2 681 €/m² : le prix médian à Orléans, en recul de 5,0 % sur un an selon les données DVF 2024. Sur 1 765 transactions annuelles, le marché local montre une dynamique ajustée, marquée par une forte proportion de ventes d'appartements (79 %). Cette page décrypte la valeur immobilière actuelle pour vous positionner au mieux.
Comment se porte le marché immobilier à Orléans
Le marché orléanais affiche une correction modérée, le prix médian global s'établissant à 2 681 €/m². La fourchette interquartile (2 100 – 3 453 €/m²) révèle une dispersion des prix limitée, signe d'un marché relativement homogène. La baisse annuelle de 5,0 % suit une tendance nationale de réajustement, toutefois tempérée par un volume de transactions soutenu (1 765 ventes). Les appartements, avec 1 391 transactions, dominent très largement les ventes, concentrant l'activité sur le centre-ville et ses alentours.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 5.0 % sur un an du prix médian au mètre carré reflète la correction nationale après la hausse des taux. Cette tendance affecte aussi bien les maisons que les appartements. Pour un acheteur, ce contexte peut ouvrir des opportunités de négociation, notamment sur les biens restant longtemps en vente. Pour un vendeur, il impose un prix de mise en marché réaliste et bien calibré, sous peine de voir le bien stigmatisé. Le marché actuel est en phase de rééquilibrage entre l'offre et une demande devenue plus sélective.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Orléans
Le parc immobilier vendu est majoritairement composé d'appartements (79 % des transactions). Ceux-ci présentent une surface médiane de 48 m² pour un prix de 2 692 €/m², ciblant notamment les primo-accédants et les investisseurs. Les maisons (21 % des ventes) sont plus spacieuses (99 m² médians) à 2 625 €/m². Seulement 3,8 % de résidences secondaires et 10,0 % de logements vacants indiquent un marché tourné vers la résidence principale et la location.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 36,6 % de propriétaires occupants et un taux de vacance de 10,0 %, le marché penche légèrement en faveur des acheteurs, offrant une marge de négociation. Le délai de vente moyen est susceptible d'être allongé, surtout pour les biens énergivores (8,9 % de passoires). Néanmoins, la construction neuve dynamique (841 logements autorisés en 2024) répond à une demande soutenue par une démographie stable (+0,1 % en 5 ans).
Vacance longue durée à Orléans
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Orléans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Orléans: 3 966 logements autorisés sur 5 ans, 767 pour la dernière année (+70 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 3 450 logements autorisés sur cinq ans, avec une tendance en hausse de 23 %, indiquent une forte attractivité et une réponse à la demande. Cette dynamique de construction neuve, portée par Orléans Métropole, modernise le parc et peut exercer une pression à la baisse sur les prix des biens anciens les moins attractifs. Pour un acheteur, c'est une option supplémentaire, souvent avec des avantages fiscaux, mais parfois éloignée du centre-ville. Cela témoigne d'une confiance des promoteurs dans la démographie locale (+0.1 % sur 5 ans).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier orléanais suit le rythme scolaire, avec une nette reprise de l'activité en septembre après la pause estivale. Le printemps (mars-mai) est également une période active, propice aux visites sous un climat agréable. Vendre en automne permet de capter les acheteurs souhaitant boucler leur projet avant Noël. À noter que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette date.
Le saviez-vous ?
- Orléans compte 167 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Paris-Orly est accessible en 1h de route (97 km).
- L'âge médian de la population est de 35.4 ans, ville jeune.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Orléans
- Prix médian en baisse de 5.0 % sur un an (DVF 2024).
- Appartements légèrement plus chers que les maisons (2 692 vs 2 625 €/m²).
- Plus de 3 450 logements neufs autorisés sur 5 ans.
- Revenu médian local de 21 370 €, le plus élevé du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Orléans
Quel est le prix au m² à Orléans ?
Le prix médian à Orléans est de 2 681 €/m² en 2024. Il varie de 2 100 €/m² pour le premier quartile à 3 453 €/m² pour le troisième quartile, selon les données DVF.
Le prix immobilier à Orléans est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 5,0 % sur un an à Orléans. Ce recul modéré s'inscrit dans un contexte national de correction des marchés immobiliers.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
À Orléans, les maisons se négocient à 2 625 €/m² en médiane, tandis que les appartements atteignent 2 692 €/m². La surface médiane diffère fortement : 99 m² pour une maison contre 48 m² pour un appartement.
Vous voulez connaître la valeur précise de votre bien à Orléans ? Une estimation personnalisée vaut mieux qu'une moyenne.
- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
- Prise en compte des spécificités de votre bien
- Mise en relation avec un expert local
Estimer votre bien à Orléans
Estimation gratuite basée sur les transactions réelles du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.