souvent des travailleurs frontaliers ou des investisseurs, car le prix d'une maison nécessite près de 19 années de revenu médian local.
La commune construit-elle beaucoup de logements neufs ?
La dynamique de construction neuve ralentit : 638 logements ont été autorisés sur 5 ans, mais la tendance en 2024 est en baisse de 36 %, ce qui pourrait limiter l'offre future et soutenir les prix de l'ancien.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Julien-en-Genevois affiche un prix au m² inférieur de 6 % à Gex et de 7 % à Saint-Genis-Pouilly, offrant un point d'entrée relatif sur le bassin genevois, mais l'écart de valorisation reste limité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Julien-en-Genevois.
Résumé
Prix médian très élevé à Saint-Julien-en-Genevois — 4 691 €/m² sur 218 transactions, un niveau qui dépasse largement la médiane de l'Haute-Savoie (4 373 €/m²).
Progression modérée: ++7,1 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 167 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -3,6 % du prix médian.
Typologie urbaine marquée: 91,7 % des transactions de Saint-Julien-en-Genevois concernent des appartements, autour de 4 646 €/m². Un bien type de 116 m² revient à environ 585 220 €, soit 17,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Julien-en-Genevois avoisinent 21,9 €/m² pour les appartements et 22,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (6,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 568 logements autorisés au permis de construire à Saint-Julien-en-Genevois — un rythme moyen de 114 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (94 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Julien-en-Genevois est au cœur des Alpes du Nord. Sur le plan physique, la commune est en moyenne montagne, à 560 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.