01 Le parc de logements
Le parc comprend 230 logements dont 104 résidences principales, 89 résidences secondaires et 37 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 104 | 45,2 % |
| Résidences secondaires | 89 | 38,7 % |
| Logements vacants | 37 | 16,1 % |
Parmi les 230 logements du parc, 45 % assurent la fonction de résidence principale, contre 39 % de secondaires et 16 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 42 | 41,2 % |
| 1919-1945 | 10 | 9,8 % |
| 1946-1970 | 7 | 6,9 % |
| 1971-1990 | 26 | 25,5 % |
| 1991-2005 | 10 | 9,8 % |
| 2006-2019 | 7 | 6,9 % |
Structure du bâti par époque: 41 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (41 %), 7 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,0 % |
| 2 pièces | 4 | 3,9 % |
| 3 pièces | 20 | 19,4 % |
| 4 pièces | 23 | 22,3 % |
| 5 pièces ou plus | 55 | 53,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (53 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 233 | 226 | 230 |
| Rés. principales | 111 | 105 | 104 |
| Rés. secondaires | 86 | 94 | 89 |
| Vacants | 36 | 28 | 37 |
Montoussé, commune de taille similaire à 9 km, affiche 64,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 87 | 83,7 % |
| Locataires (privé) | 11 | 10,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 5 | 4,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 84,3 % de propriétaires occupants, 10,8 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 8 | 7,8 % |
| Électricité | 11 | 10,7 % |
| Gaz bouteille | 4 | 3,9 % |
| Autre (bois…) | 80 | 77,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (78 %), 11 % pour électricité et 8 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 |
| 2 à 4 ans | 16 |
| 5 à 9 ans | 10 |
| 10 ans ou plus | 72 |
| Total ménages | 104 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 16 |
| Sous-occupation accentuée | 42 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 6,7 % |
| 1 voiture | 44 | 42,3 % |
| 2 voitures ou plus | 53 | 51,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 42 % à une voiture et 51 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 60,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 189 | 98 | 55 | 36 |
| 1975 | 153 | 85 | 54 | 14 |
| 1982 | 159 | 79 | 56 | 24 |
| 1990 | 171 | 84 | 75 | 12 |
| 1999 | 209 | 90 | 88 | 31 |
| 2006 | 221 | 101 | 84 | 36 |
| 2011 | 233 | 111 | 86 | 36 |
| 2016 | 226 | 105 | 94 | 28 |
| 2022 | 230 | 104 | 89 | 37 |
Trajectoire de long terme: 189 logements en 1968, 230 en 2022 (+22 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 29 | 37 | 35 | 40 | 34 | 30 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 16 | 20 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 3 | 8,8 % |
| Classe D | 5 | 14,7 % |
| Classe E | 6 | 17,6 % |
| Classe F | 12 | 35,3 % |
| Classe G | 8 | 23,5 % |
Distribution DPE sur 34 diagnostics: la majorité se situe en classe F (35 %), avec 9 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2,9 % |
| Classe B | 10 | 29,4 % |
| Classe C | 16 | 47,1 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 3 | 8,8 % |
| Classe F | 1 | 2,9 % |
| Classe G | 3 | 8,8 % |
Répartition climat du parc: C concentre 47 % des diagnostics et 79 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 363 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 182 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 238 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 171 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 171 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 363 pour ceux avant 1948.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Nistos (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 230 logements de Nistos, 38,7 % sont des résidences secondaires — une signature de territoire touristique. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 97,8 % de maisons individuelles. Pour mémoire, Nistos est sur les contreforts des Pyrénées, en moyenne montagne, à 565 m d'altitude, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La structure d'occupation de Nistos est caractéristique des communes de propriétaires (84,3 %).
Le parc de Nistos porte la trace d'une construction ancienne: 40,8 % des logements sont antérieurs à 1919. Le parc de Nistos consomme plus que la moyenne: F dominante, 339 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 58,8 % sont des passoires thermiques (F+G). Le autres sources (bois notamment) équipe 77,7 % des logements occupés à titre principal.
Le nombre de logements de Nistos varie peu sur la période 2016–2022. 51,0 % des ménages de Nistos disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Nistos appartient au tissu sur les contreforts des Pyrénées, repère pour lire son marché résidentiel. Le cadre géographique en moyenne montagne, à 565 m d'altitude nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (104 résidences principales de Nistos) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Nistos a bondi de +137,9 % en un an, signal rare sur une commune de 212 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,1 %
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- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Hautes-Pyrénées (282ᵉ rang sur 423 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
- Prix en forte hausse : +137,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Nistos
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Nistos
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Nistos s'établit à 1 506 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
58,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nistos Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Nistos
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 650 €/m² → 1 506 €/m² (-8,7 %), volume annuel actuel 8 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 96 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 8 | 8 |
| Prix médian/m² | 1 506 € | 1 506 € |
| Prix moyen/m² | 1 500 € | |
| Surface médiane | – | 96 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 1 650 € |
| 2022 | 4 | 1 179 € |
| 2023 | 7 | 1 435 € |
| 2024 | 3 | 633 € |
| 2025 | 8 | 1 506 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 10 logements ont été autorisés et 2 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 20 %.
Construction neuve à Nistos (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 logements ont été autorisés à à Nistos, -75 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Nistos
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nistos
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,54 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Nistos
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 34 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Nistos: classe F en tête, 58,8 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Nistos
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Nistos : cadre de vie et logement
Nistos compte 212 habitants, à 1 005 m d'altitude. Le climat local affiche 12,2 °C de moyenne annuelle et 1 152 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 10 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Nistos
Nistos et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nistos
Composition du parc immobilier à Nistos
230 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
225 maisons pour 5 appartements: le parc à Nistos est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Nistos
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 103 logements).
- Avant 1919 40,8 % 42 logts
- 1919-1945 9,7 % 10 logts
- 1946-1970 6,8 % 7 logts
- 1971-1990 25,2 % 26 logts
- 1991-2005 9,7 % 10 logts
- 2006-2019 6,8 % 7 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Nistos
10 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Nistos
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Nistos
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
144 576 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nistos
Quel est le prix de l'immobilier à Nistos ?
Le prix médian au m² à Nistos est de 1 506 € (données DVF, 8 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 145 000 €.
Comment Nistos se situe-t-elle dans le Hautes-Pyrénées ?
Nistos se situe au 282ᵉ rang du Hautes-Pyrénées sur 423 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Nistos ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Nistos est de 7,1 % (loyer de 9,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Nistos est-il énergétiquement dégradé ?
58,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante F). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nistos.
Résumé
Avec 1 506 €/m² de prix médian, Nistos figure parmi les communes les plus accessibles des Hautes-Pyrénées.
Correction observée: -8,7 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 32 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +137,9 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 506 €/m². Un bien type de 96 m² revient à environ 144 576 €, soit 7,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Nistos: 9,5 €/m²/mois pour un appartement, 9,0 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le parc local comporte 38,7 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Le flux de permis reste marginal (1 logement autorisé entre 2021 et 2025), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Nistos est sur les contreforts des Pyrénées, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: en moyenne montagne, à 565 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.